영통 상속세 세무사, 부부 공동명의 아파트에서 남편이 세상을 떠나면 상속재산은 남편 지분 절반뿐이고 그 지분을 아내가 받든 자녀가 받든 상속세는 333만 원으로 같지만 2년 뒤 팔 때 양도세는 102만 원과 3,600만 원으로 갈리는 사례형 시뮬레이션

부부 공동명의 아파트에서 남편이 사망하면 상속재산은 얼마인가요?

영통에서 상속 상담을 하다 보면 부부가 절반씩 명의를 나눠 가진 아파트가 유난히 많습니다. 그런데 한쪽이 세상을 떠났을 때 집 전체를 상속재산으로 적어 오시는 분이 적지 않습니다. 결론부터 말씀드리면 상속재산은 남편 지분 절반뿐입니다. 아내 지분은 처음부터 아내의 재산이므로 상속세 계산에 들어가지 않습니다. 다만 그 지분이 10년 안에 남편에게서 증여받아 생긴 것이라면 이야기가 달라지는데, 이 부분은 뒤에서 따로 다루겠습니다.

이 글은 공개된 부동산 가격자료와 가상의 가족관계를 바탕으로 만든 사례형 시뮬레이션입니다. 단지는 수원시 영통구 신동의 래미안영통마크원2단지 전용 84.94㎡로 잡았습니다. 2013년 입주한 963세대 단지이고, 공개된 실거래 자료에서 2026년 9~10월 거래가 10억 2,000만 원에서 11억 7,000만 원 사이에 있어 전체 가액을 10억 원으로 가정했습니다. 부부가 2014년에 5억 원에 매입해 절반씩 등기했다고 전제합니다.

가족은 70대 남편이 사망하고, 아내(공동명의 1/2 보유)와 결혼해 분가한 자녀 2명이 상속인입니다. 남편 명의 재산은 아파트 지분 5억 원, 예금 4억 원, 사망보험금 2억 원(남편이 계약자이며 보험료를 냈고 수익자는 아내), 상장주식 1억 원으로 합계 12억 원입니다. 채무는 미납 공과금 1,000만 원뿐이고 장례비는 1,000만 원이 들었다고 가정합니다. 사망보험금은 수익자가 아내로 지정돼 있어도 피상속인이 계약자이거나 실질적으로 보험료를 납부했다면 상속재산으로 봅니다(상속세 및 증여세법 제8조). 영통 상속세 세무사로서 이런 사건을 받으면 가장 먼저 확인하는 것이 바로 이 지분의 출처와 보험금의 귀속입니다. 여기부터는 개별 판단입니다. 공동명의가 매입 당시부터였는지, 나중에 증여로 만든 것인지에 따라 출발점이 달라집니다.

아무 검토 없이 신고하면 상속세는 얼마나 나오나요?

상속재산 12억 원에서 채무 1,000만 원과 장례비 1,000만 원을 빼면 과세가액은 11억 8,000만 원입니다. 장례비는 봉안시설 비용을 제외하고 500만 원 이상 1,000만 원 한도로 인정됩니다(상속세 및 증여세법 시행령 제9조 제2항). 여기서 일괄공제 5억 원, 배우자상속공제, 금융재산상속공제를 차례로 뺍니다. 금융재산은 예금 4억, 보험금 2억, 주식 1억을 합한 7억 원이고 금융채무가 없으므로 20%인 1억 4,000만 원이 공제됩니다(같은 법 제22조, 한도 2억 원).

배우자상속공제는 배우자가 실제 상속받은 금액을 공제하되, 과세가액에 법정상속분을 곱한 한도와 30억 원 중 작은 금액까지만 인정합니다(같은 법 제19조 제1항). 이 가족의 법정상속분은 아내 1.5, 자녀 각 1이므로 아내 몫은 7분의 3입니다. 11억 8,000만 원 × 3/7 = 5억 571만 원이 한도입니다. 아래 표는 남편의 아파트 지분을 아내가 받는 A안과 자녀가 받는 B안을 나란히 둔 것입니다. 단순 가정 예시입니다.

