공시지가로 신고한 상속 토지를 1년 안에 팔았다면, 그 매도가가 상속세 시가가 됩니다 (조심 2025부0037)

상속세는 공시지가로 신고했는데, 1년 뒤 제값에 팔렸습니다

토지를 상속받은 분들이 가장 흔하게 밟는 지뢰가 있습니다. 상속세 신고 당시에는 팔 계획이 없어 개별공시지가 같은 보충적 평가액으로 신고를 마쳤는데, 얼마 지나지 않아 개발사업 시행자나 매수 희망자가 나타나 실제 시세대로 팔게 되는 경우입니다. 상속인 입장에서는 "신고할 때는 팔 생각이 없었고, 그 후에 개발 호재가 생겨 값이 뛴 것"이라고 생각하는 것이 자연스럽습니다. 그러나 세법은 이 상황을 그렇게 단순하게 보아주지 않습니다.

상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서는, 평가기간(상속의 경우 상속개시일 전후 6개월)이 지난 뒤라도 상속세 법정결정기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우, 상속개시일부터 매매계약일 등까지 시간의 경과와 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다면 평가심의위원회 심의를 거쳐 그 매매가액을 시가로 인정할 수 있도록 하고 있습니다. 즉 상속세 결정이 마무리되기 전에 팔면, 그 매도가격이 소급해서 상속재산 평가액이 될 수 있다는 뜻입니다. 이번에 소개하는 조심 2025부0037 결정은 바로 그 구조가 그대로 작동한 사례입니다.

이 사건에서 상속인은 "상속 이후 도시개발구역으로 지정되고 용도지역이 바뀔 예정이며, 도시철도도 개통 예정이라 값이 올랐다"는 논리를 폈습니다. 결과는 기각이었습니다. 왜 그런 결론이 났는지, 그리고 같은 상황에 놓인 분이 미리 무엇을 해두어야 하는지를 아래에서 정리합니다.

사건 경과, 상속 신고부터 고지까지의 시간표

피상속인은 2015년 12월에 경남 지역의 토지를 취득했습니다. 지목은 답이고 용도지역은 자연녹지지역, 실제 이용 상태는 나대지였습니다. 피상속인이 2023년 3월 19일 사망하면서 청구인을 포함한 다섯 명의 상속인이 이 토지를 공동으로 상속받았고, 상속인들은 2023년 9월 27일 이 토지를 상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법(개별공시지가)에 따라 평가하여 상속세를 신고하고 납부했습니다.

그다음이 중요합니다. 2024년 2월 5일, 청구인을 제외한 다른 상속인 네 명이 자신들의 지분 10분의 8을 청구인과 청구인의 사위에게 양도했습니다. 그 결과 청구인과 사위가 각각 2분의 1씩 토지를 보유하게 되었습니다. 그리고 불과 한 달여 뒤인 2024년 3월 12일, 두 사람은 도시개발사업 시행자인 법인에 이 토지를 전부 양도했습니다. 계약 당시 체결한 약정서에는 사업 완료 후 청구인이 판매시설용지를 분양받을 수 있다는 특약사항까지 포함되어 있었습니다.

과세관청은 2024년 5월 8일부터 7월 12일까지 피상속인에 대한 세무조사를 실시하면서, 상속세 결정기한 안에 이 토지가 양도된 사실을 확인했습니다. 그리고 지방국세청 평가심의위원회 심의를 거쳐 시행자에게 양도한 매매가액을 상속개시일의 시가로 보고, 2024년 9월 9일 청구인에게 상속세를 결정, 고지했습니다. 청구인은 2024년 11월 15일 심판청구를 제기했습니다.

청구인 주장, "상속 이후 용도와 주위환경이 바뀌었다"

청구인의 주장은 크게 두 갈래였습니다. 첫째, 상속세 신고 이후 이 토지가 도시개발구역에 포함되어 용도지역이 녹지지역에서 일반상업지역으로 변경된다고 고시되었고, 토지는 판매시설 지역으로 편입되었다는 것입니다. 상속개시일 당시에는 그냥 자연녹지지역의 답이었는데, 그 후 성격이 완전히 달라졌으니 나중에 형성된 매매가액을 상속개시일 시가로 되돌려 적용하는 것은 부당하다는 논리입니다.

