동생에게 보낸 땅 매각대금, 상속세 조사에서 대여금 채권으로 잡혔습니다 (조심 2026서0287)

1980년대에 부모 세대가 자녀나 친척, 사돈의 이름을 빌려 땅을 사두는 일은 드물지 않았습니다. 그 시절에는 그것이 대단한 문제라고 생각하지 않았고, 가족끼리 말로 정리해두면 충분하다고 여겼습니다. 문제는 그 땅이 40년 뒤에 팔리고, 이름을 빌려준 사람이 세상을 떠나면서 시작됩니다. 등기부에는 여전히 이름을 빌려준 사람이 소유자로 남아 있고, 양도소득세도 그 사람 이름으로 신고되어 있으며, 매각대금은 그 사람 계좌를 거쳐 실제 주인이라는 사람에게 흘러갔습니다. 상속세 조사가 시작되면 국세청은 이 흐름을 아주 단순하게 읽습니다. 등기 명의자의 재산이 팔렸고, 그 돈이 다른 사람에게 갔다는 것입니다.

이 사건은 바로 그 상황입니다. 청구인은 배우자의 사망으로 상속세를 신고했는데, 조사 과정에서 피상속인이 동생에게 두 차례 이체한 자금이 발견되었습니다. 과세관청은 이를 회수되지 않은 대여금 채권으로 보아 상속재산에 넣고, 동생이 그 돈을 무상으로 쓰면서 얻은 이익 중 상속개시일 전 5년 이내 신고분을 사전증여재산으로 가산했습니다. 청구인은 "그 돈은 원래 동생 땅을 팔아 돌려준 것이니 채권이 아니다"라고 다투었지만 기각되었습니다. 왜 그랬는지, 그리고 우리가 무엇을 미리 해두어야 하는지를 짚어보겠습니다.

1986년에 아버지가 내 이름으로 산 땅, 40년 뒤 상속세로 돌아옵니다

이 사건의 출발점은 1986년입니다. 피상속인의 부친은 당시 부산 지역의 여러 필지를 장남인 피상속인(당시 29세)과 친지, 사돈 등 여러 사람의 이름으로 나누어 취득했습니다. 청구인의 설명에 따르면 전부 차명이었습니다. 부친은 2001년에 갑작스럽게 사망했고, 상속재산분할 과정에서 부친 명의의 부동산은 동생을 제외한 다섯 자녀가 나누고, 차명으로 사둔 토지는 동생이 갖는 것으로 구두 합의했다는 것이 청구인 측 주장입니다.

여기에서 이미 두 가지 함정이 만들어졌습니다. 첫째, 구두 합의는 20년 뒤에 아무것도 증명해주지 못합니다. 둘째, 2001년 부친의 상속세 신고 당시 이 토지는 상속재산 목록에 들어가지 않았습니다. 명의신탁 재산이라면 실질 소유자인 부친의 상속재산이므로 신고 대상에 포함되어야 하는데, 그러지 않은 것입니다. 즉 가족은 "차명"이라고 알고 있었지만, 세무상 기록은 40년 내내 "명의자의 재산"이라고 말하고 있었습니다. 나중에 다투게 되었을 때 심판원이 보는 것은 가족의 기억이 아니라 이 기록입니다.

사건은 이렇게 흘러갔습니다

시간 순서로 정리하면 이렇습니다. 1986년 4월 피상속인이 매매를 원인으로 쟁점토지를 취득했습니다. 2001년 3월 부친이 사망했고, 상속재산분할협의서의 부동산 목록에는 쟁점토지가 들어 있지 않았습니다. 2011년 12월에는 동생이 "차명 부동산의 유지와 상속에 따르는 일체의 비용과 세금 문제를 책임진다"는 내용의 각서에 인감을 찍어 피상속인에게 등기우편으로 보냈습니다. 청구인은 이 각서를 명의신탁의 핵심 증거로 제출했습니다.

