상속 2년 전 경매 낙찰가액이 상속재산 시가가 된 사례 (조심 2026중1709)

상속개시일 앞 2년 안에 있었던 경매, 그 낙찰가액이 시가가 됩니다

상속세는 상속개시일 현재의 시가로 매깁니다. 시가를 알 수 없을 때만 개별공시지가 같은 보충적 평가방법으로 넘어갑니다. 그런데 시가로 인정되는 가액의 범위가 생각보다 넓습니다. 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 본문은 상속개시일 전후 6개월 안의 매매·감정·수용·경매·공매 가액을 시가로 봅니다. 여기까지는 많이 알려져 있습니다.

문제는 그 뒤에 붙은 단서입니다. 같은 조항 단서는 상속개시일 전 2년 이내에 매매등이 있었다면 그 가액도 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 넣을 수 있다고 정하고 있습니다. 6개월이라는 숫자만 기억하고 신고를 마쳤다가, 세무조사에서 1년 전 혹은 2년 전 거래가 튀어나와 세액이 크게 달라지는 일이 그래서 생깁니다.

오늘 볼 결정은 조세심판원이 2026년 6월 22일에 내린 조심 2026중1709 사건입니다. 피상속인이 상속개시일보다 약 1년 10개월 앞서 경매로 낙찰받은 임야가 있었고, 상속인은 개별공시지가로 신고했으며, 과세관청은 낙찰가액을 시가로 보아 상속세를 다시 계산했습니다. 상속인은 그 사이에 땅의 가치가 떨어질 특별한 사정이 있었다고 다투었고, 심의 절차에도 하자가 있었다고 주장했습니다. 결과는 기각이었습니다.

사건의 흐름을 시간 순서로 보겠습니다

쟁점이 된 토지는 임야 두 필지입니다. 하나는 면적 21,818제곱미터, 다른 하나는 13,884제곱미터이고, 토지이용계획원상 두 필지 모두 용도지역은 계획관리지역이었습니다.

이 토지는 2020년 9월 3일 경매개시결정이 내려진 물건이었습니다. 1차부터 4차 매각기일까지 유찰이 거듭되었고, 피상속인은 2022년 11월 9일 5차 매각기일에서 최초 감정가액의 약 40퍼센트 수준으로 이를 낙찰받았습니다. 유찰이 반복된 물건이라 낙찰가가 최초 감정가보다 크게 낮았다는 점은 이 사건을 읽을 때 계속 염두에 두어야 합니다.

피상속인은 2024년 9월 6일에 사망했습니다. 경매 취득일로부터 약 1년 10개월 뒤입니다. 상속인들은 2025년 3월 30일 상속세를 신고하면서 이 토지를 상속세 및 증여세법 제61조의 개별공시지가에 따른 보충적 평가방법으로 평가했습니다.

지방국세청은 2025년 7월 25일부터 10월 2일까지 상속세 조사를 벌였습니다. 조사 과정에서 피상속인이 평가기준일 전 2년 이내인 2022년 11월 9일에 이 토지를 경매로 취득한 사실이 확인되었습니다. 조사청은 2025년 8월 29일 그 낙찰가액을 시가로 인정할 수 있는지 재산평가심의위원회에 심의를 신청했고, 같은 날 심의안내서를 상속인에게 등기로 보냈으며 세무대리인에게는 이메일로도 보냈습니다.

재산평가심의위원회는 2025년 9월 23일 낙찰가액을 시가로 인정할 수 있다고 의결했습니다. 과세관청은 2025년 12월 10일 상속세를 결정해 고지했고, 상속인은 2026년 2월 26일 심판청구를 냈습니다. 조세심판원은 2026년 6월 22일 청구를 기각했습니다.

청구인 주장: 수용에 대한 기대가 사라졌으니 특별한 사정이다

상속인의 주장은 한 문장으로 줄이면 이렇습니다. 낙찰 당시의 가격에는 국가산업단지 수용 보상에 대한 기대가 들어 있었는데 그 기대가 그 뒤에 사라졌으니, 경매가액을 그대로 상속재산 가액으로 쓰는 것은 부당하다는 것입니다.

근거로 든 사실은 이렇습니다. 낙찰일로부터 약 5개월 뒤인 2023년 4월 20일, 관할 지방자치단체가 바이오생명 국가산업단지 후보지 선정에 따라 토지 일원을 개발행위허가제한지역으로 지정해 고시했습니다. 상속인은 그 고시에 첨부된 지형도면을 근거로 개발행위허가제한지역의 범위가 곧 수용예정지의 범위라고 보았고, 쟁점 토지는 그 경계선 바깥에 있으므로 수용 대상에서 빠진 것이 확정되었다고 주장했습니다.

