부모가 대신 낸 아파트 중도금, 엄마에게 맡긴 곗돈으로 상계될까요 (조심 2025소2450)

부모가 대신 낸 아파트 중도금은 조사에서 가장 먼저 걸립니다

부모가 자녀의 아파트 계약금이나 중도금을 대신 넣어주는 일은 흔합니다. 자녀는 대출 한도가 부족하고, 부모는 통장에 여유가 있으니 "나중에 정산하면 되지" 하는 마음으로 분양사 계좌에 직접 송금합니다. 그런데 이 거래는 흔적이 아주 선명하게 남습니다. 분양사 입금 내역, 부모 계좌의 출금 내역, 자녀의 취득자금 조달 내역이 서로 맞물리기 때문에 세무조사에서 확인하기가 쉽습니다.

더 중요한 점은 이 흔적이 부모가 사망한 뒤에도 사라지지 않는다는 것입니다. 상속세 조사는 통상 피상속인의 사망 전 10년치 금융거래를 훑습니다. 생전에 자녀 이름의 부동산 취득자금이 피상속인 계좌에서 나갔다면, 그 금액은 사전증여재산으로 상속세 과세가액에 다시 더해집니다. 증여세 신고를 하지 않았다면 증여세도 별도로 부과되고, 다른 상속인들까지 연대납세의무 통지를 받게 됩니다.

이번에 살펴볼 조심 2025소2450은 바로 그 전형적인 구조입니다. 다만 이 사건에는 한 가지가 더 얽혀 있습니다. 청구인(딸)은 아파트 자금을 받은 사실 자체는 인정하면서도, "나는 오랫동안 어머니에게 내 돈을 맡겨왔고 그 돈을 돌려받을 권리가 있으니 상계해서 계산해 달라"고 주장했습니다. 실무에서 정말 자주 나오는 주장이고, 동시에 정말 자주 깨지는 주장입니다. 왜 깨지는지를 이 결정문이 아주 구체적으로 보여줍니다.

사건 경과, 두 번의 사망과 한 통의 제보

먼저 시간 순서로 정리해 보겠습니다. 2009년 3월경 피상속인(아버지)은 자신이 소유한 빌라 중 한 호수를 딸(청구인)에게, 다른 한 호수를 아들에게 각각 증여했습니다. 이후 딸은 자신이 증여받은 빌라를 여러 차례 임대하면서 보증금과 월세를 받았습니다.

같은 기간 딸의 계좌에서는 어머니 명의 계좌로 수년에 걸친 잦은 이체가 이어졌습니다. 결정문에 따르면 2009년 6월경부터 2019년 10월경까지, 딸의 두 개 은행 계좌에서 어머니 명의 계좌로 반복적으로 돈이 들어갔습니다. 딸은 이를 "어머니가 운영하는 계에 가입해 계금을 납입한 것이고, 목돈이 생기면 어머니께 맡겨 관리하게 한 것"이라고 설명했습니다. 딸은 아버지 명의 계좌로도 2009년 말부터 2011년 사이에 여러 차례 이체했고, 오빠 명의 계좌로도 2009년에 이체한 내역이 있었습니다.

2019년 3월 28일, 아버지는 딸이 취득하는 경기도 소재 아파트의 취득자금(중도금)을 대신 납부했습니다. 이 금액이 이 사건의 쟁점금액입니다.

그 뒤 가족에게 큰 변화가 생깁니다. 2019년 10월 21일 어머니가 사망하고, 불과 약 2주 뒤인 2019년 11월 8일 아버지도 사망했습니다. 상속인들은 원래 어머니의 상속재산에 대해 신고를 준비하고 있었으나 아버지가 갑자기 사망하는 바람에, 2020년 5월 11일 아버지를 피상속인으로 하여 상속세를 신고했습니다. 이 신고는 오빠가 주도해 진행했습니다.