이후 토지는 재개발 사업 부지로 매각됩니다. 청구인 설명으로는 매매 과정을 동생이 주도했고, 대금 중 일부는 동생이 직접 현금으로 받았으며, 잔금은 피상속인 명의 통장으로 들어왔습니다. 등기부상으로는 2014년 3월 지역주택조합추진위원회로 소유권이 이전되었고, 양도소득세도 피상속인 명의로 신고되었습니다. 피상속인은 계좌로 들어온 잔금을 2013년 11월과 2014년 2월 두 차례에 걸쳐 동생의 증권계좌로 이체했습니다.

결정적인 사건은 2017년입니다. 동생이 자금출처조사를 받게 되었고, 그 과정에서 피상속인으로부터 받은 자금을 "형에게서 빌린 돈"으로 소명했습니다. 그 결과 대여일부터 조사 시점까지의 금전무상대출에 따른 이익에 대해 증여세가 결정되었고, 이 대여금은 국세청 전산망에 부채 사후관리 대상으로 등록되었습니다. 동생은 2018년부터 2023년까지 매년 연 4.6%로 계산한 무상대출 이익을 증여재산으로 스스로 신고하고 증여세를 납부해 왔습니다.

2024년 2월 피상속인이 사망했고, 청구인은 그해 4월 상속세를 신고했습니다. 2025년 1월부터 4월까지 진행된 상속세 세무조사에서 이 대여금 채권과 매년 신고된 무상대출 이익이 상속재산 및 사전증여재산에서 빠져 있다는 점이 확인되어, 2025년 6월 상속세가 결정 고지되었습니다. 청구인은 이의신청을 거쳐 2025년 11월 심판청구를 제기했고, 2026년 6월 10일 기각 결정이 났습니다.

청구인의 주장, 그 돈은 대여금이 아니라 매각대금의 반환이다

청구인의 주장은 논리 자체로는 이해가 됩니다. 첫째, 대여금이라면 계약이나 약정이 있어야 하는데 문서로든 구두로든 대여 약정을 한 적이 없고, 동생이 이자를 지급한 사실도, 이자 면제를 요청한 사실도 없다는 것입니다. 즉 채권채무의 외형적 요건 자체가 없다는 지적입니다. 둘째, 송금은 명의신탁 재산의 매각대금을 실질 소유자에게 넘겨준 것에 불과하다는 것입니다.

셋째, 동생의 증여세 자진신고는 피상속인과 협의 없이 이루어진 일방적인 행위라는 주장입니다. 동생은 2017년 자금출처조사 당시 자금 출처를 설명하기 어려운 상황을 벗어나기 위해 사실과 다르게 대여금으로 소명했고, 그 뒤에도 그 소명에 맞추어 혼자 증여세를 신고해 왔다는 것입니다. 청구인은 이런 내용을 담은 동생의 사실확인서를 2025년에 두 차례 받아 제출했습니다. 넷째, 국세기본법 제14조의 실질과세원칙에 따라 거래의 명칭이나 형식이 아니라 실질에 따라 판단해야 하므로, 동생의 잘못된 소명 하나에 의존한 처분은 위법하다는 것입니다.

과세관청의 반박, 39년의 기록이 모두 반대편에 있었다

처분청의 반박은 감정이 아니라 서류로 이루어졌습니다. 핵심은 "이 토지는 취득한 1986년부터 상속세 조사 직전까지 약 39년 동안 일관되게 피상속인의 재산으로 신고되고 소명되어 왔다"는 것입니다. 구체적으로는 다음과 같은 근거를 들었습니다.

• 등기부상 피상속인이 1986년 매매를 원인으로 취득했고, 명의신탁계약서나 유언장, 합의서 같은 증빙은 전혀 제출되지 않았습니다.
• 2001년 부친의 상속세 신고 때 이 토지를 명의신탁 재산으로 신고한 사실이 없고, 상속재산분할협의서 목록에도 없습니다.
• 토지 양도 후 양도소득세를 피상속인 명의로 신고했습니다. 실질 소유자가 동생이라면 납세의무자도 동생이어야 합니다.
• 동생은 자금출처조사에서 대여금으로 소명했고, 그 결과 부채 사후관리 대상으로 등록되어 조사 종결 이후 상속개시일까지 매년 무상대출 이익을 자진신고했습니다.
• 2019년 토지를 매수한 법인의 관련자에 대한 개인통합조사에서 청구인 본인이 관련인으로 확인서를 작성했는데, 그때 "시동생이 일을 맡아 처리했고 본인은 관여하지 않아 내용을 모른다"고만 답하고 명의신탁 사실은 밝히지 않았습니다.

