상속받은 집 담보로 대출받았더니, 은행 감정가로 상속세가 다시 나왔습니다 (조심 2026구0224)

부모님이 돌아가시고 집 한 채를 상속받은 분들이 가장 많이 하는 선택이 있습니다. 상속세는 기준시가로 신고하고, 상속등기를 마친 뒤 그 집을 담보로 대출을 받아 상속세와 취득세, 병원비와 장례비 정산에 쓰는 것입니다. 현금이 부족한 상속에서는 거의 공식처럼 굳어진 순서입니다. 그런데 이 순서를 아무 생각 없이 그대로 밟았다가, 1년쯤 뒤 세무서에서 상속세 추가 고지서를 받는 일이 반복해서 벌어집니다.

이유는 단순합니다. 은행은 담보대출을 실행하기 전에 감정평가법인에 부동산 감정을 의뢰합니다. 그 감정평가서는 은행 내부 서류로 끝나지 않습니다. 과세관청은 상속세 조사 과정에서 금융회사에 자료를 요청해 감정평가서를 확보할 수 있고, 그 감정가액이 상속개시일 전후 6개월이라는 평가기간 안에 이루어진 것이라면 상속재산의 시가로 삼습니다. 기준시가로 신고했던 납세자 입장에서는 신고할 때는 존재하지도 않았던 숫자가 뒤늦게 나타나 세금을 끌어올리는 셈입니다.

오늘 볼 조심 2026구0224 사건이 정확히 그 상황입니다. 청구인은 대출을 위한 감정평가와 세법상 시가는 성격이 다르다고 다투었지만, 조세심판원은 청구를 기각했습니다. 결정문 자체는 길지 않지만, 상속 실무에서 가장 자주 발생하는 사고 유형이라 짚어둘 지점이 많습니다.

사건 경과, 상속등기 후 6개월 안에 받은 담보대출

사실관계를 시간 순서로 정리하면 이렇습니다. 청구인의 모친이 2024년 3월 26일 사망했습니다. 청구인은 모친 소유의 부동산을 상속받았고, 상속세 신고를 하면서 이 부동산의 가액을 기준시가로 평가해 신고했습니다. 매매사례가액도, 감정평가액도 잡지 않고 기준시가를 그대로 쓴 것입니다.

청구인은 상속등기를 마친 뒤 2024년 9월 9일 이 부동산에 근저당권을 설정하고 금융회사로부터 담보대출을 받았습니다. 상속개시일이 2024년 3월 26일이므로, 9월 9일은 상속개시일로부터 6개월이 되기 직전입니다. 상증세법 시행령이 정한 상속재산 평가기간은 평가기준일 전후 6개월인데, 이 대출 감정이 그 기간 안에 아슬아슬하게 들어와 버린 것입니다.

대출을 실행하면서 금융회사는 감정평가법인에 부동산 감정을 의뢰했고, 감정평가서가 작성되었습니다. 이후 처분청은 상속세 조사 과정에서 대출을 실행한 금융회사로부터 그 감정평가서를 제출받아 감정가액을 확인했습니다. 그리고 이 감정가액을 상속개시 당시의 시가로 보아, 2025년 9월 3일 청구인에게 2024년 3월 26일 상속분에 대한 상속세를 결정·고지했습니다.

청구인은 이에 불복해 2025년 11월 24일 조세심판원에 심판청구를 제기했습니다. 결정문에 따르면, 문제의 감정가액이 평가기간 내에 감정평가법인이 감정평가한 가액이라는 점 자체에 대해서는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없었습니다. 즉 사실관계는 명확했고, 오로지 대출 목적으로 만들어진 감정가액을 세법상 시가로 쓸 수 있느냐라는 법률 해석 하나가 쟁점이었습니다.

