수원 동거주택 상속공제 칼럼 -세무사 직접작성

TAX GUIDE · 상속세 절세 제도 알아보기 — 수원

부모님과 함께 살던 집, 최대 6억 원까지 공제됩니다
— 동거주택 상속공제 완전 정리

수원 · 광교 · 영통에서 부모님을 모시고 살아온 분들이 꼭 알아야 할 제도.
위너세무회계 · 대표세무사 나승리 작성 감수 | TEL 031-546-8146 | 카카오톡 dbg059

목차 — Ⅰ. 동거주택 상속공제란(100%, 한도 6억) / Ⅱ. 네 가지 요건 / Ⅲ. 계산 예시 / Ⅳ. 판정 세 장면 / Ⅴ. 되는 사람·안 되는 사람 / Ⅵ. 주의사항 / Ⅶ. 다른 제도와의 관계 / Q&A / 자가 체크

Ⅰ. 동거주택 상속공제란 — 효도에 주는 세법의 답례

동거주택 상속공제는 돌아가신 부모님(피상속인)과 오랫동안 한 집에서 같이 살아온 자녀가 그 집을 상속받을 때, 주택 가액에서 큰 금액을 빼주는 제도입니다(상속세 및 증여세법 제23조의2). 부모를 모시고 산 자녀가 세금 때문에 살던 집을 떠나는 일이 없도록 만든, 사실상 "동거 봉양에 대한 답례" 성격의 공제입니다.

핵심 숫자 — 공제율: 상속주택가액(부수토지 포함, 담보 채무 차감)의 100% / 한도: 6억 원 / 체감 효과: 세율 40% 구간이면 최대 약 2.4억 원 절세. 수원 광교·영통 일대 아파트 시세를 생각하면 한도 6억은 결코 작지 않은, 상속세 공제 중 가장 화끈한 제도 중 하나입니다.

Ⅱ. 네 가지 요건 — 하나라도 빠지면 공제는 없습니다

·         ① 상속인이 직계비속(자녀·손자녀)일 것 — 2022년부터는 자녀의 배우자(며느리·사위)도 포함. 배우자(어머니·아버지)가 상속받는 경우는 대상이 아니며, 배우자에게는 별도의 배우자 상속공제가 있습니다.

·         ② 10년 이상 계속하여 한 집에서 동거했을 것 — 상속개시일부터 소급해 10년 이상 계속 동거. 상속인이 미성년자였던 기간은 세지 않으므로 성인이 된 이후로 10년을 채워야 합니다.

·         ③ 동거 기간 내내 1세대 1주택이었을 것 — 이사 과정의 일시적 2주택, 혼인·동거봉양 합가 등 법이 정한 예외는 1주택으로 간주됩니다.

·         ④ 상속 시점에 무주택(또는 피상속인과 공동 1주택)인 동거 상속인이 그 집을 실제로 상속받을 것 — 협의분할로 다른 가족이 받으면 공제는 사라집니다.

* 징집, 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등 부득이한 사유로 떨어져 산 기간은 "계속 동거"가 끊긴 것으로 보지 않되, 그 기간은 동거 기간(10년)에 산입하지 않습니다.

Ⅲ. 수원 아파트로 해보는 계산 예시

※ 이해를 돕기 위한 가상의 계산 예시입니다. 실제 세액은 전체 재산·공제 구성에 따라 달라집니다.

상황 — 어머니와 광교 아파트에서 15년째 함께 살아온 무주택 아들 A씨(38세). 어머니가 돌아가시며 아파트(시가 9억, 주택담보대출 1.5억)를 A씨가 상속.

·         ① 주택 가액: 9억 원

·         ② 담보 채무 차감: −1.5억 원

·         ③ 공제 대상 가액 (①−②) × 100% = 7.5억 원

·         ④ 동거주택 상속공제 (한도 적용): 6억 원

과세표준이 6억 줄어드는 효과 — 적용 세율 구간이 30%라면 약 1.8억 원의 상속세가 줄어드는 셈입니다. 여기에 일괄공제·금융재산공제 등이 별도로 함께 적용됩니다.

Ⅳ. 사례로 보는 판정 세 장면 (각색 예시)

장면 1 · "군대 다녀오고 지방 근무도 했는데요" — 징집·근무상 형편은 동거가 끊긴 것으로 보지 않는 사유. 그 기간을 빼고도 성인 이후 동거가 11년이라 요건 충족. 핵심은 기간을 연표로 그려보는 것.

장면 2 · "제 명의 오피스텔이 하나 있어요" — 주거용 오피스텔이 주택 수에 포함되는 순간 무주택·1세대 1주택 요건이 함께 흔들립니다. 생전이라면 정리할 시간이 있지만 상속 개시 후에는 방법이 좁아지는 대표적 사례.

장면 3 · "따로 살던 누나가 집을 받기로 협의했는데요" — 그 순간 최대 6억 공제는 사라집니다. 공제 효과를 숫자로 확인한 뒤 집은 동거한 막내가, 금융재산은 누나가 받는 구조로 재협의해 공제를 살린 사례. 분할 협의 전 상담이 중요한 이유입니다.