이후 남매 사이에 심한 갈등이 벌어집니다. 청구인은 오빠가 어머니의 보험금을 단독으로 수령하고 부모의 예금을 관리하며 횡령했다고 주장했고, 오빠가 각서를 근거로 지급명령을 신청하자 반소를 제기해 결국 쌍방이 소를 취하하는 조정에 갈음하는 결정이 확정되었다고 설명했습니다. 그리고 청구인의 주장에 따르면, 오빠가 소송에서 목적을 이루지 못한 뒤 세무서에 "동생이 아버지로부터 증여를 받았다"고 제보했고 그것이 이 사건 조사의 계기가 되었습니다.

세무서는 2024년 8월 21일부터 10월 30일까지 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시해 2019년 3월 28일자 아파트 취득자금 대납 사실을 확인했습니다. 그리고 2024년 12월 20일, 이를 사전증여재산으로 보아 상속재산에 가산한 상속세를 결정 고지하고, 같은 날 별도로 2019년 3월 28일 증여분에 대한 증여세도 결정 고지했습니다. 청구인은 2025년 1월 이의신청을 거쳐 같은 해 5월 심판청구를 제기했고, 심판원은 2026년 6월 2일 기각 결정을 내렸습니다.

청구인 주장, "내 돈을 어머니가 관리하고 있었다"

청구인은 아파트 취득자금을 아버지로부터 받은 사실 자체를 다투지 않았습니다. 대신 공제(상계)를 주장했습니다. 논리는 이렇습니다. 자신은 어머니에게 오랫동안 계금과 목돈을 맡겨왔으므로 어머니(또는 부모)로부터 돌려받아야 할 금액이 있고, 아파트 자금은 사실상 그 돈을 돌려받은 것에 가깝다는 것입니다. 따라서 쟁점금액에서 돌려받을 금액을 차감한 나머지만 증여재산가액으로 보아야 하고, 그러면 증여세 과세 문턱에도 미달한다는 주장이었습니다.

배경 설명도 상세했습니다. 청구인은 전 배우자와 편의점을 운영하다가 배우자의 방탕한 생활로 카드 빚을 지게 되었고, 2009년경 어머니로부터 돈을 빌려 채무를 해결한 것을 계기로 어머니에게 자신의 돈 관리를 부탁하게 되었다고 했습니다. 아버지는 두부공장을 운영해 재산을 형성했고, 어머니는 시장에서 사채업과 계모임을 운영하며 상당한 자산을 축적했다고 설명했습니다. 그래서 어머니 명의 계좌뿐 아니라 사실상 어머니가 사용하던 아버지와 오빠 명의 계좌로도 다수의 금전거래가 발생했다는 것입니다.

청구인은 개별 거래에 대한 해명도 붙였습니다. 어머니로부터 받은 금액 중 하나는 아버지 소유 건물 지하를 임차한 교회에 반환해야 할 임차보증금이었고, 다른 하나는 어머니의 부탁으로 제3자에게 전달할 곗돈이었으므로 자신이 실제로 회수한 돈이 아니라고 했습니다. 또 금융거래 적요란에 "201호"라고 적힌 것은 자신의 착오 기재이며, 실제로는 자신 소유인 202호의 월세라고 주장했습니다. 아버지와 오빠 계좌로 이체한 시기가 상속개시일로부터 10년보다 오래되었다는 지적에 대해서는, 그 금액은 자신이 돌려받아야 할 금액이 형성되어 가는 과정의 일부이므로 제외할 수 없다고 반박했습니다.

마지막으로 청구인은, 설령 이자를 포함한 전체 금액을 인정받지 못한다 하더라도 최소한 자신이 부모와 오빠 계좌로 이체한 것이 확인되는 금액만큼은 쟁점금액에서 공제해야 한다고 주장했습니다. 일종의 2단 방어선이었습니다.

과세관청 반박, "순액을 계산할 수가 없다"

처분청들의 반박은 감정적인 내용이 없고 매우 기술적입니다. 핵심은 하나입니다. 청구인이 주장하는 '맡긴 돈'의 순액을 산정할 수 없다는 것입니다.

첫째, 청구인이 어머니에게 이체한 금액 중 상당 부분은 아버지 명의 건물 임차인의 보증금이나 월세를 청구인이 받아서 단순히 어머니에게 전달한 것에 불과하다고 보았습니다. 남의 돈을 대신 옮겨준 것은 자기 돈을 맡긴 것이 아니라는 논리입니다.

