잔금 받기 전 남편이 사망, 상속등기 없이 매수인에게 바로 넘겼다가 배우자상속공제가 날아갔습니다 (조심 2026부1734)

부동산을 팔던 중에 배우자가 사망하면, 세금 문제가 갑자기 복잡해집니다

부동산 매매는 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 몇 달에 걸쳐 진행됩니다. 그 사이에 매도인이 사망하는 일은 생각보다 자주 벌어집니다. 특히 고령의 부부가 공동명의로 보유한 상가나 토지를 정리하려고 계약을 체결한 뒤, 잔금일 전에 한 분이 세상을 떠나는 경우가 그렇습니다. 이때 남은 가족은 계약을 마무리해야 한다는 급한 일과 상속세를 신고해야 한다는 또 다른 일을 동시에 떠안게 됩니다.

실무에서 가장 많이 선택하는 방법은 간단합니다. 상속등기를 따로 하지 않고, 잔금일에 매수인 명의로 곧바로 소유권이전등기를 넘겨주는 것입니다. 부동산등기법에도 등기원인이 생긴 뒤 매도인이 사망하면 상속인이 그 등기를 신청할 수 있다는 조항이 있어, 법무사도 이 방식을 권하는 경우가 많습니다. 절차가 하나 줄고, 취득세나 등록 비용도 아낄 수 있으니 합리적으로 보입니다.

문제는 상속세입니다. 배우자상속공제는 상속세 부담을 크게 줄여 주는 대표적인 공제인데, 이 공제를 받으려면 정해진 기한까지 배우자 몫으로 재산을 분할해야 하고, 등기가 필요한 재산이라면 배우자 명의로 등기까지 마쳐야 한다고 법에 명시되어 있습니다. 상속등기를 생략하고 매수인에게 바로 넘기면, 배우자 명의 등기는 세상에 존재하지 않게 됩니다. 이번에 소개하는 결정례는 바로 그 지점에서 상속세가 추가로 나온 사건입니다.

사건 경과, 시간 순서로 보면 이렇습니다

청구인은 남편과 함께 지방 도시의 토지 5필지와 그 위의 건물을 각각 2분의 1 지분으로 공동 소유하고 있었습니다. 2021년 12월 13일, 부부는 이 부동산 전체를 매수인에게 양도하는 매매계약을 체결했습니다. 계약 조건은 계약 당일 계약금, 2022년 2월 21일 중도금, 2022년 6월 30일 잔금을 지급받는 것이었고, 부가가치세는 매매대금과 별도로 매수인이 부담하기로 특약했습니다.

계약금과 중도금은 예정대로 수령되었습니다. 그런데 잔금일을 앞둔 2022년 4월 5일 남편이 사망했습니다. 상속인은 배우자인 청구인과 자녀 두 명이었습니다. 상속인들은 2022년 6월 20일 상속재산분할협의서를 작성했는데, 그 내용은 부동산 자체를 누구 명의로 하겠다는 것이 아니라 "상속개시일 현재 매매잔금"에 대하여 배우자 1.5/3.5, 자녀 각 1.0/3.5의 지분으로 하겠다는 것이었습니다.

2022년 6월 30일 잔금일에 계약은 그대로 이행되었습니다. 다만 피상속인 지분에 대한 상속등기는 거치지 않고, 매매를 원인으로 매수인에게 곧바로 소유권이전등기가 되었습니다. 이후 2022년 8월 1일과 2일, 청구인 명의 계좌에서 두 자녀 계좌로 협의분할 비율에 맞는 금액이 각각 이체되었습니다. 청구인은 2022년 10월 27일 이 부동산을 상속재산에 포함하고 배우자상속공제를 적용해 상속세를 신고하고 납부했습니다.

그런데 3년이 지난 뒤 상황이 바뀝니다. 지방국세청은 이 부동산에 대해 배우자 앞 상속재산 분할등기가 경료되지 않았다는 이유로 배우자상속공제에서 청구인의 상속분을 제외하라고 처분청에 시정 통보했습니다. 처분청은 2025년 12월 5일 청구인에게 상속세를 결정, 고지했고, 청구인은 2026년 2월 27일 심판청구를 제기했습니다.

