부담부증여 후 대출받으려 감정평가 받았더니, 기준시가로 낸 증여세가 다시 나왔습니다 (조심 2026광1427)

부동산을 증여받고 기준시가로 신고했는데, 왜 세금이 또 나오는가

증여세 실무에서 가장 자주 벌어지는 사고 유형 중 하나가 이 사건과 같은 경우입니다. 부동산을 증여받아 기준시가(개별공시지가와 건물 기준시가)로 평가해 증여세를 신고했고, 세무서도 별말 없이 신고를 받아들였습니다. 그런데 그 부동산을 담보로 은행 대출을 받는 과정에서 감정평가를 받았고, 그 감정평가일이 증여일과 가까웠습니다. 몇 년 뒤 국세청이 근저당권이 설정된 증여 부동산의 평가액이 적정한지 일괄 점검하면서, 그 감정가액이 시가로 인정되어 증여세가 다시 경정·고지된 것입니다.

납세자 입장에서는 억울합니다. 세무서가 신고를 시인했고, 감정평가는 세금을 줄이려고 받은 것이 아니라 대출 때문에 은행이 요구해서 받은 것이었기 때문입니다. 그러나 상속세 및 증여세법은 감정평가를 받은 목적을 묻지 않습니다. 평가기간 안에 있는 감정가액이면 원칙적으로 시가로 인정됩니다. 대출용이었는지, 자산 관리용이었는지는 법령 문언상 요건이 아닙니다.

이 사건에는 여기에 또 하나의 사정이 겹쳐 있습니다. 증여자가 증여 직후 사망하면서, 증여자의 전 배우자와 자녀들이 수증자를 상대로 사해행위 취소 및 유류분반환 청구 소송을 제기한 것입니다. 청구인은 소송 결과에 따라 증여 자체가 일부 취소되고 가액배상과 유류분까지 지급해야 하므로 증여재산가액을 확정할 수 없다며 부과처분 취소를 구했습니다. 조세심판원의 답은 명확했습니다. 소송이 진행 중이라는 사정만으로 과세를 미룰 수는 없다는 것입니다.

사건 경과, 증여계약에서 심판청구까지

사실관계를 시간 순서로 정리하면 다음과 같습니다. 청구인은 증여자의 건물 3층에 살던 임차인으로, 증여자의 전 배우자나 자녀들과는 서로 모르는 관계였습니다. 2023년 1월 30일 청구인은 증여자와 부담부 부동산증여계약을 체결하고 광주 소재 대지 349㎡와 건물 998.89㎡를 증여받았습니다. 청구인은 이 부동산의 가액을 기준시가로 평가하고 담보 대출금을 채무로 공제해 증여세를 신고·납부했으며, 처분청은 이 신고를 그대로 시인했습니다.

그 뒤 2023년 3월 17일, 청구인은 이 부동산에 근저당권을 설정하기 위해 은행 지점에서 감정평가를 받았습니다. 증여일이 2023년 1월 30일이므로, 증여재산의 평가기간(평가기준일 전 6개월부터 후 3개월까지)에 해당하는 2023년 4월 말까지의 기간 안에 이 감정평가가 들어 있었습니다. 감정가액은 청구인이 신고에 사용한 기준시가보다 높았습니다.

2023년 6월 21일 증여자가 사망합니다. 불과 6일 뒤인 2023년 6월 27일, 증여자의 전 배우자와 자녀 4명이 청구인을 상대로 사해행위 취소 및 유류분반환 청구 소송을 제기했습니다. 이후 등기부에는 전 배우자의 가압류, 자녀들의 강제경매개시결정, 또 다른 자녀의 가압류가 순차로 기입되었습니다. 다만 2023년 1월 30일 증여를 원인으로 한 청구인 명의의 소유권이전등기가 말소되거나 취소된 사실은 확인되지 않았습니다.

