증여세

가족 간 저가매매, 2026년부터는 돈을 실제로 줘도 증여로 봅니다, 취득세 개정 전후 총정리

위너세무회계 · 2026년 8월 18일 · 조회 1

"우리 아들한테 시세보다 좀 싸게 넘기려는데, 돈만 제대로 받으면 문제없죠?" 오랫동안 이 질문의 답은 '기준선 안이라면'이었습니다. 그런데 2026년부터 답이 하나 더 붙었습니다. 가족 간 저가매매를 바라보는 세금은 원래 둘이었습니다. 파는 쪽의 양도소득세(부당행위계산 부인)와 사는 쪽의 증여세(저가양수 증여이익). 여기에 2026년 1월 1일부터 취득세가 합류했습니다. 배우자·직계존비속에게 부동산을 사면서 대가를 실제로 지급했더라도, 시가인정액과의 차액이 크면 아예 증여로 간주해 무상취득 세율로 과세하는 지방세법 개정이 시행된 것입니다. 이제 가족 간 저가매매는 세 개의 잣대를 동시에 통과해야 합니다. 각각의 기준선이 어디에 그어져 있는지, 그리고 그 안에서 거래를 설계하는 법을 정리합니다.

한 건의 거래를 세 개의 세금이 봅니다

가족 간 매매 자체는 합법입니다. 다만 특수관계인 간 거래라서, 가격이 시가에서 멀어지는 순간 세법이 개입합니다. 문제는 세금마다 기준선이 다르다는 점입니다. 파는 쪽의 양도세는 가장 엄격합니다. 시가와 대가의 차액이 시가의 5% 이상이거나 3억 원 이상이면 부당행위계산 부인이 작동해, 실제 받은 돈이 아니라 시가를 양도가액으로 다시 계산합니다. 싸게 팔았어도 세금은 제값에 판 것처럼 내는 구조입니다.

사는 쪽의 증여세는 기준선이 더 넉넉합니다. 시가와 대가의 차액이 시가의 30% 이상이거나 3억 원 이상일 때 저가양수 증여이익 과세가 작동하고, 이때도 차액 전부가 아니라 차액에서 '시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액'을 뺀 부분만 증여재산가액이 됩니다. 그래서 같은 거래가 양도세에서는 걸리고 증여세에서는 안 걸리는 구간이 존재합니다. 이 구간을 이용하는 것이 전통적인 가족 간 매매 설계였습니다.

그리고 2026년, 취득세가 세 번째 잣대로 들어왔습니다. 종전에는 대가 지급 사실만 입증하면 유상거래로 인정받아 주택 기준 1~3% 세율이 적용됐지만, 개정 지방세법은 대가를 지급했더라도 차액이 기준을 넘으면 증여로 간주합니다. 다음 섹션에서 자세히 보겠습니다.

세목	누가	기준선	걸리면
양도소득세	파는 가족	차액이 시가의 5%↑ 또는 3억↑	시가로 양도가액 재계산(부당행위)
증여세	사는 가족	차액이 시가의 30%↑ 또는 3억↑	차액에서 min(시가 30%, 3억) 뺀 금액 과세
취득세(2026~)	사는 가족	차액이 시가인정액의 30%↑ 또는 3억↑	증여 간주, 무상취득 세율 적용

※ 양도세·증여세는 소득세법·상증세법상 '시가', 취득세는 지방세법상 '시가인정액' 기준으로 개념이 다릅니다. 구체 적용 범위는 시행령 확인이 필요합니다.

왜 기준선이 세 개나 되나요 양도세는 파는 사람의 소득을, 증여세는 사는 사람이 얻은 이익을, 취득세는 취득 행위 자체를 봅니다. 한 거래에 세 번의 판정이 각각 이뤄지므로, 하나만 통과했다고 안심할 수 없습니다.

2026년 취득세 개정, 무엇이 어떻게 바뀌었나요

종전 지방세법은 배우자·직계존비속 간 부동산 거래를 원칙적으로 증여로 추정하되, '대가를 지급한 사실이 증명되면' 유상거래로 인정했습니다. 얼마나 싸게 샀는지는 따지지 않았습니다. 그래서 시세보다 한참 낮은 가격이라도 계좌이체 기록만 분명하면 주택 유상취득 세율(1~3%)로 취득세를 냈습니다.