청구인이 제출한 각서와 사실확인서에 대해서는, 각서는 개인 간에 사적으로 작성된 문서에 불과하고, 사실확인서는 과세처분이 이루어진 뒤에 작성된 것이어서 신빙성이 떨어진다고 보았습니다. 특히 상속세 조사 당시 문답에서는 동생 스스로 "이 토지는 명의신탁 토지가 아니고 형에게 자금을 빌린 것"이라고 진술했다는 점을 지적했습니다. 명의수탁 사실은 그것을 주장하는 사람이 입증해야 하고, 등기부상 소유자로 등기된 사람은 적법하게 소유권을 취득한 것으로 추정된다는 원칙도 함께 들었습니다.

심판원의 판단, 진술보다 기록이 앞선다

조세심판원은 청구를 기각했습니다. 판단의 근거로 열거된 것은 처분청이 제시한 정황과 거의 같습니다. 동생이 자금출처조사에서 대여금으로 소명해 무상대출 이익에 증여세가 결정된 점, 그 뒤 부채 사후관리 대상으로 등록되어 상속개시일까지 매년 스스로 신고해 온 점, 등기부상 매매로 취득한 점, 부친 상속세 신고 때 상속재산에 포함되지 않은 점, 양도소득세를 피상속인 명의로 신고한 점, 양수 법인 조사 때 청구인이 명의신탁 사실을 밝히지 않은 점을 들었습니다.

그리고 마지막 근거가 가장 무겁습니다. 동생이 상속세 조사 문답에서는 명의신탁이 아니라고 진술했다가, 상속재산에 가산되자 명의신탁을 인정하는 확인서를 제출하는 등 진술을 번복했다는 점입니다. 실제 문답서에서 동생은 "당시 오래된 자료라 입증하기 힘들어 조사 당시에는 대여금으로 소명했다", "형제들끼리 재산을 나누면서 이 토지는 내가 상속받는 것으로 얘기하기는 했지만 이를 입증할 수 있는 문서는 없다", "등기가 이전되지 않은 상태로 시간이 흘러 내 것이라고 해야 할지 형님 것이라고 해야 할지 애매한 상태가 되었다", "당시 개인적으로 자금이 필요해 형님에게 얘기하고 자금을 빌린 것"이라고 답했습니다. 명의신탁을 주장하려면 반드시 있어야 할 객관적 증빙은 없다고 스스로 인정한 셈입니다.

실질과세원칙 주장이 받아들여지지 않은 이유도 여기에 있습니다. 실질과세원칙은 형식과 다른 실질이 무엇인지 밝혀졌을 때 그 실질을 따르라는 원칙입니다. 실질이 무엇인지 증명되지 않은 상태에서 "형식이 실질과 다르니 과세할 수 없다"고 주장하는 것으로는 부족합니다. 형식은 등기, 양도소득세 신고, 자금출처 소명, 매년의 증여세 신고로 촘촘하게 남아 있는데, 실질을 뒷받침하는 것은 사적 각서와 사후에 작성된 확인서뿐이었습니다. 무게 차이가 너무 컸습니다.

항목별 판단 결과

표를 보면 청구인이 낸 자료가 전부 "사적 문서" 또는 "사후 작성 문서"라는 공통점이 있습니다. 반대로 과세관청이 든 근거는 등기부, 상속재산분할협의서, 양도소득세 신고서, 조사 문답서, 증여세 신고 이력처럼 모두 그 당시에 만들어진 공적 기록입니다. 이 구도가 되면 결론은 거의 정해집니다.

