조카에게 집 팔며 대출용 업계약서 썼다가 1세대 1주택 비과세가 통째로 날아갔습니다 (조심 2026광1688)

조카에게 집을 넘기면서, 대출 때문에 계약서 금액을 올려 썼다면

가족이나 친척끼리 부동산을 주고받는 일은 생각보다 흔합니다. 시장에 내놔도 팔리지 않는 집을 조카가 사주기로 했다거나, 부모가 살던 상가주택을 자녀가 승계하는 식입니다. 문제는 이 거래가 순수한 매매로 끝나지 않고, 매수인의 대출 한도를 맞추기 위해 계약서 금액을 실제보다 높여 적는 이른바 업(up)계약서로 이어질 때 발생합니다. 전세보증금과 기존 대출이 이미 잡혀 있는 주택은 실제 거래가액대로 신고하면 추가 대출이 나오지 않는 경우가 있고, 그래서 "금액만 조금 올려 쓰자"는 유혹이 생깁니다.

그런데 이 선택은 세 갈래로 되돌아옵니다. 첫째, 신고한 계약서 금액이 그 부동산의 객관적 가치를 스스로 인정한 자료로 쓰입니다. 둘째, 그 금액을 근거로 금융기관이 받아둔 감정평가서가 남고, 이 감정가액이 세법상 시가로 인정될 수 있습니다. 셋째, 실제 거래가액이 그보다 낮았다는 사실이 드러나면 특수관계인에게 시가보다 싸게 넘긴 저가양도가 되어 부당행위계산 규정이 적용됩니다. 그리고 결정적으로, 매매계약서를 실지거래가액과 다르게 적은 사실 자체가 1세대 1주택 비과세를 깎아내는 별도의 사유가 됩니다.

오늘 소개하는 조세심판원 조심 2026광1688 사건(2026년 5월 29일 의결)이 정확히 그 세 갈래가 한꺼번에 터진 사례입니다. 여기에 다가구주택 요건까지 무너지면서, 청구인은 비과세를 단 한 평도 인정받지 못했습니다. 결론은 기각이었습니다.

사건 경과, 시간 순서로 따라가 봅니다

청구인은 2011년 12월 매매로 쟁점주택을 취득했습니다. 이 건물은 건축물대장상 1층이 제2종 근린생활시설, 2층이 다가구주택 4가구, 3층이 다가구주택 3가구, 4층이 다가구주택 2가구로 등재되어 있었습니다. 서류상으로만 보면 주택으로 쓰는 층수가 3개 층이므로 다가구주택 요건을 갖춘 것처럼 보이는 구조입니다. 다가구주택은 세법상 하나의 매매단위로 전체를 하나의 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있기 때문에, 이 요건 충족 여부는 세금 규모를 완전히 바꿔놓습니다.

2024년 9월, 청구인은 관할 구청으로부터 옥탑 부분을 주거용으로 사용한 데 대한 시정조치를 통보받았습니다. 청구인은 이후 옥탑방을 폐쇄하고 매매를 진행했다고 설명했습니다. 그리고 2024년 11월 20일, 청구인은 조카에게 쟁점주택을 양도하는 매매계약을 체결하고 소유권이전등기를 마쳤는데, 이때 등기부에 등재된 거래가액은 나중에 실제 거래가액이라고 주장한 금액보다 훨씬 높은 금액이었습니다. 이것이 이 사건의 쟁점업계약서입니다.

2024년 12월, 매수인인 조카는 쟁점주택을 담보로 제공하고 지역 농협에서 대출을 실행했습니다. 이 과정에서 금융기관이 감정평가법인에 의뢰해 받은 감정평가액이 존재하게 되었고, 근저당권설정등기도 마쳐졌습니다. 이 감정가액이 훗날 과세의 기준이 됩니다. 청구인은 2025년 3월 27일, 쟁점주택을 다가구주택으로 보고 1세대 1주택 비과세를 적용해 2024년 귀속 양도소득세를 신고했습니다.

