업무용이라 믿었던 오피스텔이 주택으로 잡혀 1세대1주택 비과세가 취소됐습니다 (조심 2024중5647)

오피스텔은 업무시설인데 왜 주택으로 잡히나

오피스텔은 건축물대장상 용도가 업무시설입니다. 그래서 많은 분들이 오피스텔은 주택 수에 들어가지 않는다고 생각합니다. 실제로 취득세나 재산세를 계산할 때는 공부상 용도가 중요한 역할을 하기 때문에 그런 인식이 굳어지기 쉽습니다. 그런데 양도소득세에서는 이야기가 완전히 달라집니다. 소득세법 제88조 제7호는 주택을 "허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물"이라고 정의하고 있습니다. 즉 건축물대장에 무엇이라 적혀 있든, 실제로 사람이 자고 먹고 씻는 공간으로 쓰였다면 주택입니다.

문제는 이 오피스텔 한 채가 1세대 1주택 비과세를 통째로 무너뜨린다는 데 있습니다. 20년 넘게 보유하고 실제로 오래 거주한 아파트라도, 양도일 현재 세대원 중 누군가가 사실상 주거용 오피스텔을 하나 더 가지고 있으면 1세대 2주택이 되어 비과세가 적용되지 않습니다. 비과세 여부에 따라 세액 차이는 수천만 원대로 벌어지는 경우가 흔합니다. 오늘 소개하는 조세심판원 조심 2024중5647 결정은 바로 이 지점에서 다툰 사건이고, 결과는 기각이었습니다.

사건 경과, 22년 보유한 아파트가 과세 대상이 된 과정

청구인은 2001년 3월 서울에 있는 아파트를 취득했습니다. 이 집에서 2001년부터 2006년까지, 그리고 2011년부터 2020년까지 실제로 전입해 거주했습니다. 보유기간은 22년 8개월, 거주기간은 약 14년 10개월에 이릅니다. 누가 봐도 전형적인 실거주 1주택자의 모습입니다. 청구인은 2023년 11월 30일 이 아파트를 양도하면서 1세대 1주택 비과세 특례를 적용해 양도소득세를 신고하고 납부했습니다.

변수는 배우자 명의의 오피스텔이었습니다. 배우자는 2017년 9월 분양권 형태의 매매계약을 체결했고, 2020년 5월 14일 경기도 소재 오피스텔의 소유권을 취득했습니다. 전용면적은 소형 원룸 규모이고 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 그리고 배우자는 취득 직후인 2020년 5월 4일 이 오피스텔에서 임대사업을 하는 것으로 지방자치단체에 주택임대사업자 등록을 마쳤습니다. 한편 청구인의 처남은 2020년 4월 21일 이 오피스텔에 입주자 신고를 하고 사용을 시작했습니다.

처분청은 2024년 5월 27일부터 8월 21일까지 청구인에 대한 세무조사를 실시했고, 이 오피스텔을 주택으로 판단했습니다. 그 결과 아파트 양도에 대한 1세대 1주택 비과세를 부인하고 2024년 9월 5일 2023년 귀속 양도소득세를 경정 고지했습니다. 청구인은 2024년 10월 11일 심판청구를 제기했으나, 조세심판원은 청구주장을 받아들이지 않고 기각 결정을 내렸습니다.

청구인 주장, 작업실이었지 집이 아니었다

청구인의 주장은 크게 세 갈래였습니다. 첫째, 배우자가 오피스텔을 취득해 임대사업을 하려 했으나 세입자를 구하지 못해 임대를 포기했고, 그 사이 처남이 임시 휴게용 겸 웹소설 작업실로 쓰도록 해주었을 뿐이라는 것입니다. 청구인은 처남이 집필한 웹소설이 플랫폼에 게재된 내역을 증빙으로 제출했습니다.