청구인 주장, 실질은 부동산이 아니라 잔금채권이었다

청구인의 주장은 논리적으로 상당히 정교하게 구성되어 있었습니다. 핵심은 상속개시 시점에 피상속인에게 남아 있던 권리의 성격이었습니다. 민법 제565조에 따르면 계약금만 주고받은 단계에서는 계약금을 포기하거나 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있지만, 어느 한쪽이 이행에 착수하면 그 해약권은 사라집니다. 중도금 지급은 이행의 착수에 해당한다는 대법원 판결(2004다11599)도 있습니다. 즉 중도금까지 받은 상태에서 사망했으므로 계약은 되돌릴 수 없게 확정되었고, 피상속인에게 남은 것은 부동산 소유권이 아니라 매수인에 대한 잔금채권이었다는 것입니다.

채권은 등기나 등록 같은 공시 방법이 필요하지 않습니다. 따라서 상증세법 제19조 제2항이 말하는 "등기, 등록, 명의개서 등이 필요한 경우"에 애초에 해당하지 않는다는 주장입니다. 실제로 협의분할서도 부동산 지분을 나눈 것이 아니라 "매매잔금"에 대한 지분을 정하는 형식으로 작성되어 있었습니다.

청구인은 처분청이 원용한 대법원 2023두44061 판결과 자기 사건이 다르다는 점도 조목조목 짚었습니다. 그 판결의 사안은 계약금만 받은 상태에서 사망해 재산의 성격이 불확정적이었고, 협의분할계약서도 없었으며, 잔금이 자녀 계좌로 입금되어 배우자에게 흘러가지도 않았습니다. 반면 이 사건은 중도금까지 수령했고, 협의분할서를 작성해 상속세 신고와 함께 제출했으며, 잔금 전액이 배우자 계좌로 입금된 뒤 신고기한 내에 협의 내용대로 자녀들에게 배분되었다는 것입니다.

여기에 국세기본법 제14조 실질과세원칙, 배우자가 단독상속하는 경우 분할등기 없이 매수인에게 직접 이전등기가 되더라도 배우자상속공제를 적용한다는 국세청 법령해석 사례, 부동산등기법 제27조에 따라 적법한 절차를 밟았을 뿐인데 불이익을 주는 것은 신뢰보호원칙 위반이라는 주장, 부득이한 사유가 있는데도 일률적으로 공제를 부인하면 비례원칙에 어긋난다는 헌법재판소 결정례까지 동원했습니다. 조세회피 의도가 없었다는 점을 보이기 위해 상속개시일부터 여러 해에 걸친 본인 명의 전체 계좌 거래내역도 제출했습니다.

과세관청 반박, 법문이 요구한 것은 등기 그 자체다

처분청의 논리는 단순하지만 강했습니다. 상증세법 제19조 제2항은 배우자상속공제를 배우자상속재산분할기한까지 배우자의 상속재산을 분할한 경우에 적용하되, 등기 등이 필요한 경우에는 그 등기 등이 된 것에 한정한다고 명확하게 규정하고 있습니다. 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없으면 법문대로 해야 하고 합리적 이유 없이 확장하거나 유추할 수 없다는 대법원 판결(2008두11372)을 근거로, 등기를 마치지 않아도 된다고 새길 이유가 없다고 했습니다.

잔금채권 전환 주장에 대한 반박도 명확했습니다. 중도금 수수가 민법상 계약의 구속력을 확정하는 효력을 가진다고 해도, 그 때문에 상속재산의 종류가 부동산에서 채권으로 바뀌는 것은 아니라는 것입니다. 대법원은 부동산 매도인이 대금 일부만 받고 사망한 경우 그 부동산 자체가 상속재산이 된다고 판시한 바 있습니다(대법원 2001두5040). 상속세 신고서에서도 청구인 스스로 이 부동산을 상속재산으로 신고했다는 점이 사실관계에 남아 있습니다.

