가족 간 부동산 저가양도, 증여세는 30%·3억, 양도세는 5%부터 다시 계산됩니다

가족에게 부동산을 시세보다 싸게 파는 이른바 저가양도는, 증여세를 아끼는 방법으로 자주 거론됩니다. 실제로 잘 설계하면 유효한 절세 수단이 될 수 있습니다. 문제는 이 거래에 세법의 잣대가 두 개라는 점입니다. 사는 쪽에는 증여세 규정이, 파는 쪽에는 양도소득세 규정이 각각 다른 기준으로 적용되고, 두 기준의 문턱이 서로 다릅니다. 하나를 통과했다고 안심하면 다른 하나에서 뒤집히는 구조입니다.

가족 간 매매는 왜 일단 증여로 추정되나요?

상속세 및 증여세법 제44조는 배우자나 직계존비속에게 양도한 재산을 원칙적으로 증여로 추정합니다. 매매계약서를 썼다는 사실만으로는 부족하고, 실제로 대가가 오갔다는 점을 객관적인 자료로 입증해야 매매로 인정받습니다. 계좌이체 내역, 대출 실행 기록, 전세보증금 승계 계약처럼 돈이 실제로 움직인 흔적이 필요합니다. 매수한 가족의 소득과 자금원이 매매대금에 못 미치면 자금출처조사로 이어질 수 있고, 매매대금을 부모가 다시 돌려주는 순간 그 자체가 증여가 됩니다. 국세청은 부채와 대금 흐름을 거래 이후에도 사후관리하기 때문에, 계약 전에 입증 구조부터 설계하는 것이 순서입니다.

증여세는 언제부터 과세되나요 — 30%와 3억의 규칙

상속세 및 증여세법 제35조에 따르면, 특수관계인 간 매매에서 시가와 대가의 차액이 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액 이상이면 싸게 산 쪽이 그 이익을 증여받은 것으로 봅니다. 이때 증여재산가액은 차액 전체가 아니라, 차액에서 그 기준금액을 뺀 금액입니다.

예를 들어 시가 12억 원 아파트를 자녀에게 8억 원에 팔면 차액은 4억 원입니다. 시가의 30%는 3억 6,000만 원이므로 기준금액은 둘 중 적은 3억 원이 되고, 차액 4억 원이 이를 넘으므로 과세 대상입니다. 증여재산가액은 4억에서 3억을 뺀 1억 원입니다. 차액 4억 전체에 과세되는 것이 아니라는 점이 이 규정의 핵심입니다. 형제자매·사위·며느리 등 특수관계인의 범위 판단부터 다투는 사건도 많으므로, 관계 판정은 개별 확인이 필요합니다.

양도세 부당행위계산부인은 왜 더 무섭나요 — 5%의 문턱

파는 쪽에는 소득세법상 부당행위계산부인이 별도로 적용됩니다. 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 양도해 조세 부담을 부당하게 줄인 경우, 시가와 대가의 차액이 시가의 5% 또는 3억 원 이상이면 실제 거래가액을 부인하고 시가를 양도가액으로 보아 양도세를 다시 계산합니다. 증여세는 30%까지 여유가 있지만 양도세는 5%만 벗어나도 적용되므로, 시가 10억 원짜리 부동산이라면 5,000만 원 차이로도 시가 과세가 됩니다. 다만 양도가액을 시가로 재계산해도 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다면 실제 부담이 없을 수 있어, 저가양도 설계가 주로 비과세 주택에서 검토되는 것입니다. 비과세·감면 여부와 12억 초과 고가주택 여부에 따라 유불리가 완전히 달라지므로 이 부분은 반드시 사전 계산이 필요합니다.

시가 10억 아파트를 7억에 팔면 세금이 어떻게 되나요?

두 잣대에 같은 거래를 넣어 보겠습니다. 시가 10억 원 아파트를 딸에게 7억 원에 양도하는 경우, 증여세 쪽은 차액 3억 원이 기준금액 3억 원(Min: 시가 30%=3억, 3억) 이상이라 과세 대상에는 해당하지만, 증여재산가액은 3억에서 3억을 뺀 0원이 되어 실제 낼 증여세가 없을 수 있습니다. 반면 양도세 쪽은 차액 3억 원이 시가의 5%인 5,000만 원을 훌쩍 넘으므로 부당행위계산부인이 적용되어, 아버지의 양도가액은 7억이 아닌 시가 10억 원으로 재계산됩니다. 여기에 딸의 취득세는 저가 여부와 별개로 시가인정액 기준 검토가 필요하고, 딸이 나중에 이 아파트를 팔 때의 취득가액은 원칙적으로 실제 지급한 7억 원이라 다음 양도차익이 그만큼 커집니다.

또 하나 흔들리기 쉬운 변수가 시가 그 자체입니다. 아파트는 유사매매사례가액이 시가로 잡히는 경우가 많고, 단독주택이나 토지는 감정평가 활용을 검토합니다. 평가기간 안에 유사한 매매사례가 새로 생기면 신고 후에도 시가가 달라질 수 있어, 어떤 시가를 기준으로 30%·5%를 판정하느냐에 따라 결론 자체가 바뀔 수 있습니다. 여기부터는 개별 판단의 영역입니다.

