상속세를 땅으로 내려다 불허, 송전선 걸린 필지만 떼어내면 남은 땅이 맹지가 됩니다 (조심 2026부1342)

현금은 없고 땅만 남았을 때, 물납이라는 선택지

상속이 개시되면 세금은 현금으로 내야 합니다. 그런데 상속재산의 대부분이 시골 논밭이나 임야, 개발이 어려운 토지인 경우가 적지 않습니다. 상속인들은 당장 팔 수도 없고, 팔려도 제값을 받기 어렵고, 그렇다고 세금을 미룰 수도 없는 상황에 놓입니다. 이때 많은 분들이 떠올리는 것이 물납입니다. 상속받은 부동산이나 유가증권 자체를 국가에 넘기고 그 가액만큼 상속세를 대신 납부하는 제도입니다.

그런데 실무에서 물납은 생각보다 훨씬 좁은 문입니다. 상속세 및 증여세법 제73조는 물납의 요건을 정해두고 있지만, 같은 조 단서에서 "물납을 신청한 재산의 관리·처분이 적당하지 아니하다고 인정되는 경우에는 물납허가를 하지 아니할 수 있다"고 못을 박고 있습니다. 즉 형식 요건을 다 갖추었더라도 국가가 그 땅을 받아서 관리하고 처분하기 어렵다고 보면 거절할 수 있다는 뜻입니다. 오늘 살펴볼 조세심판원 2026부1342 결정은 바로 이 "관리·처분의 부적당"이 실제로 어떻게 판단되는지를 아주 구체적으로 보여줍니다.

이 사건의 상속인은 세무서가 지적한 흠결을 없애려고 토지를 셋으로 나누는 적극적인 대응까지 했습니다. 그런데도 결과는 기각이었습니다. 왜 그랬는지, 그리고 물납을 준비하는 분들이 신청서를 내기 전에 무엇을 확인해야 하는지를 순서대로 짚어보겠습니다.

사건 경과, 물납 신청에서 불허 통지까지

청구인의 모친은 2024년 9월 27일 사망했습니다. 청구인은 다른 공동상속인들과 함께 부산광역시 기장군 소재 답(논) 한 필지를 포함한 상속재산을 상속받았고, 상속세를 신고하면서 납부세액 중 일부는 현금으로 내고 나머지에 대해서는 이 논 토지를 물납재산으로 신청했습니다. 상속재산의 성격상 현금 여력이 넉넉하지 않은 전형적인 물납 신청 사례입니다.

처분청은 물납 신청을 검토하다가 결정적인 사실을 발견했습니다. 한국전력공사가 2019년 6월 24일 이 토지에 전기공작물, 즉 송전선 등에 관한 지상권을 설정해 두었던 것입니다. 상증세법 시행령 제71조 제1항 제1호 가목은 지상권·지역권·전세권·저당권 등 재산권이 설정된 부동산을 관리·처분이 부적당한 재산으로 명시하고 있습니다. 처분청은 이에 따라 청구인에게 물납재산을 다른 재산으로 바꾸라는 변경명령통지서를 보냈습니다.

청구인의 대응은 나름대로 합리적이었습니다. 문제가 되는 것은 송전선이 지나가는 부분뿐이니, 그 부분만 잘라내면 되지 않겠느냐는 판단이었습니다. 청구인은 토지를 세 필지로 분할했습니다. 결정문의 표기를 따르면 A필지 564㎡, 송전선 지상권이 걸린 B필지 304㎡, C필지 1,129㎡입니다. 그리고 지상권이 설정된 B필지를 뺀 나머지 A필지와 C필지만 물납대상으로 하는 물납변경신청서를 제출했습니다.

처분청은 이번에는 한국자산관리공사(캠코)와 함께 공동으로 현장확인을 실시했습니다. 물납으로 받은 재산은 결국 국유재산이 되어 캠코가 관리하고 매각하게 되므로, 실제 매각 가능성을 함께 따져본 것입니다. 확인 결과 이 토지는 「수도법」 제7조에 따른 상수원보호구역 안에 있었고, 소하천구역으로도 지정되어 있었습니다. 처분청은 매각이 제한되는 재산으로서 관리·처분이 부적당하다고 보아 2025년 8월 4일 물납불허 통지를 했습니다. 청구인은 2025년 10월 2일 이의신청을 거쳐 2026년 2월 2일 심판청구를 제기했고, 심판원은 2026년 5월 14일 기각 결정을 내렸습니다.

청구인 주장, 요건을 갖췄으면 허가해야 한다

청구인의 주장은 크게 두 축이었습니다. 첫째는 물납 허가 요건이 법령에 명확히 규정되어 있으므로, 요건이 충족되면 특별한 사정이 없는 한 허가해야 한다는 것입니다. 물납제도는 국세수입을 해치지 않는 한도에서 납세의무자가 상속받은 부동산으로 상속세를 낼 수 있게 한 제도이므로, 세무서장이 임의로 폭넓게 거절할 수 있는 것이 아니라는 논리입니다. 청구인은 이와 같은 취지의 선례로 조심 2023중8061(2024.3.25.) 결정을 들었습니다.