둘째, 청구인이 어머니로부터 받은 금액 중 일부는 제3자에게 전달하지 않고 본인이 사용한 것으로 확인되었습니다. 그렇게 되면 들어간 돈과 나온 돈이 뒤섞여 순입출금액을 명확히 계산할 수 없습니다.

셋째, 적요란에 기재된 "201호 월세"는 오빠 소유 호수의 월세이므로 청구인에게 귀속될 돈이 아니라고 지적했습니다. 청구인이 착오라고 해도, 착오였음을 입증하는 것은 청구인 몫입니다.

넷째, 아버지와 오빠 계좌로 이체한 금액은 어떤 명목으로 보낸 것인지 소명되지 않았고 자금의 원천이 청구인인지도 확인되지 않으며, 이체 시기 역시 상속개시일로부터 10년 이내 사전증여재산 가산 기간과 맞지 않는다고 보았습니다.

다섯째, 아버지와 오빠 명의 계좌를 실제로 어머니가 사용했다는 주장에 대해 이를 입증할 증빙이 제출되지 않았고, 제출된 금융거래내역이 원본이 아닌 편집본이어서 신뢰하기 어렵다고 했습니다. 이 마지막 지적은 실무에서 대단히 무겁게 작용합니다.

심판원 판단, 인정 사실과 관련성은 다른 문제다

심판원은 청구를 기각했습니다. 판단 구조를 뜯어보면 다음과 같습니다.

먼저 출발점을 확정합니다. 청구인이 2019년 3월 28일 아파트 취득자금을 아버지로부터 증여받은 사실 자체를 다투지 않는다는 점입니다. 증여 사실이 확정되면 「상속세 및 증여세법」 제4조에 따라 증여세 과세대상이 되고, 상속개시일 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산이므로 같은 법 제13조에 따라 상속세 과세가액에 가산됩니다. 여기까지는 다툼의 여지가 없습니다.

다음으로 상계 주장을 검토합니다. 심판원은 청구인이 어머니 명의 계좌로 수년간 상당한 금액을 이체한 사실은 금융거래내역으로 확인된다고 인정했습니다. 그런데 같은 기간 어머니로부터 청구인에게 지급된 금액 역시 상당한 규모로 확인된다는 점을 함께 지적했습니다. 즉 일방적으로 맡긴 관계가 아니라 쌍방으로 오간 관계였다는 것입니다.

그래서 심판원은 이렇게 정리합니다. 청구인이 자기 소유 빌라의 월세를 받아 어머니에게 이체한 것이 어느 정도 사실이라 하더라도, 그것과 아버지가 증여한 쟁점금액 사이에 연관성이 있다고 단정하기 어렵다는 것입니다. 돈이 오간 사실이 있다는 것과, 그 돈이 아파트 자금을 대체하는 정산 관계였다는 것은 전혀 다른 이야기라는 뜻입니다.

세부 논거도 붙였습니다. 적요란에 기재된 201호는 오빠 소유이므로 청구인에게 월세를 수취할 권리가 없어 쟁점금액과의 연관성을 인정하기 어렵고, 아버지 계좌와 오빠 계좌를 어머니가 사용했다는 사실이 확인되지 않으며, 오빠 계좌 입금액은 마지막 한 건을 제외하면 모두 상속개시일로부터 10년 이내 거래에 해당하지 않는다는 것입니다. 또한 임대차기간 종료 후 임차인에게 돌려주어야 하는 보증금은 애초에 청구인이 종국적으로 보유하는 자금이 아니라는 점, 청구인 스스로 일부 기간에는 어머니에게 곗돈을 보내지 않고 본인이 사용했다고 소명한 점도 판단에 반영되었습니다.

결과적으로 이 사건은 "증여가 아니었다"는 다툼이 아니라 "증여액에서 빼 달라"는 다툼이었고, 빼 달라는 금액이 특정되지 않아 전부 기각된 사안입니다.

항목별 판단 결과

표를 위에서 아래로 읽으면 하나의 흐름이 보입니다. 청구인의 주장은 대부분 "돈이 오갔다"는 사실에 기대고 있고, 심판원의 판단은 대부분 "그 돈이 이 증여와 어떻게 연결되는지 모르겠다"는 것입니다. 사실의 존재와 법적 관련성 사이의 간격이 결론을 갈랐습니다.

