증여받은 주택 5년 내 양도, 증여 전 거주기간은 장특공제 거주기간에서 제외 (사전-2025-법규재산-1126)

부모님이 오래 보유하던 집에 자녀가 함께 살다가, 그 집을 증여받고 몇 년 뒤 파는 경우가 적지 않습니다. 이때 자녀가 증여받기 전부터 그 집에 살아온 기간을 장기보유특별공제의 거주기간으로 인정받을 수 있을지가 문제됩니다. 국세청은 사전답변 사전-2025-법규재산-1126(2026년 1월 21일 회신)에서 이 질문에 답했습니다. 결론부터 말하면, 증여 전 거주기간은 거주기간 공제율 계산에 들어가지 않는 쪽으로 회신했습니다.

한눈에 보기

이 사안의 핵심은 이월과세가 적용될 때 보유기간과 거주기간의 기산일이 서로 다르게 다뤄진다는 점입니다. 보유기간은 법률에 증여자 취득일부터 따진다는 특례가 있지만, 거주기간에는 그런 규정이 없습니다.

• 별도세대인 직계존속(어머니)으로부터 주택을 증여받고 5년 이내에 양도한 사례입니다.
• 양도차익 계산에는 소득세법 제97조의2제1항(이월과세)이 적용되는 상황입니다.
• 쟁점은 소득세법 제95조제2항 단서 표2의 거주기간을 언제부터 세느냐입니다.
• 국세청은 거주기간을 증여받은 자가 주택을 취득한 날, 즉 증여일부터 기산한다고 답했습니다.
• 따라서 증여받기 전 같은 집에서 산 기간은 표2의 거주기간에 포함되지 않습니다.

어떤 질의였나

신청인이 제시한 사실관계를 시간 순서로 정리하면 다음과 같습니다.

질의 내용은 이렇습니다. 아들이 어머니로부터 A주택을 증여받은 후 5년 이내에 양도하여 소득세법 제97조의2제1항이 적용되는 경우, 아들이 증여받기 전에 A주택에 거주한 기간이 같은 법 제95조제2항 표2에 따른 거주기간별 공제율을 계산할 때 포함되는지 여부입니다.

아들 입장에서는 2011년부터 줄곧 같은 집에 살았으니, 소유자가 누구였든 실제로 거주한 기간 전체를 인정받고 싶은 것이 자연스러운 기대입니다. 반면 법문은 보유기간과 거주기간을 따로 규정하고 있어, 그 차이가 어떻게 해석되는지가 이번 질의의 출발점입니다.

국세청의 회신

국세청은 다음과 같이 회신했습니다. 별도세대인 직계존속으로부터 주택을 증여받은 후 5년 이내에 양도하는 경우, 소득세법 제95조제2항 단서 표2에 적용하는 거주기간은 증여받은 자가 해당 주택을 취득한 날부터 기산한다는 것입니다.

회신문은 이유를 따로 적지 않았습니다. 다만 결론 자체는 분명합니다. 증여받은 자가 주택을 취득한 날은 증여를 받은 날이므로, 이 사례에서 아들의 거주기간은 2022년 9월 6일부터 계산되는 것으로 읽힙니다. 2011년부터 증여일 전까지 같은 집에 살았던 기간은 거주기간 공제율 계산에서 빠집니다.

이렇게 판단한 이유

회신이 이유를 밝히지 않았으므로, 아래는 사전답변에 인용된 관련 법령의 문언을 기준으로 정리한 것입니다.

보유기간에는 특례가 있습니다

소득세법 제95조제4항은 장기보유특별공제의 보유기간을 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 정하면서, 단서에서 제97조의2제1항이 적용되는 경우에는 증여한 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다고 규정합니다. 이월과세가 적용되면 취득가액도 증여자가 취득할 당시 금액으로 보기 때문에(제97조의2제1항제1호), 보유기간도 증여자 기준으로 이어 붙이는 구조입니다.

거주기간에는 같은 문언이 없습니다

그런데 제95조제4항 단서가 기산일을 바꾸는 대상은 문언상 보유기간입니다. 표2의 거주기간에 대해서는 증여자의 기간을 이어 붙인다는 규정이 인용 법령에 보이지 않습니다. 회신은 이 차이를 그대로 반영해, 거주기간은 원칙대로 증여받은 사람의 취득일부터 센다는 해석을 전제로 한 것으로 보입니다.