둘째는 분할 후의 토지에는 법령이 정한 부적당 사유가 없다는 것입니다. 지상권·지역권·전세권·저당권이 설정되어 있지 않고, 무허가 건물이나 묘지도 없으며, 공유도 아니라는 것입니다. 상증세법 시행령 제71조와 시행규칙 제19조의5가 열거한 사유 어디에도 해당하지 않는데 왜 거절하느냐는 지적입니다.

상수원보호구역이라는 사유에 대해서도 반박했습니다. 국유재산 처분기준이 상수원관리지역 토지의 매각을 제한하는 취지는 상수원의 수질을 보전하기 위한 국가의 공익적 필요에 있을 뿐, 그 토지가 쓸모없다는 의미가 아니라는 것입니다. 오히려 상수원 보호를 위해 국가가 보유하는 것이 구역 관리·운영 방향에 부합하고, 국가는 매각 여부와 시기를 스스로 조절할 수 있는 지위에 있어 공익 목적이 종료되면 자유롭게 처분할 수 있다는 논리도 덧붙였습니다.

또한 청구인은 해당 지역 일대에서 최근 3년간 같은 면 소재 토지가 63회나 거래되었다는 자료를 제시하며, 거래가 활발한 지역인데 관리·처분이 부적당하다고 볼 수 없다고 주장했습니다. 마지막으로 맹지 문제에 대해서는 맹지라는 사정만으로는 관리·처분이 부적당하다고 볼 수 없다는 다수의 심판례가 있다며 조심 2025인2798(2025.11.3.), 조심 2024부3109(2024.9.10.) 결정을 인용했습니다.

과세관청 반박, 쪼개기 전과 실질이 같고 오히려 더 나빠졌다

처분청의 반박은 두 가지 지점에서 예리했습니다. 첫째, 분할된 토지는 당초 불허된 토지의 일부일 뿐 실질이 같거나 유사하다는 것입니다. 지상권이 걸린 부분을 따로 떼어내는 서류상의 조작으로 당초 통지했던 부적당 사유가 해소된 것으로 볼 수는 없다는 논리입니다.

둘째, 처분청은 상증세법 시행령 제70조 제7항을 들었습니다. 이 조항은 재산을 분할하거나 분할을 전제로 물납을 신청하는 경우에는 물납 신청 재산의 가액이 분할 전보다 감소되지 않는 경우에만 물납을 허가할 수 있다고 규정합니다. 그런데 이 토지는 가로로 길게 형성된 부정형 토지로, 한쪽 좁은 측면만 도로에 접해 있고 중간 지점에서 송전선이 토지 모양과 수직으로 교차하며 지나갔습니다. 그 결과 지상권 필지를 빼면 나머지 한쪽 필지는 그 필지를 통과하지 않고서는 접근할 수 없는 맹지가 되어버립니다. 도로에 닿지 않는 땅이 되면 환가성은 크게 떨어지고, 결국 분할 후 물납 신청 재산의 가치는 분할 전보다 나빠집니다.

흥미로운 대목은 청구인이 심리 과정에서 제시한 대안입니다. 청구인은 맹지 문제가 걸린다면 지상권이 설정된 필지를 국가에 무상으로 기부할 의향이 있다고 했습니다. 그러나 처분청은 그렇게 되면 결국 당초 물납이 불허된 토지 전체가 그대로 국가에 넘어오는 것이므로, 여전히 관리·처분이 부적당한 상태라고 보았습니다. 문제의 출발점이 송전선 지상권이었으니, 그 필지를 다시 포함시키는 해법은 원점으로 돌아가는 것에 불과했던 셈입니다.

여기에 처분청은 캠코와 공동 현장확인을 거쳐 상수원보호구역 및 소하천구역 지정 사실을 확인했다는 점을 강조했습니다. 캠코의 국유재산 처분기준 제4조 제1항 제6호는 상수원관리지역 국유지로서 수질개선·오염방지 및 자연환경 훼손 방지를 위해 필요한 경우 매각을 제한할 수 있다고 정하고 있고, 별도의 상수원관리지역 내 국·공유지 매각제한 기준도 「수도법」 제7조에 따른 상수원보호구역을 매각제한 대상으로 명시하고 있습니다.

심판원 판단, 물납은 현금납부 원칙의 예외다

심판원은 청구를 기각했습니다. 판단의 출발점은 물납의 법적 성격이었습니다. 심판원은 물납제도가 상속세액이 거액인 경우가 많고 취득재산을 현금으로 바꾸는 데 상당한 시간이 필요한 사정을 감안하여, 국세를 해하지 않는 한도 내에서 상속의 대상이 된 부동산으로 상속세를 납부할 수 있게 한 제도라고 정리했습니다. 그러면서 이 제도는 국세징수절차상 현금납부 원칙에 대한 예외적인 제도라고 못 박았습니다. 예외인 만큼 관리·처분이 부적당한 재산에 대해서는 법령이 이를 제한하고 있다는 것입니다.