1심 법원은 약 1년 8개월의 변론을 거쳐 2025년 2월 13일, 증여계약이 전 배우자에 대한 약정금채권 범위에서 사해행위에 해당하므로 취소되어야 하고 청구인이 가액배상을 하라는 판결과 함께 자녀 3명에게 유류분을 지급하라는 판결을 선고했습니다. 이어 2025년 6월 27일 나머지 자녀 1명에 대한 유류분 지급 판결이 선고되었습니다. 청구인은 이에 항소했습니다.

한편 2025년 6월, 국세청의 "근저당권이 설정된 부동산의 증여재산평가액 적정 여부 점검" 과정에서 처분청은 평가기간 내 감정평가 사실과 그 가액을 확인했습니다. 처분청은 2025년 7월 3일 해명자료 제출 안내, 2025년 7월 23일 과세예고통지를 거쳐 2025년 11월 14일 증여세를 경정·고지했습니다. 청구인은 2026년 2월 6일 심판청구를 제기했습니다. 심리 단계에서는 항소심이 청구인의 항소를 기각했고 청구인이 상고장을 제출한 상태였습니다.

청구인의 주장, 확정되지 않은 재산가액에 세금을 매길 수 있는가

청구인의 주장은 크게 두 축이었습니다. 첫째, 감정가액이 신고액보다 높게 평가된 것은 사실이고 이에 따라 수정신고와 추가 세액 납부를 준비하고 있었다는 점입니다. 즉 감정평가 사실 자체를 부인하거나 숨긴 것이 아니라는 취지입니다. 그런데 그 준비 도중 사해행위 취소 및 유류분 청구 소송이 제기되어 상황이 완전히 달라졌다고 했습니다.

둘째, 소송 결과에 따라 증여계약이 일부 취소되고 가액배상과 유류분을 지급해야 하므로 증여재산가액과 공제할 채무액을 확정할 수 없는 상태였다는 점입니다. 청구인은 최종 판결이 확정되면 그때 수정신고 또는 경정청구를 하려 했다고 주장했습니다. 그런 상태에서 처분청이 세금을 부과한 것은 부당하다는 것입니다.

청구인은 절차상의 불만도 함께 제기했습니다. 처분청 담당자에게 소송 사정을 설명했으나 담당자가 법원 재판은 잘 모르니 일단 부과하고 나중에 법원에서 다투라는 답만 했다는 것입니다. 청구인 입장에서 보면, 이미 가액배상과 유류분으로 재산 상당 부분을 내놓게 될 처지인데 그 재산 전체를 받은 것으로 계산한 증여세까지 부담하게 되는 구조입니다. 실제로 등기부에는 가압류와 강제경매개시결정이 줄줄이 올라가 있어 재산 처분도 자유롭지 않은 상태였습니다.

처분청의 반박, 감정가액은 시가이고 증여는 아직 취소되지 않았다

처분청의 논리는 단순하고 견고했습니다. 첫째, 절차상 흠이 없다는 점입니다. 해명자료 제출 안내문을 발송하고 적법한 과세예고통지를 했는데도 청구인이 안내문과 통지서를 수령한 뒤에도 해명자료나 관련 서류를 제출하지 않았다는 것입니다. 소송이 진행 중이라는 사정을 과세 단계에서 서면으로 소명할 기회가 있었는데 그 기회를 쓰지 않았다는 지적입니다.

둘째, 실체적으로도 과세가 옳다는 점입니다. 사해행위 취소 및 유류분 청구 소송의 1심 판결 이후 청구인이 상소해 재판이 여전히 진행 중이고, 무엇보다 이 부동산의 증여가 취소된 사실이 확인되지 않는다는 것입니다. 등기부상 청구인 명의의 소유권이전등기는 그대로 남아 있었습니다. 즉 과세 시점에서 확인되는 법률관계는 청구인이 이 부동산을 증여받아 소유하고 있다는 사실이고, 그 가액은 평가기간 내 감정가액에 따라야 한다는 결론입니다.

여기서 놓치기 쉬운 부분이 하나 있습니다. 처분청은 청구인이 신고에 사용한 기준시가를 부인하고 감정가액을 시가로 본 것인데, 이는 세무서가 임의로 값을 올린 것이 아니라 납세자 자신이 다른 목적으로 받아 둔 감정평가서를 근거로 한 것입니다. 감정평가 사실은 근저당권 설정 기록을 통해 사후적으로도 쉽게 드러납니다. 국세청이 근저당권 설정 부동산을 대상으로 정기 점검을 하는 이유가 바로 여기에 있습니다.