실질과세원칙 주장에 대해서는, 일정 기한 내에 분할협의에 따른 상속등기가 마쳐지지 않으면 조세포탈 의도를 불문하고 공제가 박탈되는데 이는 현실적으로 포탈 의도를 가려내기 어려운 상황에서 입법목적을 달성하기 위해 선택된 규율 방식이므로 실질과세원칙에 반한다고 보기 어렵다고 했습니다(서울고등법원 2022누67403). 부동산등기법 제27조 역시 상속등기 이행의 편의를 준 규정에 불과하므로, 상속등기를 생략하고 매수인에게 직접 등기해 주었다는 사정만으로 "분할에 등기가 필요한 경우"에서 빠지지는 않는다고 보았습니다.

심판원 판단, 잔금을 나눠 받은 것은 분할이 아니다

심판원은 청구를 기각했습니다. 판단의 뼈대는 두 문장으로 정리됩니다. 첫째, 상증세법 제19조 제2항의 문언상 등기가 필요한 상속재산은 배우자에게 등기가 경료된 경우에 한하여 배우자상속공제를 적용합니다. 둘째, 이 사건 상속인들은 매매잔금을 각각 분배받았을 뿐이고 청구인에게 등기 이전이 이루어지지 않았으므로, 쟁점부동산이 청구인에게 분할되었다고 보기 어렵다는 것입니다.

주목할 부분은 심판원이 청구인이 제출한 자료의 진실성을 의심하지 않았다는 점입니다. 협의분할서가 작성된 사실, 잔금이 배우자 계좌로 들어온 사실, 신고기한 내에 협의 비율대로 자녀들에게 이체된 사실, 그 후 상속인 사이에 금전 이동이 없었던 사실이 모두 결정문에 그대로 확인되어 있습니다. 그럼에도 결론은 바뀌지 않았습니다. 사실관계가 깨끗한데도 결론이 달라지지 않았다는 것이 이 결정례가 주는 가장 무서운 메시지입니다.

이유는 배우자상속공제의 성격에 있습니다. 공제와 감면 규정은 과세요건과 달리 납세자에게 혜택을 주는 조항이므로, 법이 정한 형식적 요건을 엄격하게 해석하는 것이 원칙입니다. 배우자 명의 등기라는 요건은 공동상속인 사이에서 재산이 사후에 이동하는 것을 막기 위한 통제 장치인데, 심판원과 법원은 이 장치가 개별 사건의 선의 여부에 따라 켜지고 꺼지는 것이 아니라 일률적으로 작동한다고 보고 있습니다. 심판원은 같은 취지의 선례(조심 2024인2724)를 인용했습니다.

항목별 판단 결과

표를 보면 청구인이 제기한 여섯 개의 논점 중 사실관계 자체가 부정된 것은 하나도 없습니다. 그런데도 전부 기각입니다. 배우자상속공제 분쟁에서 등기라는 요건은 다른 사정으로 보완되지 않는다는 점을 이보다 분명하게 보여주는 사례는 드뭅니다.

실무 포인트, 결론을 가른 것은 무엇이었나

이 사건에서 결론을 가른 단 하나의 요소는 배우자 명의로 등기가 넘어간 흔적이 남았는지입니다. 잔금일에 매수인에게 곧바로 등기를 넘긴 순간, 세법이 요구하는 증거는 만들어질 기회를 잃었습니다. 아래 항목들은 원문에는 명시되어 있지 않지만, 같은 상황에 놓인 분들이 실제로 점검해야 할 부분입니다.

포인트 ①. 계약 진행 중 사망은 부동산 상속이지 채권 상속이 아니다
계약금을 받았는지, 중도금까지 받았는지, 잔금만 남았는지에 따라 민법상 해제 가능성은 달라지지만, 상속재산의 종류가 부동산에서 채권으로 바뀌는 것은 아니라고 보는 것이 세법 실무의 태도입니다. 따라서 매매 진행 중 사망 사건은 처음부터 "부동산을 상속받았고 그 부동산을 상속인이 양도한 것"이라는 틀에서 설계해야 합니다.

