공시지가로 증여세 신고했는데 감정가액으로 다시 계산됐습니다, 평가심의위원회 심의를 거친 감정가액은 시가입니다 (조심 2026부1677)

공시지가로 신고했는데 감정가액으로 다시 계산된다는 연락을 받았다면

토지나 나대지, 이른바 꼬마빌딩을 증여받은 분들이 가장 자주 겪는 일이 있습니다. 증여세 신고는 개별공시지가나 기준시가로 계산해서 냈는데, 몇 달 뒤 세무서에서 세무조사 사전통지가 오고 결국 감정가액을 기준으로 증여세가 다시 계산되어 고지되는 상황입니다. 신고할 때 세무서에서 아무 말이 없었으니 문제가 없는 줄 알았는데, 뒤늦게 세액이 몇 배로 늘어난 고지서를 받으면 납세자는 당연히 억울함을 느낍니다.

이런 일이 벌어지는 이유는 「상속세 및 증여세법」이 정한 평가 순서 때문입니다. 상증세법 제60조 제1항은 증여재산의 가액을 증여일 현재의 시가로 한다고 정하고, 제3항은 시가를 산정하기 어려운 경우에 비로소 제61조 이하의 보충적 평가방법(토지는 개별공시지가)을 쓰도록 하고 있습니다. 즉 공시지가 신고는 원칙이 아니라 시가를 알 수 없을 때 쓰는 예비적 방법입니다. 시가가 확인되는 순간 공시지가 신고는 자리를 내주게 됩니다.

오늘 소개하는 조심 2026부1677 사건은 이 구조가 실제로 어떻게 작동하는지, 그리고 감정평가서를 누가 언제 제출하느냐가 결과를 어떻게 바꾸는지 보여줍니다. 특히 이 사건에서는 과세관청이 감정평가를 의뢰한 것이 아니라 납세자 본인들이 감정평가서 두 건을 세무서에 제출했고, 그 감정가액의 평균액이 그대로 과세 근거가 되었습니다. 결론만 놓고 보면 납세자가 스스로 과세자료를 낸 셈이 되었습니다.

사건은 이렇게 진행되었다

청구인 두 사람은 2025년 2월 7일 부친으로부터 부산 강서구 소재 토지를 각각 2분의 1 지분씩 증여받았습니다. 이후 2025년 5월 15일, 상증세법 제61조 제1항 제1호의 보충적 평가방법에 따라 개별공시지가를 기준으로 증여세를 각각 신고하고 납부했습니다. 신고기한은 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월이므로 2025년 5월 말일이었고, 청구인들은 기한 내에 신고와 납부를 모두 마쳤습니다. 이 점은 뒤에서 가산세 문제와 연결됩니다.

그런데 2025년 9월 3일 처분청이 청구인들에게 증여세 세무조사 사전통지를 했습니다. 그로부터 약 3주 뒤인 2025년 9월 22일, 청구인들은 쟁점토지에 대한 감정평가기관 두 곳의 감정평가서를 처분청에 제출했습니다. 이 감정평가서의 가격산정기준일은 증여일과 같은 2025년 2월 7일이었고, 감정평가서 작성일은 각각 2025년 9월 4일과 9월 5일이었습니다.

처분청은 2025년 9월 25일 부산지방국세청 평가심의위원회에 이 감정가액의 평균액을 쟁점토지의 시가로 볼 수 있는지 심의를 신청했습니다. 평가심의위원회는 2025년 10월 31일, 해당 감정가액을 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호에 따른 감정가액으로서 시가에 포함할 수 있다는 심의결과를 처분청에 통지했습니다. 처분청은 2025년 9월 30일부터 10월 31일까지 증여세 조사를 실시한 뒤, 2025년 12월 12일 청구인 두 사람에게 감정가액을 시가로 본 증여세를 각각 결정·고지했습니다. 고지세액에는 납부지연가산세도 포함되어 있었습니다.

청구인들은 2026년 2월 25일 심판청구를 제기했습니다. 한편 처분청은 심판 단계에서 납부지연가산세 전액을 직권으로 감액경정하고, 환급가산금과 함께 청구인들에게 환급했습니다.