보시는 대로 두 안의 상속세는 한 푼도 다르지 않습니다. 아내가 한도보다 많이 받는 한 공제액은 한도에서 멈추기 때문입니다. 반대로 아내가 예금 2억 원만 받고 나머지를 자녀에게 넘기면 실제 상속분이 5억 원 미만이 되어 최소 공제 5억 원만 적용되고(같은 조 제4항), 세금은 약 388만 원으로 조금 늘어납니다. 이 규모에서는 배우자가 어디까지 받느냐가 상속세를 크게 흔들지 않는다는 뜻입니다. 여기부터는 개별 판단입니다. 재산이 더 크거나 사전증여가 있으면 배우자 몫에 따라 세액이 수천만 원 단위로 움직이므로 같은 결론을 그대로 옮기면 안 됩니다.

배우자상속공제는 아내가 아파트 지분을 받아야 커지나요?

이 사례에서는 그렇지 않았지만, 배우자상속공제에는 세액보다 더 중요한 절차 요건이 있습니다. 상속세 신고기한(사망일이 속한 달의 말일부터 6개월)의 다음 날부터 9개월이 되는 날까지 배우자 몫을 실제로 분할하고, 등기가 필요한 재산은 분할기한 안에 등기까지 마쳐야 공제가 인정됩니다(상속세 및 증여세법 제19조 제2항). 아파트 지분처럼 등기가 필요한 재산을 아내 몫으로 정했다면 협의분할서 작성과 상속등기를 이 기한 안에 끝내야 하고, 분할 사실을 세무서에 신고해야 합니다. 협의가 늦어지면 공제가 5억 원으로 내려앉습니다.

자녀가 있는데 협의분할로 아내가 전부 받으면 일괄공제를 못 받는다는 오해도 자주 봅니다. 같은 법 제21조 제2항이 배우자 단독상속을 일괄공제 대상에서 빼고 있는 것은 사실이지만, 국세청 집행기준은 이를 민법상 배우자가 처음부터 단독상속인인 경우로 한정하고, 공동상속인이 있는 상태에서 협의분할이나 상속포기로 배우자 혼자 받게 된 경우에는 일괄공제 5억 원을 적용합니다. 따라서 A안에서 아내가 아파트 지분과 예금을 모두 받더라도 계산 구조는 위 표와 같습니다. 여기부터는 개별 판단입니다. 아내가 받은 재산은 2차 상속 때 배우자공제 없이 자녀에게 다시 과세되므로, 아내 고유재산 규모에 따라 두 번의 상속을 합쳐 볼 필요가 있습니다.

아내 지분이 남편 돈으로 마련된 것이면 어떻게 되나요?

이 사건에서 세무사가 가장 먼저 짚는 쟁점입니다. 공동명의가 2014년 매입 당시부터였다면 10년이 지났으므로 합산 문제가 없습니다. 그런데 남편 단독명의였던 집을 2019년에 지분 절반만 아내에게 증여해 공동명의로 바꿨다면, 상속개시일 전 10년 이내에 상속인에게 증여한 재산이므로 증여 당시 가액이 상속세 과세가액에 가산됩니다(상속세 및 증여세법 제13조 제1항 제1호). 2019년 증여 당시 지분 가액을 3억 5,000만 원으로 가정하면 과세가액은 15억 3,000만 원이 됩니다.

증여 당시에는 배우자 증여재산공제 6억 원 안이라 증여세를 내지 않았을 것입니다. 그래서 더 놓치기 쉽습니다. 합산 뒤 배우자상속공제 한도는 15억 3,000만 원 × 3/7 = 6억 557만 원으로 올라가고, 아내가 A안대로 7억 원을 받으면 이 한도까지 공제됩니다. 일괄공제 5억 원과 금융재산공제 1억 4,000만 원을 더한 총공제는 12억 957만 원, 과세표준은 2억 3,429만 원, 산출세액은 1,000만 원 + (1억 3,429만 원 × 20%) = 약 3,686만 원이고 신고세액공제를 빼면 약 3,575만 원입니다. 333만 원과 비교하면 3,200만 원 넘게 차이가 납니다. 단순 가정 예시이지만, 등기부등본의 등기 원인과 날짜를 보지 않고 신고하면 과소신고가 됩니다. 여기부터는 개별 판단입니다. 부부 사이 자금 이동은 증여로 바로 추정되지 않는다는 심판 사례도 있어, 매입 자금을 누가 댔는지와 등기 형태를 함께 봐야 합니다.

