이월과세 적용 증여주택, 비과세 거주요건 취득시기는 증여받은 날 (사전-2026-법규재산-0353)

조부모에게서 집을 증여받아 몇 년 살다 파는 경우, 가장 먼저 떠오르는 질문은 "1세대 1주택 비과세가 되느냐"입니다. 그런데 증여받은 지 5년 안에 양도해서 이월과세가 적용되면, 취득가액은 증여자의 취득 당시 금액으로 바뀝니다. 그렇다면 비과세 거주요건을 따질 때의 취득시기도 증여자 기준으로 바뀔까요? 국세청은 사전답변 사전-2026-법규재산-0353(2026.03.26.)에서 이 물음에 답했습니다.

한눈에 보기

질의인은 할머니가 1987년에 취득한 주택을 2021년에 증여받고, 2026년 1월에 양도했습니다. 증여 후 5년 이내 양도라 이월과세 규정이 적용되는 상황에서, 거주요건 판정 기준일을 할머니의 취득일로 볼 수 있는지 물었습니다.

• 쟁점: 이월과세가 적용되는 증여주택의 거주요건 판정 시 취득시기
• 국세청 결론: 취득시기는 할머니가 취득한 날이 아니라 증여를 받은 날
• 근거: 소득세법 시행령 제162조 제1항 제5호(증여 취득자산의 취득시기)
• 참고 해석례: 사전-2023-법규재산-0444(2023.10.24.)를 그대로 인용

어떤 질의였나

사실관계는 간단합니다. 질의인과 할머니는 별도세대라는 것을 전제로 했고, 주택 소재지는 증여 전에 이미 조정대상지역으로 지정되어 있었습니다.

질의요지는 이렇습니다. 할머니로부터 증여받은 A주택을 5년 이내에 양도하여 「소득세법」 제97조의2 제1항(2022.12.31. 개정 전, 이른바 이월과세)이 적용되는 경우, 같은 법 시행령 제154조 제1항의 거주요건을 판정할 때 취득시기를 할머니가 A주택을 취득한 날로 볼 수 있는지입니다.

할머니 취득일인 1987년을 기준으로 보면, 취득 당시에는 조정대상지역 제도 자체와 무관한 시점이어서 거주요건이 붙지 않는 주택처럼 볼 여지가 있습니다. 질의인이 기대한 해석은 바로 이 지점이었던 것으로 읽힙니다.

국세청의 회신

국세청은 새로 이유를 쓰지 않고 기존 해석례 사전-2023-법규재산-0444(2023.10.24.)를 참고하라고 회신했습니다. 그 해석례의 내용은 다음과 같습니다.

본인 소유 주택을 별도세대인 모친에게 증여하고 모친이 5년 이내에 양도해 개정 전 제97조의2 제1항이 적용되는 경우, 양도하는 주택의 취득시기는 시행령 제162조 제1항 제5호에 따른 증여를 받은 날이 됩니다.

그리고 그 취득시기를 기준으로 시행령 제154조 제1항의 거주요건 적용 여부를 판정한다는 것이 해석례의 결론입니다. 즉 이번 질의처럼 할머니의 취득일로 거슬러 올라가 거주요건을 판정할 수는 없다는 취지로 읽힙니다.

이렇게 판단한 이유

이월과세는 필요경비 계산의 특례

제97조의2의 조문 제목은 "양도소득의 필요경비 계산 특례"입니다. 개정 전 규정은 증여받은 날부터 5년 이내(현행은 10년 이내) 양도하면 취득가액을 배우자나 직계존비속의 취득 당시 금액으로 한다고 정합니다. 조문이 바꾸는 대상은 양도차익을 계산할 때의 취득가액이며, 취득시기 자체를 바꾼다는 문언은 없습니다.

취득시기는 시행령 제162조가 정한다

소득세법 제98조는 취득시기를 원칙적으로 대금청산일로 하되, 대통령령으로 정하는 경우는 예외로 둡니다. 시행령 제162조 제1항 제5호는 상속 또는 증여로 취득한 자산의 취득시기를 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날로 정합니다. 이번 사안에서 그 날은 2021년 7월 6일입니다.

