기준시가로 상속세 신고했는데 조사에서 감정가액으로 다시 계산됐습니다 (조심 2026중1495)

기준시가로 신고하면 끝나는 것이 아닙니다

상속세 신고를 준비하다 보면 가장 먼저 마주치는 질문이 부동산을 얼마로 신고할 것인가입니다. 아파트처럼 같은 단지 같은 평형의 매매사례가 계속 쌓이는 물건은 사실상 선택의 여지가 없습니다. 그러나 상가, 근린생활시설, 공장, 단독주택, 나대지처럼 비교할 매매사례가 마땅치 않은 부동산은 사정이 다릅니다. 이런 경우 많은 상속인이 토지는 개별공시지가, 건물은 국세청 기준시가로 평가해서 신고합니다. 시가를 확인하기 어려우면 보충적 평가방법을 쓸 수 있다는 규정이 있으니 형식적으로는 문제가 없어 보입니다.

문제는 그 다음입니다. 상속세는 납세자가 신고하면 확정되는 세목이 아니라, 세무서가 조사를 거쳐 결정하는 세목입니다. 그리고 그 결정을 언제까지 해야 하는지 정한 기한(법정결정기한)이 상속개시일로부터 상당히 뒤에 있습니다. 그 기간 안에 감정평가가 이루어지면, 처음에 기준시가로 신고했던 금액은 감정가액으로 대체될 수 있습니다. 이 사건은 바로 그 지점을 정면으로 다툰 사례입니다. 더구나 그 감정평가를 의뢰한 사람이 과세관청이 아니라 상속인들 자신이었다는 점에서, 실무적으로 시사하는 바가 큽니다.

사건 경과, 신고에서 고지까지

피상속인은 2024년 9월 6일 사망했습니다. 상속인은 배우자와 자녀 등 여러 명이었고, 상속재산에는 경기도 고양시에 있는 토지와 건물(이 글에서는 쟁점부동산이라 부릅니다) 외에 경기도 성남시 소재 아파트와 금융재산 등이 포함되어 있었습니다. 상속인들은 쟁점부동산에 대해 상속개시일 당시의 시가를 확인하기 어렵다고 보고, 토지는 개별공시지가로, 건물은 기준시가로 각각 평가하여 다른 상속재산과 합산한 뒤 법정신고기한 내에 상속세를 신고하고 납부했습니다.

그 후 중부지방국세청은 2025년 7월 25일부터 9월 29일까지 피상속인에 대한 상속세 조사를 진행했습니다. 조사 과정에서 상속인들은 상속개시일을 가격산정기준일로 하여 2개 감정평가기관에 쟁점부동산의 감정평가를 의뢰하고, 두 감정가액의 평균액을 조사청에 제출했습니다. 조사청은 이 감정가액을 평가심의위원회에 회부했고, 중부지방국세청 평가심의위원회는 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 이 금액을 평가기준일 현재 시가로 볼 수 있다고 결정했습니다.

이에 따라 처분청은 감정가액을 쟁점부동산의 상속재산가액으로 적용해 2025년 11월 3일과 11월 6일 상속인들에게 상속세를 결정 고지했습니다. 상속인들은 이 처분에 불복해 2026년 1월 26일 조세심판원에 심판청구를 제기했습니다. 즉 자신들이 제출한 감정가액이 시가가 될 수 없다는 취지로, 감정가액의 법적 요건 자체를 다툰 것입니다.

청구인들의 주장, 문언 그대로 읽어야 한다

상속인들의 논리는 매우 정교했습니다. 핵심은 조세법률주의와 엄격해석 원칙입니다. 상속세및증여세법 시행령 제49조 제2항 제2호는 감정가액이 평가기간 이내인지 판단할 때 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일을 기준으로 한다고 규정합니다. 상속인들은 이 조항이 2014년에 정비된 취지가 국세청이 발간한 개정세법 해설에 소급감정 방지라고 명시되어 있다는 점을 들며, 가격산정기준일과 작성일이 모두 평가기간(상속개시일 전후 6개월) 안에 있어야만 시가로 인정될 수 있다고 주장했습니다.