Ⅴ. 되는 사람 · 안 되는 사람

◯ 공제 가능 —

·         성인이 된 후 10년 이상 부모님을 모시고 산 무주택 자녀

·         2022년 이후 상속분부터 요건 충족한 며느리·사위

·         취학·근무·요양 별거를 빼고도 10년을 채운 자녀

·         부모님과 공동명의로 그 집 하나만 보유한 동거 자녀

✕ 공제 불가 —

·         배우자가 주택을 상속받는 경우(→ 배우자공제로)

·         본인 명의 다른 주택이 있는 자녀

·         동거 10년 미달 또는 주민등록만 같고 실제 별거

·         동거한 자녀가 아닌 다른 가족이 협의분할로 수령

Ⅵ. 놓치기 쉬운 주의사항 네 가지

·         一 실제 동거의 입증 — 등본은 출발점일 뿐, 관리비·통신·카드 내역 등 생활의 흔적이 입증 자료입니다. 등본만 옮긴 위장 동거는 부인됩니다.

·         二 분할 협의가 공제를 좌우 — 요건을 갖췄어도 그 집을 동거 자녀가 받지 않으면 공제는 없습니다. 협의 단계에서 공제의 존재를 알고 배분을 정해야 합니다.

·         三 미성년 시절은 카운트 제외 — 성인이 된 이후 기간만으로 10년을 채워야 합니다.

·         四 중간에 스친 두 번째 주택 점검 — 동거 기간 중 세대 내 2주택이 있었다면 원칙적으로 요건이 깨지지만, 이사 목적 일시적 2주택·혼인/동거봉양 합가 등 법정 예외면 살아납니다. 10년 주택 이력을 연표로 정리해 보세요.

Ⅶ. 다른 제도와의 관계

제도	동거주택공제와의 관계
일괄공제 (5억)	중복 적용 가능 — 함께 쓰면 공제 폭이 크게 늘어납니다
배우자 상속공제	배우자는 동거주택공제 대상이 아니므로, 주택을 누가 받을지 배분 설계가 두 공제의 합을 결정
양도세 비과세	별개 제도 — 상속 후 매각 계획이 있다면 취득가액(평가액)과 함께 종합 설계 필요
사전증여	집을 생전에 증여하면 이 공제는 사용 불가 — 증여 vs 상속 유지의 유불리 비교가 선행돼야 합니다

 

자주 묻는 질문

Q1. 아파트가 아니라 단독주택·빌라도 되나요? — 네, 주택의 종류는 무관하며 부수 토지까지 공제 대상에 포함됩니다. 관건은 집의 형태가 아니라 동거·1주택·무주택 요건입니다.

Q2. 직장 때문에 2년간 지방 근무했는데 10년이 끊기나요? — 근무상 형편·취학·요양 같은 부득이한 별거는 동거가 끊긴 것으로 보지 않습니다. 다만 그 기간은 10년 계산에서 빠지므로 나머지로 10년을 채웠는지 따져봐야 합니다.

Q3. 형제가 여럿인데 누가 받을지 정하지 못했습니다 — 이 공제는 동거한 무주택 자녀가 그 집을 받는 경우에만 살아납니다. 협의 전에 공제 효과(최대 6억 × 세율)를 숫자로 공유하면 합의가 쉬워지는 경우가 많습니다.

Q4. 부모님이 살아 계신 지금 준비할 게 있나요? — 세대·주택 이력을 점검해 요건 충족 여부를 확인하고, 모자란 부분을 시간을 두고 맞추는 것, 그리고 증여 vs 상속 유지의 유불리를 비교하는 것이 생전에 할 수 있는 준비입니다.

오늘 할 수 있는 준비 — 10년 연표 만들기

·         STEP 1 거주 연표 그리기 — 성인이 된 해부터 주소 이동·군 복무·파견·유학 기간을 연도별로 정리(초본 한 통이면 골격 완성)

·         STEP 2 세대 주택 이력 확인 — 같은 기간 세대 구성원의 주택 취득·처분 이력 확인(잠깐 스친 오피스텔·지분·분양권이 단골 변수)

·         STEP 3 생활 흔적 모아두기 — 관리비·통신·카드 명세 등 실거주 자료를 한 폴더에(소명이 와도 이 폴더가 답)

이 세 가지를 들고 상담을 오시면 요건 판정은 보통 한 번의 미팅으로 끝납니다.

30초 자가 체크

·         부모님과 10년 이상(성인 기준) 같은 집에 살고 있다/살았다

·         내 명의의 주택이 없다

·         부모님 세대가 그 집 한 채만 보유하고 있다

·         취학·근무 등으로 떨어져 산 기간이 있어 계산이 헷갈린다

·         상속이 개시되어 가족 간 분할 협의를 앞두고 있다

·         증여로 미리 줄지, 상속으로 남길지 고민 중이다

두 개 이상 해당된다면, 요건 판정과 배분 설계에 따라 수천만~수억 원이 움직일 수 있는 상황입니다.

이 글을 쓴 사람 — 위너세무회계

대표세무사 나승리 — 수원 광교의 상속·증여 전문 세무사무소. 세무사·법무사·감정평가사가 한 팀으로 평가부터 등기까지 함께 진행합니다.

우리 가족이 요건에 맞는지 궁금하시다면, 세대·주택 이력만 말씀해 주세요. 가볍게 확인해 드립니다.

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위너세무회계 · 경기도 수원시 영통구 하동 1016-1, 2210~2211호

※ 본 콘텐츠는 위너세무회계가 작성한 정보성 자료이자 광고이며, 2026년 7월 기준 상속세 및 증여세법 제23조의2 등 현행 법령을 바탕으로 작성되었습니다. 동거 기간의 계산, 1세대 1주택 판정과 그 예외, 공제 적용 여부는 세대 구성·주택 이력·분할 내용 등 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있고, 상속세제 개편 논의가 진행 중이므로 실제 적용은 반드시 세무사와의 상담 및 적용 시점의 법령 확인을 통해 판단하시기 바랍니다. 본문 내 계산 예시·사례는 이해를 돕기 위한 가상의 각색 예시입니다.