심판원의 판단, 소송 진행 중이라는 사정은 과세를 막지 못한다

조세심판원은 청구를 기각했습니다. 판단의 근거는 두 가지로 정리됩니다.

첫째, 과세관청에는 부과제척기간이라는 시간 제약이 있다는 점입니다. 국세기본법 제26조의2에 따라 과세관청은 부과제척기간 안에 국세를 부과해야 하고, 상속세 및 증여세법 제76조 제4항에 따라 증여세 결정 이후 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있음을 발견한 경우에는 즉시 조사해 결정·경정해야 합니다. 즉 세무서가 "소송이 끝날 때까지 기다려 보자"고 판단할 재량이 원칙적으로 없다는 뜻입니다. 소송이 몇 년 더 이어지는 동안 제척기간이 지나가면 과세권 자체가 소멸하기 때문입니다.

둘째, 심리일 현재까지 처분의 근거가 된 증여가 취소되는 등 권리·의무 관계가 변동된 사실이 없다는 점입니다. 사해행위 취소소송은 항소가 기각된 뒤 청구인이 상고한 상태였습니다. 판결이 확정되지 않았으므로 법률관계는 아직 바뀌지 않았고, 등기부상 증여를 원인으로 한 소유권이전등기도 그대로였습니다. 과세 요건 충족 여부는 심리 시점에 확인되는 사실을 기준으로 판단할 수밖에 없습니다.

이 판단은 조세절차의 기본 구조를 보여줍니다. 세법은 과세는 제때 하고, 사후에 법률관계가 바뀌면 그때 바로잡는다는 방식으로 설계되어 있습니다. 미래에 취소될 가능성이 있다는 이유로 과세를 유보하는 방식이 아닙니다. 청구인이 다투고 싶은 실질(가액배상과 유류분으로 결국 재산 상당 부분을 잃는다는 점)은 소송이 확정된 뒤 별도의 절차로 주장해야 하는 사항입니다.

항목별 판단 결과

결론을 가른 지점은 무엇이었나

이 사건의 결론을 가른 것은 "감정평가를 왜 받았는가"가 아니라 "언제 받았는가"입니다. 상속세 및 증여세법 제60조와 같은 법 시행령 제49조는 평가기준일 전 6개월부터 후 3개월까지의 기간에 매매, 감정, 수용, 경매, 공매가 있으면 그 가액을 시가로 인정합니다. 이 사건의 감정평가일은 증여일로부터 약 한 달 반 뒤, 즉 평가기간의 한가운데였습니다. 만약 감정평가가 평가기간을 벗어난 시점에 있었다면 원칙적으로 시가로 볼 수 없었을 것입니다. 한 달 차이가 세액을 갈랐다고 말할 수 있는 사안입니다.

두 번째로 결론을 가른 것은 등기부상 증여가 살아 있었다는 점입니다. 청구인은 1심에서 사해행위 취소 판결을 받았지만, 그 취소는 전 배우자의 약정금채권 범위에서 가액배상 방식으로 이루어졌습니다. 즉 부동산 자체가 상속재산으로 원상회복된 것이 아니고, 청구인이 돈으로 배상하라는 형태였습니다. 등기부의 소유자는 여전히 청구인이었고, 그 위에 가압류와 강제경매개시결정만 얹혀 있었습니다. 세법상 증여 사실이 부인될 만한 변동이 없었던 것입니다.

세 번째는 대응의 시점입니다. 청구인은 감정가액이 신고액보다 높다는 사실을 2023년 3월에 이미 알고 있었고, 수정신고를 준비하고 있었다고 스스로 밝혔습니다. 그런데 실제로 수정신고를 하지 않은 상태에서 2년여가 흘러 과세관청의 점검에 걸렸고, 해명자료 제출 안내와 과세예고통지 단계에서도 서면 대응을 하지 않았습니다. 결과적으로 스스로 고칠 수 있었던 기회와 과세 전 소명 기회를 모두 지나쳤습니다.