나중에 집을 팔 때 취득가액은 왜 두 개로 갈리나요?

상속세가 끝이 아닙니다. A안처럼 아내가 남편 지분을 받으면 집 한 채인데 취득가액이 두 개로 나뉩니다. 원래 갖고 있던 절반은 2014년 매입가의 절반인 2억 5,000만 원이 취득가액이고, 상속받은 절반은 상속개시일 현재 상속세법으로 평가한 가액, 즉 5억 원이 취득 당시 실지거래가액으로 간주됩니다(소득세법 제97조 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제163조 제9항). 취득시기도 원래 지분은 2014년, 상속 지분은 상속개시일입니다(같은 영 제162조 제1항 제5호).

보유기간은 두 갈래로 봐야 합니다. 1세대 1주택 비과세 요건의 보유·거주기간은 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대였다면 상속 전에 함께 보유하고 거주한 기간을 통산합니다(소득세법 시행령 제154조 제8항 제3호). 아내는 남편과 한집에 살던 동일세대이므로 상속 직후 팔아도 2년 보유·거주 요건을 채웁니다. 반면 장기보유특별공제의 보유기간은 자산의 취득일부터 양도일까지이고 상속에 통산 규정이 없으므로(소득세법 제95조 제4항), 상속 지분은 상속개시일부터 3년이 지나야 공제가 시작됩니다. 영통 상속세 세무사가 분할안을 짤 때 양도 시점까지 물어보는 이유입니다.

2년 뒤 13억 원에 양도한다고 가정하고 계산해 보겠습니다. A안은 아내가 단독세대 1주택자로 양도하므로 12억 원 초과분만 과세됩니다(같은 영 제160조). 원래 지분의 양도차익 4억 원에 (13억 − 12억) ÷ 13억을 곱하면 약 3,077만 원이고, 12년 보유·거주로 장기보유특별공제 80%를 적용하면 약 615만 원이 남습니다. 상속 지분은 양도차익 1억 5,000만 원에 같은 비율을 곱해 약 1,154만 원이고, 보유 2년이라 공제가 없습니다. 둘을 합쳐 기본공제 250만 원을 빼면 과세표준 약 1,519만 원, 세율 15%를 적용하면 약 102만 원(지방소득세 별도)입니다.

B안은 다릅니다. 본인 집이 있는 자녀가 지분 5억 원을 받아 2년 뒤 6억 5,000만 원에 팔면 양도차익 1억 5,000만 원에 비과세가 없고 보유 3년 미만이라 장기보유특별공제도 없습니다. 기본공제 250만 원을 뺀 과세표준 1억 4,750만 원에 기본세율을 적용하면 약 3,619만 원(지방소득세 별도)입니다. 상속받은 주택을 5년 안에 양도할 때 2주택 중과를 배제하는 규정(같은 영 제167조의10 제1항 제2호, 제167조의3 제1항 제7호)이 적용된다고 가정한 숫자이며, 영통이 2025년 10월 조정대상지역으로 지정된 뒤 2026년 5월 10일부터 중과가 재개됐으므로 요건은 양도 시점 기준으로 확인해야 합니다.

마지막 두 줄이 이 글의 결론입니다. 상속 신고 때 평가액을 낮추는 것이 능사가 아닙니다. 아파트는 상속개시일 전후 6개월 안의 유사매매사례가액이 시가로 쓰이므로(상속세 및 증여세법 시행령 제49조) 기준시가로 낮게 신고하는 것 자체가 부인될 가능성이 크고, 반대로 감정평가로 11억 원까지 올리면 상속세는 277만 원 늘지만 자녀가 받는 B안에서는 양도세가 1,750만 원 줄어듭니다. 아내가 받는 A안에서는 비과세 덕에 평가액을 올릴 실익이 거의 없습니다. 같은 집, 같은 가족인데 누가 받느냐에 따라 평가 전략이 정반대가 됩니다. 여기부터는 개별 판단입니다. 매도 시점이 5년 뒤로 밀리면 상속 지분에도 장기보유특별공제가 붙기 시작하고, 집값 변동에 따라 숫자가 모두 바뀝니다.