청구인들의 주장, 시행령 단서 규정 자체가 위헌·위법이다

청구인들의 주장은 개별 사실관계를 다투는 것이 아니었습니다. 과세의 근거가 된 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서 자체가 헌법과 법률에 위배되어 무효라는, 규정의 효력을 정면으로 문제 삼는 주장이었습니다.

구체적으로는 이렇습니다. 첫째, 2019년 2월경 개정된 이 단서 규정은 과세관청 감정평가사업의 법적 근거인데, 평가기간이 지난 뒤에도 과세관청의 감정평가를 추가로 허용함으로써 시가 인정 범위의 기준이 과세관청과 납세자에게 서로 다르게 적용되는 구조적 불균형을 낳고, 이는 조세법률주의에 어긋난다는 것입니다. 둘째, 이 사건에서 처분청은 청구인들이 감정평가를 받도록 유도한 뒤 평가심의위원회 심의 절차만 거쳐 과세했을 뿐, 과세를 위해 스스로 감정평가를 실시하지도 않았다는 것입니다. 셋째, 납세자는 과세관청이 언제 어떤 재산에 감정평가를 실시할지 알 수 없고 그 선정 기준도 공개되지 않아 법적 안정성과 예측가능성이 침해된다는 것입니다. 넷째, 상증세법 제60조 제3항은 시가를 산정하기 어려운 경우 보충적 평가방법을 쓰도록 하고 있는데, 시행령 단서가 오히려 법률 규정보다 우선 적용되는 결과가 된다는 것입니다.

청구인들은 근거로 시행령 단서가 헌법과 법률에 위반된다고 설시한 하급심 판결(서울행정법원 2025.12.15. 선고 2021구합85600 판결)을 제시했습니다. 또한 납부지연가산세에 대해서는 「국세기본법」 제47조의4 제3항 제6호가 정한 적용 제외 대상에 해당하므로 그 부분은 취소되어야 한다고 주장했습니다.

처분청의 반박, 법정결정기한 안에 절차를 다 거쳤다

처분청의 논리는 절차의 적법성에 집중되었습니다. 청구인들이 제출한 두 감정평가법인의 감정가액 평균액에 대해 증여세 법정결정기한 이전에 평가심의위원회에 시가 인정 심의를 신청했고, 위원회도 법정결정기한 이전에 이를 시가에 포함할 수 있다고 결정했으므로, 이 감정가액은 상증세법령이 정한 절차를 모두 거쳐 적법하게 시가로 인정된 것이라는 것입니다.

여기서 법정결정기한이 핵심 개념입니다. 상증세법 제76조 제3항과 같은 법 시행령 제78조 제1항 제2호에 따르면 증여세의 법정결정기한은 신고기한부터 6개월입니다. 이 사건 신고기한이 2025년 5월 말일이었으므로 법정결정기한은 2025년 11월 말경이 됩니다. 감정평가서 작성일(9월 4일, 9월 5일)과 평가심의위원회 심의일(10월 31일)이 모두 이 기간 안에 들어 있었던 것입니다.

처분청은 또한 평가방법의 취지도 설명했습니다. 증여재산 평가에서 어느 한 가지 방법만 인정하면 그 방법의 결함 때문에 재산의 경제적 실질을 반영하지 못해 실질과세 원칙이 훼손될 수 있으므로, 상증세법령은 시가에 의한 평가를 원칙으로 하면서 수용가격, 공매가격, 감정가격 등도 시가로 볼 수 있게 열어두었다는 것입니다. 특히 증여세는 과세관청의 조사와 결정으로 납세의무가 확정되는 세목이므로, 그 과정에서 시가 평가 원칙에 맞는 정당한 세액을 산정해 과세형평을 도모할 필요가 있다고 했습니다. 아울러 납부지연가산세는 직권으로 감액경정했다고 밝혔습니다.