둘째, 거주란 일정한 곳에 자리를 잡고 가족과 상시 머물러 사는 것을 뜻하는데 처남은 누나 집에서 식사를 했고 오피스텔에서는 취사도 취침도 하지 않았다는 것입니다. 청구인은 처남의 신용카드 사용내역을 제출하면서 쌀, 반찬, 세제, 밥솥, 프라이팬 같은 살림 물품을 산 기록이 없다는 점을 강조했습니다. 또한 청구인이 사는 집에 처남의 침대와 작업방이 있다며 사진도 냈습니다.

셋째, 세탁기와 인덕션, 냉장고는 분양 당시부터 빌트인되어 있던 것이지 처남이 살림을 차린 흔적이 아니며, 처남은 독신으로 주민등록지가 인천에 그대로 있었다는 것입니다. 청구인은 이런 상황에서 오피스텔을 주택으로 본 것은 주택의 범위를 지나치게 확장한 것이고 근거과세 원칙과 과세요건 명확주의에 어긋난다고 주장했습니다. 또한 주거용이 아니었다는 점을 과세관청이 명확히 반증하지 못했다는 입증책임 논리도 폈습니다.

과세관청 반박, 입주자카드와 배송내역이 남아 있었다

처분청의 반박은 정면으로 사실관계를 겨냥했습니다. 먼저 입증책임에 대해, 오피스텔이 주거용으로 사용되지 않았다는 점은 이를 주장하는 청구인이 밝혀야 하는데 청구인은 업무용으로 썼다는 증빙을 제시하지 못한 채 공실이었다는 주장만 반복했다고 지적했습니다.

다음으로 처분청은 처남이 2020년 3월경부터 청구인이 운영하는 사업장에서 일했고, 인근 다른 오피스텔에 살다가 2020년 5월경 이 오피스텔에 입주자 신고를 했다는 이동 경로를 제시했습니다. 세무조사 중 확보한 입주자 관리카드에는 처남이 오피스텔에 머문 시간이 하루 최소 8시간 이상이고 휴일에는 종일 사용한 것으로 나타났습니다. 여기에 배송기록이 결정적이었습니다. 처남은 오피스텔 주소로 로션, 운동화, 돼지고기 앞다리살, 스프 같은 식료품과 생필품을 여러 차례 받았습니다. 입주 시점부터 2024년 3월경 퇴거할 때까지 전기요금과 수도요금이 끊이지 않고 발생한 점도 제시됐습니다.

진술의 신빙성도 문제가 됐습니다. 처분청은 밤 10시에 퇴근해 오피스텔에 들어가 다음날 오전 10시까지 소설을 쓰고 잠은 누나 집에서 잤다는 생활 패턴이 상식적이지 않다고 봤습니다. 마지막으로 처분청은 배우자가 취득 당시부터 주택임대사업자 등록을 해두었고, 자료해명 요청 이후 세무조사가 시작될 무렵 처남을 내보내고 새 세입자를 들여 주거용으로 임대하고 있다는 점을 지적했습니다. 이는 사후 확인을 어렵게 만든 정황이라는 것입니다.

심판원 판단, 사실상 주거용인지가 유일한 기준

조세심판원은 먼저 법리를 확인했습니다. 소득세법상 주택은 공부상 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물이며, 용도가 분명하지 않을 때에만 공부상 용도를 따른다는 것입니다. 또한 건축법 시행령 별표1은 오피스텔을 "업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물"로 정의하고 있어, 오피스텔이라는 명칭 자체가 주거 사용을 배제하지 않는다는 점도 짚었습니다.

그 위에서 심판원은 다음 사정들을 종합했습니다. 오피스텔 안에 싱크대, 냉장고, 쿡탑 등 취사시설과 독립된 화장실이 갖춰져 있었다는 점, 부동산 전세 매물 게시글에도 풀옵션 원룸으로 소개되어 있었고 같은 건물의 일부 호실이 실제 주거용으로 쓰이고 있다는 점, 배우자가 주택임대업을 영위하는 것으로 사업자등록을 했다는 점, 아파트를 판 뒤 제3자에게 민간임대주택 표준임대차계약서로 주거용 임대를 했다는 점입니다.