거주요건은 취득 당시 조정대상지역 여부로 갈린다

시행령 제154조 제1항은 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택이면 보유기간 중 거주기간 2년 이상을 요구합니다. 증여받은 2021년 7월은 이미 조정대상지역 지정(2020년 6월) 이후이므로, 증여일을 취득시기로 보면 거주요건이 붙는 주택이 되는 구조입니다. 거주기간은 주민등록표 등본상 전입일부터 전출일까지로 계산합니다(같은 조 제6항).

보유기간 기산과는 구분된다

헷갈리기 쉬운 부분이 있습니다. 제95조 제4항은 이월과세 대상 자산의 장기보유특별공제 보유기간을 증여자가 취득한 날부터 기산한다고 정하고, 시행령 제154조 제5항은 비과세 보유기간 계산을 제95조 제4항에 따른다고 정합니다. 그러나 회신은 거주요건 적용 여부를 증여일 기준 취득시기로 판정한다고 했으므로, 보유기간 기산 규정과 거주요건 판정 기준을 별개로 보는 해석을 전제로 합니다.

실무에서 새겨야 할 점

• 이월과세가 적용되어도 증여받은 주택의 취득시기는 증여일로 보는 것이 국세청 해석입니다
• 증여일 당시 조정대상지역이었다면 수증자 본인이 2년 이상 거주해야 거주요건을 충족하는 것으로 읽힙니다
• 증여자가 오래 보유했거나 지정 전에 취득했다는 사정만으로 거주요건이 면제되지는 않습니다
• 2022.12.31. 이전 증여분은 부칙 경과조치에 따라 개정 전 5년 규정이 적용되므로 증여일을 먼저 확인해야 합니다
• 제97조의2 제2항 제2호처럼 이월과세를 적용하면 비과세 대상이 되는 경우의 예외 규정도 함께 살펴야 합니다

증여받은 주택을 팔 계획이라면 증여일, 그날의 조정대상지역 여부, 본인 전입 기간을 먼저 정리해 두세요.

자주 묻는 질문

할머니가 1987년부터 보유했는데 그 기간은 전혀 반영되지 않나요?

장기보유특별공제 보유기간은 제95조 제4항에 따라 증여자 취득일부터 기산하도록 규정되어 있습니다. 다만 이번 회신이 다룬 거주요건 판정의 취득시기는 증여받은 날이라는 점에서 둘을 구분해서 보셔야 합니다.

증여받을 당시 조정대상지역이 아니었다면 어떻게 되나요?

시행령 제154조 제1항은 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택에만 거주기간 2년 요건을 둡니다. 증여일을 취득시기로 본다면 그 시점의 지정 여부가 기준이 된다고 읽히지만, 이번 회신은 지정 이후 증여된 사안이므로 개별 사안은 따로 확인이 필요합니다.

2023년 이후에 증여받았다면 달라지나요?

2023년 1월 1일 이후 증여분은 개정된 제97조의2 제1항이 적용되어 이월과세 기간이 10년으로 늘었습니다. 회신은 개정 전 규정 사안이지만, 취득시기를 시행령 제162조로 정하는 구조는 개정 후에도 같으므로 증여 후 양도 시점은 10년 기준으로 다시 점검하세요.

정리

사전답변 사전-2026-법규재산-0353의 핵심은, 이월과세가 적용되어 취득가액이 증여자 기준으로 바뀌더라도 1세대 1주택 비과세 거주요건을 판정하는 취득시기는 증여를 받은 날이라는 것입니다. 증여받을 때 이미 조정대상지역이었다면 수증자 본인의 2년 거주가 필요한 구조이므로, 양도 전에 거주기간을 반드시 확인하는 것이 좋습니다.

이 글은 세무 광고입니다. 국세청 국세법령정보시스템에 공개된 사전답변(사전-2026-법규재산-0353)을 바탕으로 정리했습니다. 회신 당시 법령을 기준으로 한 해석이므로 이후 개정 여부를 확인하시고, 개별 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 구체적인 판단은 세무대리인과 상담하시기 바랍니다.