심판원의 판단, 대법원이 이미 답을 냈다

심판원은 쟁점①(감정가액을 시가로 본 과세의 당부)에 대해 청구인들의 주장을 받아들이지 않았습니다. 판단의 근거는 세 갈래였습니다.

첫째, 대법원 2026.4.2. 선고 2025두35499 판결입니다. 대법원은 청구인들이 제시한 하급심 판결이 선고된 이후, 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서가 객관적 교환가치에 부합하도록 상속 또는 증여재산의 가액을 산정하기 위해 평가기간에 해당하지 않는 기간 중의 매매 등의 가액이라도 이를 시가로 볼 수 있는 요건을 별도로 구체화하고 명확화한 규정이라고 보아, 모법인 상증세법 제60조 제1항 및 제2항의 위임범위를 벗어난 무효의 규정이라고 볼 수 없다고 판시했습니다. 청구인들이 근거로 든 하급심 판결의 논리는 상급심에서 뒤집힌 셈입니다.

둘째, 법령의 위헌·위법 여부는 조세심판원의 심리 범위에 속하지 않는다는 점입니다(조심 2024서4192, 2025.10.30. 같은 뜻). 헌법 제107조가 정하듯 법률의 위헌 여부는 헌법재판소, 명령·규칙의 위헌·위법 여부는 대법원의 최종 심사권한에 속합니다. 심판원은 처분의 위법·부당을 판단하는 기관이므로, 근거 법령 자체를 무효로 선언해 달라는 청구는 애초에 심판원에서 성공하기 어려운 구조입니다.

셋째, 이 사건 감정가액은 시행령 단서에 따라 증여세 법정결정기한 이전에 감정평가서가 작성되었고, 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가심의위원회 심의를 거친 것이므로 쟁점토지의 시가에 포함되는 것으로 보인다는 점입니다. 결국 절차 요건이 모두 충족되었다는 판단입니다.

납부지연가산세는 왜 각하되었을까

쟁점②는 조금 다른 결말을 맞았습니다. 심판원은 납부지연가산세 부분에 대한 심판청구를 각하했습니다. 각하는 청구가 이유 없다는 기각과 달리, 본안을 판단하지 않고 문을 닫는 결정입니다.

이유는 처분청이 이미 청구인들의 증여세 고지세액 중 납부지연가산세 상당액 전부를 직권으로 감액경정하고 환급했기 때문입니다. 「국세기본법」 제55조 제1항은 위법·부당한 처분으로 권리나 이익을 침해당한 자가 불복할 수 있다고 정하고, 같은 법 제65조 제1항 제1호 마목과 시행령 제52조의2 제1호는 심판청구의 대상이 되는 처분이 존재하지 않는 경우 각하한다고 정합니다. 취소를 구할 처분이 사라졌으므로 다툴 대상 자체가 없어졌다는 것입니다.

여기서 독자가 반드시 알아야 할 실체법 내용이 있습니다. 「국세기본법」 제47조의4 제3항 제6호는 상속세 또는 증여세를 법정신고기한까지 신고하고 납부한 자에 대해, 법정신고기한 이후 대통령령이 정하는 방법으로 재산을 평가해 과세표준과 세액을 결정·경정한 경우에는 납부지연가산세를 적용하지 않는다고 정합니다. 그리고 같은 법 시행령 제27조의5는 그 대통령령이 정하는 방법을 바로 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 평가심의위원회를 거치는 방법이라고 명시합니다. 즉 이번 사건처럼 평가심의위원회 심의를 거친 감정가액으로 세액이 늘어난 경우, 기한 내 신고·납부를 했다면 납부지연가산세는 붙지 않는 것이 원칙입니다. 청구인들의 주장 자체는 법리적으로 타당했고, 그래서 처분청이 스스로 취소한 것입니다.

항목별 판단 결과

표를 보면 청구인들이 사실상 얻은 것은 납부지연가산세 취소인데, 그것은 심판 결정으로 얻은 것이 아니라 처분청의 직권 경정으로 얻은 결과였습니다. 본세, 즉 감정가액을 기준으로 늘어난 증여세는 그대로 유지되었습니다.