또한 상속개시일 시점에는 예비타당성조사조차 끝나지 않아 사업 착수 자체가 불확실했다는 점, 그러므로 수용예정지에 든 인근 필지도 실현 가능성이 낮았는데 이미 제외된 쟁점 토지에 수용 기대이익이 남아 있었다고 볼 수 없다는 점을 함께 들었습니다.

공시지가 자료도 제출했습니다. 2023년의 공시지가 하락은 정부의 공시가격 현실화율 하향 조정 때문이라 전국이 비슷하게 겪은 일이므로, 비교는 하락 폭이 아니라 저점 이후의 회복률로 해야 한다는 논리였습니다. 수용예정지에 포함된 필지들이 제외된 필지들보다 뚜렷하게 빨리 회복했으니, 그 격차가 곧 수용 기대의 유지와 소멸의 차이라는 것입니다.

절차에 관한 주장도 만만치 않았습니다. 평가심의위원회는 서면심의 구조라 납세자가 출석하지 못하는데, 받은 안내문에는 문의와 의견 제출은 담당자에게 하라는 문구만 있을 뿐 서면으로 의견을 낼 수 있다는 사실, 낼 자료의 범위, 심의 예정일, 제출 마감기한, 제출한 의견이 어떻게 반영되는지가 전혀 적혀 있지 않았다는 것입니다. 게다가 안내문을 받은 날과 조사청이 심의를 신청한 날이 2025년 8월 29일로 같았습니다.

처분청 의견: 산업단지는 아직 지정되지도 않았다

과세관청의 반박은 사실관계에서 출발했습니다. 지방자치단체가 고시한 것은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 개발행위허가제한지역일 뿐이고, 산업단지를 지정하거나 고시한 사실은 없다는 것입니다. 어느 토지가 산업단지로 지정될지가 아직 정해지지 않은 상태이므로, 수용 기대가 소멸해 가치가 떨어졌다는 전제 자체가 성립하지 않는다고 보았습니다.

공시지가에 대해서도 다른 해석을 내놨습니다. 2022년 11월에 나온 공시가격 현실화 수정계획에 따라 현실화율이 낮아지면서 표준지 공시지가가 전국적으로 떨어졌고, 해당 지역의 2023년 표준지 공시지가도 전년 대비 평균 6.85퍼센트 하락했다는 것입니다. 이 토지만의 특별한 가치하락이 아니라 정책에 따른 일시적 하락이라는 주장입니다.

회복률 비교도 제출했습니다. 고시 첨부 지형도면상 주변 필지를 개발행위허가제한지역 포함 여부로 나누어 2022년 대비 2025년 회복비율을 보았더니 양쪽 모두 92퍼센트대로 큰 차이가 없었다는 내용이었습니다.

절차에 대해서는 평가심의위원회 운영규정 제35조 제2항에 따라 별지 제7호 서식 부표2의 심의안내서를 등기로 송달했고 세무조사 기간 동안 소명요청서를 주고받던 경로로 이메일도 보냈다는 점, 운영규정 제34조 제3항의 서면 의견제출권이 안내서에 적혀 있다는 점, 그리고 조사 과정에서 평가 적정 여부에 관해 소명을 요청했는데도 상속인이 별다른 자료를 내지 않았다는 점을 들었습니다.

조세심판원의 판단 하나: 가격변동의 특별한 사정이 있었는가

조세심판원은 먼저 상속인이 말한 특별한 사정이 실제로 확인되는지를 따졌습니다. 판단의 뼈대는 세 가지였습니다.

첫째, 고시문 자체를 읽었습니다. 개발행위허가제한지역의 범위가 곧 수용예정지의 범위라는 취지의 기재는 그 고시문에서 확인되지 않았습니다. 상속인은 지형도면의 경계선을 수용 범위로 읽었지만, 그렇게 읽어야 한다는 근거가 고시문에 없었던 것입니다.

둘째, 산업단지 지정과 고시가 없었다는 점을 짚었습니다. 지방자치단체가 개발행위허가제한지역만 고시했을 뿐 산업단지를 지정하거나 고시한 사실이 확인되지 않았고, 상속개시일 현재 일대의 어느 토지가 산업단지로 지정될지가 정해지지 않은 상태였습니다. 그렇다면 쟁점 토지가 수용 대상에서 확정적으로 제외되었다고 단정하기 어렵다는 결론이 나옵니다.