사용 실태에 대해서도 처남의 입주자 신고, 지속적인 전기와 수도 등 관리비 부과, 식료품을 포함한 생필품 배송 내역을 근거로 삼았습니다. 특히 심판원은 늦은 시간까지 생활이 가능한 오피스텔을 두고 굳이 청구인 소유 주택으로 이동해 잠을 잤다는 주장을 온전히 신뢰하기 어렵다고 판단했습니다. 결국 오피스텔은 사실상 주거용 건물, 곧 주택에 해당하므로 양도 당시 1세대 2주택이었고 비과세를 적용할 수 없다는 결론이 나왔습니다.

항목별 판단 결과

결론을 가른 다섯 가지 지점

이 사건에서 청구인이 진 이유는 주장이 터무니없어서가 아닙니다. 오히려 22년 보유, 15년 가까운 실거주라는 사정만 놓고 보면 전형적인 비과세 대상자였습니다. 그럼에도 결과가 갈린 지점은 다섯 가지로 정리됩니다.

기준 ①. 구조가 주거 가능하면 출발점이 불리해집니다. 독립된 화장실과 취사시설이 있는 원룸형 오피스텔은 그 자체로 주거 사용이 가능한 구조로 평가됩니다. 여기에 같은 건물 다른 호실이 주거용으로 쓰이고 있다는 사정까지 더해지면 "이 건물은 사실상 주거용 오피스텔"이라는 인식이 먼저 형성됩니다.

기준 ②. 공과금은 거짓말을 하지 않습니다. 공실이라고 주장했지만 전기와 수도요금이 매달 발생했습니다. 관리비 데이터는 조사 과정에서 쉽게 확보되고, 사용 여부에 관한 가장 객관적인 지표로 취급됩니다.

기준 ③. 배송지 기록이 생활의 근거지를 드러냅니다. 청구인은 카드내역에 살림 물품이 없다는 소극적 증거를 냈지만, 처분청은 오피스텔 주소로 식료품과 생필품이 배달된 적극적 증거를 냈습니다. 없다는 증명보다 있다는 증명이 강합니다.

기준 ④. 스스로 한 신고가 발목을 잡았습니다. 배우자가 취득 직후 주택임대사업자로 등록한 사실은 그 오피스텔을 주거용으로 임대하겠다는 의사를 공적으로 표시한 것입니다. 나중에 업무용이라고 주장해도 앞선 신고와 모순됩니다.

기준 ⑤. 양도 이후의 행동도 심리 대상이 됩니다. 조사가 시작될 무렵 사용자를 내보내고 표준임대차계약서로 주거용 임대를 시작한 것은, 오히려 그 오피스텔이 주거용에 적합한 물건임을 확인해 주는 자료로 쓰였습니다.

실무 포인트, 오피스텔 보유자가 주택을 팔기 전에 할 일

첫째, 주택 수 판단은 세대 단위입니다. 오피스텔 명의가 배우자 앞으로 되어 있어도 같은 세대라면 합산됩니다. 이 사건도 아파트는 청구인, 오피스텔은 배우자 명의였지만 아무 소용이 없었습니다. 자녀가 세대분리 없이 함께 살면서 오피스텔을 가진 경우도 마찬가지 위험이 있습니다. 주택을 팔기 전에 세대원 전원의 부동산 보유 현황을 한 번은 표로 정리해 보셔야 합니다.

둘째, 업무용으로 쓸 것이라면 처음부터 업무용으로 일관되게 관리해야 합니다. 일반임대사업자 등록, 부가가치세 신고, 임차인의 사업자등록, 업무용 임대차계약서, 사무용 집기 배치, 간판이나 사업장 표시 같은 요소가 하나의 방향을 가리켜야 합니다. 주택임대사업자로 등록해 두고 나중에 업무용이라고 주장하는 구조는 거의 통하지 않습니다.