청구인 주장, 대출용 감정과 과세용 시가는 목적이 다르다

청구인의 주장은 상당히 상식적인 감각에 기대고 있습니다. 요지는 이렇습니다. 문제의 감정평가는 과세를 위해 이루어진 것이 아니라, 금융회사가 대출을 실행하기 위해 담보가치를 산정할 목적으로 실시한 것입니다. 세법이 말하는 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어질 때 통상적으로 성립한다고 인정되는 가액인데, 담보가치는 대출을 회수하지 못할 상황을 전제로 산정되는 값이므로 성격이 본질적으로 다르다는 것입니다.

청구인은 특히 금융회사가 리스크 관리 차원에서 세법상 시가와는 다른 기준으로 부동산을 평가하는 경향이 있다는 점을 강조했습니다. 은행은 담보물의 환가 가능성, 경매 낙찰률, 선순위 채권 등을 고려해 자체 기준으로 가치를 판단하는데, 이런 목적으로 만들어진 숫자를 그대로 과세 근거로 가져다 쓰는 것은 세법이 정한 시가의 취지에 맞지 않는다는 논리입니다. 따라서 이 사정을 무시하고 대출용 감정가액을 시가로 인정한 처분은 위법하고 부당하다고 주장했습니다.

실무에서 납세자들이 가장 먼저 떠올리는 항변이 바로 이것입니다. "그건 세금 내려고 받은 감정이 아니라 대출 받으려고 은행이 알아서 한 감정 아니냐"는 것입니다. 감정평가를 의뢰한 주체가 납세자 본인도 아니고, 감정평가서를 받아본 적조차 없는 경우도 흔합니다. 그런데도 그 숫자로 세금이 정해진다는 사실을 납득하기 어려운 것입니다.

과세관청 반박, 담보평가도 결국 진정한 가치를 본다

처분청의 논리는 두 갈래였습니다. 첫째, 문제의 감정가액은 상속재산 평가기간 안에 공신력 있는 감정평가법인이 감정평가 기준에 맞추어 산정한 가액이라는 점입니다. 감정평가법인은 감정평가에 관한 법령과 실무기준에 따라 평가를 수행하는 전문기관이고, 그 결과물인 감정평가서는 목적에 따라 평가방법 자체가 달라지는 것이 아니라는 취지입니다. 형식적 요건과 실질적 신뢰성이 모두 갖추어진 이상 시가로 보지 않을 이유가 없다는 것입니다.

둘째, 대출 목적 감정이라 하더라도 결국 담보로 잡는 부동산의 진정한 가치를 기준으로 평가해야 한다는 점을 들었습니다. 은행이 담보로 잡을 물건의 값을 시장 실제와 동떨어지게 매긴다면 그것이야말로 금융기관의 부실 요인이 됩니다. 담보가치 산정은 시가를 먼저 파악한 뒤 담보인정비율을 곱하는 구조이지, 시가 자체를 왜곡해서 산정하는 구조가 아니라는 것입니다. 따라서 대출용 감정가액이 세법상 시가와 본질적으로 다른 숫자라고 보기 어렵다는 논리입니다.

심판원 판단, 목적을 가리는 규정이 없다

조세심판원은 청구를 기각했습니다. 판단의 뼈대는 세 가지입니다.

첫 번째는 법령 문언입니다. 상증세법 제60조 제2항은 시가에 수용가격, 공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고, 시행령 제49조 제1항은 평가기준일 전후 6개월 이내에 매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매가 있는 경우 확인되는 가액을 시가로 본다고 정하고 있습니다. 심판원은 이 규정들 어디에도 시가로 인정하는 감정가격을 특정 목적으로 한정한다는 명문 규정이 없다고 지적했습니다. 세법이 목적을 가리지 않는데 해석으로 목적을 가려 배제할 수는 없다는 것입니다.