실무 포인트, 같은 일을 피하려면

포인트 ①. 증여받은 부동산으로 대출을 받으려면 감정평가 시점을 먼저 확인한다.
증여일이 정해지면 평가기간(전 6개월, 후 3개월)이 자동으로 정해집니다. 이 기간 안에 감정평가를 받으면 그 가액이 시가로 인정될 가능성이 큽니다. 대출이 급하지 않다면 평가기간이 지난 뒤에 진행하는 방안을, 대출이 급하다면 애초에 그 감정가액을 전제로 증여세를 계산하는 방안을 검토해야 합니다. 은행 실무자는 세법 평가기간을 알지 못하므로, 이 판단은 납세자 쪽에서 미리 해야 합니다.

포인트 ②. 기준시가 신고는 안전한 선택이 아니다.
기준시가는 시가를 확인할 수 없을 때 쓰는 보충적 평가방법입니다. 시가로 볼 수 있는 자료가 나중에 발견되면 기준시가 신고는 뒤집힙니다. 특히 근저당권이 설정된 부동산은 감정평가 이력이 남기 쉬워 사후 점검 대상이 됩니다. 이 사건에서 처분청이 감정가액을 찾아낸 계기도 근저당권 설정 부동산에 대한 국세청 기획 점검이었습니다. 세무서가 신고를 한 번 시인했다는 사실은 면죄부가 아닙니다.

포인트 ③. 부담부증여는 채무 부분도 함께 검증된다.
부담부증여로 신고하면 인수한 채무를 증여재산가액에서 공제하지만, 재산 평가액이 올라가면 채무 공제액은 그대로인 채 과세가액만 커집니다. 또한 부담부증여의 채무 인수 부분은 증여자에게 양도소득세 문제로도 이어질 수 있습니다. 재산가액이 경정되면 이 계산 구조 전체가 흔들리므로, 처음부터 평가액과 채무액을 한 세트로 검토해야 합니다.

포인트 ④. 수정신고를 미루는 동안 가산세가 자란다.
과소신고를 스스로 알게 되었다면 법정신고기한 후 언제든 수정신고를 할 수 있고, 시기에 따라 과소신고가산세를 상당 부분 감면받을 수 있습니다. 반면 과세관청이 먼저 경정하면 감면 여지가 사라지고 납부지연가산세도 그동안 계속 붙습니다. 소송이 진행 중이라 최종 금액이 불확실하더라도, 확실히 잘못된 부분(감정가액 반영)만 먼저 고치고 소송 결과는 나중에 별도로 반영하는 순서가 실무적으로 유리한 경우가 많습니다.

포인트 ⑤. 과세예고통지는 반드시 응답해야 하는 문서다.
이 사건에서 처분청 의견의 첫 문장이 "안내문과 통지서를 받고도 자료를 제출하지 않았다"였습니다. 해명자료 제출 안내와 과세예고통지 단계는 과세적부심사 청구 등 사전 구제를 신청할 수 있는 기회이며, 이때 제출한 자료가 이후 심판 단계의 판단 자료가 됩니다. 담당자와 전화로 사정을 설명한 것만으로는 기록에 남지 않습니다. 말이 아니라 서면과 증빙으로 남겨야 합니다.

포인트 ⑥. 증여자의 건강과 다른 상속인 존재를 반드시 확인한다.
이 사건에서 증여자는 증여 약 5개월 뒤 사망했고, 곧바로 전 배우자와 자녀들의 소송이 시작되었습니다. 증여 당시 증여자에게 이미 채무가 있었다면 사해행위 취소 대상이 될 수 있고, 상속인이 있으면 유류분 문제가 따라옵니다. 증여세를 아무리 정확히 계산해도, 민사상 재산이 되돌아가면 납세자만 이중으로 손해를 봅니다. 상속인이 여러 명이고 증여자에게 채무가 있는 구조라면 증여 방식 자체를 다시 설계해야 합니다.

