10년 넘게 어머니 모셨는데 동거주택 상속공제가 깎였습니다 (조심 2026중1618)

부모님 집 한 채를 물려받는데 왜 세금이 나오나

상속 상담에서 가장 자주 듣는 말이 있습니다. "평생 어머니 모시고 산 집 한 채인데 세금이 나올 리가 없죠?" 실제로 동거주택 상속공제는 부모를 모시고 함께 살던 자녀가 그 집을 물려받을 때 상속주택가액 전액을 과세가액에서 빼주는 제도이고, 한도도 상당히 큽니다. 그래서 많은 분들이 "이 공제만 받으면 끝"이라고 생각하고 신고를 마칩니다.

그런데 이 공제는 세법에서 손꼽히게 요건이 까다로운 규정입니다. 10년이라는 기간, 1세대 1주택이라는 상태, 상속개시일 현재 무주택이라는 조건이 동시에 맞아야 하고, 여기에 주택에 딸린 토지의 면적 한도가 하나 더 붙습니다. 도시 아파트라면 문제가 거의 없지만, 마당 넓은 시골이나 도시 외곽의 단독주택이라면 토지 대부분이 공제 대상에서 빠질 수 있습니다.

오늘 볼 사건은 그 두 가지가 동시에 터진 경우입니다. 자녀 다섯이 어머니의 단독주택과 1,126㎡ 대지를 공동상속하면서 두 사람분의 동거주택 상속공제를 신고했는데, 세무서는 한 사람분은 통째로 배제하고 다른 한 사람분은 토지 면적을 크게 잘라냈습니다. 심판원은 청구인들의 주장을 전부 받아들이지 않았고, 납부지연가산세까지 그대로 유지했습니다.

사건 경과, 시간 순서로 보기

쟁점 주택은 1970년에 신축된 오래된 단독주택입니다. 건축물대장에는 오랫동안 등재되지 않았고 2020년 2월 증축 시점에 비로소 등재되었습니다. 건물 면적은 142.71㎡, 그 대지는 1,126㎡였습니다. 이 토지는 2006년 6월 수도권 주거지역, 즉 도시지역 안의 토지로 편입되었습니다.

2023년 7월 31일 어머니가 사망하면서 다섯 자녀가 이 주택과 토지를 공동으로 상속받았습니다. 지분은 나뉘어 있었고, 그중 두 사람(설명 편의상 B와 E로 부릅니다)이 어머니와 함께 살았다고 보아 각자 지분에 대해 동거주택 상속공제를 적용했습니다. 상속인들은 2023년 12월 신고 당시 공시가격을 쓸 수 있었음에도 감정평가액으로 재산을 평가해 신고했습니다. 성실히 신고했다는 사정을 뒤에 가산세 감면 근거로 내세우게 됩니다.

이후 세무서는 두 가지를 문제 삼았습니다. 첫째, E는 주민등록표상 2006년 3월부터 2015년 10월까지 어머니와 별도의 세대를 구성한 것으로 확인되므로 상속개시일부터 소급해 10년 이상 계속 1세대를 구성했다는 요건을 못 채웠다고 보아 E분 공제를 전부 배제했습니다. 둘째, B분에 대해서는 토지 1,126㎡ 중 주택 정착면적 142.71㎡의 3배인 428.13㎡까지만 주택부수토지로 인정하고, 다시 그중 B의 지분율 30퍼센트에 해당하는 128.44㎡만 공제 대상으로 계산했습니다.

2025년 9월 10일 상속인들에게 상속세와 납부지연가산세가 각각 결정 고지되었습니다. 상속인들은 2025년 10월 이의신청을 거쳐 2026년 2월 심판청구를 제기했고, 조세심판원은 2026년 6월 30일 기각 결정을 내렸습니다.

