수지 증여세 세무사, 전세 낀 아파트를 자녀에게 넘기면 보증금만큼 증여세는 줄지만 만기 때 누가 갚았는지 국세청이 다시 묻습니다

수지 부담부증여는 무엇을 줄이고 무엇을 새로 만드나요

수지 증여세 세무사 상담에서 가장 많이 받는 질문은 전세 낀 아파트를 자녀에게 넘길 때 보증금을 어떻게 처리하느냐입니다. 상속세 및 증여세법 제47조 1항은 증여세 과세가액을 증여재산가액에서 그 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액으로 정하고, 시행령 제36조 1항은 증여자가 그 재산을 타인에게 임대한 경우의 임대보증금을 여기에 포함합니다. 전세보증금 4억 원이 낀 8억 원 아파트를 넘기면 증여분은 4억 원이 됩니다. 그런데 소득세법 제88조 1호 후단은 부담부증여에서 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분을 양도로 본다고 정합니다. 줄어든 4억 원은 사라진 것이 아니라 부모의 양도소득으로 자리를 옮긴 것입니다.

양도분 계산은 소득세법 시행령 제159조가 정합니다. 양도가액은 상증법 평가액에 채무액을 증여가액으로 나눈 비율을 곱하고, 취득가액도 같은 비율로 안분합니다. 위 예시라면 양도가액은 8억 × 4억 ÷ 8억 = 4억 원이고, 부모가 이 집을 5억 원에 샀다면 취득가액은 5억 × 4억 ÷ 8억 = 2억 5천만 원입니다. 여기서 실익이 갈립니다. 부모가 보유·거주 요건을 갖춘 1세대1주택자라면 소득세법 제89조에 따라 실거래가 12억 원 이하 부분은 비과세라 양도분 세금이 사실상 없고, 증여세만 4억 원 기준으로 계산됩니다. 반대로 부모가 다주택자라면 양도분에 세금이 붙어 채무를 끼운 효과가 줄어듭니다.

채무 비율을 어디까지 올릴지는 부모의 주택 수와 자녀의 상환 능력이 함께 정하는 개별 판단 영역이라, 여기부터는 가족의 재산 목록을 놓고 시뮬레이션해야 합니다.

부모와 자녀 사이의 채무는 왜 인정되지 않는 것으로 추정되나요

상증법 제47조 3항은 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다고 정합니다. 즉 직계존비속 간 부담부증여는 채무가 수증자에게 인수되지 않은 것으로 추정되며, 단서에서 객관적으로 인정되는 경우만 예외로 둡니다. 시행령 제36조 2항은 그 객관적 인정을 제10조 1항으로 연결합니다. 국가·지방자치단체·금융회사에 대한 채무는 해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류로, 그 밖의 채무는 채무부담계약서·채권자확인서·담보설정 및 이자 지급에 관한 증빙으로 확인돼야 합니다.

전세보증금은 금융회사 채무가 아니므로 두 번째 줄에 섭니다. 확정일자 있는 임대차계약서, 보증금이 세입자 계좌에서 부모 계좌로 들어온 기록, 그리고 증여 뒤 임대인을 자녀로 바꾼 변경 계약서가 한 세트입니다. 세입자가 실제로 거주하고 있어야 하고, 만기 때 자녀 계좌에서 보증금이 나가야 합니다. 입증에 실패했을 때의 결과는 소득세법 시행령 제151조 3항이 정합니다. 인수되지 않은 것으로 추정되는 채무액은 양도로 보는 부분에서 제외되므로, 양도세는 사라지고 증여세가 전액으로 돌아옵니다. 부모의 양도세가 없어졌다고 기뻐할 일이 아니라 자녀의 증여세가 8억 원 기준으로 다시 계산된다는 뜻입니다.

자녀가 그 채무를 실제로 갚을 능력이 있는지는 서류가 아니라 자녀의 소득과 자산으로 판단되는 지점이라, 증여 전에 자녀의 상환 계획표부터 만드는 것이 순서입니다.

신고가 끝난 뒤 국세청은 무엇을 다시 보나요

부담부증여 신고서를 제출하고 결정 통지를 받으면 끝났다고 생각하기 쉽지만, 국세청 훈령인 상속세 및 증여세 사무처리규정 제54조는 다른 그림을 그립니다. 세무서장은 상속세 및 증여세의 결정 등에서 인정된 채무를 NTIS에 입력하고, 상환기간이 지난 채무에 대해 사후관리 점검을 실시해야 하며, 상환기간 전이라도 일정 기간이 지난 장기채무는 점검 대상으로 선정할 수 있습니다. 점검 대상자에게는 「부채 상환에 대한 해명자료 제출 안내」가 서면으로 발송되고, 채권자 변동이나 채무 감소가 확인되면 즉시 전산에 반영됩니다. 전세 만기에 세입자가 나가면서 보증금을 돌려준 돈이 어느 계좌에서 나갔는지, 대출 원리금이 누구 통장에서 빠졌는지가 그 질문의 실체입니다.