단톡방에서는 어떤 이야기가 오가나요? (각색 예시)

단톡방에서 가장 많이 받는 질문은 집 전체 10억 원을 다 신고해야 하느냐는 것입니다. 남편 지분 5억 원만 상속재산이라고 답하면 다음 질문은 거의 정해져 있습니다. 내가 다 받는 게 나은지, 아이들에게 주는 게 나은지입니다. 이 사례 규모에서는 상속세가 333만 원으로 같으니 뒤에 오는 양도세를 먼저 보자고 안내합니다. 아내가 받으면 1주택 비과세 안에서 100만 원대, 집이 있는 자녀가 받으면 3,600만 원대라는 숫자를 보여드리면 대부분 평가액을 낮게 잡아야 하느냐고 되물으십니다. 아내가 받는 경우 낮출 실익이 거의 없고, 자녀가 받는 경우 오히려 평가액을 올려 두는 쪽이 유리할 수 있다는 설명까지 드린 뒤, 협의분할서와 상속등기를 분할기한 안에 마치는 일정을 잡습니다. 위 대화는 공개된 부동산 가격자료와 가상의 가족관계를 바탕으로 만든 각색 예시입니다.

자주 묻는 질문

자가진단: 공동명의 집의 상속, 분할 협의 전에 확인할 것

• 배우자와 공동명의인 집이 있고 한쪽이 사망했다
• 공동명의가 된 시점이 10년 안이거나 증여로 만든 것이다
• 남편 지분을 아내와 자녀 중 누가 받을지 아직 정하지 못했다
• 자녀가 이미 본인 명의 집을 갖고 있다
• 상속 뒤 2~3년 안에 집을 팔 계획이 있다
• 사망보험금 수익자가 가족 중 한 명으로 지정돼 있다
• 상속세가 적을 것 같아 신고를 건너뛸 생각이 있다

왜 공동명의 아파트 상속을 영통 상속세 세무사에게 맡겨야 하나요?

이 사례에서 상속세는 어느 안이든 333만 원이었습니다. 그런데 지분의 출처 하나로 3,575만 원이 되고, 누가 받느냐로 2년 뒤 양도세가 102만 원과 3,619만 원으로 갈렸습니다. 저희 사무소가 상속 사건에서 가장 먼저 하는 일은 사전 시뮬레이션입니다. 아내 취득안과 자녀 취득안, 유사매매사례가액과 감정가액, 2년 뒤와 5년 뒤 양도를 한 표에 놓고 상속세와 양도세 합계를 비교한 뒤에 분할안을 정합니다. 상속세 신고서 한 장만 보면 보이지 않는 숫자들입니다.

평가액을 올릴지 유지할지는 감정평가사와, 협의분할서와 상속등기는 법무사와 함께 분할기한 안에 처리합니다. 배우자상속공제는 등기까지 끝나야 인정되므로 세무사·감정평가사·법무사가 한 팀으로 움직여야 기한을 놓치지 않습니다. 아파트 지분 평가, 보험금 귀속, 2019년 증여 여부 같은 사실관계는 대표세무사가 직접 등기부등본과 계좌 내역을 보고 확인하며, 개업 4년차 사무소로서 연 200건이 넘는 상담과 연 100건이 넘는 신고를 신고 사고 없이 수행해 왔습니다(자체 실적 기준). 영통 상속세 세무사로서 드리는 약속은 한 가지입니다. 상속세만 계산하지 않고 상속 후 양도세까지 통합 검토해, 지금 300만 원을 아끼려다 몇 년 뒤 수천만 원을 내는 일이 없도록 하겠습니다. 가족관계와 부동산, 예금의 대략적인 규모만 알려 주시면 정확한 자료가 없어도 1차 상담이 가능합니다.

본 글은 일반적인 세무 정보이며 개별 상황에 대한 세무 자문을 대체하지 않습니다. 본문 사례는 공개된 부동산 가격자료와 가상의 가족관계를 바탕으로 만든 사례형 시뮬레이션이고 단톡방 대화는 각색 예시이며 결과를 보장하지 않습니다. 세율·공제액·평가 기준·조정대상지역 지정과 중과 규정은 개정될 수 있어 신고 시점 기준 확인이 필요합니다. 세무 광고.