수원 양도세 전문세무사, 상생임대주택에 대한 설명

세무

상생임대주택 제도란? — 2년 거주요건 없이 1주택 비과세받기

임대료를 5% 이내로만 올리면, 조정대상지역 1세대 1주택자의 2년 거주요건을 면제해 주는 세제 혜택입니다. 2026년 12월 31일까지 체결하는 계약에 적용됩니다.

■ 제도 개요 — 왜 거주하지 않아도 비과세가 될까요?

원래 조정대상지역의 1세대 1주택은 양도세 비과세를 받으려면 2년 이상 실제 거주해야 합니다. 세를 놓고 있으면 거주요건을 채우기 어렵습니다.

상생임대주택 제도는 임대인이 임대료를 5% 이내로만 인상해 착한 임대를 하면, 이 2년 거주요건을 면제해 주는 제도입니다. 세입자에게는 임대료 안정을, 임대인에게는 세제 혜택을 주는 상생(相生) 구조입니다.

■ 핵심 혜택 — 임대인이 받는 2가지

① 양도세 비과세 거주요건 면제

조정대상지역이라도 2년 실거주 없이, 임대만으로 1세대 1주택 비과세(양도가액 12억 이하)를 받을 수 있습니다.

② 장기보유특별공제 거주요건 충족

1세대 1주택 장기보유특별공제(최대 80%)의 거주기간 요건도 충족한 것으로 보아, 공제를 더 크게 받을 수 있습니다.

■ 상생임대인 인정 요건

 

※ '계약기간'이 아니라 실제 임대한 기간을 기준으로 판단합니다.

■ 인정 흐름

주택 취득(후 직접 임대) → 직전 계약(1년 6개월 이상) → 상생 계약(5% 이내·2년 이상) → 양도 시 거주요건 면제·비과세

■ 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q. 다주택자도 미리 요건을 갖출 수 있나요?

A. 상생임대차 요건은 미리 만들어 둘 수 있고, 실제 혜택은 양도 시점에 1세대 1주택(일시적 2주택 포함)일 때 적용됩니다.

Q. 집값(기준시가) 제한이 있나요?

A. 현재는 금액 제한이 없습니다. 제도 초기의 임대개시 시 기준시가 9억 이하 요건은 폐지되었습니다.

Q. 집을 살 때 승계한 전세계약도 직전계약인가요?

A. 아닙니다. 취득 후 임대인이 새로 체결한 계약부터 직전 임대차계약으로 인정되며, 매수하며 넘겨받은 계약은 제외됩니다.

Q. 세입자가 중간에 나가면 기간이 끊기나요?

A. 동일 조건으로 새 임차인과 계약을 이어가면 임대 기간을 합산해 인정받을 수 있습니다.

■ 계약 전 반드시 짚어야 할 점

※ 본 안내는 2026년 7월 기준 현행 세법에 근거한 일반적인 정보 제공용이며, 법령·예규는 개정될 수 있습니다. 직전·상생 임대차계약의 기간 산정, 임대료 상한 계산, 1세대 1주택 판정 등 개별 사안에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 실제 적용 전 반드시 세무 전문가와 개별 상담을 받으시기 바랍니다.