실무 포인트, 결론을 가른 지점은 어디였나

포인트 ①. 평가기간이 지났다고 안심할 수 없습니다. 증여재산의 평가기간은 평가기준일 전 6개월부터 후 3개월까지입니다. 이 사건이라면 2025년 5월 초에 평가기간이 끝났습니다. 그래서 9월에 작성된 감정평가서는 평가기간 밖의 자료입니다. 그런데 시행령 제49조 제1항 단서는 평가기간이 지난 후부터 법정결정기한까지의 매매·감정 등도 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함할 수 있게 합니다. 즉 증여세는 신고기한이 지나도 그로부터 6개월 동안 평가가 다시 열릴 수 있는 구조입니다. 신고를 마쳤다고 종결된 것이 아닙니다.

포인트 ②. 심의 신청은 납세자도, 세무서장도 할 수 있습니다. 시행령 단서는 신청권자를 납세자, 지방국세청장, 관할세무서장으로 규정합니다. 이 사건에서는 납세자가 감정평가서를 제출하고 처분청이 심의를 신청했습니다. 이 규정이 과세관청 전용 무기라는 청구인들의 주장이 심판원에서 힘을 얻지 못한 배경 중 하나가 여기에 있습니다. 반대로 말하면, 납세자에게 유리한 감정가액이 있는 경우 납세자가 먼저 이 절차를 활용할 여지도 있다는 뜻입니다.

포인트 ③. 감정평가서를 제출하는 것은 되돌릴 수 없는 선택입니다. 세무조사 사전통지를 받은 뒤 납세자가 직접 감정평가를 받아 제출하는 대응은 실무에서 드물지 않습니다. 과세관청이 의뢰한 감정가액보다 자신이 받은 감정가액이 낮게 나올 것을 기대하는 경우입니다. 그러나 일단 제출한 감정평가서는 과세 자료가 됩니다. 이 사건에서도 청구인들이 낸 두 감정가액의 평균액이 그대로 과세표준의 기초가 되었습니다. 제출 전에 공시지가 기준 세액과 감정가액 기준 세액을 반드시 비교하고, 감정평가 자체를 하지 않는 선택지까지 함께 검토해야 합니다.

포인트 ④. 낮은 감정가액을 받아오는 전략에는 제동 장치가 있습니다. 시행령 제49조 제1항 제2호는 감정가액이 보충적 평가액과 유사재산 시가의 90퍼센트에 해당하는 가액 중 적은 금액(기준금액)에 미달하면 세무서장이 다른 감정기관에 재감정을 의뢰할 수 있게 하고, 기준금액 이상이어도 평가심의위원회 심의를 거쳐 감정목적 등을 고려해 부적정하다고 인정되면 같은 조치가 가능하도록 합니다. 상증세법 제60조 제5항은 감정가액이 다른 기관 감정가액의 80퍼센트에 미달하는 등의 사유가 있으면 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있게도 합니다. 무조건 낮게 받는 전략은 통하지 않는 구조입니다.

포인트 ⑤. 신고기한 내 신고·납부는 가산세 방어선입니다. 이 사건 청구인들은 공시지가로 신고했지만 기한 내에 신고와 납부를 모두 마쳤습니다. 그래서 「국세기본법」 제47조의4 제3항 제6호에 따라 납부지연가산세 적용 제외 대상이 되었고, 처분청도 이를 인정해 직권 취소했습니다. 만약 무신고였다면 무신고가산세와 납부지연가산세를 함께 부담했을 가능성이 큽니다. 평가방법에 다툼이 있어도 신고 자체는 기한 내에 하는 것이 실무의 기본입니다. 그리고 고지서를 받았다면 가산세 항목이 붙어 있는지 반드시 확인해야 합니다. 이 사건처럼 붙었다가 취소되는 경우도 있습니다.