포인트 ②. 상속등기를 먼저 하는 것이 세금상 유리할 수 있다
실무에서는 절차와 비용을 줄이기 위해 상속등기를 생략하는 선택을 자주 합니다. 그러나 배우자상속공제를 활용할 계획이라면, 잔금일 전에 협의분할 내용대로 배우자 명의 상속등기를 먼저 마친 뒤 매수인에게 이전등기를 해 주는 방식을 검토할 필요가 있습니다. 매수인과 잔금일 조정, 등기 실무상 가능 여부, 취득세 등 부대비용을 함께 따져야 하므로 계약 단계에서 세무와 등기 실무를 같이 점검하는 것이 안전합니다.

포인트 ③. 배우자가 단독상속인지 공동상속인지가 갈림길이다
청구인이 원용한 국세청 해석은 배우자가 단독으로 상속하는 경우에 관한 것이었습니다. 단독상속이면 공동상속인 사이의 재산 이동 우려가 없으니 상황이 다릅니다. 그러나 이 사건처럼 자녀가 함께 상속인인 구조에서는 등기 요건이 그대로 살아 있습니다. 내 사례와 해석 사례의 상속인 구성이 같은지를 먼저 확인해야 합니다.

포인트 ④. 협의분할서의 문구가 스스로의 발목을 잡을 수 있다
이 사건 협의분할서는 부동산 지분을 나눈 것이 아니라 "매매잔금"에 대한 지분을 정하는 형식으로 작성되었습니다. 청구인은 이를 채권 분할의 근거로 주장했지만, 반대로 부동산을 배우자 앞으로 분할한 서면이 존재하지 않는다는 자료로도 읽힐 수 있습니다. 협의분할서는 대상 재산을 부동산 소재지와 지분으로 특정해 작성하는 것이 원칙입니다.

포인트 ⑤. 배우자 계좌를 거쳐 자녀에게 보낸 돈은 별도의 검토가 필요하다
이 사건에서는 잔금 전액이 배우자 계좌로 들어온 뒤 자녀들에게 이체되었습니다. 협의분할 비율대로 배분한 것이라는 설명이 붙어 있어 사실관계로는 인정되었지만, 상속재산 분할 관련 서면과 흐름이 어긋나면 배우자가 자녀에게 증여한 것으로 볼 여지도 생깁니다. 잔금은 가능하면 상속인별 계좌로 직접 나누어 받고, 부득이하게 한 계좌로 받았다면 협의서와 이체 내역, 이체 일자를 세트로 보관해야 합니다.

포인트 ⑥. 부득이한 사유 신고는 범위가 좁다
상증세법은 부득이한 사유로 기한까지 분할하지 못한 경우 기한을 연장해 주지만, 시행령이 정한 사유는 상속회복청구의 소나 상속재산분할 심판 청구, 상속인이 확정되지 않는 경우 등으로 한정되어 있고, 그 사유를 분할기한 내에 관할 세무서장에게 신고해야 합니다. "등기 절차상 어려웠다"는 사정은 여기에 들어가지 않는다고 보는 것이 통례입니다.

포인트 ⑦. 공제가 부인되어도 최소 공제는 남는다
배우자가 실제 상속받은 금액이 없거나 5억원 미만이면 5억원을 공제한다는 규정이 있습니다. 즉 배우자상속공제가 전부 사라지는 것은 아니지만, 법정상속분 한도까지 활용하려던 계획이 무너지면 그 차액에 대한 세부담이 한꺼번에 발생합니다. 이 사건처럼 신고 후 수년이 지나 결정, 고지되면 가산세 부담까지 함께 따라옵니다.

