봉담 상속세 세무사가 알려주는 도로 상속세 비과세 요건

화성 봉담·향남·정남 | 토지 상속과 재산 평가

 

토지를 물려받으신 분들과 재산 목록을 펼쳐 놓고 보다 보면, 지목이 도로로 되어 있는 필지가 꼭 하나둘 나옵니다. 이때 자주 듣는 말이 있습니다. "도로는 어차피 세금 안 붙는다면서요?" 절반은 맞고 절반은 틀린 이야기입니다. 결과적으로 세금이 붙지 않는 경우가 있는 건 맞습니다. 그런데 그 이유가 비과세라서가 아닙니다.

상속세 비과세 재산은 법에 열거되어 있고, 거기에 도로는 들어 있지 않습니다. 도로도 상속재산에는 그대로 포함됩니다. 달라지는 것은 과세 여부가 아니라 그 재산을 얼마로 평가하느냐입니다. 요건을 갖춘 경우에 한해 평가액을 영(0)으로 볼 수 있고, 그마저도 자동이 아니라 사실판단입니다. 봉담 상속세 세무사 상담에서 도로 필지를 따로 떼어 보는 이유가 여기에 있습니다.

아닙니다. 이 구분이 이 글에서 가장 중요한 부분이라 조금 더 풀어 보겠습니다.

국세청은 같은 취지의 해석을 여러 차례 밝혀 왔습니다. 요지는 이렇습니다. 불특정 다수인이 공용하는 사실상 도로는 상속재산에 포함되나, 평가기준일 현재 도로 외의 용도로 사용할 수 없는 경우로서 보상가격이 없는 등 재산적 가치가 없다고 인정되는 때에는 그 평가액을 영(0)으로 한다는 것입니다. 그리고 이에 해당하는지 여부는 소유권 행사 여부, 토지의 이용 상황, 도로의 위치와 이용 현황, 주변 여건 등 제반 상황을 고려해 사실판단할 사항이라고 덧붙이고 있습니다.

문장을 둘로 나눠 보시면 명확해집니다. 앞부분은 "포함된다"이고 뒷부분은 "평가액을 0으로 한다"입니다. 재산 목록에서 빼는 것이 아니라, 목록에는 올리되 값을 0으로 매기는 것입니다. 따라서 신고서에는 그 필지가 반드시 등장해야 하고, 대신 왜 0인지 설명할 수 있어야 합니다. 봉담 상속세 세무사가 도로 필지를 빼는 것이 아니라 올려놓고 설명하는 방식으로 접근하는 이유입니다.

 

해석 문언을 그대로 뜯어보면 세 가지가 함께 충족되어야 합니다. 하나라도 빠지면 평가액 0을 주장하기 어렵습니다.

 

세 번째 요건이 실무에서 가장 자주 갈리는 지점입니다. 같은 현황도로라도 도시계획도로로 결정되어 있으면 보상가격이 존재하므로 재산적 가치가 없다고 보기 어렵습니다. 실제로 평가액 0이 인정된 사례를 보면 도시계획시설로 결정되지 않은 현황도로이고 개발계획도 없는 상태라는 점이 함께 확인되었습니다.

사실판단 사항이라는 말은, 결국 판단할 재료를 내가 갖춰야 한다는 뜻입니다. 봉담 상속세 세무사와 신고를 준비하실 때 실무에서 함께 챙기는 자료는 아래와 같습니다.

· 항공사진과 현장 사진 — 실제로 통행에 쓰이고 있다는 점을 보여주는 가장 직관적인 자료입니다.

· 지적도와 토지이용계획확인원 — 폭과 형상, 그리고 도시계획시설 결정 여부를 확인합니다.

· 관할 지자체 확인 — 보상 대상 토지에 해당하는지 직접 문의해 답변을 남겨 둡니다.

· 재산세 부과 내역 — 그동안 도로로 보아 부과되지 않아 왔는지 확인합니다.

· 사용료 수취 내역이 없다는 점 — 통행에 대해 대가를 받은 적이 없다는 사실도 함께 봅니다.

 

여기서 갈립니다. 같은 "도로"라는 말로 불려도 결과가 정반대로 나올 수 있습니다. 아래는 방향을 잡기 위한 일반적인 정리이며, 최종 판단은 개별 사실관계에 따릅니다.