둘째, 매수인인 법인은 도시개발사업의 사업시행자로서, 청구인은 수용을 앞둔 협의매수 절차에서 가격을 협의해 정한 것이므로 도시개발구역 고시 이후의 가격을 상속개시일 시가로 보기 어렵다는 주장이었습니다. 여기에 인근 도시철도 개통 예정과 환승센터 건립 확정 등 주변 여건 변화도 함께 들었습니다. 또한 상속인들끼리 협의를 거쳐 형성한 지분 매매가액도 시장가격을 반영한 것이므로, 그 가액이 오히려 시가에 가깝다는 보충 주장도 했습니다.

정리하면 청구인의 전략은 시행령 제49조 제1항 단서의 요건 중 "가격변동의 특별한 사정"이 있었다는 점을 파고드는 것이었습니다. 이 요건 다툼은 실제 실무에서 가장 자주 벌어지는 쟁점이므로, 어떤 자료로 어떻게 다투어야 하는지는 뒤에서 따로 짚습니다.

과세관청 반박, "이미 진행되던 호재이고 공시지가도 이미 올랐다"

과세관청의 반박은 매우 구체적이었습니다. 우선 해당 도시개발사업은 수년간 지속된 지역 현안이었고, 도시개발구역 지정 및 개발계획 수립안이 공고되었으며 언론에도 자주 언급되었다는 점을 들었습니다. 과세관청은 실제로 사업 관련 언론기사와 공고문 등을 증거로 제출했습니다. 즉 상속개시일 이후에 이루어진 구역 지정과 계획 수립은 새로 등장한 호재가 아니라 예정된 절차의 진행일 뿐이라는 것입니다.

도시철도에 대해서도 같은 논리를 폈습니다. 기본계획이 승인되고 기공식이 열린 시점 이후 이 토지의 개별공시지가가 급격히 상승했고, 그 뒤 2024년 매매계약일까지는 공시지가 변동이 거의 없었다는 것입니다. 다시 말해 도시철도라는 호재는 이미 가격에 반영이 끝난 상태였고, 상속개시일과 매매계약일 사이에 새로 반영될 여지가 크지 않았다는 뜻입니다.

또한 과세관청은 토지가 계속 나대지 상태였고 인근 도로에서 도시철도 공사가 진행 중이라는 점에서 주위환경의 객관적 변화가 나타나지 않았다고 보았습니다. 미래의 개발행위와 용도지역 변경에 따른 이익은 시행자와 지방자치단체가 협의해 기부채납 등의 방식으로 환수하는 대상이므로 양도가격 변동에 직접 영향을 주지 않는다고도 지적했습니다. 마지막으로 청구인이 시행자와 체결한 합의서에 판매시설을 분양받을 수 있는 옵션이 포함되어 있었으므로, 오히려 매매가액이 과소하게 산정되었다고 볼 여지도 있다는 반론까지 덧붙였습니다.

심판원 판단, 예측 가능했던 호재는 특별한 사정이 아니다

조세심판원은 청구인의 주장을 받아들이지 않고 기각했습니다. 판단의 축은 네 가지입니다.

첫째, 청구인이 제시한 사정들은 상속개시일 이전에 이미 발생했거나, 발생 사실을 충분히 예측할 수 있었던 것으로 보인다는 점입니다. 도시개발사업 추진 내용은 상속 전부터 지속적으로 언론에 보도되었고, 도시철도는 기공식 이후 매매계약일까지 계속 공사가 진행 중이었습니다. 이런 사정은 상속개시일부터 매매계약일 사이에 가격을 급변시킨 새로운 요인으로 보기 어렵다는 것입니다.

