광교 세무사가 알려주는 상생임대주택에 대한 칼럼

세무 칼럼 · 부동산 세무

5%의 양보가 돌려주는 것들, 상생임대주택

임대료를 조금 덜 올린 집주인에게 세법이 건네는 답례 — 그리고 올해 12월 31일에 닫히는 문에 관하여

나승리 세무사 · 위너세무회계 대표 (광교)

광교가 조정대상지역이 된 뒤로, 사무실에 부쩍 늘어난 상담이 있다. "집은 하나뿐인데, 세를 주고 있어서 제가 들어가 살 수가 없습니다. 그럼 비과세는 영영 못 받는 건가요." 조정대상지역의 1세대 1주택 비과세에는 '2년 거주'라는 조건이 붙는다. 그런데 임대차계약이 걸려 있는 집에 주인이 들어가 살 방법은 마땅치 않다. 세입자를 내보내자니 사람의 도리가 아니고, 그냥 두자니 비과세가 날아간다. 집주인들은 이 지점에서 진퇴양난에 빠진다.

이 딜레마에 대해 세법이 내놓은 해법이 상생임대주택 특례다. 논리는 단순하다. 임대료를 5% 이내로만 올리는 '착한 임대'를 하면, 그 2년의 임대 기간을 거주한 것과 다름없이 쳐주겠다는 것. 세입자에게는 임대료 안정을, 임대인에게는 2년 거주요건 면제를. 서로에게 이득이 되라고 이름도 상생(相生)이다.

세 개의 숫자만 기억하면 된다

요건은 숫자 세 개로 요약된다. 먼저 집을 산 뒤 임대인이 직접 맺은 직전 임대차계약으로 1년 6개월 이상 실제로 임대했을 것. 그다음 그 계약 대비 임대료를 5% 이내로 올린 상생 임대차계약을 맺어 2년 이상 실제로 임대할 것. 이 두 계약이 이어지면, 조정대상지역이라도 실거주 없이 1세대 1주택 비과세(양도가액 12억 이하)를 받을 수 있고, 최대 80%의 장기보유특별공제에 붙는 거주요건까지 함께 충족한 것으로 본다.

한때 있던 '기준시가 9억 이하' 요건은 폐지되어, 지금은 집값과 무관하게 적용된다. 다주택자도 미리 요건을 만들어 둘 수 있다. 혜택은 양도 시점에 1세대 1주택(일시적 2주택 포함)이면 되기 때문이다. 광교의 12억짜리 아파트라면, 이 특례 하나로 갈리는 세금이 수천만 원에서 억대에 이른다.

문은 올해 12월 31일에 닫힌다

다만 서둘러야 할 이유가 있다. 이 특례는 2026년 12월 31일까지 체결하는 상생 임대차계약에만 적용된다. 이 글을 쓰는 지금, 남은 시간은 다섯 달 남짓이다. 연장 여부는 아직 알 수 없다. 지금 임대차 갱신을 앞두고 있는 집주인이라면, 올해 안의 계약 한 번이 몇 년 뒤의 양도세를 결정하는 셈이다.

실무에서 자주 갈리는 지점들
'계약기간'이 아니라 실제 임대한 기간으로 따진다. 집을 사면서 승계받은 전세계약은 직전 계약으로 인정되지 않는다 — 취득 후 임대인이 새로 맺은 계약부터가 출발점이다. 세입자가 중간에 나가더라도 같은 조건으로 새 임차인과 이어가면 기간을 합산할 수 있다. 그리고 5% 상한은 전세·월세 전환까지 얽히면 계산이 만만치 않으니, 계약서에 도장을 찍기 전에 확인하는 것이 순서다.

실무에서 가장 안타까운 사례는 제도를 몰랐던 경우가 아니라, 알면서 어긋난 경우다. 임대료를 5.5% 올려버린 계약서. 1년 6개월에서 두 달 모자란 직전 계약. 승계받은 전세를 직전 계약으로 믿고 있던 임대인. 요건은 하나만 어긋나도 전부를 잃는 구조라서, 계약서를 쓰기 전의 검토가 사실상 절세의 전부다.

임대료 5%의 양보는 당장 통장에서는 손해처럼 보인다. 그러나 그 양보가 몇 년 뒤 양도세 앞에서 거주요건 2년으로 돌아온다면, 이것은 손해가 아니라 가장 수익률 높은 계약 조항일지 모른다. 갱신을 앞둔 임대인이라면, 올해가 가기 전에 계약서 초안을 들고 세무사와 마주 앉아 보시길 권한다. 문이 닫히기 전에.

※ 본 칼럼은 2026년 7월 기준 현행 세법에 근거한 일반적인 정보 제공용 기고이며, 법령·예규는 개정될 수 있습니다. 직전·상생 임대차계약의 기간 산정, 임대료 5% 상한 계산, 1세대 1주택 판정 등은 개별 사안에 따라 결과가 달라지므로, 실제 계약·양도 전 반드시 세무 전문가와 개별 상담을 받으시기 바랍니다.