청구인들의 주장, 세 갈래

첫째는 소급과세금지 위반입니다. 1970년 주택 신축 당시에는 이 토지가 도시지역 밖이어서 정착면적의 10배까지 부수토지로 인정되었고, 1,126㎡ 전부가 그 범위에 들어갔습니다. 그런데 2006년 주거지역으로 편입되며 5배 기준이 적용되어 713.55㎡로 줄고, 이후 시행령 개정으로 수도권 주거지역은 3배로 축소되면서 428.13㎡로 다시 줄었습니다. 청구인들은 국세기본법 제18조 제2항과 헌법재판소 1998.11.26. 97헌바58 결정을 들어, 과거 법질서 아래에서 형성된 신뢰를 깨는 실질적 소급입법이라고 주장했습니다. 또한 진입로가 없어 증축도 불가능한 오래된 집이었고 투기와 무관한 실거주 주택이었다는 점, 과도한 공제를 막는 장치는 이미 법정 공제한도로 충분하다는 점을 강조했습니다.

둘째는 안분 방식입니다. 3배 면적 428.13㎡ 중 B의 전체 지분율(30퍼센트)만 곱하는 대신, 동거주택 상속공제를 받는 두 사람의 지분 합계(40퍼센트) 중 B의 지분(30퍼센트)이 차지하는 비율, 즉 4분의 3을 곱해 321.0975㎡를 인정해야 한다는 것입니다. 근거로는 공동상속 토지의 부수토지 안분에 관한 명시적 규정이 없다는 점, 대법원 2014.6.26. 선고 2012두2474 판결이 밝힌 상속인 주거안정 보장 취지, 그리고 토지만 상속받은 경우에도 주택 부수토지로서 주택을 상속받은 것으로 해석한 조심 2023서0703 결정례를 들었습니다.

셋째는 무허가 건축물 73㎡입니다. 토지 한쪽에 어머니와 상속인들이 예전에 거주했던 무허가 건물이 남아 있고 지붕과 벽체가 유지되어 창고로 쓸 수 있는 형태라는 것입니다. 소득세법 시행령 제154조 제3항은 주택에 딸린 토지에 주택 외 건물이 있으면 그 전부를 주택으로 보도록 하고 있으니, 이 건물 면적도 정착면적에 더해 3배를 계산해야 한다는 주장이었습니다. 예비적으로는 규정이 모호하고 통제할 수 없는 외부 사정 변경이 있었으므로 가산세 감면의 정당한 사유가 있다고 했습니다.

과세관청의 반박

세무서의 논리는 간결했습니다. 상속세는 상속개시일 당시 시행 중인 법률로 계산하는 세금이고, 부수토지 배수를 3배로 줄인 시행령 개정은 부칙에서 2022년 1월 1일부터 적용하도록 명시했으므로 2023년 사망 사건에 그 규정을 적용한 것은 소급이 아니라는 것입니다. 여기에 한마디를 덧붙였습니다. 같은 기간에 동거주택 상속공제는 공제율이 40퍼센트에서 80퍼센트, 다시 100퍼센트로 올랐고 한도도 커졌는데, 유리한 개정은 받아들이면서 불리한 개정만 소급이라고 하는 것은 받아들이기 어렵다는 지적이었습니다.

안분 방식에 대해서는 청구인들이 제시한 계산법에 법령상 근거가 없다고 했습니다. 그 방식은 공제를 받는 상속인에게 토지가 분할되어 귀속된 경우에나 쓸 수 있는데, 이 사건 토지는 동거하지 않은 나머지 상속인들까지 포함한 전원이 공유하고 있으므로 공제받는 상속인의 자기 지분율만 반영해야 한다는 것입니다.

무허가 건물에 대해서는 세 가지를 들었습니다. 주택과의 사이에 노폭 1~2미터의 도로 또는 담장으로 구분된 별개 건물이므로 이를 주택으로 인정하면 오히려 1세대 1주택 요건이 깨진다는 점, 현장확인 결과 폐가 상태로 상당 기간 사람이 거주하지 않은 것으로 보인다는 점, 상속인들이 직접 의뢰한 감정평가서에서 이 건물이 평가 대상에서 제외되어 있다는 점입니다. E의 동거 요건에 대해서도, 만약 E가 언니 세대 주소지에 살면서 어머니를 모셨다는 주장을 받아들이면 어머니의 실제 거주지도 그쪽이 되어야 하고, 그렇게 되면 쟁점주택에서 동거했음을 전제로 인정한 B의 공제까지 흔들린다고 반박했습니다.