실행 전에 무엇을 확인해야 하나요?

저가양도는 증여세·양도세·취득세가 한 묶음으로 움직이는 거래입니다. 매매가가 시가의 몇 퍼센트인지 두 기준으로 모두 계산해 보고, 매수하는 가족의 자금출처 소명이 가능한지, 대금 전액이 계좌로 오가는 구조인지, 파는 쪽 양도세를 시가 기준으로 재계산했는지, 그리고 단순 증여·부담부증여와 총 세부담을 비교했는지까지 확인한 뒤에 계약해야 합니다. 신고기한은 증여세가 나오는 구조라면 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월, 양도세 예정신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월입니다.

마지막으로 다른 이전 방식과의 비교입니다. 같은 아파트를 단순 증여하면 증여재산공제(성인 자녀 5,000만 원)를 뺀 전액이 증여세 과세 대상이 되는 대신 양도세 문제가 없고, 전세보증금이나 대출을 함께 넘기는 부담부증여는 채무 부분이 부모의 양도로, 나머지가 증여로 나뉘어 각각 과세됩니다. 저가양도는 이 둘 사이 어딘가에 있는 선택지입니다. 어느 쪽이 유리한지는 시가, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 자녀의 자금력이라는 다섯 변수를 넣어 계산해 보기 전에는 알 수 없습니다.

상담 대화 한 토막 (각색 예시)

"딸한테 10억짜리 아파트를 7억에 팔면 증여세 없이 되나요?"라는 질문을 자주 받습니다. 증여세만 보면 맞는 말이 될 수 있습니다. 그러나 아버님의 양도세가 시가 10억 기준으로 재계산된다는 것, 따님의 7억 자금출처와 대금 이체 기록이 준비되어야 한다는 것, 취득세와 따님의 다음 양도까지 넣어야 전체 그림이 완성된다는 것까지 안내드리면 대부분 "생각보다 볼 게 많네요"라고 하십니다. 하나라도 어긋나면 결과가 뒤집히는 거래이기 때문입니다.

자주 묻는 질문

Q1. 시세보다 싸게 팔면 무조건 증여세가 나오나요?
아닙니다. 특수관계인 간에는 차액이 시가의 30%와 3억 중 적은 금액 이상일 때만 과세 대상이 되고, 그 경우에도 차액에서 기준금액을 뺀 부분에만 과세됩니다. 다만 양도세 부당행위계산부인은 5% 기준이라 훨씬 먼저 적용됩니다.

Q2. 형제 간 거래도 특수관계인가요?
네, 형제자매도 특수관계인입니다. 배우자·직계존비속에 적용되는 증여추정 규정과는 강도가 다르지만, 30%·3억과 5%·3억 기준은 동일하게 적용됩니다.

Q3. 대금을 꼭 통장으로 주고받아야 하나요?
계좌이체가 가장 확실합니다. 전세보증금 승계나 대출 인수도 대가의 일부로 인정될 수 있으나 계약서와 실제 승계 사실이 일치해야 합니다. 현금 수수는 입증이 어려워 증여로 추정될 위험이 큽니다.

Q4. 저가 매매가 단순 증여보다 항상 유리한가요?
아닙니다. 파는 쪽 양도세, 사는 쪽 취득세·자금출처, 향후 양도 시 취득가액까지 합산하면 단순 증여나 부담부증여가 유리한 사안도 많습니다. 반드시 사전 비교 계산이 필요합니다.

왜 저가양도 검토를 전문가에게 맡겨야 하나요?

위 내용에서 보셨듯 저가양도의 유불리는 시가 평가, 비과세 여부, 자금 구조라는 세 변수에 따라 사안마다 달라집니다. 위너세무회계는 계약 전에 증여세·양도세·취득세 세 가지를 한 장에 놓고 사전 시뮬레이션을 돌려 어느 구조가 유리한지 숫자로 비교해 드립니다. 아파트가 아닌 단독주택·토지·상가라면 감정평가사와 함께 평가 전략을 세우고, 소유권 이전 등기는 법무사가 원스톱으로 처리하는 올인원 팀 구조입니다. 모든 신고서는 나승리 대표세무사가 직접 검토하며, 이미 실행된 거래라도 신고 구조에 따라 경정청구로 바로잡을 여지가 있는지 함께 살펴봅니다. 연 200건 이상의 세무 상담과 연 100건 이상의 신고를 수행하며 신고 사고 0건을 유지하고 있습니다(자체 실적 기준). 수원·광교·영통·동탄·용인 지역의 가족 간 부동산 이전을 고민 중이시라면, 계약서를 쓰기 전에 먼저 상담을 받아 보시기 바랍니다.

나승리 대표세무사 · 위너세무회계 (수원 영통) · 031-546-8146 · 카카오톡 dbg059

본 글은 일반적인 세무 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 자문이 아닙니다. 대화·사례는 각색 예시이고 실적 수치는 자체 실적 기준입니다. 세법·평가 기준은 개정될 수 있으므로 실제 의사결정 전 개별 상담이 필요하며, 특정 결과를 보장하지 않습니다. (세무 광고)