두 번째는 오히려 납세자에게 유리한 방향의 사실 판단입니다. 심판원은 일반적으로 금융회사 등이 부동산에 근저당권을 설정하기 위해 감정평가를 의뢰하는 경우 보수적으로 평가하는 경향이 있다고 보았습니다. 담보평가는 채권 회수 안전성을 중시하므로 값을 후하게 매기기보다 낮춰 잡는 쪽이 일반적이라는 것입니다. 그렇다면 이 사건 감정가액이 부동산의 실질가치보다 과대평가되었다고 보기 어렵고, 오히려 실제 시장가치보다 낮거나 비슷한 수준일 가능성이 크다는 결론이 나옵니다. 청구인이 "대출 목적이라 다르다"고 든 사정이, 판단에서는 "그러니 더 낮게 잡혔을 것"이라는 반대 방향의 근거로 쓰인 셈입니다.

세 번째는 감정기관 수 요건입니다. 상증세법 제60조 제5항은 감정가격을 결정할 때 원칙적으로 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하도록 하면서, 대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산은 하나 이상의 감정기관으로 족하다고 정하고 있습니다. 시행령 제49조 제6항은 그 기준을 소득세법 제99조 제1항 제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하인 것으로 정하고 있습니다. 이 사건 부동산의 기준시가는 그 기준 이하였으므로, 감정기관이 하나뿐이라는 사정만으로 시가 인정을 부정할 수 없다고 판단했습니다.

결국 심판원은 감정평가서가 평가기간 안에 있었고, 감정평가법인이 평가했으며, 감정기관 수 요건도 충족했으므로 시가로 인정하는 데 아무 하자가 없다고 보았습니다. 청구주장은 이유 없다며 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 따라 기각 결정했습니다.

결론을 가른 지점은 무엇이었나

이 사건에서 결론을 가른 것은 감정평가의 목적이 아니라 시점과 존재였습니다. 세법은 감정평가서가 어떤 이유로 만들어졌는지를 묻지 않습니다. 평가기준일 전후 6개월이라는 기간 안에 감정평가법인이 작성한 감정평가서가 존재하는가, 그리고 그것이 과세관청에 확인되었는가만 봅니다. 이 두 가지가 충족되면 그 가액이 시가가 됩니다.

반대로 만약 같은 대출을 상속개시일로부터 6개월이 지난 뒤에 받았다면 어떻게 되었을까요. 그 감정가액은 평가기간 밖의 가액이 되어, 원칙적으로 곧바로 시가가 되지는 않습니다. 물론 평가기간 밖의 가액이라도 평가심의위원회를 거쳐 시가로 인정될 수 있는 절차가 별도로 있으므로 무조건 안전하다고 단정할 수는 없습니다. 그러나 적어도 이 사건처럼 자동으로 시가에 편입되는 구조에서는 벗어납니다. 이 사건 청구인의 대출 실행일은 6개월 만기 직전이었습니다. 며칠, 길어야 몇 주의 차이가 세액을 갈랐을 수 있는 상황입니다.

또 하나 놓치기 쉬운 지점은 기준시가 10억원 이하 부동산의 1개 감정기관 규정입니다. 많은 분들이 "감정평가는 두 군데 이상 받아야 시가로 인정된다고 들었다"고 생각하는데, 그 원칙에는 예외가 있습니다. 기준시가 10억원 이하 부동산은 감정기관 하나로도 시가가 성립합니다. 은행이 대출용으로 한 곳에만 감정을 의뢰했다고 해서 안심할 수 없는 이유가 여기 있습니다. 오히려 중소형 아파트나 지방 주택처럼 기준시가가 10억원 이하인 물건일수록 단독 감정 하나로 시가가 확정될 위험이 큽니다.