심판원 판단 1, 10년 계속 1세대 요건은 엄격하다

심판원은 먼저 상증세법 제23조의2 제1항 제2호의 문언을 그대로 짚었습니다. "피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 1세대를 구성하면서 1세대 1주택에 해당할 것"이라는 요건이므로, 2023년 7월 31일 사망 사건이라면 2013년 8월 1일부터 사망일까지 끊김 없이 1세대여야 합니다. E는 주민등록표상 2015년 10월까지 별도 세대의 세대원이었으니 그 10년 구간 안에 세대 분리 기간이 2년 이상 들어와 버립니다.

청구인들은 성년 이후 전체 기간을 합치면 20년이 넘는다고 했지만, 이 요건은 총 합산 기간이 아니라 상속개시일에서 거꾸로 센 10년의 연속성을 묻습니다. 앞쪽에 아무리 긴 동거 이력이 있어도 최근 10년 안에 구멍이 있으면 채워지지 않습니다.

부득이한 사유 규정도 방어막이 되지 못했습니다. 시행령 제20조의2 제2항과 시행규칙은 징집, 취학, 직장 변경이나 전근 등 근무상 형편, 1년 이상 치료나 요양이 필요한 질병으로 동거하지 못한 기간을 계속 동거로 보되 동거 기간에 산입하지 않는다고 규정합니다. 심판원은 언니 사업장에 근무하기 위해 주소를 옮겼다는 설명만으로는 이 사유에 해당한다고 인정하기 어렵다고 보았고, 특히 같은 기간 다른 형제가 그 주택에서 어머니를 동거 봉양한 것으로 보이는 상황에서 E가 어떻게 동거 봉양했는지 구체적이고 객관적인 소명이 없다는 점을 지적했습니다. 어머니가 3년여 기간에 700회가 넘게 병원과 약국을 이용한 요양급여내역을 제출했지만, 그 자료는 어머니가 아팠다는 사실을 보여줄 뿐 E가 그 주택에서 계속 1세대를 구성했다는 증거가 되지는 못했습니다.

심판원 판단 2, 부수토지 배수는 상속개시일 법령으로

소급과세 주장에 대한 답은 판례 한 줄로 정리되었습니다. 상속세는 상속개시일 당시의 법률을 적용해 부과되는 것이지 자산 취득 당시를 기준으로 부과되는 것이 아니다(대법원 1993.4.13. 선고 92누10982 판결). 1970년에 집을 지었을 때의 부수토지 기준이 어땠는지는 2023년 상속세 계산에 영향을 주지 않습니다.

현행 소득세법 시행령 제154조 제7항의 배율은 도시지역 중 수도권 주거지역, 상업지역, 공업지역은 3배, 수도권 녹지지역과 수도권 밖 도시지역은 5배, 그 밖의 토지는 10배입니다. 이 사건 토지는 수도권 주거지역이므로 3배가 적용되어 428.13㎡가 한도가 되었습니다. 도시계획상 용도지역이 바뀌면 세법 계산도 함께 바뀐다는 점, 그리고 그 변화가 납세자에게 불리하게 작동할 수 있다는 점이 이 사건의 핵심 구조입니다.

안분 방식 주장도 기각되었습니다. 심판원은 청구인들의 계산법이 결국 어머니와 동거하지 않은 세 사람의 토지 지분에까지 공제를 확장하는 결과가 된다고 보았습니다. 공제는 요건을 갖춘 상속인이 실제로 취득한 지분에만 붙는 것이지, 요건을 갖춘 사람들 사이의 상대적 비율로 부풀릴 수 있는 것이 아니라는 취지입니다.

심판원 판단 3, 지붕과 벽체만 남은 건물

무허가 건축물을 정착면적에 포함하려면 두 가지가 입증되어야 한다고 보았습니다. 첫째, 그 건물이 상속개시일부터 소급해 10년 동안 계속 쟁점주택과 더불어 주거용으로 사용되었거나, 둘째, 주택에 부수한 창고 등으로 사용된 사실입니다. 심판원은 그 입증이 구체적, 객관적으로 제시되지 않았다고 판단했습니다.

