부담부증여로 받은 주택, 이월과세가 적용돼도 상생임대주택 특례는 받을 수 있을까 (서면-2024-법규재산-3247)

부모님께 부담부증여로 받은 집을 몇 년 안에 팔 계획이라면 두 가지 규정이 한꺼번에 떠오릅니다. 하나는 증여받은 자산을 일찍 팔 때 적용되는 이월과세이고, 다른 하나는 임대료를 올리지 않은 집주인에게 거주요건을 면제해 주는 상생임대주택 특례입니다. 국세청 서면질의 회신(서면-2024-법규재산-3247)은 이 두 규정이 함께 걸리는 상황을 다룹니다.

한눈에 보기

질의자는 별도세대인 모친에게서 임차인이 있는 주택을 부담부증여로 받고, 그 임차인과 계약을 두 번 갱신했습니다. 국세청은 이월과세가 적용되더라도 상생임대주택 특례는 적용된다고 회신했습니다.

• 쟁점: 이월과세 대상 주택에도 상생임대주택 1세대1주택 특례가 적용되는지
• 취득 경위: 별도세대 모친으로부터 부담부증여, 기존 임대차계약 승계
• 임대 이력: 같은 임차인과 2021년 4월 갱신, 2023년 4월 재갱신, 모두 임대료 동결
• 결론: 직전·상생임대차계약 요건을 갖추었다면 이월과세 적용과 무관하게 특례 적용

어떤 질의였나

사실관계는 아래와 같습니다. 질의는 조정대상지역에 있는 주택을 증여받은 뒤 증여일로부터 5년 이내에 양도하면 「소득세법」 제97조의2의 이월과세가 적용되는데, 이 경우에도 「소득세법 시행령」 제155조의3의 상생임대주택 특례를 받을 수 있는지를 물었습니다.

조정대상지역에서 취득한 주택은 1세대1주택 비과세를 받으려면 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다. 질의자가 상생임대주택 특례에 관심을 둔 이유도 이 거주요건 때문으로 읽힙니다.

국세청의 회신

국세청은 별도세대인 모친으로부터 부담부증여로 주택을 취득하고, 승계받은 임대차계약을 갱신·재갱신하여 직전·상생임대차계약 요건을 충족한 후 증여일로부터 5년 이내에 양도하여 이월과세가 적용되는 경우에도 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례가 적용된다고 답했습니다.

회신에는 이월과세 기간에 대한 주석도 붙어 있습니다. 이 사안은 5년을 기준으로 했지만, 2023년 1월 1일 이후 증여받는 분부터는 이 기간이 10년입니다.

이렇게 판단한 이유

회신은 이유를 따로 적지 않았으므로, 인용된 조문을 중심으로 정리합니다.

상생임대주택 특례의 구조

「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항은 1세대가 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 직전임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 넘지 않는 상생임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 체결하고, 직전임대차계약 임대기간이 1년 6개월 이상, 상생임대차계약 임대기간이 2년 이상이면 거주기간 제한을 받지 않도록 정합니다. 이때 취득으로 임대인 지위가 승계된 계약은 직전임대차계약에서 빠집니다.

이 사안에 대입하면 증여로 넘겨받은 계약은 제외되고, 취득 후인 2021년 4월 갱신 계약이 직전임대차계약, 2023년 4월 재갱신 계약이 상생임대차계약에 해당하는 구조로 읽힙니다.

이월과세가 건드리는 부분

「소득세법」 제97조의2는 배우자나 직계존비속에게 증여받은 자산을 일정 기간 안에 팔면 취득가액을 증여자의 취득 당시 금액으로 계산하는 규정이고, 같은 법 제95조 제4항은 이 경우 보유기간도 증여자의 취득일부터 따지도록 합니다. 즉 이월과세는 양도차익 계산과 보유기간 기산에 관한 규정이며, 회신은 이를 이유로 수증자가 주택을 취득한 후 맺은 임대차계약의 성격까지 달라지지는 않는다는 것을 전제로 한 것으로 읽힙니다.

실무에서 새겨야 할 점

• 증여로 승계한 임대차계약은 직전임대차계약으로 인정되지 않으므로, 취득 후 새로 맺거나 갱신한 계약부터 따져야 합니다
• 임대료 증가율 5% 이내, 직전계약 1년 6개월 이상, 상생계약 2년 이상 요건을 각각 확인해야 합니다
• 상생임대차계약은 2026년 12월 31일까지 체결한 것이어야 하며, 계약금 수령이 증빙으로 확인되어야 합니다
• 2023년 1월 1일 이후 증여분은 이월과세 기간이 10년이라는 점도 함께 확인해야 합니다

비슷한 상황이라면 갱신 계약서와 계약금 수령 증빙을 양도 전까지 보관해 두는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

Q1. 증여받을 때 넘겨받은 임대차계약도 직전임대차계약이 되나요?

아닙니다. 시행령 제155조의3 제1항 제1호는 해당 주택의 취득으로 임대인 지위가 승계된 경우의 임대차계약을 직전임대차계약에서 제외합니다.

Q2. 이월과세가 적용되면 상생임대주택 특례를 못 받나요?

이 회신에 따르면 직전·상생임대차계약 요건을 충족했다면 이월과세가 적용되는 경우에도 특례가 적용됩니다.

Q3. 상생임대주택 특례를 받으면 무엇이 달라지나요?

1세대1주택 비과세 등을 판단할 때 거주기간 제한을 받지 않습니다. 보유기간 등 다른 요건은 따로 갖추어야 합니다.

정리

서면질의 회신(서면-2024-법규재산-3247)은 부담부증여로 받은 주택을 일찍 팔아 이월과세가 적용되더라도, 취득 후 갱신한 계약으로 상생임대 요건을 갖추었다면 거주요건 면제 특례가 유지된다는 해석입니다. 본인 계약의 갱신 시점과 임대료 변동을 먼저 점검해 보시기 바랍니다.

이 글은 세무 광고입니다. 국세청 국세법령정보시스템에 공개된 서면질의 회신(서면-2024-법규재산-3247)을 바탕으로 정리했습니다. 회신 당시 법령을 기준으로 한 해석이므로 이후 개정 여부를 확인하시고, 개별 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 구체적인 판단은 세무대리인과 상담하시기 바랍니다.