결론을 가른 세 가지 지점

첫째, 쌍방 거래였다는 사실입니다. 청구인이 어머니에게 보낸 금액이 아무리 크더라도, 같은 기간 어머니로부터 받은 금액도 상당하다면 결국 남은 잔액이 얼마인지가 문제가 됩니다. 계좌를 왕복한 돈은 채권 잔액을 증명하는 자료가 아니라 오히려 정산 불가능성을 보여주는 자료로 읽힙니다. 만약 청구인이 매년 잔액을 확인한 문서나 어머니가 서명한 확인서를 남겨두었다면 결론이 달라질 여지가 있었을 것입니다.

둘째, 적요란 한 줄입니다. 청구인이 직접 입력한 적요에 형제 소유 호수가 적혀 있었고, 이것이 "이 돈은 청구인 돈이 아닐 수 있다"는 강력한 반대 증거로 쓰였습니다. 본인이 만든 기록은 나중에 착오였다고 뒤집기가 매우 어렵습니다. 계좌 이체 시 적요는 짧지만 그 자체가 처분문서처럼 작용합니다.

셋째, 자료의 형식입니다. 처분청은 청구인이 제출한 금융거래내역이 원본이 아닌 편집본이라 신뢰하기 어렵다고 지적했습니다. 유리한 항목만 발췌하거나 엑셀로 재가공한 자료는, 아무리 내용이 정확해도 신뢰도에서 손해를 봅니다. 은행에서 발급한 원본 거래내역 전체를 그대로 제출하고 그 위에 별도의 설명표를 붙이는 방식이 안전합니다.

실무 포인트, 지금 무엇을 해야 하는가

이 결정문에서 일반 독자가 실제로 써먹을 수 있는 교훈을 정리하면 다음과 같습니다.

• 부모가 대신 낸 취득자금은 사실상 전부 드러난다고 보아야 합니다. 분양대금, 잔금, 취득세, 중개보수까지 자금 출처가 하나씩 확인됩니다. 증여로 정리할 것인지, 차용으로 정리할 것인지를 돈이 나가는 그 시점에 결정해야 합니다. 몇 년 뒤에 소급해서 성격을 바꾸는 것은 거의 불가능합니다.
• 차용으로 갈 것이라면 문서와 이행이 함께 있어야 합니다. 차용증만 있고 원리금 상환 기록이 없으면 인정받기 어렵습니다. 반대로 증여로 정리한다면 그 시점에 신고하고 세액을 납부하는 편이, 10년 뒤 상속세 조사에서 가산세까지 얹어 맞는 것보다 유리한 경우가 많습니다.
• 가족에게 돈을 맡길 때는 잔액이 증명되어야 합니다. 부모에게 목돈을 맡기고 필요할 때 받아 쓰는 관행 자체는 흔하지만, 세무상으로는 '맡긴 돈'과 '증여받은 돈'이 구별되지 않습니다. 연 1회라도 잔액을 정리한 각서나 문자, 통장 메모를 남겨두면 방어선이 생깁니다.
• 적요란을 정확히 씁니다. '곗돈', '보관금 입금', '202호 월세 송금'처럼 사실과 일치하게 기재하고, 남의 돈을 대신 전달하는 경우에는 '전달금'임을 표시합니다. 이 한 줄이 수년 뒤 유일한 증거가 됩니다.
• 남의 돈을 자기 계좌로 통과시키지 않습니다. 이 사건에서 청구인이 가장 불리해진 지점 중 하나는 부모 소유 건물의 임대료와 보증금이 청구인 계좌를 거쳐 갔다는 사실입니다. 자기 자금과 다른 사람의 자금이 한 계좌에서 섞이면 나중에 아무리 설명해도 분리되지 않습니다. 임대료는 소유자 계좌로 직접 받게 하는 것이 원칙입니다.
• 상속세 조사는 형제 갈등에서 시작되는 경우가 적지 않습니다. 이 사건도 남매 간 분쟁 끝에 제보로 조사가 개시되었습니다. 상속재산 분할 협의가 감정 싸움으로 번지면 결국 양쪽 모두 세금으로 되돌아옵니다. 분할 단계에서 세무 검토를 함께 받아 합의 문서를 남기는 것이 비용을 아끼는 길입니다.
• 10년 기준선을 늘 확인합니다. 상속인에게 증여한 재산은 상속개시일 전 10년 이내 분이 가산되고, 상속인이 아닌 자에게 증여한 재산은 5년 이내 분이 가산됩니다. 이 기준선은 납세자에게 유리하게도, 불리하게도 작동합니다. 이 사건에서는 청구인이 공제받고 싶었던 오래된 이체가 오히려 기간 밖이라는 이유로 배척되었습니다.
• 자료는 원본, 전체, 시간순으로 냅니다. 발췌본과 재가공 자료는 신뢰도를 스스로 떨어뜨립니다. 원본 거래내역을 통째로 제출하고, 별도 요약표에서 항목별로 설명하며, 요약표의 각 줄이 원본 몇 페이지 몇 번째 줄인지 대응시켜 두는 방식이 가장 설득력 있습니다.
• 부모가 연달아 사망한 경우 신고 설계를 다시 봐야 합니다. 이 사건처럼 어머니와 아버지가 2주 사이에 사망하면 두 건의 상속이 겹칩니다. 어느 상속에서 어떤 재산을 어떻게 신고하느냐에 따라 공제 적용과 세액이 크게 달라집니다. 급한 마음에 한 명 몫만 정리하고 넘어가면 나중에 조사에서 문제가 커질 수 있습니다.