여기에 결정적으로 작용한 것이 처분청의 현장확인 결과입니다. 쟁점 건축물은 지붕과 벽체만 남은 상태로 상당 기간 사람이 거주하거나 창고로 사용한 흔적을 발견하기 어려웠습니다. 청구인들이 인용한 하급심 판결들은 폐가에 이르지 않은 공작물을 건축법상 건축물로 본다는 취지였지만, 건축법상 건축물인지와 상증세법상 동거주택 상속공제 대상 주택의 일부인지는 별개의 문제였습니다. 오래된 마당 건물이 남아 있다는 사실 자체보다 그 건물이 실제로 어떻게 쓰였는지를 보여주는 자료가 있었는지가 갈림길이었습니다.

가산세 감면도 인정되지 않았다

청구인들은 요건 판정이 어렵고 사정 변경을 예측할 수 없었으므로 가산세를 깎아달라고 했습니다. 심판원은 정당한 사유에 관한 법리를 정리했습니다. 가산세는 행정상 제재로 납세자의 고의나 과실은 고려되지 않으며 법령의 부지나 착오는 정당한 사유가 아니다(대법원 2004.6.24. 선고 2002두10780 판결). 단순한 부지나 오해를 넘어 세법 해석상 견해의 대립이 있어 의무를 알지 못한 것이 무리가 아니었다고 볼 사정이 있어야 합니다(대법원 1992.10.23. 선고 92누2936, 2943 판결).

이 사건에서는 청구인들이 자기 나름의 해석에 따라 공제를 과다 적용한 것으로 보일 뿐이라고 판단했습니다. 게다가 부과된 가산세는 납부지연가산세로, 기한 내 납부한 사람과의 형평을 고려한 지연이자 성격이 있어 감면 문턱이 더 높습니다. 공시가격보다 높은 감정평가액으로 성실하게 신고했다는 사정도 공제 요건 판단이나 가산세 감면과는 연결되지 않았습니다.

항목별 판단 결과

다섯 쟁점 전부가 기각되었습니다. 그런데 이 사건에서 정말 봐야 할 것은 결론이 아니라 왜 다투기 어려운 구조가 만들어졌는지입니다. 아래 실무 포인트가 그 부분입니다.

실무 포인트, 이 사건이 남긴 다섯 가지

포인트 ①. 상속개시 전에 주민등록 이력을 먼저 뽑아 보십시오. 동거주택 상속공제 판정에서 가장 먼저 보는 객관적 증빙은 주민등록표입니다. 사망 후에는 이력을 되돌릴 방법이 없습니다. 부모님을 모시는 자녀가 있다면 지금 주민등록초본을 발급해 상속개시일 기준 10년 구간에 세대 분리 기록이 있는지 확인하는 것이 실제로 가장 값싼 절세 검토입니다. 형제 세대에 전입, 배우자 세대로 이동, 직장 근처 전입 같은 짧은 기록 하나가 요건을 통째로 무너뜨립니다.

포인트 ②. 부득이한 사유 규정은 만능이 아닙니다. 이 규정은 "동거하지 못한 기간을 산입하지 않는다"는 취지이지, 별도 세대를 구성한 사실 자체를 없애주는 조항이 아닙니다. 게다가 열거된 사유는 징집, 취학, 직장 변경이나 전근 등 근무상 형편, 1년 이상 치료나 요양입니다. 인정을 받으려면 사유가 발생한 시점과 종료 시점, 근무지와 주소지의 관계, 실제 통근이나 요양 사실을 서면 자료로 보여야 합니다. 재직증명, 급여 지급 내역, 근무지 소재 확인, 진단서와 요양 기간 자료가 그런 자료입니다.

포인트 ③. 상속인 두 명이 동시에 이 공제를 받겠다는 설계는 서로를 무너뜨릴 수 있습니다. 이 사건에서 과세관청은 E의 주장이 성립하려면 어머니의 실제 거주지도 옮겨져야 하고, 그러면 B의 공제 근거가 사라진다고 반박했습니다. 심판원도 같은 기간 다른 형제가 그 집에서 봉양했다는 점을 E에게 불리한 정황으로 썼습니다. 하나의 사실관계 안에서 모순 없는 이야기가 되는지 신고 전에 점검해야 합니다.