셋째, 가족이나 지인에게 무상으로 쓰게 하는 것이 가장 위험합니다. 임대료도 없고 계약서도 없는 상태에서 누군가 그 공간에 드나들면, 그 사람이 무엇을 하러 갔는지 입증할 방법이 사실상 없습니다. 반면 과세관청은 관리카드, 공과금, 배송기록, 통신기록 같은 객관적 데이터로 체류 사실을 재구성합니다. 결국 다툼은 데이터 대 진술의 싸움이 되고, 진술이 집니다.

넷째, 입증책임 논리에 기대지 마십시오. 청구인은 과세관청이 주거용임을 명확히 반증하지 못했다고 주장했지만, 실무에서는 공부상 용도와 다른 사용을 주장하는 쪽이 그 사실을 뒷받침할 자료를 내야 하는 흐름으로 진행됩니다. 오피스텔이라는 이유만으로 주택이 아니라고 안심할 수 없습니다.

다섯째, 매도 시점 전에 상태를 정리하는 것이 순서입니다. 오피스텔이 주거용으로 쓰이고 있다면 주택을 팔기 전에 매도하거나 세대분리 등 구조를 먼저 검토하는 편이 낫습니다. 이미 판 뒤에 사용 실태를 바꾸는 것은 도움이 되지 않으며, 오히려 부자연스러운 정황으로 읽힐 수 있습니다.

여섯째, 비과세 판단이 애매하면 신고 전에 검토를 받으십시오. 비과세로 신고한 뒤 몇 년 지나 조사로 뒤집히면 본세뿐 아니라 가산세까지 붙습니다. 이 사건도 양도한 다음 해에 조사가 시작됐습니다. 양도소득세 신고기한은 짧지만, 신고 전 하루 이틀 검토로 결과가 크게 달라질 수 있는 영역입니다.

자주 묻는 질문

Q. 오피스텔을 업무용으로 등록해 두면 주택 수에서 무조건 빠지나요

등록 형태만으로 결정되지는 않습니다. 소득세법은 사실상 주거용 사용 여부를 기준으로 삼기 때문에, 업무용으로 등록해 두었더라도 실제로는 사람이 거주하고 있다면 주택으로 볼 수 있습니다. 반대로 주택임대사업자로 등록해 두고 업무용이라 주장하는 것은 이 사건처럼 매우 불리하게 작용합니다. 등록 내용과 실제 사용을 일치시키는 것이 핵심입니다.

Q. 아무도 살지 않는 공실 오피스텔도 주택으로 보나요

진짜 공실이고 그것이 자료로 확인된다면 주거용 사용이 없다고 볼 여지가 있습니다. 다만 공실 주장은 전기와 수도 사용량, 관리비 부과 내역, 출입 기록 등으로 검증됩니다. 이 사건에서는 공실을 주장했지만 공과금이 계속 발생했고 배송기록까지 남아 있어 주장이 받아들여지지 않았습니다. 공실이라면 그 기간의 공과금 자료를 미리 확보해 두는 것이 좋습니다.

Q. 가족이 잠깐 쓰게 해준 것도 주거로 보나요

기간과 사용 형태에 따라 다릅니다. 며칠 단위의 일시 사용과, 수년간 입주자 신고를 하고 매일 장시간 머물며 생필품을 받아 쓴 경우는 완전히 다릅니다. 이 사건은 후자에 가까웠습니다. 전입신고를 하지 않았다는 사정만으로 주거 사용이 부정되지는 않는다는 점도 함께 기억하실 필요가 있습니다.

Q. 주민등록을 다른 곳에 두면 거주로 안 보는 것 아닌가요

주민등록은 참고자료일 뿐 결정적 기준이 아닙니다. 실제 사건에서도 사용자는 다른 지역에 주민등록을 두고 있었지만 심판원은 실제 체류 정황을 근거로 주거용 사용을 인정했습니다. 세법은 형식보다 실질을 봅니다. 반대로 전입신고만 해두고 실제 거주하지 않으면 거주기간으로 인정받지 못하는 경우도 있습니다.