둘째, 개별공시지가의 움직임이 이 논리를 뒷받침했습니다. 도시철도 기공식이 열린 해에 개별공시지가가 변동률 65%로 급등한 뒤, 2024년 매매계약일까지는 변동이 크지 않았습니다. 가격 상승은 상속 전에 이미 일어났고 상속 후 구간에서는 안정되어 있었다는 객관적 지표가 된 것입니다. 셋째, 상속인들 사이에 거래된 지분의 매매가액은 특수관계자 간 거래로서 시가로 인정하기 어렵다고 보았습니다. 넷째, 문제된 매매가액은 지방국세청 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정받은 것이므로 절차적 흠도 없다고 판단했습니다.

이 사건에서 눈여겨볼 지점은, 심판원이 "개발 호재가 있었느냐"를 묻지 않았다는 것입니다. 호재는 분명히 있었습니다. 심판원이 물은 것은 그 호재가 상속개시일 이후에 새로 생겼고 그 시점에는 예측할 수 없었느냐였습니다. 이 구분을 놓치면 아무리 자료를 많이 내도 방향이 어긋납니다.

왜 상속인들끼리의 거래가액은 시가가 되지 못했나

청구인은 상속인들끼리 협의해 정한 지분 매매가액도 시장가격이 반영된 것이라고 주장했습니다. 형제간이라도 서로 손해를 보려 하지 않으니 협상 결과가 시세라는 생각입니다. 그러나 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 제1호 단서 가목은 특수관계인과의 거래 등으로 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 시가에서 제외합니다. 상속인들 상호 간, 그리고 청구인과 사위 사이의 거래는 전형적인 특수관계자 거래입니다.

실무적으로 이 구조는 자주 등장합니다. 상속 후 지분이 잘게 쪼개진 토지를 팔려면 한 사람이 다른 상속인들의 지분을 모아야 하고, 그 정리 과정에서 가족 간 매매가 발생합니다. 이때 정리 거래가액을 낮게 잡아두고 그것을 시가라고 주장하려는 시도가 나오지만, 세법은 그 가액을 시가 후보에서 아예 배제합니다. 결과적으로 남는 것은 제3자인 시행자와의 거래가액 하나뿐이었고, 그 가액이 시가가 되었습니다.

여기에 약정서의 판매시설 분양 특약도 청구인에게 유리하게 작용하지 못했습니다. 과세관청은 오히려 그 옵션 때문에 표면상 매매가액이 실질보다 낮게 산정되었을 수 있다고 지적했습니다. 계약서에 부수 이익을 담는 순간, 그 계약가액이 낮다는 주장은 설득력을 잃을 위험이 있다는 점을 보여줍니다.

항목별 판단 결과

표를 보면 청구인이 든 사정 하나하나가 모두 "상속개시일 이후 새로 생긴 변화"라는 관문을 통과하지 못했음을 알 수 있습니다. 이 관문을 넘지 못하면 매매가액은 그대로 상속개시일 시가가 됩니다.

실무 포인트, 같은 일을 겪지 않으려면

포인트 ①. 상속 부동산 매도 시점은 세금 문제입니다.
상속세 신고기한이 끝나면 안심하는 분이 많지만, 세법은 신고기한이 아니라 법정결정기한까지를 감시 구간으로 봅니다. 상속세는 신고기한 다음 날부터 일정 기간 안에 과세관청이 결정하도록 정해져 있고, 그 기간 안에 매매, 감정, 수용, 경매, 공매가 있으면 평가심의위원회 심의를 통해 그 가액이 시가로 편입될 수 있습니다. 매도 협의가 진행 중이라면 계약일과 결정기한의 관계를 먼저 확인해야 합니다.

포인트 ②. 공시지가 신고와 이른 매도는 최악의 조합입니다.
보충적 평가액은 통상 시세보다 낮습니다. 낮게 신고한 뒤 결정기한 내에 시세대로 팔면, 상속세는 매도가 기준으로 다시 계산되고 여기에 가산세 부담까지 얹힐 수 있습니다. 반대로 처음부터 감정평가 등으로 시가에 가깝게 신고하면 상속세는 늘지만 양도 시 취득가액이 올라가 양도소득세가 줄어드는 효과가 있습니다. 상속세율과 양도세율, 각종 공제 여력을 함께 계산해 신고 전에 방향을 정해야 하는 문제입니다.