실무 포인트, 이 사건이 남긴 다섯 가지

포인트 ①. 명의신탁을 주장하는 쪽이 증명해야 합니다. 등기부에 소유자로 올라 있으면 적법하게 소유권을 취득한 것으로 추정됩니다. "실제로는 아버지 돈이었다"는 사실은 주장하는 사람이 자금 출처, 취득 당시 자금 흐름, 관리 비용과 공과금 부담 내역, 임대료 수취 내역 같은 것으로 증명해야 합니다. 가족의 기억과 인감이 찍힌 각서만으로는 부족합니다. 특히 40년 전 자금 흐름은 사실상 복원이 불가능하다는 점을 미리 계산해야 합니다.

포인트 ②. 지금 당장의 소명이 20년 뒤의 세금을 만듭니다. 이 사건에서 결론을 가른 가장 큰 요인은 2017년 자금출처조사에서 동생이 "빌린 돈"이라고 소명한 것입니다. 그 순간에는 증여세를 피하는 선택이었습니다. 그러나 그 소명은 곧 피상속인에게 회수되지 않은 대여금 채권이 있다는 뜻이 되고, 그 채권은 상속개시일에 그대로 상속재산이 됩니다. 자금출처조사에서 차입으로 소명할 때는 "이 부채가 남아 있는 동안 대여자 쪽에 어떤 세금이 생기는가"를 반드시 함께 계산해야 합니다.

포인트 ③. 사후에 만든 사실확인서는 힘이 약하고, 진술 번복은 오히려 불리합니다. 조사 단계에서 한 진술과 다른 내용의 확인서를 처분 이후에 제출하면, 심판원은 새 확인서를 믿기보다 "왜 번복했는가"를 봅니다. 이 사건에서도 번복 사실 자체가 기각 근거의 하나로 명시되었습니다. 조사 단계의 문답서는 되돌리기 어려운 기록이므로, 문답에 응하기 전에 사실관계와 증빙을 정리해두는 것이 훨씬 중요합니다.

포인트 ④. 관련 조사에서 침묵한 것도 기록으로 남습니다. 청구인은 2019년 매수 법인 관련 조사에서 확인서를 냈지만 명의신탁 사실은 언급하지 않았습니다. 당시에는 문제될 일이 없다고 생각했겠지만, 6년 뒤 그 확인서가 "그때는 명의신탁이라고 하지 않았다"는 증거로 인용되었습니다. 세무조사 관련인으로 확인서를 쓸 때도 사실관계를 빠뜨리지 않고 적어두는 편이 안전합니다.

포인트 ⑤. 상속인이 아닌 사람에게 한 증여는 5년, 상속인에게 한 증여는 10년입니다. 상증세법 제13조는 상속개시일 전 10년 이내 상속인에 대한 증여, 5년 이내 상속인이 아닌 자에 대한 증여를 상속세 과세가액에 가산합니다. 이 사건의 동생은 상속인이 아니므로 5년 이내 신고분만 가산되었습니다. 형제, 조카, 사위, 며느리처럼 상속인이 아닌 가족에게 이전된 재산도 5년 안이라면 상속세 계산에 다시 들어온다는 사실을 미리 알고 있어야 합니다.

부채 사후관리, 한 번의 소명이 매년 되돌아옵니다

이 사건을 이해하는 열쇠는 부채 사후관리입니다. 자금출처조사나 재산 취득 자금 소명에서 "빌려서 마련했다"고 답하면, 국세청은 그 부채를 전산으로 관리 대상에 올립니다. 이후 그 부채가 언제 어떻게 상환되는지, 상환 자금은 어디서 왔는지를 추적합니다. 상환 자금의 출처를 설명하지 못하면 그때 다시 증여 문제가 생기고, 상환하지 않고 그대로 두면 채권자 쪽에 재산으로 남습니다.

여기에 상증세법 제41조의4가 겹칩니다. 특수관계인으로부터 무이자 또는 저리로 돈을 빌리면 그 이익 자체가 증여입니다. 대출기간이 정해지지 않았으면 1년으로 보고, 1년 이상이면 1년이 되는 날의 다음 날에 매년 새로 대출받은 것으로 보아 증여재산가액을 다시 계산합니다. 그래서 이 사건의 동생은 매년 무상대출 이익을 신고해야 했고, 6년간 신고 이력이 쌓였습니다. 그 성실한 신고가 결과적으로 "대여 관계가 계속 존재했다"는 가장 강력한 증거가 되었습니다. 가족 간 자금 대차를 만들 때는 이 구조 전체를 놓고 판단해야 합니다.