셋째, 숫자를 확인했습니다. 과세관청이 제출한 주변 7개 필지의 공시지가 비교자료에서 개발행위허가제한지역 포함 여부에 따른 회복률 차이는 2022년 대비 2024년 기준 1.02퍼센트포인트, 2023년 대비 2024년 기준 0.79퍼센트포인트에 그쳤습니다. 조세심판원은 이 정도 차이로는 행정계획 변동이 주변 필지 공시지가에 유의미한 영향을 미쳤다고 보기 어렵다고 보았습니다.

여기서 눈여겨볼 대목이 있습니다. 상속인도 회복률 자료를 냈고 과세관청도 회복률 자료를 냈는데, 조세심판원이 채택한 것은 과세관청이 제출한 주변 7개 필지 자료였습니다. 상속인은 위치와 지형과 지목이 비슷한 인접 임야를 직접 대조해야 한다고 주장했지만, 그 비교가 더 타당하다는 점을 뒷받침할 객관적인 근거까지 함께 제시되지는 못한 것으로 보입니다. 통계로 다투는 사건에서는 어느 표본이 맞는지를 두고 승부가 갈립니다.

결국 경매가액을 상속재산의 시가로 보아 상속세를 부과한 처분에 잘못이 없다는 판단이 내려졌습니다. 낙찰가가 최초 감정가액의 40퍼센트 수준이었다는 사정도 결론을 바꾸지 못했습니다. 민사집행법에 따른 경매의 낙찰가액은 그 자체로 법이 정한 시가 인정 대상이고, 유찰이 반복되어 값이 내려갔다는 사실만으로 시가성이 부정되지는 않기 때문입니다.

조세심판원의 판단 둘: 재산평가심의위원회 절차에 하자가 있었는가

절차 주장에 대한 판단은 실무에서 더 자주 쓰이게 될 부분입니다. 조세심판원이 든 근거는 네 가지였습니다.

먼저 안내 자체는 규정대로 이루어졌다고 보았습니다. 조사청은 평가심의위원회 운영규정 제35조 제2항에 따라 별지 제7호 서식 부표2의 심의안내서를 등기로 송달했고 세무대리인에게 이메일로도 보냈습니다. 그 안내서에는 시가인정 심의를 신청했다는 사실과 함께, 관련 문의 및 심의와 관련한 의견 제출은 담당자에게 하라는 문구가 적혀 있었습니다.

다음으로 법령이 무엇을 요구하는지를 확인했습니다. 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서는 평가심의위원회 심의를 거치도록 정하면서 납세자가 심의 전까지 서면으로 의견을 낼 수 있다고 규정할 뿐, 사전 의견청취를 언제 어떤 방식으로 해야 하는지를 따로 정하고 있지 않습니다. 조세심판원은 상속인이 요구한 수준의 사전 안내가 법령상 절차적 요건이라고 보기 어렵다고 판단했습니다.

세 번째로 조사 단계의 사정을 보았습니다. 조사청은 세무조사 과정에서 이 토지의 평가가 적정한지 소명을 별도로 요청했는데, 상속인은 경매로 취득한 사실을 몰라 기준시가로 신고했다는 해명 외에 소명자료를 내지 않았습니다.

마지막으로 안내서를 받은 뒤의 행동을 보았습니다. 안내서 수령일과 심의신청일이 같았다고 하더라도, 심의신청일부터 심의 의결일까지 약 25일이 있었습니다. 그 기간에 상속인이 의견이나 자료를 내려고 별도로 노력한 사실은 확인되지 않았습니다. 심의안내서를 받고도 아무 의견을 내지 않으면 절차 하자 주장은 설득력을 잃습니다.

이 결정은 안내 서식의 문구가 충분했는지를 정면으로 다룬 사건입니다. 안내문이 불친절하다는 지적 자체는 조세심판원도 특별히 반박하지 않았습니다. 다만 그 불친절이 법령이 요구하는 절차를 어긴 것인지, 그리고 그것 때문에 실제로 의견을 낼 수 없었는지는 다른 문제라고 본 것입니다.

쟁점별 주장과 판단을 한 표로 정리하면 이렇습니다

표를 세로로 훑어보면 이 사건의 성격이 드러납니다. 법 해석을 두고 다툰 사건이 아니라, 사실과 자료를 누가 더 갖추었는지로 갈린 사건입니다.

재산평가심의위원회 심의는 어떤 순서로 흘러갑니까

이 사건을 이해하려면 심의 절차의 얼개를 알아두는 편이 좋습니다. 평가심의위원회 운영규정은 시가인정 심의의 대상과 신청 방법을 비교적 구체적으로 정해두고 있습니다.