포인트 ④. 마당 넓은 단독주택은 상속 전에 부수토지 계산을 해두어야 합니다. 건물 정착면적에 지역별 배율을 곱한 면적을 넘는 토지는 동거주택 상속공제 대상이 아닙니다. 용도지역이 수도권 주거지역이면 3배에 불과합니다. 여기에 공동상속으로 지분이 쪼개지면 공제받는 상속인의 지분율만 다시 곱해지므로 실제 공제되는 토지 면적은 급격히 줄어듭니다. 요건을 갖춘 상속인 한 명에게 주택과 부수토지를 협의분할로 온전히 귀속시키는 방안이 유리한지, 다른 재산과의 형평은 어떻게 맞출지를 신고기한 안에 검토해야 합니다. 청구인들이 인용한 조심 2023서0703 결정례는 토지만 단독으로 상속받은 사안이었다는 점에서, 지분 공유 구조와는 출발이 다릅니다.

포인트 ⑤. 감정평가서와 현황이 어긋나면 나중에 그 어긋남이 불리하게 돌아옵니다. 이 사건에서 상속인들은 마당의 무허가 건물을 주택의 일부라고 주장했지만, 정작 본인들이 의뢰한 감정평가서에 그 건물이 빠져 있었습니다. 부수 건물이나 창고가 있다면 감정평가 단계에서 현황을 반영하도록 요청하고, 사용 흔적을 보여주는 사진과 공과금 자료를 함께 남겨두는 것이 좋습니다. 폐가 상태에서 뒤늦게 "창고로 썼다"고 주장하는 것은 거의 통하지 않습니다.

덧붙이면, 성실하게 감정평가를 받아 높은 가액으로 신고했다는 사정은 가산세 감면과 연결되지 않습니다. 납부지연가산세는 지연이자 성격이 있어 자기 해석에 따른 과다공제로 세액이 줄었다면 그 기간만큼 가산됩니다. 요건이 애매하다고 느껴지면 공제를 최대한 적용해 신고하고 다투는 방식보다, 사전에 판단하고 필요하면 안전한 신고 후 경정청구를 검토하는 쪽이 위험이 적습니다.

자주 묻는 질문

Q. 부모님과 20년 넘게 살았는데 중간에 2년 세대 분리가 있었습니다. 합쳐서 10년을 넘으니 괜찮지 않나요?

이 사건에서 바로 그 주장이 배척되었습니다. 법 문언은 상속개시일부터 소급해 10년 이상 계속하여 1세대를 구성할 것을 요구합니다. 사망일에서 거꾸로 센 10년 구간이 끊기지 않아야 하고, 총 합산 기간이 길다는 사정만으로는 채워지지 않습니다. 다만 부득이한 사유에 해당하면 그 기간은 산입하지 않으므로, 개별 사실관계와 증빙을 따져볼 필요가 있습니다.

Q. 직장 때문에 주소를 옮긴 것은 근무상 형편 아닌가요?

시행규칙은 직장의 변경이나 전근 등 근무상 형편을 사유로 열거하고 있습니다. 그러나 사유에 형식적으로 들어맞는다고 자동 인정되는 것은 아니고, 그 기간에 실제로 동거가 불가능했는지, 사유가 종료되면 복귀했는지가 함께 검토됩니다. 이 사건에서는 형제 사업장에 근무하려고 형제 세대로 전입했다는 설명이었는데, 같은 기간 다른 형제가 그 집에서 봉양하고 있었고 구체적 소명이 없어 인정되지 않았습니다.

Q. 주택 마당이 넓으면 그 땅은 전부 공제 대상이 아닌가요?

주택부수토지는 건물이 정착된 면적에 지역별 배율을 곱한 면적까지입니다. 수도권의 주거지역, 상업지역, 공업지역은 3배, 수도권 녹지지역과 수도권 밖 도시지역은 5배, 그 밖의 토지는 10배입니다. 초과 면적은 동거주택 상속공제 대상에서 빠지고 일반 상속재산으로 과세가액에 들어갑니다. 토지 등기부와 토지이용계획확인서로 용도지역을 먼저 확인해 보시는 것을 권합니다.

Q. 집을 지을 때는 기준이 달랐는데 왜 지금 기준을 적용하나요?

상속세는 상속개시일 당시 시행 중인 법률로 계산합니다. 심판원은 대법원 1993.4.13. 선고 92누10982 판결을 들어 자산 취득 당시를 기준으로 부과되는 세금이 아니라고 판단했습니다. 부수토지 배율을 축소한 개정 시행령도 부칙에서 적용 시점을 정해 두었으므로 소급과세로 보기 어렵다고 보았습니다.