2025년 6월, 지방국세청이 관할 세무서에 대한 종합감사를 실시하면서 상황이 뒤집힙니다. 감사 결과 쟁점주택이 다가구주택 요건을 충족하지 못한다고 보아 비과세를 배제하라는 시정요구가 나왔습니다. 거의 같은 시기인 2025년 6월 20일, 매수인인 조카가 관할 구청에 "실제 거래가액은 신고금액이 아니라 그보다 낮은 금액이었고, 대출을 더 받기 위해 높은 금액으로 계약서를 작성했다"며 자진신고를 했습니다. 구청은 2025년 7월 1일 실거래가 신고 위반 사실을 세무서에 통보했고, 청구인에게는 부동산거래신고 거짓신고에 따른 과태료가 부과되어 2025년 8월 이를 납부했습니다.

과세자료를 넘겨받은 조사청은 대출 당시 금융기관이 받아둔 감정가액을 시가로 보고, 청구인이 특수관계인인 조카에게 시가보다 낮은 가격으로 양도한 것은 부당행위계산에 해당한다고 판단했습니다. 여기에 더해 소득세법 제91조에 따라 비과세 적용을 배제하고 쟁점주택 전체를 과세대상으로 삼도록 통보했습니다. 처분청은 2025년 12월 9일 감정가액을 양도가액으로 하고 1세대 1주택 비과세를 전부 배제해 2024년 귀속 양도소득세를 경정·고지했고, 청구인이 불복해 심판청구를 제기한 것이 이 사건입니다.

청구인은 이렇게 주장했습니다

청구인의 주장은 크게 두 갈래였습니다. 첫째는 시가 다툼입니다. 쟁점주택은 건축된 지 22년이 지난 구옥이고, 2024년 11월 무렵부터 부동산 경기침체로 거래 자체가 이루어지지 않던 시기였습니다. 타지역으로 이사를 계획하면서 오래전부터 매도를 시도했으나 성사되지 않았고, 결국 조카에게 매수를 부탁해 거래가 이루어졌다는 것입니다. 따라서 그 시기의 실제 시세를 반영한 실지거래가액이 정상적인 시가이고, 오로지 추가 대출을 받기 위해 만들어진 업계약서에 터잡아 나온 감정가액은 시가로 볼 수 없다는 주장이었습니다.

청구인은 업계약서를 쓰게 된 경위도 구체적으로 설명했습니다. 매매대금을 주변 시세를 감안해 정한 뒤 전세보증금과 기존 대출금을 빼고 나면 매수인이 추가로 마련해야 할 자금이 있었는데, 매수인이 보유한 현금이 부족해 나머지는 대출로 충당하기로 했다는 것입니다. 그런데 금융기관이 기존 대출금과 전세보증금 때문에 실제 거래가액 기준으로는 추가 대출이 어렵다고 하자, 부득이 양도가액을 높여 적은 계약서를 작성해 추가 대출을 받았다는 설명이었습니다. 청구인은 또한 인근에서 건축시기와 규모가 유사한 주택들의 거래가액이 일정 범위 안에 형성되어 있었고 실제 거래가액이 그 범위 안에 들어간다는 거래사례 분석 자료를 제출했습니다.

둘째는 비과세 일부 인정 주장입니다. 청구인은 1층을 상가로, 2층부터 4층까지를 주거용으로 사용했고 옥탑방은 시정조치를 받은 뒤 폐쇄하고 매매를 진행했다고 했습니다. 그러면서 다른 주택이 없는 1주택자이므로, 설령 다가구주택으로 인정받지 못하더라도 최소한 본인이 거주한 401호 면적에 대해서만큼은 1세대 1주택 비과세를 적용해야 한다고 주장했습니다. 심판 단계에서는 감정평가법인이 2024년 11월 20일을 기준시점으로 하고 공시지가기준법을 적용해 평가한 사후 감정평가서까지 제출했습니다.