같은 상황이라면 신고 전에 무엇을 확인해야 하나

첫째, 상속재산 목록에서 등기, 등록, 명의개서가 필요한 재산을 따로 뽑아야 합니다. 부동산, 자동차, 주식 등이 여기에 해당합니다. 배우자상속공제를 어느 재산으로 채울지 정할 때, 이 목록에 있는 재산은 반드시 배우자 명의 이전 절차를 함께 계획해야 합니다. 반대로 예금처럼 등기가 필요 없는 재산으로 배우자 몫을 채우면 이런 위험이 줄어듭니다.

둘째, 처분 예정인 부동산이 있다면 양도 시점과 상속등기 시점의 순서를 정해야 합니다. 급하게 파는 것이 목적이라면 배우자 몫은 다른 재산으로 채우고, 그 부동산은 자녀 지분으로 정리하는 편이 나을 수 있습니다. 어느 쪽이 유리한지는 전체 상속재산 규모, 법정상속분 한도, 향후 자녀의 양도 계획까지 함께 계산해 봐야 알 수 있습니다.

셋째, 분할기한을 달력에 적어 두는 것이 좋습니다. 배우자상속재산분할기한은 상속세 과세표준 신고기한의 다음날부터 9개월이 되는 날입니다. 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월이 신고기한이니, 실무상으로는 사망일로부터 대략 1년 3개월 정도의 시간이 주어집니다. 넉넉해 보이지만 협의가 늦어지고 등기 서류를 준비하다 보면 순식간에 지나갑니다. 분할 사실은 기한까지 관할 세무서장에게 신고해야 한다는 절차도 잊지 말아야 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 상속등기를 생략하고 매수인에게 바로 넘기는 것 자체가 잘못인가요?

등기 절차로서는 문제가 없습니다. 부동산등기법에 근거가 있고, 이 사건에서도 그 등기가 무효라고 본 것은 아닙니다. 다만 세법상 배우자상속공제 요건은 별개입니다. 심판원과 처분청은 그 조항이 상속등기 이행의 편의를 준 것일 뿐, 배우자 명의 등기 요건을 면제해 주는 규정은 아니라고 보았습니다. 절차상 적법한 선택이 세법상 불이익으로 이어질 수 있다는 점이 핵심입니다.

Q. 협의분할서를 쓰고 실제로 돈을 나눠 가졌는데도 인정이 안 되나요?

이 사건에서는 인정되지 않았습니다. 협의서 작성, 신고서 첨부, 실제 배분, 그 후 상속인 간 자금 이동이 없었다는 계좌내역까지 모두 확인되었지만, 등기가 필요한 재산에 대해 배우자 명의 등기가 없다는 점이 결론을 지배했습니다. 반대로 등기가 필요 없는 예금 등이라면 협의서와 실제 귀속이 훨씬 중요한 판단 자료가 됩니다.

Q. 중도금까지 받았으면 사실상 계약이 끝난 것 아닌가요?

민법상 해약금에 의한 해제는 어려워집니다. 그러나 그것이 상속재산의 종류를 바꾸지는 않는다고 보는 것이 세법 실무의 입장입니다. 대법원은 부동산 매도인이 대금 일부만 받고 사망한 경우 그 부동산 자체가 상속재산이 된다고 판시한 바 있습니다. 상속세 신고에서도 매매 중인 부동산을 상속재산으로 잡고, 상속개시일 현재 미수 잔금을 반영하는 방식으로 처리하는 것이 일반적입니다.

Q. 배우자상속공제가 부인되면 세금이 얼마나 늘어나나요?

배제되는 금액과 적용 세율에 따라 달라지므로 일률적으로 말할 수 없습니다. 다만 배우자상속공제는 법정상속분 한도와 30억원 한도 안에서 배우자가 실제 상속받은 금액을 공제해 주는 제도이므로, 부동산처럼 비중이 큰 재산이 공제 대상에서 빠지면 세부담 변동폭이 큽니다. 게다가 이 사건처럼 신고 후 여러 해가 지나 고지되면 가산세도 함께 붙습니다.