먼저 심의 대상입니다. 운영규정 제34조 제1항 제1호는 평가기준일 전 2년 이내 기간, 그리고 평가기간이 지난 뒤부터 상속세 법정결정기한까지의 기간 중에 매매나 감정이나 수용이나 경매나 공매가 있었던 경우로서, 그 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정될 때 해당 가액을 시가에 포함하는 사안을 심의 대상으로 삼습니다.

다음은 증명 책임의 배분입니다. 같은 조 제2항은 납세자와 세무서장 등이 재산의 형태 및 이용상태의 동일성, 부동산의 경우 주위환경에 변화가 없다는 점, 그 밖에 거래 당시와 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다는 점을 증명하도록 하고, 위원회는 그 증명 내용의 신빙성과 객관적 교환가치를 감안해 심의에 응하도록 정하고 있습니다. 납세자와 과세관청 어느 쪽이든 자기 주장을 자료로 뒷받침해야 한다는 구조입니다.

신청 절차는 제35조에 있습니다. 세무서장이나 지방국세청장이 시가인정 심의를 신청하려면 시가인정 심의 의뢰서와 매매등 사례가액 검토표, 그 기재 내용을 증명할 증거서류를 갖추어 관할 지방국세청장에게 신청하고, 그 신청 내역을 지체 없이 별지 제7호 서식 부표2의 심의 안내로 납세자에게 보내야 합니다. 이 사건에서 문제가 된 안내서가 바로 이 서식입니다.

신청을 받은 지방국세청장은 제36조에 따라 위원회 회부 전에 사전검토를 합니다. 재산의 형태와 이용상태의 동일성, 주위환경 변화 유무, 거래 당시와 평가기준일 사이의 가격변동의 특별한 사정 등을 검토서로 확인하는 절차입니다. 그리고 납세자는 제34조 제3항에 따라 심의 전까지 서면으로 의견을 낼 수 있습니다. 같은 재산에 대해 납세자와 과세관청이 각각 심의를 신청하면 병합해 처리할 수도 있습니다.

절차를 이렇게 늘어놓고 보면 이 사건 상속인이 놓친 지점이 분명해집니다. 납세자에게 열려 있는 통로는 심의 전 서면 의견 제출과, 필요하다면 납세자 스스로 하는 심의 신청입니다. 이 사건에서는 두 통로 모두 사용되지 않았습니다.

이 결정이 상속세 실무에 남기는 세 가지

조심 2026중1709는 기각 결정이지만, 기각된 이유를 뜯어보면 앞으로의 신고와 대응에 쓸 만한 기준이 나옵니다.

• 첫째, 평가기간 6개월은 시가의 전부가 아닙니다. 상속개시일 전 2년 이내의 매매, 감정, 수용, 경매, 공매 가액은 모두 시가 후보입니다. 여기에 더해 평가기간이 지난 뒤부터 상속세 법정결정기한까지 사이의 매매등 가액도 같은 방식으로 시가에 포함될 수 있습니다.
• 둘째, 가격변동의 특별한 사정은 주장하는 쪽이 증명해야 합니다. 이 사건에서 상속인은 고시문과 지형도면과 공시지가 자료를 냈지만, 고시문에 없는 의미를 도면에서 읽어내는 방식이었습니다. 조세심판원은 문서에 적힌 것과 적히지 않은 것을 구분해서 보았습니다.
• 셋째, 절차 하자 주장은 그 절차 안에서 무엇을 했는지에 따라 무게가 달라집니다. 서면 의견을 낼 수 있는 25일이 있었는데 아무것도 내지 않았다면, 안내가 불친절했다는 지적만으로 처분이 뒤집히기는 어렵습니다.

정리하면 경매가액의 시가성을 다투려면 안내서를 받은 그 시점이 가장 중요한 기회입니다. 심의가 끝난 뒤에 같은 자료를 들고 심판청구로 가면, 이미 위원회가 보지 않은 자료가 됩니다.

피상속인의 취득 경위부터 확인해야 합니다

이 사건 상속인은 경매로 취득한 사실을 몰랐다고 해명했습니다. 드문 일이 아닙니다. 상속인이 피상속인의 부동산 취득 경위까지 알고 있는 경우는 오히려 적습니다. 그래서 신고 전에 확인 순서를 정해두는 편이 안전합니다.