과세관청은 이렇게 반박했습니다

처분청의 논리는 간결했습니다. 감정가액은 평가기간 내에 감정평가법인이 공정하게 심사해 평가한 것이므로, 그 감정이 부당하게 이루어졌다는 근거가 제시되지 않는 한 세법상 적정한 시가로 볼 수 있다는 것입니다. 반면 청구인이 시가라고 주장하는 금액은 그것을 시가로 볼 만한 객관적 근거가 없고, 오히려 청구인 스스로 업계약서를 작성할 때 주변 시세를 감안해 금액을 적었다고 진술한 만큼 그 금액과 근접한 감정가액을 시가로 보는 것이 타당하다고 반박했습니다. 청구인이 "시세를 감안해서 썼다"고 한 말이 부메랑이 된 셈입니다.

비과세 부분에 대한 반박은 더 기술적입니다. 처분청은 소득세법 제91조 제2항의 계산구조를 그대로 적용했습니다. 이 조항은 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우, 비과세받았거나 받을 세액에서 ①비과세를 적용하지 않았을 경우의 양도소득 산출세액과 ②계약서상 거래가액과 실지거래가액의 차액 중 더 적은 금액을 빼도록 정하고 있습니다. 이 사건에서는 비과세를 적용하지 않았을 경우의 산출세액이 허위신고금액(계약서 금액과 실제 금액의 차액)보다 작았습니다. 그 결과 빼야 할 금액이 비과세 혜택 전체를 덮어버려, 비과세가 남김없이 소멸하게 된 것입니다. 401호만이라도 비과세해 달라는 주장이 통하지 않은 이유가 여기에 있습니다.

심판원 판단 ①, 금융기관의 담보 감정가액도 시가가 될 수 있다

심판원은 먼저 근거 법령을 짚었습니다. 소득세법 시행령 제167조 제5항은 양도소득의 부당행위계산에서 말하는 시가를 상속세 및 증여세법 제60조와 같은 법 시행령 제49조 등을 준용해 평가한 가액에 따르도록 하고, 이때 평가기간은 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월로 본다고 정하고 있습니다. 즉 양도세 부당행위계산에서의 시가 판정은 상증세법의 시가 개념을 그대로 빌려 오되, 기간만 짧게 잡는 구조입니다.

이어 심판원은 시가의 의미에 관한 법리를 확인했습니다. 시가란 원칙적으로 정상적인 거래에 의해 형성된 객관적 교환가치를 의미하지만, 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액도 포함하는 개념이므로 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있다는 것입니다(대법원 2005. 9. 30. 선고 2004두2356 판결 등 참조). 그리고 이 사건의 감정가액은 농협이 쟁점주택의 객관적인 담보가치를 평가하기 위해 평가기간 내에 감정평가법인에 의뢰해 회신받은 것이고, 매수인이 실제로 그 감정을 근거로 담보대출을 실행했다는 점을 들어 시가로 인정했습니다.

여기서 눈여겨볼 대목이 있습니다. 청구인은 "업계약서 때문에 감정가가 부풀려졌다"고 주장했지만, 심판원은 감정평가가 계약서 금액을 그대로 베낀 것이 아니라 담보가치 산정을 위해 독립적으로 이루어졌다는 점, 그리고 그 결과를 바탕으로 실제 자금이 집행되었다는 점을 중시했습니다. 감정가액을 무너뜨리려면 그 감정 자체에 하자가 있었다는 구체적 입증이 필요한데, 청구인이 낸 인근 거래사례 분석 자료는 다른 물건의 가격일 뿐 쟁점주택 자체의 가액이 아니었고, 심판 단계에서 뒤늦게 제출한 사후 감정평가서 역시 공시지가기준법으로 산정된 것이어서 평가기간 내 담보 감정을 뒤집을 만한 무게를 갖지 못했습니다.

심판원 판단 ②, 조카는 특수관계인이고 저가양도 요건도 충족했다

시가가 감정가액으로 확정되자 그다음은 기계적입니다. 소득세법 제101조 제1항은 거주자의 행위나 계산이 특수관계인과의 거래로 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되면 그 행위·계산과 관계없이 소득금액을 계산할 수 있다고 정합니다. 같은 법 시행령 제167조 제3항은 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때를 그 유형 중 하나로 들면서, 다만 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정합니다.