2026년 1월 1일 시행된 개정은 이 문을 좁혔습니다. 배우자 또는 직계존비속에게서 부동산을 유상으로 취득할 때, 대가와 시가인정액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상인 경우(구체 범위는 시행령으로 정함)에는 대가 지급 사실이 증명되더라도 증여, 즉 무상취득으로 간주합니다. 무상취득이 되면 세율부터 달라집니다. 표준 3.5%(농특세 등 별도)가 기본이고, 조정대상지역의 일정 가액 이상 주택이라면 증여 취득 중과(12%) 문제까지 검토 대상이 됩니다(지역 지정 여부는 시점 확인).

예를 들어 시가인정액 10억 원짜리 아파트를 아버지에게 7억 원에 사면, 차액 3억 원으로 기준선에 닿아 돈을 전부 실제로 지급했어도 취득세는 증여로 계산될 수 있습니다. 유상 1~3%와 무상 3.5%(중과 시 그 이상)의 차이는 고가 주택일수록 수천만 원 단위로 벌어집니다. 여기서 중요한 것이 시가인정액이라는 개념입니다. 매매사례가액·감정가액·공매가액 등 취득일 전후 일정 기간의 가액을 말하며, 아파트처럼 유사 거래가 많은 자산은 사실상 시세에 가깝게 잡힙니다. '공시가격 기준으로 30%'라고 오해하면 계산이 처음부터 어긋납니다.

구분	2025년까지	2026년부터
대가 입증한 저가 매매	유상거래 인정, 주택 1~3%	차액 3억↑ 또는 30%↑면 증여 간주
적용 대상	배우자·직계존비속 간 거래	동일(구체 범위 시행령)
세율	유상취득 세율	무상취득 3.5%, 조정지역 주택 중과 검토
판정 기준가액	따지지 않음	시가인정액(매매사례·감정가액 등)
시행		2026년 1월 1일 취득분부터

※ 개정 지방세법 제7조 기준. 구체적인 적용 범위·예외는 시행령과 취득 시점 법령으로 확인해야 합니다.

'계좌이체 했으니까 매매'는 2025년까지의 문법입니다 2026년부터는 가격 자체가 요건입니다. 대금을 다 치렀어도 시가인정액에서 3억 또는 30% 넘게 벗어난 가격이면 취득세는 증여로 갑니다. 계약 전에 시가인정액부터 확인하는 것이 새 순서입니다.

그럼 얼마에 팔아야 안전한가요, 가격 설계의 순서

설계의 출발은 가격이 아니라 시가 확인입니다. 아파트라면 취득일 전후의 유사매매사례가액이 시가와 시가인정액의 기준이 되고, 단독주택·상가·토지처럼 유사 거래가 드문 자산은 감정평가로 가액을 고정하는 전략이 유효합니다. 시가를 모르고 가격을 정하는 것은 기준선이 어디 있는지 모르고 선을 넘는 일입니다.

시가가 잡혔다면 기준선을 차례로 대봅니다. 모든 잣대를 통과하는 가장 보수적인 선은 시가의 5% 이내입니다. 여기서는 양도세 부당행위도, 증여세도, 개정 취득세도 원칙적으로 문제 되지 않습니다. 5%를 넘고 30%(또는 3억) 이내라면, 파는 쪽 양도세는 시가로 재계산되지만 사는 쪽 증여세와 취득세 증여 간주는 피하는 구간입니다. 파는 집이 1세대 1주택 비과세라면 이 구간의 실익이 커집니다. 양도가액을 시가로 재계산해도 비과세라 세금이 없기 때문입니다(12억 초과 고가주택은 초과분 계산 필요). 30% 또는 3억을 넘는 순간은 세 잣대가 모두 작동하는 영역이라, 싸게 넘긴 만큼이 증여세와 무상 취득세로 돌아옵니다.

가격만큼 중요한 것이 돈의 실체입니다. 매매대금은 실제로, 사는 가족의 자력으로 오가야 합니다. 대금 일부를 차용으로 채운다면 차용증·이자 지급·상환 계획이 갖춰져야 하고, 취득자금이 소득에 비해 크면 자금출처조사 문제가 별도로 따라옵니다. 저가매매는 가격의 게임이기 전에 증빙의 게임입니다.

가격 구간(시가 대비)	양도세	증여세	취득세(2026~)
차액 5% 미만	안전	안전	안전
차액 5%↑ ~ 30%(3억) 미만	시가로 재계산	안전	유상 인정
차액 30%↑ 또는 3억↑	시가로 재계산	초과분 증여 과세	증여 간주·무상 세율

※ 시가·시가인정액 산정과 시행령상 구체 범위에 따라 결론이 달라질 수 있는 일반 구조도입니다. 개별 거래는 반드시 사전 검토가 필요합니다.