정리하면, 가족 간 자금 거래에서 세무상 인정받는 것은 '흐름'이 아니라 '정산 가능성'입니다. 돈이 오갔다는 사실만으로는 부족하고, 특정 시점에 잔액이 얼마였는지를 제3자가 계산할 수 있어야 비로소 채권으로 대접받습니다.

자주 묻는 질문

Q. 부모가 대신 낸 아파트 중도금도 증여세 신고 대상인가요?

대가 없이 부모가 자녀의 취득자금을 부담했다면 「상속세 및 증여세법」 제4조에 따른 증여로 보아 증여세 과세대상이 될 수 있습니다. 자녀 계좌를 거치지 않고 분양사에 직접 송금했더라도 결론은 같습니다. 자녀가 얻은 경제적 이익이 실질이기 때문입니다. 실제 과세 여부와 세액은 증여재산공제, 과거 증여 합산 여부 등에 따라 달라집니다.

Q. 예전에 부모님께 맡겨둔 돈을 돌려받은 것이라고 하면 증여가 아닌 게 되나요?

이론적으로는 반환이므로 증여가 아닐 수 있지만, 실제로 인정받으려면 맡긴 금액과 남은 잔액이 특정되어야 합니다. 이 사건처럼 수년간 양방향으로 돈이 오갔고 일부는 다른 사람 돈이 섞여 있으면 순액을 산정할 수 없다는 이유로 배척될 가능성이 큽니다. 맡긴 시점의 자금 원천, 잔액 확인 자료, 반환 경위가 함께 있어야 합니다.

Q. 증여세 신고를 하지 않았는데 부모님이 사망하면 어떻게 되나요?

상속세 조사 과정에서 사전증여가 확인되면 상속세 과세가액에 가산되고, 신고하지 않은 증여에 대해 증여세가 별도로 부과되는 것이 일반적입니다. 이 사건에서도 상속세와 증여세가 같은 날 각각 고지되었습니다. 무신고 상태로 시간이 지나면 가산세 부담까지 커지므로, 과거 미신고 증여가 있다면 미리 점검하는 편이 낫습니다.

Q. 형제가 세무서에 제보하면 정말 조사가 들어오나요?

제보가 조사 착수의 계기가 되는 경우는 실무에서 드물지 않습니다. 이 사건에서도 청구인은 남매 간 소송이 끝난 뒤 오빠의 제보로 조사가 시작되었다고 주장했습니다. 다만 조사 결과는 제보 내용이 아니라 금융거래 자료와 계약서 등 객관적 증빙으로 결정됩니다. 그래서 평소 증빙 관리가 곧 방어력입니다.