증여로 취득한 날은 증여를 받은 날입니다

소득세법 시행령 제162조제1항제5호는 증여로 취득한 자산의 취득시기를 증여를 받은 날로 정합니다. 그래서 증여받은 자의 취득일은 증여일이 되고, 그 전의 거주는 본인 소유 주택에서의 거주가 아니게 됩니다. 시행령 제159조의4도 1세대 1주택 판단에서 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것을 요구하는데, 여기서도 거주는 보유기간 중의 거주를 전제로 합니다.

실무에서 새겨야 할 점

이 회신은 부모 소유 주택에 살던 자녀가 그 집을 증여받는 가족 간 이전에서 자주 마주칠 수 있는 쟁점을 다룹니다. 다음 사항을 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

• 이월과세가 적용되어도 보유기간과 거주기간의 기산일은 다르게 다뤄질 수 있습니다. 보유기간은 증여자 취득일, 거주기간은 증여일이 기준이라는 것이 이번 회신의 취지입니다.
• 이 사례에서 증여일 이후 양도일까지의 거주기간은 3년 남짓입니다. 증여 전 10년 넘는 거주가 빠지므로 거주기간 공제율은 기대보다 낮아질 수 있습니다.
• 회신은 표2가 적용되는 1세대 1주택 요건을 따로 판단하지 않았습니다. 표2 적용 여부 자체는 양도일 현재 세대 전체의 주택 보유와 거주 요건으로 별도 확인해야 합니다.
• 증여 후 양도 시점을 정하기 전에 보유·거주 기간을 각각 날짜로 계산해 보시기 바랍니다. 기간 계산 하나로 공제율이 달라집니다.
• 사실관계가 조금만 달라도(같은 세대 여부, 증여 지분, 다른 주택 보유 등) 결론이 달라질 수 있어 사전 검토가 필요합니다.

자주 묻는 질문

Q1. 증여받기 전부터 같은 집에 살았는데 그 기간은 전혀 인정되지 않나요?

이번 사전답변에 따르면 장기보유특별공제 표2의 거주기간 공제율을 계산할 때는 인정되지 않습니다. 거주기간은 증여받은 자가 주택을 취득한 날부터 기산한다는 것이 회신의 결론입니다.

Q2. 그렇다면 보유기간도 증여일부터 다시 세나요?

그렇지 않은 것으로 읽힙니다. 이월과세(소득세법 제97조의2제1항)가 적용되는 경우 보유기간은 같은 법 제95조제4항 단서에 따라 증여한 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산합니다. 이 사례라면 어머니가 취득한 2011년 4월 29일이 보유기간의 출발점이 됩니다.

Q3. 며느리 지분의 거주기간은 어떻게 되나요?

사실관계상 며느리는 증여일 이후부터 A주택에 거주했습니다. 회신의 기준을 그대로 적용하면 며느리 역시 증여일부터 거주기간을 계산하게 됩니다. 다만 회신은 질의 대상을 아들로 한정해 답했으므로, 지분별 계산은 구체적인 사실관계로 확인하시는 것이 안전합니다.

정리

사전답변 사전-2025-법규재산-1126의 메시지는 간단합니다. 직계존속에게서 증여받은 주택을 5년 이내에 팔아 이월과세가 적용되더라도, 장기보유특별공제 표2의 증여 전 거주기간은 포함되지 않습니다. 보유기간은 증여자 취득일부터 이어지지만, 거주기간은 증여받은 날부터 새로 셉니다. 가족 간 주택 증여 후 양도를 계획하고 있다면 증여 시점과 양도 시점을 정하기 전에 공제율을 미리 계산해 보시는 것이 좋겠습니다.

이 글은 세무 광고입니다. 국세청 국세법령정보시스템에 공개된 사전답변(사전-2025-법규재산-1126)을 바탕으로 정리했습니다. 회신 당시 법령을 기준으로 한 해석이므로 이후 개정 여부를 확인하시고, 개별 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 구체적인 판단은 세무대리인과 상담하시기 바랍니다.