항목별 판단 결과

실무 포인트, 상속 직후 담보대출은 일정부터 계산하라

포인트 ①. 상속개시일 전후 6개월이라는 달력을 먼저 그려라.
상속 실무에서 가장 먼저 해야 할 일은 상속재산 목록 작성이 아니라 날짜 계산입니다. 상속개시일을 가운데 두고 앞뒤 6개월이 평가기간입니다. 이 기간 안에 상속부동산과 관련해 매매, 감정, 수용, 경매, 공매가 발생하면 그 가액이 시가로 잡힐 수 있습니다. 담보대출을 언제 실행할지, 부동산을 언제 처분할지, 세입자와 언제 새 계약을 맺을지가 모두 세액에 영향을 줍니다. 자금 계획을 세우기 전에 이 달력부터 그려야 합니다.

포인트 ②. 대출은 내가 신청해도 감정은 은행이 시킨다.
이 사건 청구인처럼 감정평가서를 직접 받아본 적이 없는 분들이 많습니다. 은행이 협약 감정평가법인에 의뢰하고 결과만 내부적으로 반영하기 때문입니다. 그러나 세무조사에서 과세관청은 금융회사에 자료 제출을 요구해 감정평가서 원본을 확보합니다. 내가 모르는 감정평가서가 내 상속세를 결정한다는 뜻입니다. 대출을 진행하기 전에 은행에 감정평가 실시 여부와 예정 시점을 반드시 물어보고, 감정평가서 사본을 요청해 두시기 바랍니다.

포인트 ③. 기준시가 신고는 시가가 없을 때만 유효한 선택이다.
상증세법 제60조는 시가를 원칙으로 하고, 시가를 산정하기 어려운 경우에만 기준시가 등 보충적 평가방법을 쓰도록 정하고 있습니다. 즉 기준시가 신고는 "시가가 없어야" 유지되는 신고입니다. 신고 시점에 시가가 없었더라도, 이후 평가기간이 끝나기 전에 감정이나 매매가 생기면 그 순간 기준시가 신고의 전제가 무너집니다. 기준시가로 신고하려면 평가기간이 끝날 때까지 그 전제가 유지될 수 있는지를 미리 점검해야 합니다.

포인트 ④. 기준시가 10억원 이하는 감정 한 건으로도 끝난다.
"감정은 두 곳 이상"이라는 원칙만 기억하고 있으면 위험합니다. 기준시가 10억원 이하 부동산은 하나의 감정기관 평가로도 시가가 성립합니다. 이 사건이 정확히 그 경우였습니다. 중소형 주택, 지방 부동산, 소형 상가처럼 기준시가가 크지 않은 물건일수록 은행 단독 감정 하나로 시가가 확정될 수 있다는 점을 염두에 두셔야 합니다.

포인트 ⑤. 감정가액이 반드시 불리하기만 한 것은 아니다.
이 사건에서 심판원은 담보목적 감정은 보수적으로 평가되는 경향이 있다고 보았습니다. 뒤집어 말하면 담보 감정가액이 실제 시세보다 낮게 잡히는 경우도 있다는 뜻입니다. 상속 부동산을 몇 년 안에 양도할 계획이 있다면, 상속세 평가액이 곧 양도소득세의 취득가액이 되므로 감정가액이 높게 확정되는 것이 오히려 유리할 수도 있습니다. 상속세 부담과 향후 양도소득세 부담을 함께 놓고 계산해야 진짜 유불리가 보입니다.

포인트 ⑥. 다투려면 감정평가 자체의 하자를 찾아야 한다.
이 결정이 보여주는 것은 "목적이 달라서 시가가 아니다"라는 주장만으로는 뒤집기 어렵다는 점입니다. 다투려면 감정평가 기준일이 평가기간을 벗어났다거나, 감정평가법인의 자격이나 절차에 문제가 있다거나, 평가 대상 물건의 현황이 상속개시 당시와 달랐다는 식으로 감정평가 자체의 흠을 짚어야 합니다. 감정평가서를 확보해 기준시점, 평가조건, 면적과 용도 표시를 하나씩 대조하는 작업이 출발점입니다.