가족 간 명의신탁을 정리하려면 무엇을 남겨야 하나

부모 세대가 만든 차명 부동산이 남아 있다면, 명의자가 살아 있는 동안 정리 방향을 정하는 것이 좋습니다. 명의자가 사망한 뒤에는 그 재산이 일단 상속재산으로 취급되고, 상속인들이 "우리 것이 아니다"라고 주장해야 하는 훨씬 불리한 위치에 서게 됩니다. 이 사건이 그 전형입니다. 다만 명의신탁 부동산의 실명 회복은 취득세, 양도소득세, 관련 법률상 제재 문제가 얽혀 있어 방법과 순서를 잘못 잡으면 정리 과정에서 오히려 세금이 더 나올 수 있습니다. 반드시 사전에 검토가 필요합니다.

정리를 하지 못한다면 최소한 당시에 만들어진 기록을 확보해두어야 합니다. 취득 자금이 실제 소유자 계좌에서 나갔다는 금융자료, 재산세와 공과금을 실제 소유자가 부담했다는 영수 기록, 임대차계약의 실제 당사자가 누구였는지, 토지 관련 소송이나 인허가 서류의 실제 관여자가 누구였는지 같은 자료입니다. 각서 한 장은 사적 문서로 평가되지만, 당시의 자금 흐름과 비용 부담 기록이 여러 개 겹치면 판단이 달라질 여지가 생깁니다. 반대로 매각대금이 명의자 계좌를 거쳐 다른 사람에게 넘어가는 구조를 만들면, 그 이체 자체가 증여나 대여로 재구성될 위험이 큽니다.

자주 묻는 질문

Q. 가족에게 돈을 보냈는데 차용증이 없으면 무조건 증여로 보나요?

차용증이 없다는 사실만으로 곧바로 증여가 되는 것은 아니지만, 실무에서는 상당히 불리해집니다. 반대로 이 사건처럼 차용증이 없어도 당사자가 스스로 "빌린 돈"이라고 소명하고 매년 무상대출 이익을 신고해 왔다면 대여 관계가 인정될 수 있습니다. 결국 문서 하나가 아니라 이자 지급 기록, 상환 기록, 당사자의 과거 소명 내용이 종합적으로 평가됩니다.

Q. 자금출처조사에서 일단 "빌렸다"고 소명하면 나중에 바꿀 수 있나요?

바꾸기가 매우 어렵습니다. 소명한 부채는 전산상 사후관리 대상이 되고, 그 뒤의 신고 이력이 계속 쌓입니다. 이 사건에서 심판원은 진술 번복 자체를 신빙성을 깎는 사유로 들었습니다. 소명 단계에서 어떤 답을 하느냐가 사실상 결론을 정한다고 보고 접근하는 편이 안전합니다.

Q. 인감을 찍고 등기우편으로 보낸 각서도 증거가 안 되나요?

증거가 아예 아니라고 볼 수는 없지만, 이 사건에서는 개인 간에 사적으로 작성된 문서에 불과하다고 평가되었습니다. 각서 내용이 등기부, 세금 신고 내역, 당사자 진술과 어긋나면 무게가 크게 떨어집니다. 각서는 다른 객관적 자료를 보완하는 역할로만 기능한다고 보는 것이 현실적입니다.

Q. 형제에게 준 재산도 상속재산에 합산되나요?

형제는 통상 상속인이 아니므로, 상속개시일 전 5년 이내에 증여한 재산가액이 상속세 과세가액에 가산됩니다. 배우자와 자녀 등 상속인에게 증여한 재산은 10년입니다. 이 사건에서도 6년간 신고된 무상대출 이익 중 5년 이내 신고분만 가산되었습니다.