이어서 시행령 제49조 제1항 단서에 대해서도 문언을 파고들었습니다. 단서는 "평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우"를 대상으로 합니다. 상속인들은 이 규정이 가격산정기준일과 작성일이 모두 평가기간 밖에 있는 감정가액만을 대상으로 한다고 읽었습니다. 이 사건 감정가액은 작성일만 평가기간 밖에 있고 가격산정기준일은 상속개시일 그 자체이므로 단서의 적용 대상이 아니라는 것입니다.

여기에 한 가지 논리를 더 붙였습니다. 단서 규정은 평가기준일과 거래시점 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없는지를 평가심의위원회가 심의하도록 하고 있는데, 가격산정기준일이 곧 상속개시일이라면 두 시점 사이에 가격변동이 생길 여지가 애초에 없다는 것입니다. 발생할 수 없는 요건을 심의하라고 규정할 이유가 없으니, 소급감정가액은 단서의 적용 대상이 아니라는 주장입니다. 상속인들은 법문대로 해석해야 하고 예외규정은 더 엄격하게 해석해야 한다는 대법원 2012.10.11. 선고 2012두6636 판결, 합목적적 해석은 법적 안정성과 예측가능성을 해치지 않는 범위에서만 가능하다는 대법원 2008.2.15. 선고 2007두4438 판결, 문언해석이 출발점이라는 대법원 2017.12.21. 선고 2012다74076 전원합의체 판결 등을 인용했습니다.

과세관청의 반박, 단서는 바로 이런 경우를 위한 규정이다

처분청의 반박은 조항의 역할 분담에서 출발했습니다. 가격산정기준일과 감정평가서 작성일이 모두 평가기간 안에 있으면 평가심의위원회 심의 없이 곧바로 시가로 인정됩니다. 시행령 제49조 제2항 제2호는 그 자동 인정의 기준일을 정한 규정일 뿐입니다. 반면 제1항 단서는 평가기간을 벗어난 경우에도 법정결정기한 내에 매매나 감정 등이 있으면 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함시킬 수 있도록 한 별도의 통로입니다. 따라서 작성일이 평가기간을 벗어났다는 이유만으로 시가가 될 수 없다는 주장은 두 조항의 관계를 오해한 것이라는 취지입니다.

처분청은 시행령 제49조 제1항 각 호가 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것이라고 본 대법원 2005.9.30. 선고 2004두2356 판결, 소급감정에 의한 가액이라도 시가로 인정될 수 있다는 대법원 1997.7.22. 선고 96누18038 판결, 감정을 통해 시가를 확인해 상속재산가액을 산정하는 것이 조세 공평과 시가주의 원칙, 실질과세 원칙에 부합한다고 본 서울행정법원 2024.5.21. 선고 2023구합52659 판결 등을 근거로 들었습니다.

가격변동 사정을 심의할 여지가 없다는 주장에 대해서는, 평가심의위원회가 심의하는 항목이 가격변동 사정 하나뿐이 아니라는 점을 지적했습니다. 실제로 국세청 평가심의위원회 운영규정은 가액결정일이 해당 기간에 속하는지, 감정가액이 부적당한 감정가액에 해당하는지, 재산의 형태와 이용상태가 동일한지, 주위 환경의 변화가 없는지 등 여러 항목을 심의하도록 정하고 있습니다. 즉 가격변동 사정은 심의 항목 중 하나일 뿐이므로, 그것이 문제 될 여지가 없다는 사정이 단서 규정의 적용을 배제하는 근거가 될 수 없다는 것입니다.

심판원의 판단, 법정결정기한 안이면 심의를 거쳐 시가가 된다

조세심판원은 청구를 기각했습니다. 판단의 축은 세 가지였습니다.

첫째, 시행령 제49조 제1항 단서는 평가기간이 지난 뒤에도 상속세 법정결정기한 안에 감정 등이 있으면 가격변동에 특별한 사정이 없는 한 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 볼 수 있다고 규정하고 있습니다. 따라서 평가기간이 지난 후에 평가기준일을 가격산정기준일로 하고 감정평가서 작성일을 법정결정기한 이전으로 하여 평가한 감정가액도 심의를 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함될 수 있다고 보았습니다. 심판원은 같은 취지의 선행 결정으로 조심 2024전4927(2025.2.6.) 외 다수를 인용했습니다.