 

네 번째 항목을 조금 더 설명드리면, 내 땅을 쓰기 위해 스스로 낸 길은 그 길의 가치가 본래 토지의 가치에 이미 흡수되어 있다고 봅니다. 길이 있어서 뒤쪽 토지를 쓸 수 있는 것이니, 길만 따로 떼어 0원이라고 하기는 어렵다는 뜻입니다. 봉담 상속세 세무사 상담에서 진입로 형태의 필지를 특히 조심스럽게 보는 이유입니다.

평가액 0까지는 어렵더라도, 도로로 쓰이는 토지를 인근 대지와 같은 값으로 보기는 어렵습니다. 실제로 공익사업 보상 실무에는 기준이 마련되어 있습니다. 사도법에 따른 사도는 인근 토지 평가액의 5분의 1 이내, 이른바 사실상의 사도는 3분의 1 이내로 평가하도록 정하고 있습니다.

 

아닙니다. 유력한 방증이지만 자동은 아닙니다. 두 제도가 서로 다른 법에 근거하기 때문입니다.

재산세 쪽을 보면, 도로법에 따른 도로와 일반인의 자유로운 통행을 위하여 제공할 목적으로 개설한 사설도로는 재산세를 부과하지 않습니다. 다만 건축법 시행령에 따른 대지 안의 공지는 제외한다는 단서가 붙어 있습니다. 또한 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다르면 사실상의 현황에 따라 부과합니다.

 

실제 심판 사례를 보면 판단이 꽤 촘촘합니다. 인근에 다른 공도가 있어 그 토지를 거치지 않아도 통행이 충분하고, 간판이나 경계석이 놓여 있는 점 등을 들어 일반인의 자유로운 통행에 제공할 목적으로 개설했다고 보기 어렵다고 판단한 경우가 있습니다. 재산세에서 인정받는 것도 쉽지 않다는 뜻이고, 반대로 재산세가 비과세되어 왔다면 그 자체가 좋은 근거 자료가 됩니다. 다만 상속세 평가는 별개 기준으로 다시 판단합니다.

줍니다. 그리고 이 부분을 놓치면 전체 평가가 어긋납니다.

도로 필지를 어떻게 보느냐에 따라 그에 접한 토지가 맹지가 되는지, 진입로가 확보되는지가 달라집니다. 도로만 따로 떼어 0원으로 처리했는데 정작 뒤쪽 토지의 평가에서는 그 도로를 전제로 값이 매겨져 있다면, 앞뒤가 맞지 않는 신고가 됩니다. 필지가 여러 개인 토지 상속에서 도로부터 보고 나머지를 보는 순서를 지키는 이유입니다.

 

토지 상속은 필지 수만큼 판단이 늘어납니다. 거기에 상속등기와 분할 협의 일정까지 맞물리다 보니, 따로 진행하면 순서가 어긋나기 쉽습니다.

· 대표세무사가 직접 검토합니다. 필지별 평가 방향을 잡고 추후 양도까지 함께 놓고 봅니다.

· 감정평가사가 한 팀입니다. 현황과 이용 상황을 확인해 평가의 근거를 남깁니다.

· 법무사가 함께합니다. 여러 필지의 상속등기와 분할 협의를 세무 일정에 맞춰 진행합니다.

· 1:1 대표 단톡방을 운영합니다. 서류를 준비하시다 생긴 질문을 그때그때 물어보실 수 있습니다.

· 전담 직원이 배정되어 토지대장·확인원 등 서류 수집을 챙깁니다.

연 200건 이상의 세무 상담과 연 100건 이상의 신고 대리, 신고 사고 0건의 기록을 이어오고 있습니다(자체 실적 기준). 봉담 상속세 세무사를 찾으시는 분들 중에는 농지와 임야, 도로가 섞인 토지를 물려받으신 경우가 특히 많습니다.

1. 토지 목록에 지목이 도로인 필지가 있는가

2. 지목은 전·답·임야인데 실제로는 길로 쓰이는 부분이 있는가

3. 그 땅에 재산세가 부과되지 않아 왔는가

4. 도시계획시설(도로)로 결정되어 있는지 확인해 보았는가

5. 전체 상속재산이 공제 한도 근처에 있는가

마지막 항목이 중요합니다. 공제 한도에서 한참 아래라면 도로를 어떻게 평가하든 결과가 같습니다. 반대로 한도 근처에 걸쳐 있다면 도로 필지 몇 개가 세금의 유무를 가릅니다. 봉담 상속세 세무사에게 토지대장과 토지이용계획확인원만 보여주셔도 어느 필지를 따로 봐야 하는지는 대체로 잡힙니다. 봉담과 향남, 정남, 남양 일대에서 이 문제로 찾아오시는 분들이 꾸준히 계십니다.