포인트 ⑥. 심판원에서 법령 무효를 다투는 것은 길이 아닙니다. 심판원은 근거 법령의 위헌·위법 여부를 심리하지 않는다고 명시했습니다. 규정 자체를 문제 삼으려면 행정소송으로 가야 하고, 그 경우에도 대법원 2025두35499 판결이 이미 존재하는 이상 승소 가능성은 높지 않습니다. 심판 단계에서는 규정의 효력이 아니라 요건 충족 여부를 다투는 것이 실질적입니다. 감정평가서 작성일이 법정결정기한을 넘었는지, 가격산정기준일이 평가기준일과 맞는지, 평가기준일 현재의 원형대로 감정한 것인지, 조건부 감정이 아닌지, 감정 목적이 상속·증여세 납부 목적에 적합한지, 가격변동의 특별한 사정이 있었는지 같은 지점들이 실제 승패를 가릅니다.

포인트 ⑦. 증여세와 미래 양도세를 함께 보아야 합니다. 감정가액으로 증여세가 늘어나면 손해만 보는 것처럼 느껴지지만, 그 가액은 수증자가 나중에 그 토지를 양도할 때의 취득가액이 됩니다. 다만 배우자나 직계존비속에게서 증여받은 부동산을 일정 기간(현재 10년) 안에 양도하면 이월과세로 증여자의 취득가액을 쓰게 되므로 이 효과가 사라질 수 있습니다. 증여 시점의 세부담만 최소화하는 계획은 결국 양도 단계에서 비용을 돌려받는 구조일 수 있으니, 증여와 양도를 하나의 흐름으로 설계해야 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 개별공시지가로 증여세를 신고하면 위법한 것인가요.

아닙니다. 상증세법 제60조 제3항과 제61조에 따른 정당한 평가방법이며, 이 사건에서도 신고 자체가 부정되지는 않았습니다. 다만 시가가 확인되면 시가가 우선한다는 점, 그리고 신고 이후에도 법정결정기한까지 시가가 확인될 수 있다는 점을 알고 있어야 합니다. 이 사건 청구인들은 기한 내 신고·납부를 했기 때문에 가산세 부담을 피할 수 있었습니다.

Q. 세무서가 감정평가를 하겠다고 하면 거부할 수 있나요.

과세관청은 시행령 단서와 제49조 제1항 제2호에 따라 감정을 의뢰하고 평가심의위원회 심의를 신청할 권한이 있습니다. 납세자가 이를 막을 방법은 사실상 없습니다. 다만 그 감정가액이 평가기준일 현재의 원형대로 평가된 것인지, 감정 목적과 조건이 적정한지, 대상 물건의 특성이 제대로 반영되었는지는 다툴 수 있습니다. 대응의 초점을 절차 거부가 아니라 감정 내용의 적정성 검증에 두는 것이 현실적입니다.

Q. 언제까지 안심할 수 있나요.

증여세의 법정결정기한은 신고기한부터 6개월입니다. 이 기간 안에 매매나 감정이 있으면 평가심의위원회 심의를 통해 시가로 인정될 수 있습니다. 다만 이 기한은 결정기한일 뿐 부과제척기간과는 다른 개념이므로, 신고 내용 자체에 누락이나 오류가 있으면 별도의 문제가 남습니다. 시가로 볼 자료가 나올 여지가 큰 부동산이라면 신고 단계에서 미리 시나리오를 계산해 두는 것이 좋습니다.

Q. 감정평가서를 미리 받아 신고하면 어떤 점이 좋은가요.

평가기간 안에 두 곳 이상의 공신력 있는 감정기관 감정가액을 확보해 신고하면, 과세표준을 스스로 확정해 두는 효과가 있어 예측가능성이 높아집니다. 기준시가 10억원 이하 부동산은 한 곳 감정도 가능합니다. 다만 감정 비용이 들고 공시지가보다 세액이 늘어날 수 있으므로, 반드시 사전에 세액 비교와 향후 양도 계획까지 함께 검토한 뒤 결정해야 합니다. 어느 쪽이 유리한지는 물건과 가족 상황에 따라 달라집니다.