포인트 ③. "특별한 사정"은 호재의 크기가 아니라 시점과 예측 가능성으로 판단됩니다.
이 사건의 핵심입니다. 개발 계획이 상속 전부터 언론에 보도되고 절차가 진행 중이었다면, 상속 후 고시가 났다는 사실만으로는 부족합니다. 다투려면 상속개시일 시점에는 객관적으로 알 수 없었던 사정이 그 후 새로 생겼음을 보여야 합니다. 예를 들어 상속개시일 이후의 갑작스러운 계획 변경, 인허가 반전, 토지 형질이나 이용 상태의 실제 변화 같은 것들입니다.

포인트 ④. 공시지가 흐름을 먼저 확인하십시오.
심판원은 개별공시지가 추이를 결정적 근거로 삼았습니다. 호재가 반영된 해에 공시지가가 크게 뛰고 그 뒤로 잠잠하다면, 상속 후 구간에서 가치가 급등했다는 주장은 지표와 충돌합니다. 반대로 상속개시일 이후 구간에서 공시지가가 뚜렷하게 상승했다면 그 자료 자체가 유리한 증거가 됩니다. 주장을 세우기 전에 연도별 공시지가를 먼저 뽑아보는 것이 순서입니다.

포인트 ⑤. 가족 간 지분 정리 거래는 시가 근거가 되지 못합니다.
상속인들끼리 지분을 모으는 거래는 특수관계자 거래로 시가에서 배제됩니다. 그 가액을 낮게 잡아두면 시가 주장에는 도움이 되지 않으면서, 지분을 넘긴 상속인의 양도소득세나 저가 양도에 따른 문제만 새로 만들 수 있습니다. 지분 정리가 필요하다면 감정평가 등 객관적 근거를 붙이는 편이 안전합니다.

포인트 ⑥. 계약서 특약이 세무상 발목을 잡을 수 있습니다.
이 사건에서 시행자와의 약정서에는 판매시설용지 분양 특약이 있었고, 과세관청은 이를 두고 매매가액이 오히려 과소 산정되었을 수 있다고 지적했습니다. 매매대금 외에 부수적 이익을 받는 구조라면, 그 이익이 세무상 어떻게 평가될 수 있는지 계약 단계에서 검토해야 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 상속세 신고를 마쳤는데도 나중에 팔면 세금이 늘어날 수 있나요?

신고 자체가 확정을 뜻하지는 않습니다. 과세관청이 상속세를 결정하기 전까지의 기간 중에 매매, 감정, 수용, 경매, 공매가 있으면 평가심의위원회 심의를 거쳐 그 가액을 시가로 삼을 수 있습니다. 이 사건도 신고 후 매도가 있었고, 그 매도가액이 시가로 인정되어 세액이 다시 계산되었습니다.

Q. 개발 호재로 값이 오른 것이 분명한데 왜 인정이 안 되나요?

세법이 요구하는 것은 "값이 올랐다"가 아니라 "상속개시일 이후에 예측 불가능한 사정으로 값이 변동했다"입니다. 상속 전부터 계획이 공고되고 언론에 보도되며 공사가 진행 중이던 호재는 상속개시일 시점에 이미 시장이 알고 있었던 정보로 취급됩니다. 이 사건에서 청구인이 든 사정들은 모두 그 범주로 판단되었습니다.

Q. 사업시행자와의 협의매수 가격은 수용가격이라 시가가 아니라고 볼 수 없나요?

청구인도 같은 주장을 했지만 받아들여지지 않았습니다. 오히려 상속세 및 증여세법은 수용가격, 공매가격, 감정가격 등도 시가로 인정되는 것에 포함시키고 있습니다. 협의매수라는 형식 자체가 시가성을 부정하는 근거가 되기는 어렵다고 이해하는 것이 안전합니다.

Q. 형제들 지분을 제가 사서 정리한 가격을 시가로 신고하면 안 되나요?

상속인 상호 간 또는 사위 등 특수관계인과의 거래가액은 객관적으로 부당하다고 인정될 수 있어 시가에서 제외됩니다. 이 사건에서도 상속인들 간 지분 거래가액은 시가로 인정받지 못했고, 제3자와의 거래가액만 시가로 채택되었습니다.