심판원은 청구인이 조카인 매수인에게 시가인 감정가액보다 낮은 가격으로 양도했고, 그 차액이 시가의 5퍼센트에 해당하는 금액 이상이어서 부당행위계산 적용 대상이 된다고 판단했습니다. 시행령 제167조 제4항에 따라 이 경우 양도가액은 실제 받은 돈이 아니라 시가로 다시 계산됩니다. 즉 손에 쥔 돈보다 큰 금액을 양도가액으로 보고 세금을 물리게 되는 것입니다. 친족 간 거래에서 "시세보다 조금 싸게 주는 것쯤이야"라고 가볍게 넘기면 안 되는 이유가 이 5퍼센트 기준에 있습니다. 부동산 가격이 클수록 5퍼센트라는 문턱은 쉽게 넘어갑니다.

심판원 판단 ③, 허위계약서를 쓰면 비과세가 깎여 사라진다

이 사건에서 세 부담을 결정적으로 키운 것은 부당행위계산이 아니라 소득세법 제91조 제2항입니다. 이 조항은 토지·건물이나 부동산에 관한 권리를 매매하면서 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우, 비과세나 감면 규정을 적용할 때 그 혜택 금액에서 일정액을 빼도록 하고 있습니다. 다운계약서든 업계약서든, 실제와 다르게 적었다는 사실 자체가 요건입니다. 매도인이 이득을 봤는지, 매수인 편의를 봐준 것인지는 조문상 구분하지 않습니다.

심판원은 업계약서가 양도가액이 실제와 다르게 기재된 허위의 계약서임이 명백하고, 청구인이 쟁점주택을 1세대 1주택 비과세 대상으로 인지한 상태에서 실지거래가액과 다른 계약서를 작성해 매수인의 대출에 협조했으므로 부정한 행위로 인한 책임을 면하기 어렵다고 보았습니다. 그 결과 쟁점주택 전체에 대해 비과세 적용을 배제한 처분이 타당하다고 판단했습니다. 청구인은 "나는 세금을 줄이려던 게 아니라 조카 대출을 도우려 했을 뿐"이라고 항변했지만, 이 조항 앞에서는 동기가 방패가 되지 않았습니다.

실무적으로 반드시 기억할 점이 있습니다. 제91조 제2항의 차감액은 비과세를 적용하지 않았을 때의 산출세액과 계약서 금액과 실제 금액의 차액 중 적은 쪽입니다. 다시 말해 허위기재 금액이 크면 클수록, 비과세 혜택은 산출세액 전액까지 통째로 상계되어 사실상 비과세가 0원이 됩니다. 이 사건이 정확히 그 경우였습니다. "일부라도 비과세해 달라"는 요청이 받아들여질 여지가 애초에 없었던 것입니다.

심판원 판단 ④, 옥탑을 주거로 쓰면 다가구주택이 아니다

건축법 시행령 별표 1은 다가구주택의 요건으로 ①주택으로 쓰는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하일 것, ②1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하일 것, ③19세대 이하가 거주할 수 있을 것을 모두 갖추고 공동주택에 해당하지 않을 것을 들고 있습니다. 이 중 하나라도 어긋나면 다가구주택이 아니라 여러 채의 주택을 보유한 것으로 취급되어, 1세대 1주택 비과세는 원칙적으로 사라집니다.

쟁점주택은 공부상으로는 1층 근린생활시설, 2층부터 4층까지 다가구주택으로 등재되어 요건을 갖춘 듯 보였습니다. 그러나 조사청 확인 결과 청구인이 2층부터 5층까지 주택으로 사용한 것으로 나타났고, 이는 전입세대 신고 내역으로 뒷받침되었습니다. 옥탑을 주거로 쓴 순간 주택으로 쓰는 층수가 4개 층이 되어 첫 번째 요건이 깨진 것입니다. 심판원은 이 점에 관해 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없어 보인다고 정리했습니다.