부모가 대신 갚았다면 상증법 제36조가 작동합니다. 제3자로부터 채무의 인수 또는 변제를 받은 경우 그 변제를 받은 날을 증여일로 하여 그 이익이 수증자의 증여재산가액이 됩니다. 처음 신고에서 증여세를 줄여 줬던 4억 원이 몇 년 뒤 새로운 증여로 돌아오고, 10년 합산 규정에 따라 앞선 증여와 합쳐져 세율 구간이 올라갑니다. 그래서 자녀의 소득으로 갚을 수 있는 금액까지만 채무로 끼우는 것이 설계의 핵심이고, 만기 전에 자녀 명의로 전세대출이나 신규 임대차를 준비해 두는 것이 대응입니다.

사후관리에서 어떤 계좌 흐름이 인정되는지는 조사관의 사실 판단 영역이라, 여기부터는 자녀의 소득 증빙과 이체 기록을 놓고 개별적으로 대비해야 합니다.

수지 아파트라면 취득세와 양도세 중과를 먼저 봐야 하나요

수지 증여세 세무사가 다른 지역보다 먼저 확인하는 것이 규제지역 상태입니다. 용인시 수지구는 2025년 10월 주택시장 안정화 대책으로 서울 전역·경기 12곳과 함께 투기과열지구·조정대상지역으로 지정됐고, 기흥구는 2026년 7월 1일부터 같은 지정을 받았습니다. 2026년 9월 현재 수지구 해제 사실은 확인되지 않습니다. 조정대상지역이 되면 지방세법 제13조의2 2항에 따라 시가표준액 3억 원 이상 주택의 증여 취득세는 12%가 표준세율 3.5%를 대신합니다. 다만 같은 조 단서와 시행령 제28조의6은 1세대1주택자가 소유한 주택을 배우자·직계존비속이 무상취득하는 경우를 중과에서 제외하므로, 부모가 이 집 한 채만 가진 경우와 두 채를 가진 경우의 취득세가 세 배 넘게 갈립니다.

부담부증여의 채무분은 취득세에서도 따로 봅니다. 지방세법 제7조 12항은 채무액에 상당하는 부분을 유상취득으로 보되, 배우자·직계존비속 간에는 제11항을 적용해 원칙적으로 증여 취득으로 보고 대가 지급 사실이 증명되는 경우 유상취득으로 봅니다. 여기서도 채무 입증 서류가 세금을 가릅니다. 양도세 쪽에서는 소득세법 제104조 7항의 조정대상지역 다주택 중과가 문제입니다. 시행령 제167조의3에 따른 중과 배제는 2026년 5월 9일로 끝났습니다. 그 전에 계약한 건의 경과조치가 있고 수지구는 11월 9일까지 양도분에 한해 적용되지만, 지금 새로 계약하는 부담부증여의 양도분은 부모가 다주택자라면 기본세율에 20~30%p가 더해질 수 있습니다. 세제개편 논의는 발표 단계이므로 개정 전까지는 현행 조문으로 계산해야 합니다.

어느 규정이 이 가족에게 적용되는지는 부모의 세대 단위 주택 수, 시가표준액, 계약일과 지정 공고일의 선후로 갈리는 개별 판단 영역이라, 여기부터는 등기부와 주민등록으로 확인해야 합니다.

신고기한 두 개와 사후 10년은 어떻게 흘러가나요

증여세는 상증법 제68조에 따라 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 자녀가 신고하고, 양도분은 소득세법 제105조 1항 3호에 따라 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 부모가 예정신고합니다. 날짜는 같지만 신고서와 납세자가 다르므로 두 사람이 각각 홈택스에 접속해야 합니다. 증여재산공제는 성인 자녀 5천만 원, 미성년 2천만 원이고, 10년 안에 같은 사람에게서 받은 1천만 원 이상의 증여는 합산됩니다. 신고 뒤에는 10년짜리 시계가 둘 돌아갑니다. 소득세법 제97조의2는 자녀가 증여받은 부동산을 10년 안에 양도하면 취득가액을 부모의 취득 당시 금액으로 바꾸고 낸 증여세를 필요경비에 넣는 이월과세를 정하며, 제101조 2항은 특수관계인에게 증여한 뒤 10년 안에 타인에게 넘기는 우회양도를 부당행위로 봅니다. 부담부증여로 이미 양도로 본 채무분과 이월과세가 어떻게 겹치는지는 명문 규정이 없어 예규로 다뤄지는 영역입니다.

