기흥 증여세 세무사, 7월에 규제지역이 된 뒤 가족 간 거래는 계산이 달라졌습니다

기흥이 규제지역이 되면서 무엇이 달라졌나요

용인 기흥구가 2026년 7월 1일부터 조정대상지역이자 투기과열지구로 지정됐습니다. 국토교통부가 6월 29일 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 30일 발표한 내용으로, 화성 동탄과 구리시가 함께 묶였습니다. 이어 7월 5일부터는 기흥구 아파트에 토지거래허가구역 지정까지 더해졌습니다. 어제까지 문제없던 증여와 가족 간 매매가 오늘은 다른 세금을 부르는 구간이 된 것입니다.

흔히 조정대상지역 지정은 집을 사고파는 사람의 문제로만 생각합니다. 그러나 증여하고 상속을 준비하는 가족에게도 곧바로 영향이 옵니다. 이 글은 기흥 증여세 세무사로서 7월 지정 이후 가족에게 재산을 넘길 때 무엇이 바뀌었는지를 순서대로 정리한 것입니다. 참고로 같은 용인이라도 수지구는 이미 2025년 10월 16일에 지정되어 시점이 다릅니다.

증여받는 쪽의 취득세는 얼마나 오르나요

기흥 증여세 세무사 상담에서 가장 자주 빠지는 세금이 받는 사람의 취득세입니다. 증여세만 계산하고 취득세를 빼놓으면 전체 그림이 어긋납니다. 지방세법은 조정대상지역에 있는 공시가격 3억 원 이상 주택을 증여받으면 취득세를 무겁게 매기도록 정하고 있습니다. 기흥구는 7월 1일부터 이 조정대상지역에 해당합니다.

세율만 오른 것이 아닙니다. 과세표준도 함께 바뀌었습니다. 2026년부터 증여로 취득하는 부동산의 취득세 과세표준이 공시가격에서 시가인정액으로 전환됐습니다. 매매사례가액이나 감정가액처럼 실제 시세에 가까운 값을 쓴다는 뜻입니다. 공시가격을 기준으로 어림잡던 계산이 통하지 않게 되었으니, 증여 전에 과세표준부터 확인해야 합니다. 다만 구체적 세율과 예외 요건은 개정이 잦으므로 취득 시점 기준으로 확인하시기 바랍니다. 여기부터는 개별 판단입니다.

싸게 넘기면 증여로 본다는 규정이 새로 생겼다는데요

맞습니다. 가족끼리 시세보다 싸게 사고파는 방식으로 세금을 줄이려는 시도를 막기 위해, 2026년 1월 1일 이후 취득분부터 저가 양수를 증여로 간주하는 규정이 지방세법에 들어왔습니다. 그동안 증여세 쪽에만 있던 저가 거래 과세가 취득세 쪽에도 생긴 것입니다.

여기서 조심할 것은 같은 저가 거래가 세 곳에서 각각 검토된다는 점입니다. 받는 사람의 증여세, 받는 사람의 취득세, 그리고 파는 사람의 양도세가 모두 저가 거래를 문제 삼습니다. 기준이 조금씩 다르기 때문에 한쪽 기준만 피했다고 안심할 수 없습니다.

가족 간 매매에는 어떤 기준들이 겹치나요

기흥 증여세 세무사가 가족 간 매매를 검토할 때 가장 신경 쓰는 부분입니다. 가족끼리 사고팔 때는 세 개의 서로 다른 잣대가 한 거래에 동시에 적용됩니다. 하나만 통과했다고 끝이 아니라 세 가지를 모두 넘겨야 안전합니다.

첫째, 받는 사람의 증여세입니다. 상속세및증여세법은 특수관계인 사이에서 시가와 대가의 차이가 시가의 30%나 3억 원 이상이면, 그 차액에서 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액을 뺀 나머지를 증여받은 것으로 봅니다. 싸게 산 쪽에 증여세가 나올 수 있다는 뜻입니다.

둘째, 파는 사람의 양도세 부당행위계산 부인입니다. 시가와 거래가액의 차이가 시가의 5%나 3억 원 이상이면, 세무서가 시가대로 판 것으로 보아 양도세를 다시 계산합니다. 증여세 기준인 30%보다 문턱이 낮아, 증여세는 걸리지 않아도 양도세는 걸리는 경우가 있습니다.

셋째, 넘겨받은 뒤의 이월과세입니다. 배우자나 직계존비속에게서 증여받은 부동산을 10년 안에 팔면, 양도세를 계산할 때 취득가액을 증여자가 산 값으로 봅니다. 증여로 취득가액을 높여 양도차익을 줄이려는 설계를 막는 규정으로, 2022년 개정으로 5년에서 10년으로 늘어나 2023년 이후 증여분부터 적용됩니다.