소송이 확정된 뒤에는 무엇을 할 수 있는가

심판원이 청구를 기각했다는 것은 "세금을 영원히 그대로 내라"는 뜻과는 다릅니다. 심리일 기준으로 권리·의무 관계가 아직 변동되지 않았다는 판단이었습니다. 따라서 이후 판결이 확정되어 증여가 실제로 취소되거나 재산이 반환되는 등 법률관계가 바뀌면, 그 변동을 근거로 별도의 구제 절차를 검토할 수 있습니다. 국세기본법은 최초 신고나 결정의 근거가 된 거래 또는 행위가 판결에 의해 다른 것으로 확정된 경우 등을 위한 후발적 사유에 따른 경정청구 제도를 두고 있습니다.

다만 이 절차에는 두 가지 주의점이 있습니다. 첫째, 기간 제한입니다. 후발적 사유에 따른 경정청구는 그 사유가 발생한 것을 안 날부터 정해진 기간 안에 해야 하므로, 판결 확정 후 방치하면 기회를 잃습니다. 판결문 송달일과 확정일을 반드시 기록해 두어야 합니다. 둘째, 어떤 변동인지에 따라 결론이 달라진다는 점입니다. 사해행위 취소가 가액배상 방식으로 이루어진 경우와 등기 말소로 재산이 원상회복된 경우는 세법상 평가가 다를 수 있고, 유류분 반환의 처리도 반환 방식과 시점에 따라 논의가 갈립니다.

결국 이 사건의 교훈은 민사소송과 세무 절차는 각자의 시계로 움직인다는 것입니다. 민사소송이 3심까지 가는 동안 세무의 부과제척기간은 별도로 흘러가고, 세무서는 자기 시계에 맞춰 과세합니다. 납세자는 두 절차를 동시에 관리하면서, 세무 쪽에서는 일단 부과된 세액에 대한 불복 기한과 납부 문제(징수유예, 분납, 물납 가능성 등)를 챙기고, 민사 쪽에서는 판결 확정 후의 경정청구를 준비해야 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 대출 때문에 어쩔 수 없이 받은 감정평가인데도 시가로 봅니까?

법령은 감정의 목적을 요건으로 삼지 않습니다. 평가기간 안에 있고 공신력 있는 감정기관의 감정가액이라면 시가로 인정되는 것이 원칙입니다. 이 사건에서도 청구인이 대출 목적임을 밝혔지만 그 점 때문에 결론이 달라지지는 않았습니다. 다만 기준금액에 미달하는 경우 등 시행령이 정한 예외 사유가 있는지는 사안별로 따져 볼 필요가 있습니다.

H3 대신 질문. 감정평가서가 하나뿐이어도 시가가 됩니까?

원칙은 둘 이상의 감정기관 감정가액의 평균액입니다. 다만 소득세법상 기준시가 10억원 이하인 부동산은 하나 이상의 감정기관 감정으로도 가능하도록 규정되어 있습니다. 그래서 대출용으로 한 곳에서 받은 감정평가서 한 장이 그대로 시가 근거가 되는 경우가 실무에서 적지 않습니다.

Q. 세무서가 신고를 이미 받아들였는데 몇 년 뒤에 다시 세금을 매길 수 있습니까?

가능합니다. 상속세 및 증여세법 제76조 제4항은 결정 후 과세표준과 세액에 탈루나 오류가 있음을 발견하면 즉시 조사해 결정·경정하도록 규정합니다. 신고 시인은 확정적 판단이 아니며, 부과제척기간 안이라면 경정 대상이 됩니다.

Q. 유류분으로 재산을 돌려주게 되었는데 증여세는 그대로 내야 합니까?

이 사건에서 심판원은 심리일 기준으로 권리·의무 관계가 변동되지 않았다는 이유로 청구를 받아들이지 않았습니다. 즉 소송 중이라는 사정만으로는 부과처분이 취소되지 않습니다. 판결이 확정되어 실제로 재산이 반환되거나 증여가 취소되면 그 시점에 후발적 경정청구 등을 검토하는 것이 절차상 순서입니다.