둘째, 기획재정부의 해석도 같은 방향입니다. 기획재정부 재산세제과-480(2020.6.29.)은 평가기간 다음날을 가격산정기준일로 하고 법정결정기한 전까지 작성된 감정가액이 평가심의위원회 심의대상이라고 회신했고, 재산세제과-92(2021.1.27.)는 한 걸음 더 나아가 상속개시일을 가격산정일로 하고 작성일을 평가기간 경과 후부터 법정결정기한 사이로 하여 2개 기관에서 받은 감정가액도 심의대상에 해당한다고 회신했습니다. 이 사건 감정가액이 바로 그 유형입니다.

셋째, 사실관계 자체가 감정가액의 신뢰성을 뒷받침했습니다. 감정평가서는 상속개시일을 가격산정기준일로 하여 법정결정기한 이전에 작성되었고, 상속인들이 직접 의뢰한 2개 감정평가기관의 평가액 평균이었으며, 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정되었습니다. 심판원은 당초 기준시가로 산정한 신고가액과 감정가액 사이에 차이가 큰 반면, 두 감정기관이 낸 감정가액은 서로 큰 차이가 없다는 점을 명시적으로 언급했습니다. 두 감정가액이 근접했다는 사실은 감정 결과가 자의적이지 않다는 신호로 읽힌 것입니다.

날짜 계산, 평가기간과 법정결정기한은 어떻게 다른가

이 사건을 이해하는 열쇠는 두 기간의 차이입니다. 평가기간은 상속의 경우 평가기준일(상속개시일) 전후 각 6개월입니다. 증여는 증여일 전 6개월부터 후 3개월까지입니다. 이 기간 안에 있는 매매사례가액, 감정가액, 수용 보상가액, 경매 및 공매가액은 별도 심의 없이 시가로 인정됩니다.

법정결정기한은 상속세 과세표준 신고기한부터 9개월입니다. 상속세 신고기한이 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월이므로, 법정결정기한은 대체로 상속개시일로부터 약 15개월 뒤가 됩니다. 이 사건에서도 2024년 9월에 상속이 개시되고 2025년 11월 초에 결정 고지가 이루어졌으니 기한 안입니다. 즉 상속인 입장에서 부동산 평가액이 뒤집힐 수 있는 창은 상속개시 후 6개월이 아니라 약 15개월이라고 보는 것이 안전합니다. 여기에 평가기준일 전 2년 이내 기간의 매매등도 심의대상이 되므로, 실제로 검토해야 할 시간축은 훨씬 넓습니다.

항목별 판단 결과

실무 포인트, 이 사건이 남긴 다섯 가지

포인트 ①. 기준시가 신고는 확정이 아니라 잠정입니다. 시가를 산정하기 어려운 부동산을 기준시가로 신고하는 것 자체는 위법이 아닙니다. 그러나 상속세는 결정 세목이고, 법정결정기한까지는 과세관청이 감정평가를 통해 시가를 확인할 수 있는 여지가 남아 있습니다. 특히 기준시가와 실제 시세의 격차가 큰 상가, 꼬마빌딩, 토지, 단독주택은 조사에서 감정평가 대상으로 선정될 가능성이 상대적으로 높습니다. 따라서 신고 단계에서 기준시가로 신고한 뒤 감정가액으로 증액될 경우의 세액을 미리 계산해 두고, 그 차액을 납부할 유동성이 있는지 점검해야 합니다.

포인트 ②. 조사 중에 내가 제출한 감정가액은 나를 구속합니다. 이 사건에서 감정평가를 의뢰한 주체는 과세관청이 아니라 상속인들이었습니다. 심판원은 "청구인들의 의뢰에 따라 2개 감정평가기관이 평가한 가액의 평균액"이라는 점과, 두 감정가액이 서로 큰 차이가 없다는 점을 인정 근거로 명시했습니다. 조사 과정에서 감정평가서를 제출할지 여부는 돌이키기 어려운 선택입니다. 과세관청 의뢰 감정을 기다릴 것인지, 스스로 감정을 받아 제출할 것인지는 사실관계와 물건의 성격에 따라 유불리가 갈리므로, 제출 전에 반드시 판단을 정리해야 합니다.