Q. 그럼 상속 토지는 어떻게 신고하는 것이 좋습니까?

일률적인 정답은 없습니다. 다만 매도 가능성이 있거나 개발 이슈가 있는 토지라면, 감정평가를 통한 신고와 보충적 평가액 신고를 나란히 계산해 상속세 증가분과 향후 양도소득세 절감분을 비교해보는 절차가 필요합니다. 상속공제 여력이 남아 있는 경우에는 감정가로 신고하는 편이 전체 세부담을 낮추는 결과가 되기도 합니다. 개별 상황에 따라 달라지므로 신고 전에 검토해야 합니다.

자가진단 체크리스트

• 상속 재산 중 토지나 건물이 있고, 개별공시지가나 기준시가로 신고했거나 신고할 예정인가
• 상속세 신고기한이 지난 뒤라도, 과세관청의 결정이 아직 나지 않은 상태인가
• 상속개시일부터 2년 이내 또는 결정기한 이내에 매매, 감정, 수용, 경매, 공매가 있었는가
• 해당 부동산이 도시개발사업, 재개발, 도로나 철도 등 공공사업 구역에 포함되어 있는가
• 개발 계획이나 착공 소식이 상속개시일 이전에 이미 공고, 보도되었는가
• 연도별 개별공시지가를 뽑아 상속개시일 전후 어느 구간에서 상승했는지 확인했는가
• 상속인들끼리 지분을 정리하는 거래를 했거나 계획하고 있는가
• 매매계약서에 대금 외의 분양권, 옵션 등 부수 이익 약정이 들어가 있는가
• 감정평가로 신고했을 때의 상속세와 향후 양도소득세를 함께 계산해 본 적이 있는가

세 개 이상 해당한다면, 매도 일정과 신고 방법을 함께 놓고 점검할 필요가 있습니다. 특히 매매 협의가 진행 중인 상태에서 상속세 신고를 준비하고 있다면 순서를 정하는 것만으로도 결과가 달라질 수 있습니다.

정리

이 결정이 주는 메시지는 분명합니다. 상속 부동산의 평가는 신고서를 제출한 순간 끝나는 것이 아니라, 과세관청의 결정이 나기까지 열려 있습니다. 그 구간에 제3자와의 실제 거래가 발생하면 그 가격이 상속개시일의 시가가 될 수 있고, 그 결론을 되돌리려면 상속개시일 이후에 새로 생긴, 예측 불가능했던 사정을 증명해야 합니다. 이미 알려져 있던 개발 호재는 그 증명이 되지 못합니다.

또 하나는 특수관계자 거래의 한계입니다. 가족 사이에서 정리한 가격은 협상 과정이 실제로 치열했더라도 세법상 시가 근거로는 쓰이지 않습니다. 그래서 지분 정리가 필요한 상속에서는 감정평가 등 객관적 자료를 함께 준비해두는 것이 안전합니다.

상속 토지의 평가 방법 선택, 매도 시점 조율, 지분 정리 방식은 하나씩 떼어놓고 결정할 문제가 아닙니다. 위너세무회계는 상속세 신고 단계에서 감정평가 활용 여부와 향후 양도까지 이어지는 세부담을 함께 검토합니다. 이미 세무조사나 고지를 받은 단계라면, 공시지가 추이와 개발 절차의 시간 순서를 정리해 다툴 여지가 있는지부터 확인하시기 바랍니다.

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출처 · 조세심판원 조심 2025부0037 (2026.05.28. 의결) · 국가법령정보센터 공공데이터 기반
관련 법령 · 「상속세 및 증여세법」 제60조 및 같은 법 시행령 제49조

본 글은 공개된 조세심판원 결정례를 일반적인 정보 제공 목적으로 정리한 것입니다. 결정문의 금액은 원문에서 비공개 처리되어 있어 구체적인 액수는 기재하지 않았습니다. 개별 사안은 사실관계와 증빙에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 구체적인 판단은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글은 상담 결과나 절세 효과를 보장하지 않습니다. (세무 광고)