Q. 고지서에 납부지연가산세가 붙어 있는데 어떻게 해야 하나요.

기한 내에 신고와 납부를 했고 이후 평가심의위원회를 거친 재평가로 세액이 늘어난 경우라면 「국세기본법」 제47조의4 제3항 제6호의 적용 제외 대상에 해당할 수 있습니다. 이 사건처럼 처분청이 직권으로 취소하기도 합니다. 다만 직권 취소가 이미 이루어진 뒤에 불복하면 대상 처분이 없다는 이유로 각하될 수 있으니, 불복 전에 고지세액의 현재 잔액과 경정 내역을 먼저 확인하는 것이 순서입니다.

자가진단 체크리스트

• 증여받은 부동산을 개별공시지가나 기준시가만으로 계산해 신고했는가
• 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월인 신고기한을 지켰고, 세금도 그 기한 안에 납부했는가
• 신고기한부터 6개월인 법정결정기한이 아직 지나지 않았는가
• 세무조사 사전통지나 재산평가 관련 안내문을 받은 사실이 있는가
• 감정평가서를 제출하기 전에 공시지가 기준 세액과 감정가액 기준 세액을 비교해 보았는가
• 제출하려는 감정평가서의 가격산정기준일이 증여일과 일치하는가
• 감정평가가 평가기준일 현재의 원형대로, 조건 없이 이루어졌는가
• 같은 단지나 인접 지역에 유사재산의 매매사례가 있는지 확인했는가
• 고지서에 납부지연가산세나 신고불성실가산세가 포함되어 있는지 확인했는가
• 이 부동산을 향후 언제 양도할 계획인지, 이월과세 기간과 겹치는지 검토했는가

정리

이 사건의 메시지는 분명합니다. 증여세에서 시가는 원칙이고 공시지가는 예외이며, 그 시가를 확정할 창은 신고기한이 지난 뒤에도 법정결정기한까지 열려 있습니다. 시행령 제49조 제1항 단서에 대한 위헌·위법 주장은 하급심에서 한때 받아들여진 적이 있었지만, 대법원 2026.4.2. 선고 2025두35499 판결이 모법의 위임범위를 벗어난 무효 규정이 아니라고 판시한 이상 이 논리로 과세를 무너뜨리기는 어려워졌습니다. 심판원 역시 법령의 위헌 여부는 자신의 심리 범위가 아니라고 못박았습니다.

그렇다면 납세자가 실제로 쓸 수 있는 카드는 두 가지입니다. 하나는 신고 단계의 설계입니다. 시가로 인정될 자료가 나올 가능성이 큰 토지나 건물이라면, 사후에 감정가액으로 재계산될 위험을 감안해 신고 방법 자체를 미리 선택하는 것입니다. 다른 하나는 감정 내용과 요건에 대한 검증입니다. 작성일이 법정결정기한 안인지, 가격산정기준일이 맞는지, 평가기준일 현재 원형대로 평가했는지, 가격변동의 특별한 사정이 있었는지 같은 요건은 여전히 다툴 수 있는 영역입니다.

그리고 이 사건이 남긴 가장 실무적인 교훈은, 세무조사 사전통지를 받은 뒤 급하게 감정평가서를 제출하는 대응이 오히려 과세 근거를 완성시켜 줄 수 있다는 점입니다. 부동산 증여는 신고 전에 평가 시나리오를 세워 두는 것과 통지를 받은 뒤 움직이는 것 사이에 결과 차이가 큽니다. 통지를 받았거나 증여를 앞두고 있다면, 서류를 내기 전에 먼저 전문가와 함께 세액을 계산해 보시기 바랍니다.

출처 · 조세심판원 조심 2026부1677 (2026.07.22. 의결) · 국가법령정보센터 공공데이터 기반
관련 법령 · 「상증세법」 제60조, 「같은 법 시행령」 제49조

본 글은 공개된 조세심판원 결정례를 일반적인 정보 제공 목적으로 정리한 것입니다. 결정문의 금액은 원문에서 비공개 처리되어 있어 구체적인 액수는 기재하지 않았습니다. 개별 사안은 사실관계와 증빙에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 구체적인 판단은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글은 상담 결과나 절세 효과를 보장하지 않습니다. (세무 광고)