Q. 상속세를 신고하기 전에 피상속인의 채권을 어떻게 확인하나요?

계좌 거래 내역만 보면 놓치기 쉽습니다. 과거에 가족이 자금출처조사나 재산 취득 자금 소명을 받은 적이 있는지, 그때 피상속인이 자금을 대준 것으로 정리되었는지를 확인하는 것이 중요합니다. 상속인은 금융거래 조회 서비스와 세무서에서 확인 가능한 자료를 활용할 수 있고, 필요하면 세무대리인을 통해 신고 전에 국세청 보유자료를 점검하는 절차를 거치는 편이 안전합니다.

자가진단 체크리스트

• 부모나 형제 이름으로 되어 있지만 실제 주인이 다르다고 알고 있는 부동산이 있습니까?
• 그 부동산의 취득 자금이 누구 계좌에서 나갔는지 보여줄 금융자료가 남아 있습니까?
• 재산세, 관리비, 공과금을 누가 부담해왔는지 증빙으로 확인할 수 있습니까?
• 과거에 가족 중 누군가 자금출처조사를 받으면서 "가족에게 빌렸다"고 소명한 적이 있습니까?
• 그 부채가 아직 상환되지 않고 남아 있습니까? 매년 무상대출 이익을 신고하고 있습니까?
• 부동산을 팔면서 매각대금이 명의자 계좌를 거쳐 다른 가족에게 이체된 적이 있습니까?
• 과거 세무조사에서 관련인으로 확인서를 쓴 적이 있고, 그 내용이 지금의 주장과 다릅니까?
• 상속개시일 전 5년 또는 10년 안에 가족에게 이전된 재산을 목록으로 정리해 두었습니까?

세 개 이상에 해당한다면 상속세 신고 전에 반드시 점검이 필요합니다. 특히 네 번째와 다섯 번째에 해당하면, 상속세 조사에서 채권이 발견될 가능성이 매우 높습니다. 발견된 뒤에 다투는 것보다 신고 단계에서 성격을 정리해 반영하는 편이 가산세와 분쟁 비용 모두를 줄입니다.

정리

이 사건의 교훈은 한 문장으로 요약됩니다. 세무에서는 그때 남긴 기록이 나중의 진실을 결정합니다. 가족이 알고 있는 사실이 무엇이든, 등기부와 신고서와 문답서가 다른 이야기를 하고 있으면 그 기록이 이깁니다. 1986년의 차명 취득, 2001년 상속재산 목록의 누락, 2014년 명의자 이름의 양도소득세 신고, 2017년의 대여금 소명, 그리고 6년간의 증여세 자진신고가 한 줄로 이어져 40년 뒤 상속세로 돌아왔습니다.

상속세 신고는 사망 후 6개월 안에 마쳐야 합니다. 그 짧은 기간에 피상속인이 남긴 40년의 기록을 파악하는 것은 쉽지 않습니다. 그래서 순서가 중요합니다. 계좌 흐름과 부동산 이력, 과거 조사 이력과 부채 사후관리 여부를 먼저 확인하고, 다툴 부분과 인정할 부분을 정한 다음 신고서를 작성해야 합니다. 이미 조사 통지를 받은 상태라면 문답에 응하기 전에 사실관계와 증빙을 정리하는 것이 가장 급한 일입니다.

위너세무회계는 경기 수원 영통에서 상속과 증여, 양도 사건을 다루고 있습니다. 명의신탁 부동산이 얽힌 상속, 가족 간 자금 대차가 남아 있는 상속처럼 사실관계가 복잡한 사안은 나승리 대표세무사가 직접 검토합니다.

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출처 · 조세심판원 조심 2026서0287 (2026.6.10. 의결) · 국가법령정보센터 공공데이터 기반
관련 법령 · 「상속세 및 증여세법」 제13조, 제41조의4, 「국세기본법」 제14조

본 글은 공개된 조세심판원 결정례를 일반적인 정보 제공 목적으로 정리한 것입니다. 결정문의 금액은 원문에서 비공개 처리되어 있어 구체적인 액수는 기재하지 않았습니다. 개별 사안은 사실관계와 증빙에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 구체적인 판단은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글은 상담 결과나 절세 효과를 보장하지 않습니다. (세무 광고)