포인트 ⑦. 대안이 있다면 신고 전에 자체 감정을 검토하라.
상속재산이 클 것으로 예상되고 평가기간 안에 감정이 생길 가능성이 높다면, 아예 신고 단계에서 감정평가를 받아 그 가액으로 신고하는 방안을 검토할 수 있습니다. 나중에 예상치 못한 숫자로 추가 고지를 받는 것보다 처음부터 근거 있는 가액으로 신고하는 편이 가산세와 분쟁 위험을 줄일 수 있기 때문입니다. 다만 감정 비용과 세액 증가분, 향후 양도 계획을 함께 따져야 하므로 개별 판단이 필요합니다.

비슷한 상황에서 반복되는 오해

첫 번째 오해는 "내가 의뢰하지 않은 감정은 나와 무관하다"는 생각입니다. 시행령은 평가기간 내에 감정이 있는 경우 확인되는 가액을 시가로 본다고만 정하고 있습니다. 의뢰 주체를 납세자로 한정하지 않습니다. 은행이 의뢰했든, 다른 상속인이 의뢰했든, 감정평가서가 존재하고 과세관청이 확인하면 그 가액이 논의 대상이 됩니다.

두 번째 오해는 "신고를 이미 마쳤으니 끝났다"는 생각입니다. 상속세는 신고로 확정되는 세목이 아니라 과세관청의 결정으로 확정됩니다. 신고 후에도 결정 전까지 조사가 이루어지고, 그 과정에서 평가기간 내 자료가 새로 발견되면 세액이 바뀝니다. 이 사건에서도 상속개시는 2024년 3월, 결정 고지는 2025년 9월이었습니다. 1년 반가량의 시차가 있었습니다.

세 번째 오해는 "기준시가로 신고했으니 세무서도 기준시가로 볼 것"이라는 생각입니다. 기준시가는 시가를 알 수 없을 때 쓰는 보충 수단이지, 납세자가 선택할 수 있는 평가방법이 아닙니다. 시가가 확인되는 순간 기준시가는 설 자리를 잃습니다.

자주 묻는 질문

Q. 상속받은 집을 담보로 대출받으면 무조건 상속세가 늘어나나요?

무조건은 아닙니다. 핵심은 대출 과정에서 이루어진 감정평가의 기준시점이 상속개시일 전후 6개월 안에 있는지, 그리고 그 감정가액이 기존 신고가액보다 높은지입니다. 감정 없이 시세 조회만으로 대출이 나가는 경우도 있고, 감정가액이 신고가액과 비슷하면 세액 변동이 크지 않을 수 있습니다. 다만 기준시가로 신고한 상태에서 감정가액이 확인되면 차이가 커지는 것이 일반적입니다.

Q. 은행 감정가는 시세보다 낮은데 왜 시가로 인정되나요?

이 결정은 그 점을 오히려 근거로 삼았습니다. 담보 목적 감정은 보수적으로 평가되는 경향이 있으므로 실질가치보다 과대평가되었다고 보기 어렵다는 것입니다. 시가보다 낮게 평가되었다면 납세자에게 불리한 방향의 과대평가가 아니므로 이를 시가로 삼는 데 문제가 없다는 논리입니다.

Q. 감정기관이 한 곳뿐인데도 시가가 되나요?

부동산 종류와 기준시가에 따라 다릅니다. 상증세법은 원칙적으로 둘 이상의 감정기관 의뢰를 요구하지만, 시행령은 기준시가 10억원 이하 부동산에 대해서는 하나 이상의 감정기관으로 족하다고 정하고 있습니다. 이 사건 부동산은 그 기준 이하였기 때문에 단독 감정으로도 시가로 인정되었습니다.

Q. 대출을 6개월 이후로 미루면 안전한가요?

평가기간 밖의 감정가액은 원칙적으로 곧바로 시가가 되지는 않습니다. 그러나 평가기간 밖의 가액이라도 별도 절차를 통해 시가로 인정될 수 있는 길이 열려 있으므로, 시점만 미룬다고 완전히 안전하다고 단정하기는 어렵습니다. 대출 시점 조정은 자금 사정, 이자 부담, 상속세 납부기한과 함께 종합적으로 판단해야 합니다.