자녀가 언제 팔지, 팔 때 취득가액이 어느 쪽으로 계산될지는 증여 시점에 확정할 수 없는 개별 판단 영역이라, 10년 보유를 전제로 설계하되 매도 가능성이 있다면 별도 계산이 필요합니다.

수지 부담부증여 상담 대화 (각색 예시)

어머니: 수지 아파트를 아들한테 주려고 하는데 전세 4억이 끼어 있어요. 아들이 안고 가면 증여세가 많이 줄죠?

세무사: 증여세는 4억만큼 줄지만 그 4억은 어머님의 양도가 됩니다. 이 집 한 채만 2년 넘게 갖고 계셨다면 양도분은 비과세 검토가 되니 유리한 구조가 맞습니다.

어머니: 그럼 신고만 하면 끝인가요?

세무사: 부모 자식 사이 채무는 법이 인수 안 된 걸로 추정해서, 임대차계약서와 보증금 흐름, 아드님 명의 변경 계약을 서류로 갖춰야 합니다. 그리고 전세 만기 때 보증금을 아드님 돈으로 돌려줘야 합니다.

어머니: 만기 때 제가 좀 보태 주면요?

세무사: 그 순간 보태 준 금액이 새 증여가 됩니다. 국세청이 그 채무를 전산에 등록해 두고 만기 뒤에 해명자료를 요구하는 절차가 규정에 있습니다. 아드님 소득으로 갚을 수 있는 금액까지만 채무로 끼우는 것이 설계의 핵심입니다.

※ 위 대화는 실제 상담을 바탕으로 각색한 예시이며 개별 결과를 보장하지 않습니다.

부담부증여, 자주 묻는 질문

부담부증여 전 자가진단 7문항

두 개 이상 막히면 계약서를 쓰기 전에 수지 증여세 세무사 점검을 받아보시길 권합니다.

• 부모가 이 집 외에 다른 주택·분양권·입주권을 보유하고 있는지 세대 단위로 확인했다
• 전세계약서에 확정일자가 있고 보증금이 세입자 계좌에서 들어온 기록이 있다
• 대출이라면 은행 부채증명서와 근저당 등기부를 자녀 명의 승계 조건으로 확인했다
• 자녀의 연 소득으로 만기 상환 또는 원리금 납부가 가능한 금액만 채무로 잡았다
• 수지구 조정대상지역 지정 이후 취득세 12% 적용 여부를 시가표준액 기준으로 확인했다
• 증여세·양도세 두 신고서의 기한(각 3개월)과 납세자를 달력에 적었다
• 자녀가 10년 안에 팔 계획이 없는지, 있다면 이월과세를 계산해 봤다

부담부증여를 시뮬레이션부터 시작하는 이유

채무 비율 하나로 증여세·양도세·취득세 세 숫자가 동시에 움직이고, 여기에 부모의 주택 수와 수지구의 규제지역 상태가 얹힙니다. 저희는 채무 비율을 0%부터 100%까지 바꿔 가며 세 세금의 합계와 자녀의 상환 가능액을 한 표로 비교하는 사전 시뮬레이션에서 시작합니다. 아파트 평가액이 같은 단지 거래로 흔들릴 때는 감정평가사 김원규 평가사와 감정평가 실익을 함께 검토하고, 임대인 변경·근저당 승계·소유권 이전 등기는 법무사 정동혁 법무사가 같은 팀에서 처리합니다.

채무 입증 서류 세트와 사후관리 대응 시나리오는 대표세무사가 직접 점검하고, 몇 년 뒤 해명자료 안내가 왔을 때도 같은 사람이 답합니다. 이미 부담부증여 신고를 마쳤는데 임대보증금 차감을 빠뜨렸거나 평가액을 과다하게 잡은 경우에는 법정신고기한부터 5년 안이면 경정청구로 되돌릴 수 있는지 살핍니다. 연 200건이 넘는 재산세제 상담과 연 100건 넘는 신고를 신고 사고 없이 처리해 온 것은 자체 실적 기준이며, 개별 결과를 보장하는 수치는 아닙니다.

수지 증여세 세무사를 찾고 계시다면 등기부등본, 임대차계약서, 부모와 자녀의 최근 소득 자료를 준비해 주시는 것으로 시작하면 됩니다. 채무를 얼마나 끼울지는 그 세 장의 서류가 정합니다.

본 글은 일반적인 세무 정보이며 개별 상황에 대한 세무 자문을 대체하지 않습니다. 사례·대화는 각색 예시이며, 조정대상지역 지정 상태·다주택 중과 유예·취득세율·증여재산공제는 신고 시점의 법령에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 시점 기준 확인이 필요합니다. (세무 광고)

상담 문의 나승리 대표세무사 · 수원 영통 · 031-546-8146 · 카카오톡 dbg059 · 경기도 수원시 영통구 하동 1016-1, 2210~2211호