Q. 세무서 담당자에게 소송 중이라고 말했는데도 과세된 것은 절차 위반이 아닌가요?

이 사건에서 처분청은 해명자료 제출 안내와 과세예고통지를 모두 이행했고, 심판원은 절차상 위법을 인정하지 않았습니다. 구두 설명은 기록으로 남지 않습니다. 판결문, 등기부, 소송 진행 내역 등을 서면으로 제출하고 접수 사실을 남겨 두는 것이 중요합니다.

자가진단 체크리스트

• 증여받은 부동산을 담보로 대출을 받은 적이 있고, 그 감정평가일이 증여일 전 6개월부터 후 3개월 사이인가.
• 증여세를 기준시가로 신고했는데, 같은 시기에 인근에서 유사 물건 매매나 경매, 공매가 있었는가.
• 부담부증여로 신고했다면, 인수한 채무의 금액과 실제 이자 상환 주체가 증빙으로 확인되는가.
• 증여자가 증여 당시 채무를 부담하고 있었는가. 증여로 채무초과 상태가 되지는 않았는가.
• 증여자에게 다른 상속인(배우자, 자녀 등)이 있는가. 유류분 청구 가능성을 검토했는가.
• 과소신고 사실을 알게 된 뒤 수정신고 시기를 놓치고 있지 않은가. 가산세 감면 폭을 확인했는가.
• 해명자료 제출 안내문이나 과세예고통지를 받고 서면으로 회신했는가. 접수 증빙을 보관하고 있는가.
• 관련 민사판결이 확정되었다면, 후발적 경정청구 기간이 아직 남아 있는지 날짜를 확인했는가.

정리

이 사건은 세법상 시가는 납세자의 의도와 무관하게 결정된다는 점을 보여줍니다. 대출을 받기 위해 받은 감정평가가 평가기간 안에 있었고, 그것이 곧 증여재산의 시가가 되었습니다. 기준시가로 신고하고 세무서가 시인했다는 사실은 이후의 경정을 막지 못했습니다. 국세청이 근저당권 설정 부동산을 대상으로 평가액 적정성을 정기 점검한다는 사실까지 감안하면, 증여 후 담보 대출은 세무상 리스크 관리가 필요한 행위입니다.

또한 이 사건은 민사분쟁과 세무처분이 서로를 기다려 주지 않는다는 현실을 보여줍니다. 사해행위 취소와 유류분반환 소송이 3심까지 이어지는 동안에도 과세관청은 부과제척기간에 맞춰 세금을 부과해야 하고, 심판원은 심리일 기준으로 확인되는 법률관계에 따라 판단합니다. 소송 결과로 재산을 잃게 될 처지라도, 그 사정은 판결이 확정된 뒤 별도의 절차로 반영할 사항입니다.

실무적으로 정리하면 이렇습니다. 증여 단계에서는 평가기간과 감정평가 일정, 증여자의 채무와 다른 상속인 존재를 함께 확인하십시오. 신고 후 잘못을 알게 되면 미루지 말고 수정신고를 검토하십시오. 과세 안내를 받으면 반드시 서면으로 소명하십시오. 그리고 민사판결이 확정되면 즉시 세무상 구제 가능성을 점검하십시오. 각 단계마다 남은 기한이 다르고, 그 기한을 놓치면 논리가 옳아도 다툴 수 없게 됩니다.

출처 · 조세심판원 조심 2026광1427 (2026.7.14. 의결) · 국가법령정보센터 공공데이터 기반
관련 법령 · 「상속세 및 증여세법」 제2조, 제76조 (그 외 제4조의2, 제60조, 제68조, 같은 법 시행령 제49조, 「국세기본법」 제26조의2 참조)

본 글은 공개된 조세심판원 결정례를 일반적인 정보 제공 목적으로 정리한 것입니다. 결정문의 금액은 원문에서 비공개 처리되어 있어 구체적인 액수는 기재하지 않았습니다. 개별 사안은 사실관계와 증빙에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 구체적인 판단은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글은 상담 결과나 절세 효과를 보장하지 않습니다. (세무 광고)