재개발 대체주택 양도 중 상속주택 3채 미분할이면 비과세 불가 (사전-2026-법규재산-0177)

재개발 기간 동안 살 집을 따로 마련해 두었는데, 그 사이 시아버지가 여러 채의 주택을 남기고 돌아가셨다면 어떻게 될까요. 국세청 사전답변 사전-2026-법규재산-0177(2026년 10월 1일 회신)은 대체주택 비과세 특례와 공동상속주택 특례가 겹칠 때 어디까지 인정되는지를 보여 줍니다.

한눈에 보기

결론부터 말하면 이 사안에서는 대체주택을 양도해도 1세대1주택 비과세를 받을 수 없다는 회신입니다. 핵심은 상속주택이 3채였다는 점입니다.

• 대체주택 특례와 공동상속주택 특례는 원칙적으로 함께 적용될 수 있습니다.
• 다만 피상속인이 여러 주택을 남긴 경우 공동상속주택 특례는 선순위 1주택에만 적용됩니다.
• 협의분할 등기를 하지 않으면 민법상 법정상속분대로 소유한 것으로 봅니다.
• 나머지 상속주택이 주택 수에 들어가면서 대체주택 특례를 받을 수 없게 되었습니다.

어떤 질의였나

신청인은 재개발구역 안의 주택 1채를 가진 1세대였고, 사업시행인가 이후 거주용으로 다른 주택을 취득해 살았습니다. 이후 별도세대인 시부가 사망했고, 신청인과 대습상속인인 미성년 자녀의 법정상속지분 합계는 1/3이었습니다. 신청인은 공동상속인 중 최연장자가 아닙니다.

상속개시 당시 시부가 보유한 C주택은 소유기간이 가장 긴 주택이고, 공동상속인 누구도 거주한 사실이 없는 것으로 전제되었습니다. D·E오피스텔은 시부가 장기일반 10년으로 임대사업자 등록을 한 상태였고, 상속인이 임대사업자 지위를 승계하지 않았습니다.

질의요지는 대체주택을 양도할 때까지 상속주택의 협의분할과 등기가 이루어지지 않은 경우에도 소득세법 시행령 제156조의2제5항의 대체주택 특례를 적용받을 수 있는지였습니다.

국세청의 회신

국세청은 상속주택 외의 주택을 양도할 때까지 협의분할하여 등기하지 않았다면 시행령 제155조제19항 본문에 따라 민법상 상속분에 따라 상속주택을 소유하는 것으로 본다고 답했습니다.

그리고 제155조제3항에 따라 소유주택에서 제외되지 않은 나머지 상속주택에 대해 임대등록을 승계하지 않았고, 대체주택이 제155조제20항제1호의 거주요건도 충족하지 않았다면 1세대1주택으로 보지 않는다고 회신했습니다.

이렇게 판단한 이유

회신에 인용된 조문을 순서대로 보면 결론의 구조가 드러납니다.

공동상속주택 특례는 선순위 1주택만

시행령 제155조제3항은 공동상속주택을 소수지분자의 주택으로 보지 않는 특례입니다. 그런데 피상속인이 2 이상의 주택을 소유했다면 공동상속주택은 같은 조 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택만을 말합니다. 이 사안에서는 소유기간이 가장 긴 C주택이 그 1주택에 해당하는 것으로 읽힙니다.

나머지 상속주택은 지분만큼 주택 수에 포함

D·E오피스텔은 선순위 주택이 아니므로 공동상속주택 특례 대상이 아닙니다. 시행령 제154조의2는 공동소유주택을 각자 소유한 것으로 보므로, 선순위가 아닌 상속주택 지분이 신청인의 주택 수에 들어간다는 전제로 읽힙니다.

다른 길도 막힌 이유

장기임대주택 특례(제155조제20항)를 쓰려면 임대등록이 있어야 하고 거주주택에서 2년 이상 거주해야 합니다. 신청인은 임대사업자 지위를 승계하지 않았고, B주택 거주기간도 2년에 미치지 못해 이 특례로도 비과세가 되지 않는다는 판단입니다.

실무에서 새겨야 할 점

• 대체주택 양도 전에 상속이 생기면 상속주택이 몇 채인지부터 확인해야 합니다.
• 상속분쟁으로 등기가 늦어지면 법정상속분대로 소유한 것으로 보아 판단합니다.
• 피상속인의 임대주택은 상속인이 임대등록을 승계하는지에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
• 대체주택 양도 일정을 정하기 전에 상속주택 지분 구조를 먼저 점검하세요.

자주 묻는 질문

Q1. 상속주택이 1채뿐이었다면 결과가 달랐을까요?

요지는 두 특례의 중첩 적용 자체는 가능하다고 밝히고 있습니다. 이 회신이 비과세를 부정한 이유는 선순위가 아닌 나머지 상속주택이 있었기 때문이므로, 상속주택 구성이 다르면 판단도 달라질 수 있습니다.

Q2. 나중에 협의분할 등기를 하면 바뀌나요?

제155조제19항 단서는 양도 후 제척기간 안에 협의분할 등기를 한 경우의 추가 신고·납부를 정하고 있습니다. 등기 후 소유 구조에 따라 판단이 바뀔 수 있으므로 별도 검토가 필요합니다.

Q3. 오피스텔도 상속주택으로 보나요?

이 회신은 임대등록된 D·E오피스텔을 상속주택으로 다루면서 판단했습니다. 실제 용도와 등록 상태에 따라 달라질 수 있으니 개별 확인이 필요합니다.

정리

사전답변 사전-2026-법규재산-0177은 대체주택 특례와 공동상속주택 특례가 겹칠 수 있다는 원칙과 함께, 상속주택이 3채 이상이면 선순위 1주택 외의 지분이 비과세를 막을 수 있다는 한계를 보여 줍니다. 재개발 중 상속이 생겼다면 양도 전에 전문가와 상담하세요.

이 글은 세무 광고입니다. 국세청 국세법령정보시스템에 공개된 사전답변(사전-2026-법규재산-0177)을 바탕으로 정리했습니다. 회신 당시 법령을 기준으로 한 해석이므로 이후 개정 여부를 확인하시고, 개별 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 구체적인 판단은 세무대리인과 상담하시기 바랍니다.