Q. 형제들과 공동으로 상속받으면 동거주택 상속공제가 줄어드나요?

공제는 요건을 갖춘 상속인이 취득한 부분에만 적용됩니다. 이 사건에서는 부수토지 한도 면적에 다시 공제받는 상속인의 지분율을 곱해 계산했고, 심판원은 동거하지 않은 상속인의 지분까지 공제 대상으로 넓히는 계산법은 근거가 없다고 보았습니다. 따라서 협의분할 단계에서 주택과 부수토지의 귀속을 어떻게 정할지가 실질적인 세액 차이를 만듭니다. 다른 재산의 배분, 유류분, 향후 양도 문제까지 함께 봐야 하므로 전문가 검토가 필요합니다.

자가진단 체크리스트

• 부모님을 모시는 자녀의 주민등록초본을 발급해, 최근 10년 안에 세대 분리 기록이 있는지 확인했습니까?
• 세대 분리 기간이 있다면 그 사유가 징집, 취학, 근무상 형편, 1년 이상 치료나 요양 중 어디에 해당하는지, 이를 증명할 서면 자료가 있습니까?
• 부모님과 자녀가 같은 기간에 1세대 1주택 상태였습니까? 자녀 명의 주택이나 분양권, 조합원입주권 이력을 확인했습니까?
• 상속받을 주택의 용도지역과 건물 정착면적을 확인해 부수토지 한도 면적을 계산해 보았습니까?
• 공동상속이 예상된다면 주택과 부수토지를 요건 충족 상속인에게 귀속시키는 분할안을 검토했습니까?
• 마당의 부속 건물이나 창고가 있다면 실제 사용 사실을 보여주는 사진, 공과금, 계약 자료가 남아 있습니까?
• 감정평가를 의뢰할 때 부속 건물과 현황이 평가서에 반영되도록 요청했습니까?
• 공제 적용이 불확실한 부분을 무리하게 반영해 신고할 경우 발생할 납부지연가산세 부담을 계산해 보았습니까?

정리

동거주택 상속공제는 실제로 부모를 모신 자녀를 보호하려는 제도입니다. 그런데 이 사건이 보여주듯 실질을 인정받는 통로는 주민등록표와 서면 증빙입니다. 오랫동안 어머니를 간병했다는 사실관계 자체는 다투어지지 않았지만, 최근 10년 구간에 별도 세대 기록이 있었고 그 기간에 대한 구체적 소명이 없었기 때문에 공제가 배제되었습니다.

토지 쪽도 마찬가지입니다. 1970년에 지은 집의 넓은 마당은 세법상 주택부수토지 한도라는 벽을 만나고, 용도지역 변경과 시행령 개정으로 그 벽은 더 낮아졌습니다. 여기에 공동상속으로 지분이 나뉘면 공제 가능 면적은 다시 줄어듭니다. 이 모든 계산은 사망 이후에는 바꿀 수 없는 조건이거나, 바꿀 수 있다면 상속재산 분할 협의 단계에서만 가능합니다.

부모님 명의의 단독주택이 있고 자녀 중 누군가가 함께 살고 있다면, 상속이 임박한 시점이 아니라 지금 요건을 점검하는 것이 실효성이 있습니다. 주민등록 이력, 주택 보유 이력, 용도지역과 정착면적, 예상 지분 구조를 한 장에 정리해 보면 어디가 취약한지 대체로 드러납니다. 신고 후에 다투는 것보다 신고 전에 구조를 맞추는 편이 언제나 유리합니다.

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출처 · 조세심판원 조심 2026중1618 (2026.6.30. 의결) · 국가법령정보센터 공공데이터 기반
관련 법령 · 「상증세법」 제23조의2, 「같은 법 시행령」 제20조의2 등

본 글은 공개된 조세심판원 결정례를 일반적인 정보 제공 목적으로 정리한 것입니다. 결정문의 금액은 원문에서 비공개 처리되어 있어 구체적인 액수는 기재하지 않았습니다. 개별 사안은 사실관계와 증빙에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 구체적인 판단은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글은 상담 결과나 절세 효과를 보장하지 않습니다. (세무 광고)