Q. 이미 등기 없이 처분해 버렸다면 방법이 없나요?

분할기한이 아직 남아 있고 다른 재산으로 배우자 몫을 다시 구성할 수 있다면, 재산별 배분 계획을 조정하는 방안을 검토할 수 있습니다. 다만 이미 분할기한이 지났고 부동산도 제3자에게 넘어간 상태라면 사후에 요건을 만들기는 어렵습니다. 그래서 이 문제는 사후 다툼보다 사전 설계가 훨씬 중요합니다. 조사나 고지가 이미 진행 중이라면 다른 재산의 평가와 공제 항목 전반을 다시 검토해 대응 여지를 찾는 편이 현실적입니다.

자가진단 체크리스트

• 배우자가 사망했거나 사망이 임박한 시점에 진행 중인 부동산 매매계약이 있는지 확인했습니까?
• 배우자상속공제로 채우려는 재산 중 등기, 등록, 명의개서가 필요한 재산이 포함되어 있습니까?
• 그 재산에 대해 배우자 명의 상속등기를 실제로 마쳤거나 마칠 계획이 있습니까?
• 배우자상속재산분할기한(신고기한 다음날부터 9개월)을 달력에 적어 두었습니까?
• 분할 사실을 기한까지 관할 세무서장에게 신고하는 절차를 챙겼습니까?
• 협의분할서가 부동산 소재지와 지분으로 대상을 특정해 작성되어 있습니까?
• 잔금이나 예금이 한 사람 계좌로 모였다가 다시 나뉘었다면, 그 흐름을 설명할 자료가 준비되어 있습니까?
• 등기를 생략하는 대신 다른 재산으로 배우자 몫을 채우는 대안 시나리오를 계산해 보았습니까?

이 중 두 개 이상에서 "아니오"가 나온다면, 상속세 신고 전에 재산별 배분 계획을 한 번 더 점검할 필요가 있습니다. 특히 세 번째 항목이 비어 있는 상태에서 부동산을 처분할 예정이라면, 처분 일정을 조정하는 것만으로 결과가 달라질 수 있습니다.

정리

이 사건은 납세자가 무언가를 숨겼거나 세금을 피하려 한 사건이 아닙니다. 협의서를 썼고, 신고와 함께 제출했고, 약속한 비율대로 돈을 나눴고, 그 후 상속인 사이에 자금이 오간 적도 없다는 것을 계좌내역으로 증명했습니다. 그런데도 배우자상속공제는 인정되지 않았습니다. 이유는 하나, 등기가 필요한 상속재산인데 배우자 명의 등기가 없었기 때문입니다.

배우자상속공제는 상속세 절세의 출발점이자 가장 큰 항목이지만, 동시에 형식 요건이 가장 까다로운 공제이기도 합니다. 실질이 분명하다는 사정, 절차법상 적법했다는 사정, 조세회피 의도가 없었다는 사정 모두 등기라는 요건을 대신하지 못했습니다. 매매가 진행 중인 부동산이 상속재산에 포함되어 있다면, 잔금일과 등기 순서를 정하기 전에 반드시 상속세 쪽 계산을 먼저 해 보시기 바랍니다. 등기 한 건의 순서가 세금의 크기를 바꿉니다.

위너세무회계는 경기 수원 영통에서 상속세, 증여세, 양도소득세 신고와 세무조사 대응을 다루고 있습니다. 매매 중 상속이 개시된 사안, 배우자상속공제 요건 점검, 분할기한 관리가 필요한 사안이라면 나승리 대표세무사가 직접 상담합니다.

---

출처 · 조세심판원 조심 2026부1734 (2026.8.27. 의결) · 국가법령정보센터 공공데이터 기반
관련 법령 · 「상증세법」 제19조, 「같은 법 시행령」 제17조

본 글은 공개된 조세심판원 결정례를 일반적인 정보 제공 목적으로 정리한 것입니다. 결정문의 금액은 원문에서 비공개 처리되어 있어 구체적인 액수는 기재하지 않았습니다. 개별 사안은 사실관계와 증빙에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 구체적인 판단은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글은 상담 결과나 절세 효과를 보장하지 않습니다. (세무 광고)