Q. 내 소유 부동산의 월세를 부모님 계좌로 보내면 문제가 되나요?

임대소득의 신고 문제와 자금 흐름의 성격 문제가 동시에 생깁니다. 소유자가 받아야 할 임대료를 계속 부모 계좌로 보내면, 부모에게 증여한 것으로 볼 여지가 생기거나 반대로 나중에 자기 돈이라고 주장할 때 입증이 어려워집니다. 이 사건에서 청구인은 자기 소유 호수의 월세를 어머니에게 보낸 것이 사실로 인정되었음에도 공제받지 못했습니다. 자금은 권리자 계좌에서 관리하는 것이 원칙입니다.

자가진단 체크리스트

• 최근 10년 안에 부모가 내 부동산 취득자금, 전세금, 대출 상환금을 대신 부담한 적이 있는가.
• 그때 증여로 신고했거나, 차용증과 실제 상환 기록을 남겨두었는가.
• 부모에게 목돈을 맡겨두었다면 맡긴 금액과 현재 잔액을 문서로 확인할 수 있는가.
• 부모 계좌와 내 계좌 사이에 수년간 양방향 이체가 반복되고 있지는 않은가.
• 내 소유 부동산의 임대료나 보증금이 다른 가족 계좌로 들어가고 있지 않은가.
• 계좌 이체 적요란에 사실과 다른 표시(다른 호수, 다른 명목)가 남아 있지 않은가.
• 형제 사이에 상속재산 분할이나 부모 재산 관리를 두고 미해결 갈등이 있는가.
• 부모님이 연달아 사망했거나 사망이 임박한 경우, 두 건의 상속을 함께 검토했는가.
• 세무서에 제출할 금융자료를 원본 전체로 확보해 두었는가, 아니면 발췌본만 있는가.

세 개 이상 걸린다면 상속세 조사가 열렸을 때 설명이 필요한 항목이 있다는 뜻입니다. 조사 통지를 받은 뒤에 자료를 만들기 시작하면 늦습니다.

정리

조심 2025소2450은 화려한 법리 다툼이 아닙니다. "돈이 분명히 오갔는데 왜 인정해 주지 않는가"라는 납세자의 억울함과, "그래서 남은 금액이 얼마인지 계산해 주십시오"라는 과세관청의 요구가 정면으로 부딪친 사건입니다. 결과적으로 계산이 되지 않았고, 청구는 기각되었습니다.

가족 사이에서는 영수증도 차용증도 어색합니다. 그래서 대부분 아무것도 남기지 않고, 문제가 생겼을 때 기억과 정황으로 설명하려 합니다. 그런데 세무 절차는 기억을 증거로 받아들이지 않습니다. 이 사건의 청구인은 상당히 구체적이고 일관된 설명을 했지만, 그 설명을 뒷받침하는 숫자가 특정되지 않아 아무것도 공제받지 못했습니다.

지금 부모와의 자금 거래가 진행 중이라면, 오늘 남길 수 있는 기록이 무엇인지부터 확인하시기 바랍니다. 이미 상속세 조사 통지를 받았다면, 자료를 어떤 형식으로 어떤 순서로 제출할지가 결과를 좌우합니다. 사실관계와 증빙에 따라 판단이 달라지는 영역이므로 개별 상담을 통해 점검받는 것이 안전합니다.

---

출처 · 조세심판원 조심 2025소2450 (2026.6.2. 의결) · 국가법령정보센터 공공데이터 기반
관련 법령 · 「상속세 및 증여세법」 제4조(증여세 과세대상), 제13조(상속세 과세가액), 제3조의2(상속세 납부의무), 제46조(비과세되는 증여재산), 제76조(결정ㆍ경정)

본 글은 공개된 조세심판원 결정례를 일반적인 정보 제공 목적으로 정리한 것입니다. 결정문의 금액은 원문에서 비공개 처리되어 있어 구체적인 액수는 기재하지 않았습니다. 개별 사안은 사실관계와 증빙에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 구체적인 판단은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글은 상담 결과나 절세 효과를 보장하지 않습니다. (세무 광고)