그리고 그 앞에 증여추정이 있습니다. 배우자나 직계존비속에게 판 재산은 일단 증여로 추정되고, 대가를 실제로 주고받았다는 것을 계좌이체 같은 객관적 자료로 입증해야 추정에서 벗어납니다. 말로 샀다고 하는 것만으로는 부족합니다. 여기부터는 개별 판단입니다. 자금 흐름과 상환 계획을 처음부터 어떻게 남기느냐가 결과를 가릅니다.

부담부증여로 하면 세금이 줄어드나요

부담부증여는 기흥 증여세 세무사 상담에서 절세 방법으로 가장 많이 언급되는 방식입니다. 재산을 넘기면서 그에 딸린 빚도 함께 넘기는 구조입니다. 빚을 넘기는 부분만큼 증여재산이 줄어 증여세는 낮아집니다. 다만 넘긴 빚에 해당하는 부분은 파는 것과 같다고 보아 증여자에게 양도세가 나옵니다. 그래서 부담부증여는 증여세와 양도세를 함께 계산해야 실익이 보입니다.

2026년 5월 10일부터 다주택자 양도세 중과가 다시 시작됐다는 점이 여기서 중요해집니다. 조정대상지역에 주택이 여러 채인 상태에서 부담부증여를 하면, 그 양도 부분에 중과세율이 붙을 수 있습니다. 기흥이 조정대상지역이 된 지금은 이 계산을 반드시 다시 해봐야 합니다. 또한 직계존비속 사이의 채무 인수는 원칙적으로 인정되지 않는 것으로 추정되므로, 전세계약서나 대출 서류처럼 그 빚이 진짜라는 것을 입증할 자료가 있어야 합니다. 국세청은 인수한 빚을 사후관리 대상으로 등록해 두고, 나중에 부모가 대신 갚으면 그 시점에 다시 증여로 봅니다.

신고는 언제까지 해야 하나요

증여세는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고하고 납부합니다. 기한 안에 신고하면 3%의 신고세액공제를 받습니다. 부담부증여의 경우 증여세와 양도세를 모두 같은 3개월 기한 안에 신고합니다. 일반 양도의 예정신고가 말일부터 2개월인 것과 달리, 부담부증여의 양도 부분은 예외적으로 3개월이 적용됩니다.

증여재산공제도 함께 챙기셔야 합니다. 배우자에게서 받으면 6억 원, 성인 자녀가 부모에게서 받으면 5천만 원, 미성년 자녀는 2천만 원까지 공제되며, 이 한도는 10년 단위로 합산됩니다. 10년 안에 이미 증여받은 것이 있으면 그만큼 한도가 줄어듭니다.

기흥에서 가족 간 거래를 앞두셨다면

정리하면 이렇습니다. 7월 1일 지정으로 증여 취득세가 무거워졌고, 5월 재개된 중과로 부담부증여의 양도 부분이 달라졌으며, 2026년부터 싸게 넘기는 방식에 취득세 잣대까지 더해졌습니다. 세 가지가 한 거래에 겹치기 때문에, 예전에 알아본 계산을 그대로 쓰면 어긋납니다.

저희 사무소는 재산을 넘기는 방식마다 세액을 미리 계산해 나란히 놓는 것부터 시작합니다. 그냥 증여할 때, 부담부증여로 할 때, 대가를 주고 넘길 때를 각각 계산하면 어느 쪽이 유리한지가 눈에 보입니다. 가액 평가가 필요하면 감정평가사가, 등기와 계약은 법무사가 한 팀으로 함께 들어가 서류와 일정이 어긋나지 않도록 처리하고, 대표세무사가 직접 검토합니다. 이미 넘기신 뒤라면 빠뜨린 부분이 없는지 경정청구까지 함께 살펴봅니다. 수원과 광교, 용인 기흥의 단지와 거래 흐름을 놓고 이야기할 수 있다는 점도 도움이 되실 것입니다.

기흥 증여세 세무사로서 드리는 말씀은 하나입니다. 기흥에서 가족 간 거래나 증여를 앞두고 계시다면, 넘기기 전에 한 번 계산부터 받아 보시길 권합니다. 상담은 010-9265-1008 또는 카카오톡 dbg059로 문의하시면 됩니다.

본 글은 일반적인 세무 정보이며 개별 상황에 대한 세무 자문을 대체하지 않습니다. 본문의 대화와 사례는 각색한 예시입니다. 규제지역 지정 현황과 세율·요건은 변동되므로 거래 전 관계 기관 고시와 신고 시점 기준으로 확인이 필요하고, 취득세는 지방세 소관으로 관할 시·군·구 확인이 필요합니다. 절세 결과를 보장하지 않습니다. 세무 광고