Q. 이미 비과세로 신고했는데 조사 통지를 받았습니다. 어떻게 대응해야 하나요

먼저 오피스텔의 취득 시점부터 현재까지의 자료를 시간 순서로 정리하십시오. 등록 내역, 임대차계약서, 공과금 내역, 임대료 입출금, 실제 사용자와의 관계를 정리한 뒤 어느 부분이 주거용 판단을 뒷받침하고 어느 부분이 반박 가능한지 구분해야 합니다. 진술을 먼저 하기보다 자료를 먼저 확인하는 순서가 안전하며, 조사 초기에 전문가와 함께 대응 방향을 잡는 것이 결과를 좌우합니다.

자가진단 체크리스트

• 배우자, 자녀 등 같은 세대원 명의의 오피스텔이나 생활형 숙박시설이 있는지 확인했습니까
• 그 오피스텔에 독립된 화장실과 취사시설이 갖춰진 원룸 구조입니까
• 주택임대사업자로 등록되어 있지는 않습니까
• 임차인이 개인이고 전입신고를 했거나 주거용으로 쓰고 있지는 않습니까
• 가족이나 직원이 무상으로 사용하고 있지는 않습니까
• 공실이라면 그 기간의 전기, 수도, 관리비 자료를 가지고 있습니까
• 업무용 임대차계약서와 임대료 입금 내역이 남아 있습니까
• 주택 양도 전에 오피스텔 처분이나 세대 구조 정리를 검토했습니까
• 비과세로 신고하기 전에 주택 수 판정에 대해 전문가 검토를 받았습니까

정리

이 사건의 교훈은 단순합니다. 1세대 1주택 비과세는 보유기간과 거주기간만 채우면 되는 제도가 아니라, 양도 당시 세대 전체의 주택 수가 하나여야 하는 제도입니다. 그리고 그 주택 수를 셀 때 오피스텔은 이름이 아니라 실제 쓰임으로 판단됩니다. 22년을 보유하고 15년 가까이 살았던 집이라도, 배우자 명의 원룸 오피스텔 한 채가 주거용으로 평가되는 순간 비과세는 사라집니다.

더 눈여겨볼 부분은 과세관청이 사용한 증거의 성격입니다. 입주자 관리카드, 전기와 수도 사용 내역, 택배 배송지, 사업자등록 이력처럼 당사자가 통제하기 어려운 객관적 데이터가 결론을 이끌었습니다. 반면 청구인이 낸 자료는 무엇을 사지 않았다는 소극적 증거와 진술 위주였습니다. 세무조사에서 진술은 데이터를 이기지 못합니다.

오피스텔이나 생활형 숙박시설을 보유한 상태에서 살던 집을 정리할 계획이라면, 매도 계약서에 도장을 찍기 전에 주택 수 판정을 먼저 점검하시기 바랍니다. 이미 신고를 마쳤거나 조사 통지를 받은 상황이라면 남아 있는 자료를 기준으로 대응 방향을 정하는 것이 우선입니다. 개별 사안은 구조, 사용자, 등록 이력, 기간에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 사실관계를 놓고 구체적으로 검토받으시는 편이 안전합니다.

출처 · 조세심판원 조심 2024중5647 (2026.5.26. 의결) · 국가법령정보센터 공공데이터 기반
관련 법령 · 소득세법 제88조 제7호, 제89조 제1항 제3호, 건축법 시행령 별표1 제14호

본 글은 공개된 조세심판원 결정례를 일반적인 정보 제공 목적으로 정리한 것입니다. 결정문의 금액은 원문에서 비공개 처리되어 있어 구체적인 액수는 기재하지 않았습니다. 개별 사안은 사실관계와 증빙에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 구체적인 판단은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글은 상담 결과나 절세 효과를 보장하지 않습니다. (세무 광고)