청구인은 시정조치를 받고 옥탑방을 폐쇄한 뒤 매매했다고 주장했으나, 이미 남아 있는 전입세대 기록이 과거의 주거 사용 사실을 증명했습니다. 여기서 얻을 교훈은 분명합니다. 불법 증축이나 용도 위반은 철거한다고 해서 기록까지 사라지지 않습니다. 전입세대 열람 내역, 임대차계약서, 관리비 부과 내역, 구청 시정명령 공문은 모두 과세관청이 손쉽게 확보할 수 있는 자료입니다.

항목별 판단 결과

실무 포인트, 이 사건이 진짜로 말해 주는 것

포인트 ①. 감정평가서는 한 번 만들어지면 지워지지 않습니다. 많은 분들이 담보대출용 감정평가를 은행 내부 절차 정도로 생각합니다. 그러나 이 사건에서 보듯 그 감정가액은 평가기간 안에 이루어진 공신력 있는 기관의 평가로서 세법상 시가가 됩니다. 특수관계인 간 거래를 앞두고 있다면, 거래 전에 대출 감정가가 얼마로 잡히는지를 먼저 확인하고 그 수준과 거래가액의 간격을 점검해야 합니다. 감정가와 거래가의 벌어진 간격은 나중에 그대로 과세 근거가 됩니다.

포인트 ②. 5퍼센트 기준을 먼저 계산하십시오. 소득세법 시행령 제167조 제3항 단서는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5 이상일 때만 부당행위계산을 적용하도록 하고 있습니다. 뒤집어 말하면 이 범위 안에 들어오도록 가격을 설계하면 부당행위계산 자체를 피할 수 있다는 뜻입니다. 친족 간 매매를 계획한다면 거래가액을 정하기 전에 시가 판정 자료부터 확보하고, 5퍼센트 및 3억원 기준선을 계산해 두는 것이 순서입니다. 거래가 끝난 뒤에 계산하면 이미 늦습니다.

포인트 ③. 업계약서는 상대방을 도와주는 행위가 아니라 나를 겨누는 행위입니다. 이 사건에서 자진신고를 한 사람은 매도인이 아니라 매수인이었습니다. 매수인 입장에서는 나중에 그 부동산을 팔 때 취득가액이 높게 잡히는 편이 유리할 수 있지만, 실거래 위반 과태료나 다른 사정이 생기면 언제든 실제 금액을 밝힐 수 있습니다. 그 순간 매도인은 비과세 배제와 부당행위계산, 과태료를 동시에 맞습니다. 계약서를 함께 만든 사이라 해도 이해관계는 언제든 갈라집니다.

포인트 ④. 실거래 신고 자료는 자동으로 세무서로 넘어갑니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제5조는 신고관청이 거래가격 검증체계를 활용해 적정성을 검증하고, 그 결과를 관할 세무관서장에게 통보하도록 정하고 있으며, 통보받은 세무관서장은 이를 국세 부과를 위한 과세자료로 활용할 수 있습니다. 구청에서 과태료를 맞고 끝나는 일이 아니라, 국세 과세로 직행하는 통로가 법에 이미 열려 있는 것입니다.

포인트 ⑤. 다가구주택은 서류가 아니라 실제 사용으로 판정됩니다. 건축물대장에 3개 층만 주택으로 되어 있어도, 옥탑이나 지하를 주거용으로 쓴 흔적이 있으면 요건이 깨집니다. 판단 자료는 전입세대 열람 내역이 대표적입니다. 다가구주택을 매도할 계획이 있다면 최소한 매도 수년 전부터 옥탑 주거 사용을 정리하고, 전입 기록과 실제 사용 현황이 일치하도록 관리해야 합니다. 매도 직전에 급히 폐쇄하는 것은 과거 기록을 지워 주지 못합니다.