포인트 ③. 상속세만 보고 판단하면 절반만 본 것입니다. 감정가액으로 상속재산가액이 올라가면 상속세는 늘어나지만, 그 금액이 상속인의 취득가액이 됩니다. 나중에 그 부동산을 양도할 때 양도차익이 그만큼 줄어듭니다. 반대로 기준시가로 낮게 신고하면 상속세는 줄지만 향후 양도세 부담이 커집니다. 보유를 계속할 것인지, 몇 년 내에 매각할 것인지, 상속인 각자의 다른 소득과 다주택 여부까지 함께 놓고 총액으로 비교해야 합니다. 이 사건 상속인들이 조사 과정에서 스스로 감정평가를 받았던 배경에도 이런 종합적 계산이 있었을 가능성이 있습니다.

포인트 ④. 법령 문언만으로 다투는 전략은 예규와 선행 결정 앞에서 약합니다. 청구인들의 문언해석 논리는 상당히 설득력 있게 구성되어 있었습니다. 그런데도 기각된 이유는 기획재정부 예규가 2021년 이후 명확한 방향을 제시하고 있고, 조세심판원의 선행 결정(조심 2024전4927 등)이 같은 취지로 축적되어 있었기 때문입니다. 조세심판 단계에서 순수 법리 다툼만으로 뒤집기를 기대하기는 쉽지 않습니다. 사실관계로 다툴 여지, 예컨대 감정 대상 물건의 원형이나 이용상태가 상속개시일과 달랐는지, 감정평가 목적이 상속세 납부 목적에 적합하지 않았는지, 감정가액이 부적정한 사유에 해당하는지 등을 먼저 점검하는 편이 실효적입니다.

포인트 ⑤. 상속인이 여러 명이면 평가 방법의 선택이 곧 분쟁의 씨앗이 됩니다. 이 사건은 상속인이 여러 명이었고 상속재산에 부동산과 금융재산이 섞여 있었습니다. 부동산 평가액이 뒤에 올라가면 상속세 총액이 늘고, 각자 부담할 세액과 실제 분배 비율이 어긋나기 시작합니다. 협의분할서를 작성할 때 추후 결정으로 세액이 증가할 경우의 분담 방법을 미리 정해 두면 이후의 갈등을 줄일 수 있습니다. 또한 재산 평가액 차이로 인한 과소신고에 대해 가산세를 어떻게 볼 것인지는 별도의 검토가 필요한 영역이므로, 고지서를 받았다면 세액 구성 내역을 항목별로 확인해 보는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

Q. 상속개시일 전후 6개월이 지났으면 이제 안심해도 되나요?

그렇게 보기 어렵습니다. 평가기간이 지난 뒤에 작성된 감정평가서라도, 가격산정기준일을 상속개시일로 하고 법정결정기한 이전에 작성되었다면 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정될 수 있다는 것이 이 결정의 결론입니다. 법정결정기한은 상속세 신고기한부터 9개월이므로 상속개시일로부터 대체로 약 15개월입니다. 신고를 마쳤다고 해서 평가 문제가 종결되는 것은 아닙니다.

Q. 과세관청이 감정평가를 하겠다고 하면 거부할 수 있나요?

과세관청이 시가 확인을 위해 감정을 의뢰하는 것 자체를 납세자가 막을 수는 없습니다. 다만 감정 결과가 나온 뒤에도 감정 대상 물건의 상태가 상속개시일 현재와 달랐는지, 감정 목적이 상속세 납부 목적에 적합했는지, 부적정한 감정가액에 해당하는 사유가 있는지 등은 다툴 수 있는 영역입니다. 심의 단계에서 의견을 제출할 기회를 놓치지 않는 것이 중요합니다.

Q. 내가 유리하려고 감정평가를 받는 경우도 있나요?

있습니다. 상속세 부담이 공제 범위 안에서 크게 늘지 않는 반면 향후 양도가 예정된 부동산이라면, 감정평가로 취득가액을 높여 두는 편이 전체 세부담 측면에서 유리할 수 있습니다. 다만 이는 상속재산 총액, 적용 가능한 공제, 다른 상속인의 사정, 매각 시점 등에 따라 결론이 완전히 달라집니다. 반드시 사전 시뮬레이션을 거쳐야 하며 일반화할 수 없습니다.