1세대 1주택 비과세와 묶으면 설계 폭이 넓어집니다 파는 가족이 비과세 요건을 갖춘 1주택자라면, 부당행위로 시가 재계산이 되어도 낼 양도세가 없는 경우가 많습니다. '비과세 주택을 30%(3억) 선 안에서 저가 양도'가 실무에서 자주 쓰이는 조합인 이유입니다.

싸게 산 다음이 더 중요합니다, 사후관리 세 가지

첫째, 산 가족이 다시 팔 때의 취득가액입니다. 저가로 산 부동산을 나중에 양도하면 취득가액은 원칙적으로 실제 지급한 그 낮은 가격입니다. 싸게 산 만큼 양도차익이 커져 양도세로 되돌아오는 구조라, 증여받은 경우의 취득가액(증여 평가액)과 어느 쪽이 유리한지 거래 전에 비교해야 합니다. 증여세 과세분이 있으면 그만큼 취득가액에 반영되는 조정도 있어 계산이 단순하지 않습니다.

둘째, 국세청의 사후 검증입니다. 가족 간 등기 이전은 그 자체로 검증 대상 후보입니다. 대금 흐름이 실제와 다르거나, 판 부모가 그 돈을 자녀에게 돌려주는 정황이 있으면 매매 자체가 부인되고 전체가 증여로 재구성될 수 있습니다. 차용을 끼웠다면 이자와 원금 상환이 실제로 이어져야 하고, 부모가 대신 갚아 주는 순간 그 시점의 증여가 됩니다.

셋째, 거래 형태의 선택입니다. 같은 이전이라도 저가매매, 순수 증여, 부담부증여의 세 부담은 제각각입니다. 주택 수, 비과세 여부, 채무 유무, 취득세 중과 여부에 따라 유불리가 뒤집히므로, 세 가지 시나리오의 총부담(양도세+증여세+취득세)을 표로 비교한 뒤에 형태를 정하는 것이 순서입니다. 2026년 취득세 개정으로 저가매매의 취득세 이점이 줄어든 만큼, 이 비교의 답이 예전과 달라진 사례가 늘고 있습니다.

거래 전 비교표 한 장 저가매매 vs 증여 vs 부담부증여, 세 시나리오의 양도세·증여세·취득세 합계를 한 표로 놓고 고르세요. 2026년부터는 취득세 칸의 숫자가 달라졌습니다.

가격 설계부터 신고까지, 한 팀이 봅니다

가족 간 저가매매는 계약서를 쓰기 전이 전부입니다. 저희 사무소는 먼저 시가·시가인정액을 확정하는 일부터 합니다. 아파트는 유사매매사례가액을 조회해 기준선을 잡고, 시세가 불분명한 자산은 감정평가사 김원규와 감정평가로 가액을 고정해 판정 다툼의 여지를 줄입니다.

가액이 잡히면 세 개의 세금을 한 표로 계산합니다. 양도세(부당행위·비과세 여부), 증여세(저가양수 이익), 2026년 개정 기준의 취득세까지, 저가매매·증여·부담부증여 시나리오별 총부담을 나란히 비교해 드립니다. 등기와 계약 구조는 법무사 정동혁이 함께 검토해, 대금 흐름·차용 구조·등기까지 한 흐름으로 설계합니다.

연 200건이 넘는 상담과 연 100건이 넘는 신고를 수행하며 신고 사고 0건을 유지하고 있습니다(자체 실적 기준). 이미 거래를 마치셨더라도 신고 전 검토, 필요하면 경정청구(5년) 검토까지 도와 드립니다.

단계	내용
가액 확정	유사매매사례가액 조회 / 감정평가 전략(감정평가사 협업)
3세목 시뮬레이션	양도세+증여세+개정 취득세 시나리오 비교표
형태 선택	저가매매 vs 증여 vs 부담부증여 총부담 비교
증빙 설계	대금 흐름·차용증·자금출처 사전 점검
신고·사후관리	양도세·증여세·취득세 신고와 대표세무사 직접 검토

※ 상담·신고 실적은 자체 실적 기준입니다.

자주 묻는 질문

Q. 가족끼리 부동산을 사고파는 것 자체가 불법인가요?

아닙니다. 가족 간 매매는 합법이며 실제로 많이 이뤄집니다. 다만 특수관계인 간 거래라 가격이 시가에서 벗어나면 양도세 부당행위계산 부인(5%·3억), 증여세 저가양수 과세(30%·3억), 그리고 2026년부터는 취득세 증여 간주(30%·3억)까지 작동합니다. 시가 확인과 가격 설계, 대금 증빙이 갖춰지면 문제없이 진행할 수 있습니다.