포인트 ⑥. 사후 감정은 늦습니다. 청구인은 심판 단계에서 소급 기준시점의 감정평가서를 제출했지만 받아들여지지 않았습니다. 시가 다툼은 양도일 전후 3개월이라는 평가기간 안에 존재하는 객관적 자료로 승부가 납니다. 시세가 낮다고 생각한다면 거래 시점에 미리 감정을 받아두는 것이, 몇 년 뒤 사후 감정을 붙이는 것보다 비교할 수 없이 강력합니다.

포인트 ⑦. 비과세 대상 주택일수록 계약서를 정직하게 써야 합니다. 역설적이지만, 어차피 세금이 없을 것 같은 1세대 1주택자야말로 허위계약서의 타격이 가장 큽니다. 세금이 나올 거래에서는 실제 거래가액대로 세금을 다시 계산하면 되지만, 비과세 거래에서는 제91조 제2항이 비과세라는 혜택 자체를 삭감하기 때문입니다. "어차피 비과세니까 금액은 형식일 뿐"이라는 생각이 가장 위험합니다.

자주 묻는 질문

Q. 매수인 대출 때문에 어쩔 수 없이 금액을 올려 썼는데도 불이익이 있나요?

이 사건에서 심판원은 그 사정을 알면서도 실지거래가액과 다른 계약서를 작성해 대출에 협조한 이상 책임을 면하기 어렵다고 보았습니다. 소득세법 제91조 제2항은 금액을 다르게 적었다는 사실만을 요건으로 하고 동기를 구분하지 않습니다. 개별 사안마다 사실관계가 다르므로 단정할 수는 없지만, "선의였다"는 항변만으로 조항 적용을 피하기는 쉽지 않습니다.

Q. 은행이 대출을 위해 받은 감정평가액이 정말 세법상 시가가 되나요?

이 사건 심판원은 평가기간 내에 감정평가법인에 정식 의뢰해 회신받은 감정가액이고 이를 근거로 실제 대출이 집행되었다는 점을 들어 시가로 인정했습니다. 다만 상속세 및 증여세법 제60조 제5항은 감정가격 결정 시 원칙적으로 둘 이상의 감정기관에 의뢰하되 기준시가 10억원 이하 부동산은 하나 이상이면 되도록 정하고 있습니다. 물건의 규모와 감정 절차에 따라 다툴 여지가 남을 수 있으므로 개별 검토가 필요합니다.

Q. 친척에게 시세보다 싸게 팔면 무조건 부당행위계산인가요?

무조건은 아닙니다. 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5퍼센트 이상일 때만 적용됩니다. 다만 시가를 무엇으로 볼 것인지에 따라 이 계산이 완전히 달라지므로, 거래 전에 시가 판정 자료를 확보하는 것이 핵심입니다. 또한 저가양도는 양도인에게 부당행위계산 문제가 되는 동시에 양수인에게는 증여세 문제로 이어질 수 있어 양쪽을 함께 봐야 합니다.

Q. 옥탑방을 철거하고 팔면 다가구주택으로 인정받을 수 있나요?

철거 사실만으로 해결되지는 않습니다. 이 사건에서도 청구인은 시정조치를 받고 옥탑을 폐쇄한 뒤 매도했다고 주장했지만, 전입세대 신고 내역에 주거 사용 흔적이 남아 요건 미충족으로 판단되었습니다. 양도 시점의 현황과 함께 과거 사용 이력이 종합적으로 검토된다는 점을 전제로, 충분한 시간을 두고 정리하는 것이 안전합니다.

Q. 여러 세대가 사는 건물이라도 일부만 비과세받을 수 있지 않나요?

다가구주택 요건을 충족하면 전체를 하나의 주택으로 보아 비과세 판단을 하지만, 요건을 못 갖추면 공동주택처럼 취급되어 판단 방식이 달라집니다. 다만 이 사건처럼 허위계약서에 따른 제91조 제2항 차감액이 산출세액을 넘어서면 일부 비과세를 논할 실익 자체가 없어집니다. 계산 순서상 비과세 축소 규정이 먼저 결과를 결정해 버리기 때문입니다.

