부담부증여 과연 세금 절세가 가능할까?

영통구 아파트 부담부증여 실제사례 — 전세보증금 5억을 넘겨 증여세 약 1.3억을 줄인 과정

자녀에게 집을 물려주고 싶은 부모님들의 상담은 대개 같은 문장으로 시작됩니다. '증여세가 이렇게 많이 나오는 줄 몰랐다'는 것입니다. 오늘 소개할 영통구 아파트 사례도 그렇게 시작됐습니다. 미리 말씀드리면 이 글의 사례와 수치는 상담 내용을 이해하기 쉽게 각색한 개략 예시입니다. 다만 그 뼈대가 되는 부담부증여의 구조와 세금 계산 방식은, 전세를 놓은 집이나 대출이 있는 집을 물려주려는 분이라면 누구에게나 똑같이 적용되는 현행 제도입니다.

증여세 1억 9천 앞에서 멈춘 증여 계획

의뢰인은 영통구의 시가 9억 원 아파트를 보유한 1주택자였습니다. 보유 12년에 거주 2년 이상을 채워 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 집이었고, 현재는 보증금 5억 원의 전세 세입자가 살고 있었습니다. 직장에 다니는 성인 아들에게 이 집을 물려주려고 알아보니, 단순증여 시 증여세가 약 1억 9천만 원. 9억 원에서 성인 자녀 증여재산공제 5천만 원을 뺀 8억 5천만 원이 과세표준이 되어 누진세율이 적용된 결과였습니다. 이 숫자 앞에서 증여 계획은 멈춰 있었습니다.

부담부증여란 — 채무를 넘기면 세금이 둘로 쪼개진다

해법은 집에 이미 붙어 있던 전세보증금이었습니다. 부담부증여는 전세보증금이나 담보대출 같은 채무를 수증자가 인수하는 조건으로 증여하는 방식입니다. 이렇게 하면 세금이 두 갈래로 나뉩니다. 증여재산가액에서 인수한 채무를 뺀 순증여분에만 자녀의 증여세가 붙고, 채무에 해당하는 부분은 부모가 대가를 받고 양도한 것으로 보아 부모의 양도소득세 대상이 됩니다. 이 사례에서는 9억 원 중 보증금 5억 원이 양도, 나머지 4억 원이 증여가 되는 구조입니다.

여기서 이 사례의 결정적 지점이 나옵니다. 양도로 보는 5억 원 부분에 아버지의 1세대 1주택 비과세가 그대로 적용된다는 것입니다. 채무분 양도가액 5억 원은 12억 원 이하이고 보유·거주 요건도 충족했으므로 양도소득세는 0원. 결국 세금은 순증여분 4억 원에서 공제 5천만 원을 뺀 3억 5천만 원에 대한 증여세만 남았고, 신고세액공제 3%까지 반영하면 약 5,800만 원 수준이었습니다. 단순증여의 약 1억 9천만 원과 비교하면 약 1억 3천만 원이 줄어든 셈입니다. 부담부증여가 항상 유리한 것은 아니지만, 부모가 비과세 요건을 갖춘 1주택자이고 집에 큰 채무가 붙어 있다면 절세 폭이 가장 커지는 전형적인 구도였습니다.

실행 과정 — 평가, 채무 입증, 그리고 두 건의 신고

실행은 순서가 중요했습니다. 먼저 증여재산 평가입니다. 아파트는 유사매매사례가액이 시가로 적용되는데, 사례가액의 편차가 크면 감정평가로 기준을 잡는 방안까지 감정평가사와 함께 비교해 평가액을 확정했습니다. 평가액이 곧 세액이므로 이 단계가 절세의 절반입니다. 다음은 채무 입증입니다. 세법은 배우자나 직계존비속 사이에서 채무를 안고 증여할 때 채무 인수를 원칙적으로 인정하지 않는 것으로 추정하고, 전세보증금이나 금융기관 대출처럼 객관적으로 확인되는 채무만 예외로 인정합니다. 그래서 전세계약서와 보증금 흐름 자료를 등기 전에 미리 정비했습니다. 계약서에 채무 인수를 명시한 증여계약을 체결하고 법무사와 함께 소유권 이전 등기를 마친 뒤에는 신고가 두 건입니다. 증여세는 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월, 채무분 양도소득세 예정신고도 말일부터 3개월 이내입니다. 일반 양도의 예정신고가 2개월인 것과 달라 놓치기 쉬운 지점인데, 두 신고를 같은 달력 위에 놓고 관리해 기한 내에 마무리했습니다.

끝이 아니라 시작 — 사후관리와 이월과세

이 방식은 등기와 신고로 끝나지 않습니다. 국세청은 수증자가 인수한 채무를 사후관리 대상으로 등록해 두고, 이후 보증금 반환이나 대출 상환이 누구 돈으로 이루어지는지 지켜봅니다. 부모가 대신 갚아주면 그 금액은 그 시점의 새로운 증여로 과세됩니다. 이 사례의 아들은 안정적인 급여 소득이 있었고, 향후 보증금 반환 계획까지 문서로 정리해 두었기에 구조가 안전했습니다. 또 하나, 증여받은 부동산을 10년 이내에 양도하면 자녀의 취득가액이 아닌 아버지의 당초 취득가액으로 양도차익을 계산하는 이월과세가 적용됩니다. 자녀가 장기 보유할 계획인지가 설계 단계에서 반드시 확인되어야 하는 이유이며, 이 사례도 10년 이상 보유를 전제로 진행됐습니다. 자녀의 취득세가 별도로 발생한다는 점, 그리고 지역 규제와 세율은 시점에 따라 달라진다는 점도 총액 비교에 함께 넣었습니다.

이 사례가 알려주는 것 — 세 가지 안을 숫자로 비교하라

정리하겠습니다. 전세나 대출이 낀 집을 물려줄 계획이라면, 단순증여와 부담부증여, 그리고 매매까지 세 가지 안을 증여세·양도세·취득세 총액으로 비교하는 것이 출발점입니다. 부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄는지, 자녀에게 채무를 감당할 소득이 있는지, 자녀가 10년 이상 보유할 것인지, 채무를 객관적으로 입증할 수 있는지 — 이 네 가지가 갖춰지면 이번 영통구 사례처럼 부담부증여가 가장 강력한 카드가 됩니다. 저희 사무소는 대표세무사가 직접 세 가지 안을 시뮬레이션하고, 감정평가사·법무사와 한 팀으로 평가부터 등기, 두 건의 신고와 사후관리 대비까지 원스톱으로 처리합니다. 물려주고 싶은 마음이 세금 앞에서 멈춰 있다면, 집에 붙어 있는 보증금이 답일 수 있습니다. 부담부증여 시뮬레이션부터 부담 없이 문의해 보시기 바랍니다.

※ 본 게시물은 세무 광고이며, 소개된 사례와 수치는 이해를 돕기 위해 각색한 개략 예시입니다. 취득세율·지역 규제 등은 시점에 따라 변동되므로, 세법 적용은 개별 사실관계와 시점 기준으로 실제 의사결정 전 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다. (2026년 세법 기준 작성)