동거주택 상속공제 광교 전문세무사가 자주 활용하는 상속세 절세 사례

아버지의 집을 지키는 세법, 동거주택 상속공제

부모를 모시고 산 세월은 세법도 기억한다 — 최대 6억 원의 공제, 그러나 하루가 모자라면 0원이 되는 제도에 관하여

나승리 세무사 · 위너세무회계 대표 (광교)

상속 상담을 하다 보면, 세금 이야기보다 먼저 집 이야기가 나온다. "이 집에서 아버지를 이십 년 모셨습니다. 그런데 이 집을 물려받으려면 세금 때문에 팔아야 한다는 게 말이 됩니까." 어느 오후, 사무실에서 마주 앉은 상담자의 말이었다. 그의 손에는 아파트 등기부등본 한 장이 들려 있었고, 그 종이 한 장에는 한 가족의 이십 년이 담겨 있었다.

다행히 그 질문에 대한 세법의 대답은, 생각보다 따뜻하다. 동거주택 상속공제. 부모와 한집에서 오래 살아온 자녀가 그 집을 물려받을 때, 주택가액을 최대 6억 원까지 상속재산에서 빼주는 제도다. 부모를 부양해 온 자녀의 주거 안정만큼은 지켜주자는 것이 이 조문의 취지다. 나는 이 제도를 '효도에 대한 세법의 답례'라고 부르곤 한다.

세월을 증명하면, 세금이 물러선다

요건은 간명하지만 엄격하다. 상속개시일, 그러니까 부모가 돌아가신 날로부터 거꾸로 세어 10년 이상을 한집에서 계속 함께 살았어야 한다. 여기서 미성년 시절은 계산에 넣어주지 않는다. 어린 시절 부모 곁에 산 것은 부양이 아니라 양육이었기 때문이다. 성년이 된 뒤의 10년, 그것이 세법이 인정하는 '모심'의 시간이다.

그 10년 동안 세대는 1주택이어야 하고, 상속받는 자녀는 상속 시점에 무주택자여야 한다. 대상은 배우자가 아닌 직계비속, 즉 자녀다. 배우자에게는 별도의 배우자상속공제가 마련되어 있으니, 이 제도는 온전히 '부모를 모신 자녀'를 위한 자리다.

숫자로 보면 이 제도의 무게가 선명해진다. 시가 6억 5천만 원의 아파트를 자녀 혼자 상속받는 경우, 일괄공제 5억 원만 적용하면 과세표준 1억 5천에 세금이 대략 1,900만 원대다. 그런데 동거주택 상속공제 6억이 얹어지는 순간 과세표준은 0원, 세금도 0원이 된다. 일괄공제·배우자상속공제와 중복 적용되는 몇 안 되는 공제이기에 가능한 결과다. 같은 집, 같은 가족인데 요건을 아느냐 모르느냐로 수천만 원이 갈린다.

하루가 모자라도, 오피스텔 한 채에도 무너진다

그러나 이 제도의 다른 얼굴도 말해야 공정하겠다. 실무에서 만나는 안타까운 사례는 대부분 '거의' 갖춘 경우들이다. 동거 기간이 10년에서 몇 달 모자란 경우. 직장 때문에 잠시 주소를 옮겨 둔 기간이 하필 중간에 끼어 있는 경우. 그리고 의외로 많은 것이, 자녀 명의로 되어 있던 주거용 오피스텔 한 채 때문에 무주택 요건이 깨지는 경우다.

실무에서 자주 갈리는 지점들
취학·근무·질병 요양 같은 부득이한 사유로 떨어져 지낸 기간은 동거가 '중단'된 것으로는 보지 않지만, 10년을 채우는 계산에서는 빠진다. 집을 사면서 승계한 것이 아니라 부모와 실제로 산 세월이어야 하고, 주민등록과 실제 거주가 일치해야 한다. 형제가 여럿이라면, 요건을 갖추고 그 집을 '실제로 상속받는' 자녀가 공제를 받는다.

그래서 나는 상속이 임박해서가 아니라, 부모님이 건강하실 때 이 제도를 점검하시라고 권한다. 주민등록은 실제 거주와 일치하는지, 자녀 명의의 오피스텔이나 지분은 없는지, 재산 분할은 어느 자녀로 할 것인지. 상속세 절세의 대부분은 상속이 시작되기 전에 결정된다. 동거주택 상속공제는 그 명제를 가장 잘 보여주는 제도다.

집은 재산이기 이전에 세월이다. 부모를 모신 십 년, 이십 년의 시간이 세금 앞에서 헐값이 되지 않도록, 세법은 드물게도 사람의 사정을 헤아리는 조문 하나를 마련해 두었다. 다만 그 헤아림은 준비된 사람에게만 도착한다. 신고 기한인 6개월은 생각보다 짧고, 요건은 하루의 오차도 봐주지 않는다. 아버지의 집을 지키고 싶다면, 오늘 등기부등본과 주민등록초본부터 꺼내 볼 일이다.

※ 본 칼럼은 2026년 7월 기준 현행 세법에 근거한 일반적인 정보 제공용 기고이며, 법령·예규는 개정될 수 있습니다. 동거 기간 산정, 1세대 1주택 판정, 무주택 여부 등은 개별 사안에 따라 결과가 달라지므로, 실제 상속세 신고 전 반드시 세무 전문가와 개별 상담을 받으시기 바랍니다.