자가진단 체크리스트

• 가족, 친척 등 특수관계인과 부동산 매매를 계획하고 있고, 거래가액을 아직 확정하지 않았다.
• 매수인의 대출 한도를 맞추기 위해 계약서 금액을 조정하자는 이야기가 오갔다.
• 양도일 전후 3개월 안에 해당 부동산에 대한 감정평가, 경매, 공매, 매매 사례가 존재한다.
• 거래가액과 예상 시가의 차이가 시가의 5퍼센트 또는 3억원을 넘을 가능성이 있다.
• 건축물대장상 주택 층수와 실제 주거 사용 층수가 일치하지 않는다.
• 옥탑, 지하, 근린생활시설 부분을 주거용으로 쓴 적이 있고 전입 기록이 남아 있다.
• 1세대 1주택 비과세를 전제로 양도세를 신고했거나 신고할 예정이다.
• 실거래 신고 내용과 실제 자금 흐름(계좌이체, 전세보증금 승계, 대출금)이 서로 어긋난다.
• 구청으로부터 건축물 용도 위반 시정조치를 받은 이력이 있다.

두 개 이상 해당한다면, 계약서에 도장을 찍기 전에 시가 판정과 비과세 요건을 함께 점검해 보시기 바랍니다. 거래가 종결된 뒤에는 선택지가 급격히 줄어듭니다.

정리

이 사건은 하나의 잘못된 선택이 세 개의 과세 근거로 증식하는 과정을 보여 줍니다. 매수인의 대출을 돕기 위해 계약서 금액을 올려 쓴 행위는, 첫째로 금융기관 감정가액이라는 시가 자료를 만들어 냈고, 둘째로 그 시가와 실제 거래가액의 격차가 특수관계인 저가양도로 인정되게 했으며, 셋째로 소득세법 제91조 제2항에 따라 1세대 1주택 비과세를 통째로 소멸시켰습니다. 여기에 옥탑 주거 사용이라는 별개의 사유로 다가구주택 요건까지 무너지면서, 청구인에게 남은 방어선은 없었습니다.

결론이 갈린 지점은 명확합니다. 세법상 시가는 당사자의 주관적 판단이 아니라 평가기간 내에 남은 객관적 자료로 정해진다는 것, 그리고 비과세 요건은 서류가 아니라 실제 사용 현황으로 판정된다는 것입니다. 친족 간 부동산 거래는 가격을 자유롭게 정할 수 있는 사적 영역처럼 보이지만, 세법은 그 자유에 시가와 5퍼센트라는 테두리를 쳐 두었습니다.

지금 가족 간 부동산 거래를 앞두고 있다면, 계약서를 쓰기 전에 시가 자료를 먼저 확보하고 비과세 요건 충족 여부를 검토하시기 바랍니다. 이미 거래가 끝났고 계약서 금액이 실제와 다르다면, 상황을 정확히 진단해 대응 방향을 정하는 것이 먼저입니다. 위너세무회계는 경기 수원 영통에서 상속세, 증여세, 양도소득세 사안을 다루고 있으며, 나승리 대표세무사가 직접 상담합니다.

출처 · 조세심판원 조심 2026광1688 (2026. 5. 29. 의결) · 국가법령정보센터 공공데이터 기반
관련 법령 · 소득세법 제89조, 제91조, 제99조, 제101조 · 소득세법 시행령 제167조 · 상속세 및 증여세법 제60조 · 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 · 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조, 제5조 · 건축법 시행령 제3조의5 및 별표 1

본 글은 공개된 조세심판원 결정례를 일반적인 정보 제공 목적으로 정리한 것입니다. 결정문의 금액은 원문에서 비공개 처리되어 있어 구체적인 액수는 기재하지 않았습니다. 개별 사안은 사실관계와 증빙에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 구체적인 판단은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글은 상담 결과나 절세 효과를 보장하지 않습니다. (세무 광고)