• 등기사항전부증명서의 등기원인을 먼저 봅니다. 임의경매나 강제경매로 인한 매각이면 낙찰가액이 존재합니다.
• 취득일이 상속개시일 전 2년 이내인지 계산합니다. 2년을 넘으면 시가 인정 대상에서 벗어나지만, 그 판단을 눈대중으로 하지 않는 편이 좋습니다.
• 2년 이내라면 공시지가 기준 세액과 취득가액 기준 세액을 모두 계산해 봅니다. 차이가 클수록 대비할 시간이 필요합니다.
• 그 사이에 가치가 실제로 떨어졌다고 볼 사정이 있다면, 상속개시일 전후의 감정평가서, 고시문 원문, 토지이용계획확인원, 사업 관련 공적 자료를 미리 모읍니다.
• 재산평가심의위원회 심의안내서를 받으면 기한을 확인하고 서면 의견을 제출합니다.

특별한 사정을 뒷받침하는 자료는 상속개시일에 가까운 시점의 것일수록 힘이 있습니다. 몇 년 뒤에 만든 자료로 과거의 가격을 설명하는 일은 훨씬 어렵습니다.

자주 묻는 질문

상속개시일 6개월이 지난 경매가액도 시가가 될 수 있습니까

될 수 있습니다. 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서가 상속개시일 전 2년 이내 기간의 매매등 가액을 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함할 수 있도록 정하고 있습니다. 조심 2026중1709도 상속개시일보다 약 1년 10개월 앞선 낙찰가액이 시가로 인정된 사례입니다.

낙찰가가 최초 감정가액의 40퍼센트 수준인데도 시가로 봅니까

이 사건에서는 그렇게 보았습니다. 민사집행법에 따른 경매의 낙찰가액은 법이 정한 시가 인정 대상이고, 유찰이 반복되어 값이 낮아졌다는 사정만으로 시가성이 부정되지는 않았습니다. 다만 개별 사안의 결론은 물건의 성격과 제출된 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

가격변동의 특별한 사정은 무엇으로 증명합니까

평가심의위원회 운영규정은 재산의 형태와 이용상태의 동일성, 부동산의 경우 주위환경의 변화가 없다는 점 등을 증명 대상으로 들고 있습니다. 실무에서는 고시문 원문, 토지이용계획확인원, 감정평가서, 인허가 서류처럼 날짜와 발급기관이 분명한 공적 자료가 쓰입니다. 도면을 해석해 얻은 결론만으로는 부족할 수 있습니다.

재산평가심의위원회에 직접 출석해 설명할 수 있습니까

이 사건에서 상속인은 위원회가 서면심의 구조라 출석하지 못한다고 주장했고, 조세심판원은 법령이 정한 것은 심의 전까지 서면으로 의견을 제출할 수 있다는 점이라고 확인했습니다. 따라서 실질적인 방어 수단은 심의 전에 제출하는 서면 의견과 자료입니다.

이미 공시지가로 신고했는데 조사에서 경매가액이 나오면 어떻게 합니까

조사 단계의 소명 요청에 성실히 답하는 것이 첫 번째입니다. 이 사건에서 상속인이 조사 단계와 심의 단계에서 자료를 내지 않은 사실은 뒤에 절차 하자 주장을 판단할 때 불리하게 작용했습니다. 취득 경위를 몰랐다는 해명만으로는 부족하고, 가치 변동을 뒷받침할 자료를 그 시점에 함께 내는 편이 낫습니다.

정리하며

조심 2026중1709는 상속재산 평가에서 시가의 범위가 어디까지인지, 그리고 그 범위를 다투려면 언제 무엇을 해야 하는지를 함께 보여주는 결정입니다. 상속개시일 전 2년 이내에 경매나 공매나 매매가 있었다면 그 가액이 시가로 올라올 수 있고, 그 가액을 밀어내려면 가격이 실제로 달라졌다는 사정을 공적 자료로 증명해야 합니다. 그리고 그 증명은 심판 단계가 아니라 재산평가심의위원회 심의 전에 이루어질 때 가장 효과적입니다.

상속받은 부동산의 취득 경위가 경매나 공매인 경우, 신고 전에 취득일과 취득가액을 먼저 확인해 보시기 바랍니다. 확인 시점이 이를수록 선택할 수 있는 방법이 많아집니다.

본 글은 조세심판원이 공개한 결정례(조심 2026중1709, 2026.6.22. 의결)를 바탕으로 작성한 세무 광고입니다. 결정례의 사실관계와 판단을 요약한 것으로 특정 사건의 결과를 보장하지 않으며, 개별 사안의 결론은 사실관계와 제출 자료에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 신고와 불복은 담당 세무대리인과 상의하시기 바랍니다.