Q. 2026년 취득세 개정으로 정확히 무엇이 달라졌나요?

배우자·직계존비속에게 부동산을 유상으로 취득할 때, 종전에는 대가 지급만 입증하면 유상거래로 인정됐지만 2026년 1월 1일부터는 대가와 시가인정액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상이면 대가를 지급했어도 증여로 간주해 무상취득 세율(표준 3.5%, 조정지역 주택은 중과 검토)로 과세합니다. 구체 적용 범위는 시행령으로 정하므로 취득 시점 기준 확인이 필요합니다.

Q. 시가의 30%까지는 무조건 싸게 팔아도 되는 건가요?

아닙니다. 30%(또는 3억)는 증여세와 개정 취득세의 기준선이고, 파는 쪽 양도세는 차액이 시가의 5% 또는 3억 원만 넘어도 부당행위계산 부인으로 시가 기준 재계산됩니다. 다만 파는 가족이 1세대 1주택 비과세 대상이라면 재계산돼도 낼 세금이 없는 경우가 많아, 이 조합이 실무에서 자주 쓰입니다. 12억 초과 고가주택은 초과분 계산이 필요합니다.

Q. 시가인정액은 공시가격을 말하는 건가요?

아닙니다. 시가인정액은 취득일 전후 일정 기간의 매매사례가액·감정가액·공매가액 등을 말하며, 아파트처럼 유사 거래가 많은 자산은 사실상 시세에 가깝게 잡힙니다. 공시가격 기준으로 30%를 계산하면 처음부터 어긋납니다. 시세가 불분명한 단독주택·토지는 감정평가로 가액을 고정하는 전략이 판정 다툼을 줄입니다.

Q. 싸게 산 집을 아들이 나중에 팔면 세금은 어떻게 되나요?

취득가액이 실제 지급한 낮은 가격이 되므로, 싸게 산 만큼 양도차익이 커져 양도세로 되돌아올 수 있습니다. 증여세가 과세된 부분이 있으면 취득가액 조정이 있어 계산이 단순하지 않고, 증여로 받는 경우와 유불리가 갈립니다. 거래 전에 다시 파는 시점까지 넣은 장기 시뮬레이션을 해 보는 것이 안전합니다.

가족 간 저가매매 계약 전 자가진단 7문항

유사매매사례가액·감정평가로 시가(시가인정액)를 확정했다
차액이 시가의 5% / 30% / 3억 기준선 어디에 있는지 계산했다
2026년 취득세 증여 간주 기준(30%·3억)을 반영해 계산했다
파는 가족의 1세대 1주택 비과세 여부를 확인했다
사는 가족의 자금출처(소득·대출·차용 증빙)를 점검했다
매매대금이 실제로, 자력으로 오가는 구조를 만들었다
저가매매·증여·부담부증여 총부담 비교표를 받아 봤다

1~3번이 비어 있으면 계약을 미루세요. 기준선을 모르고 정한 가격이 가장 비쌉니다. 4~7번은 계약 전 상담으로 채울 수 있는 항목들입니다.

정리하면

가족 간 저가매매의 문법이 2026년에 바뀌었습니다. ① 한 거래를 세 개의 세금이 봅니다(양도세 5%·증여세 30%·취득세 30%, 각각 3억 병행). ② 대가를 실제로 지급해도 취득세는 증여로 갈 수 있습니다(2026.1.1 시행, 차액 3억 또는 30%). ③ 순서는 시가 확정, 기준선 계산, 형태 비교입니다. 특히 취득세 개정으로 저가매매·증여·부담부증여의 유불리가 예전과 달라졌으니, 몇 년 전 지식으로 설계하면 틀립니다.

본문은 게시 시점의 법령과 개정 내용을 기준으로 한 일반론이며, 시행령의 구체 범위와 조정대상지역 지정 등은 변동될 수 있습니다. 실제 거래는 계약 전에 그 시점 법령과 개별 사실관계로 확인하시기 바랍니다.

상담 문의 : 010-9265-1008 · 카카오톡 dbg059 · 경기도 수원시 영통구 하동

본 칼럼은 일반적인 세무 정보를 제공하기 위한 세무 광고이며, 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 2026년 시행 지방세법 개정 사항은 구체 적용 범위가 시행령에 위임되어 있어 개별 거래의 결론은 취득 시점 법령과 사실관계에 따라 달라질 수 있으며, 본문의 기준선·세율은 게시 시점 기준으로 결과를 보장하지 않습니다. 시가·시가인정액 산정, 조정대상지역 지정 여부는 변동 영역으로 거래 시점 확인이 필요합니다. 소개한 사례는 각색한 예시이며, 소개한 실적은 자체 실적 기준입니다.