Q. 이미 고지서를 받았는데 다툴 여지가 있나요?

이 결정처럼 "목적이 다르다"는 주장만으로는 인정받기 어렵습니다. 다툴 여지가 있다면 감정평가의 기준시점이 평가기간을 벗어났는지, 평가 대상의 면적이나 현황이 상속개시 당시와 달랐는지, 감정평가 절차에 하자가 있었는지 같은 구체적 흠결입니다. 우선 감정평가서 전문을 확보해 내용을 검토하는 것이 첫 단계입니다.

자가진단 체크리스트

• 상속개시일을 기준으로 전후 6개월의 평가기간 종료일을 정확히 계산해 두었는가
• 평가기간 안에 상속부동산과 관련한 감정, 매매, 경매, 공매, 수용이 있었는지 확인했는가
• 상속부동산을 담보로 대출을 받았거나 받을 예정이라면, 은행이 감정평가를 의뢰하는지 확인했는가
• 은행이 받은 감정평가서 사본을 요청해 기준시점과 평가액을 확인했는가
• 상속부동산의 기준시가가 10억원 이하인지, 즉 단독 감정으로도 시가가 성립하는 물건인지 확인했는가
• 기준시가로 신고할 계획이라면, 평가기간 종료 시까지 시가 자료가 생기지 않을 것이라고 볼 근거가 있는가
• 상속 후 몇 년 내 양도 계획이 있는지, 그렇다면 취득가액 상승 효과를 함께 계산했는가
• 공동상속인이 있다면 다른 상속인의 대출이나 처분 계획까지 파악하고 있는가

정리

조심 2026구0224는 짧은 결정이지만 메시지는 분명합니다. 세법상 시가로 인정되는 감정가격에는 목적 제한이 없습니다. 대출을 받기 위해 은행이 의뢰한 감정평가라도, 평가기간 안에 감정평가법인이 작성한 것이라면 상속재산의 시가가 됩니다. 그리고 기준시가 10억원 이하 부동산은 감정기관이 한 곳뿐이어도 그 가액이 시가로 인정됩니다.

상속 실무에서 가장 흔한 사고는 세법 지식이 부족해서가 아니라 순서를 잘못 잡아서 생깁니다. 기준시가로 신고해 두고 며칠 뒤 담보대출을 실행하는 것은, 스스로 시가 자료를 만들어 과세관청에 제공하는 것과 같은 결과가 될 수 있습니다. 상속개시 직후에는 상속세 신고 준비와 자금 조달 계획을 따로 세우지 말고, 하나의 달력 위에 함께 올려놓고 검토해야 합니다.

이미 대출을 받았거나 감정평가가 이루어진 뒤라면, 그 감정평가서를 확보해 기준시점과 평가 내용을 먼저 확인하는 것이 출발점입니다. 상황에 따라 수정신고로 가산세 부담을 줄이는 편이 나을 수도 있고, 감정평가 자체의 하자를 다투는 편이 나을 수도 있습니다. 판단이 서지 않는다면 고지서를 받기 전에 전문가와 함께 자료를 정리해 보시기 바랍니다.

출처 · 조세심판원 조심 2026구0224 (2026.4.14. 의결) · 국가법령정보센터 공공데이터 기반
관련 법령 · 「상증세법」 제60조, 「같은 법 시행령」 제27조

본 글은 공개된 조세심판원 결정례를 일반적인 정보 제공 목적으로 정리한 것입니다. 결정문의 금액은 원문에서 비공개 처리되어 있어 구체적인 액수는 기재하지 않았습니다. 개별 사안은 사실관계와 증빙에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 구체적인 판단은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글은 상담 결과나 절세 효과를 보장하지 않습니다. (세무 광고)