Q. 감정평가는 반드시 2곳에서 받아야 하나요?

법은 둘 이상의 감정기관에 의뢰하도록 하면서, 대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산은 하나 이상의 감정기관으로 가능하다고 규정하고 있습니다. 이 사건에서는 2개 기관의 평가액 평균이 적용되었고, 두 감정가액이 서로 근접했다는 점이 신뢰성 판단에 영향을 주었습니다. 기관 간 편차가 크면 다른 감정기관 의뢰 등 별도 절차가 문제 될 수 있습니다.

Q. 증여도 같은 문제가 생기나요?

구조는 같습니다. 증여재산의 평가기간은 증여일 전 6개월부터 후 3개월까지로 상속보다 짧고, 증여세에도 법정결정기한이 있습니다. 평가기간을 벗어난 감정가액도 평가심의위원회 심의를 통해 시가에 포함될 수 있다는 틀은 증여에도 적용되므로, 기준시가로 증여 신고를 했다면 결정 단계까지 평가 리스크가 남아 있다고 보는 것이 안전합니다.

자가진단 체크리스트

• 상속재산에 기준시가와 실제 시세의 격차가 큰 상가, 토지, 단독주택이 포함되어 있는가
• 기준시가로 신고했을 때와 감정가액으로 평가했을 때의 세액 차이를 계산해 보았는가
• 상속개시일로부터 법정결정기한(신고기한부터 9개월)이 언제까지인지 확인했는가
• 평가기준일 전 2년 이내에 해당 부동산이나 유사 부동산의 매매, 경매, 공매 사례가 있었는지 조회했는가
• 조사 과정에서 감정평가서를 제출할 것인지, 제출 시 유불리를 사전에 검토했는가
• 부동산을 향후 언제 양도할 계획인지, 취득가액 상승 효과를 세액에 반영해 보았는가
• 상속인이 여러 명인 경우 추후 세액 증가분의 분담 방법을 협의분할 단계에서 정해 두었는가
• 고지서를 받았다면 본세와 가산세의 구성 내역을 항목별로 확인했는가

정리

이 결정의 메시지는 간단합니다. 감정평가서 작성일이 평가기간을 벗어났다는 사실만으로는 감정가액을 배제할 수 없습니다. 가격산정기준일이 상속개시일이고 작성일이 법정결정기한 이전이면, 가격변동의 특별한 사정이 없는 한 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함될 수 있습니다. 기획재정부 예규와 조세심판원 선행 결정이 이미 같은 방향으로 정리되어 있어, 문언해석 논리만으로 이를 뒤집기는 쉽지 않습니다.

그러므로 실무의 초점은 사후 불복이 아니라 신고 전 설계로 옮겨가야 합니다. 어떤 부동산을 어떤 방법으로 평가해 신고할 것인지, 감정평가를 받을 것인지, 받는다면 언제 어떤 방식으로 받을 것인지, 그리고 그 선택이 상속세와 향후 양도세 전체에 어떤 영향을 주는지를 하나의 표로 놓고 비교해야 합니다. 상속개시 후 시간이 지날수록 선택지는 줄어듭니다. 기준시가와 시세 격차가 큰 부동산이 상속재산에 포함되어 있다면, 신고기한 전에 전문가와 함께 평가 시나리오를 정리해 두시기 바랍니다.

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출처 · 조세심판원 조심 2026중1495 (2026.5.21. 의결) · 국가법령정보센터 공공데이터 기반
관련 법령 · 상속세 및 증여세법 제60조, 제61조, 같은 법 시행령 제49조, 제78조, 국세청 평가심의위원회 운영규정 제38조

본 글은 공개된 조세심판원 결정례를 일반적인 정보 제공 목적으로 정리한 것입니다. 결정문의 금액은 원문에서 비공개 처리되어 있어 구체적인 액수는 기재하지 않았습니다. 개별 사안은 사실관계와 증빙에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 구체적인 판단은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글은 상담 결과나 절세 효과를 보장하지 않습니다. (세무 광고)