이어 심판원은 구체적인 사실관계를 다음과 같이 평가했습니다. 청구인이 물납대상으로 신청한 분할 토지는 지상권 설정으로 이미 물납이 불허되었던 토지의 일부분이고, 지상권이 설정된 필지가 물납대상에서 제외됨으로써 남은 일부 토지가 맹지로 변경되었으므로, 관리·처분 측면에서 보면 당초 물납이 불허되었던 토지보다 오히려 더 불리한 위치에 있다고 보았습니다. 여기에 해당 토지가 「수도법」 제7조에 따른 상수원보호구역 내에 위치하고 있어 처분청과 한국자산관리공사가 현장확인을 통해 관리·처분이 부적당하다고 판단한 점을 함께 고려하면, 청구주장을 받아들이기 어렵다는 결론이었습니다.

참고로 이 결정문에는 대법원 판례가 인용되어 있지 않습니다. 인용된 것은 청구인 측이 유리한 선례로 든 조심 2023중8061과 조심 2024부3109, 조심 2025인2798이고, 참조결정으로는 조심 2023중8061과 조심 2024부3109가 기재되어 있습니다. 즉 심판원은 기존 선례의 법리 자체를 뒤집은 것이 아니라, 이 사건의 사실관계가 그 선례와 다르다고 본 것입니다. 맹지라는 사정 하나만 있는 사안과, 분할로 인해 스스로 맹지를 만들어낸 데다 상수원보호구역 매각제한까지 겹친 사안은 다르게 평가된 것입니다.

결론이 갈린 지점, 세 가지

같은 물납 쟁점에서 인용 결정이 나온 사례도 분명히 존재합니다. 그래서 어떤 요소가 이 사건의 결론을 갈랐는지 정리해 둘 필요가 있습니다.

기준 ①. 분할 전보다 나빠졌는지 여부입니다. 시행령 제70조 제7항이 분할 물납에서 가액 감소를 문제 삼는 이유는, 흠결이 있는 부분만 잘라 국가에 부담을 남기는 방식을 막으려는 것입니다. 이 사건은 분할로 흠결을 없애기는커녕 접근로를 잃게 만들었습니다.

기준 ②. 맹지 사유가 단독으로 존재하는지, 다른 사유와 겹치는지입니다. 청구인이 인용한 선례들은 맹지라는 사정만으로 부적당하다고 단정할 수 없다는 취지였습니다. 그러나 이 사건에서는 맹지에 상수원보호구역이라는 매각제한 사유가 더해졌습니다.

기준 ③. 현장확인의 존재입니다. 처분청 단독 판단이 아니라 실제 국유재산을 매각할 주체인 캠코와 공동으로 현장을 확인하고 매각 제한 여부를 검토했다는 사실이 판단의 신뢰도를 높였습니다. 지역 전체 거래 건수 63회라는 청구인의 통계는 개별 필지의 매각 가능성을 뒤집기에는 부족했습니다.

항목별 판단 결과

물납 제도의 기본 구조, 신청 전에 알아야 할 것

실무 포인트로 넘어가기 전에 제도의 골격을 짚어두겠습니다. 상증세법 제73조 제1항은 세 가지 요건을 모두 갖출 것을 요구합니다. 첫째, 상속재산 중 부동산과 유가증권(대통령령이 정하는 물납 충당 가능 재산으로 한정)의 가액이 해당 상속재산가액의 2분의 1을 초과할 것. 둘째, 상속세 납부세액이 2천만원을 초과할 것. 셋째, 상속세 납부세액이 상속재산 중 금융재산 가액을 초과할 것입니다.

세 번째 요건이 특히 자주 걸립니다. 상속받은 예금·보험금 등 금융재산으로 세금을 낼 수 있는 만큼은 현금으로 내야 하고, 그것을 넘는 부분에 대해서만 물납이 열립니다. 금융재산이 넉넉하면 애초에 물납 대상이 아닙니다. 또 상속재산에 가산하는 사전증여재산 중 상속인·수유자가 받은 것은 첫 번째 요건 계산에 포함되지만, 세 번째 요건의 금융재산에는 사전증여재산 가액을 포함하지 않습니다.

그리고 이 세 요건을 모두 넘긴 다음에 마지막 관문이 관리·처분의 적정성입니다. 시행령 제71조 제1항 제1호는 지상권·지역권·전세권·저당권 등 재산권이 설정된 경우, 물납 신청 토지와 그 지상건물의 소유자가 다른 경우, 토지의 일부에 묘지가 있는 경우를 열거하고, 이와 유사한 사유로 부적당한 경우를 시행규칙에 위임하고 있습니다. 시행규칙 제19조의5는 건축허가 없이 건축된 건축물과 그 부수토지, 소유권이 공유로 되어 있는 재산, 그리고 이와 유사한 것으로서 국세청장이 인정하는 것을 들고 있습니다. 마지막 항목이 사실상 열린 조항으로 작동한다는 점을 기억해야 합니다. 이 사건의 상수원보호구역 매각제한도 결국 이 구조 안에서 평가되었습니다.

실무 포인트, 물납을 준비한다면 이 순서로 점검하라

1. 물납은 "낼 돈이 없으니 받아달라"가 아니라 "국가가 팔 수 있는 땅인가"의 문제입니다. 납세자의 사정이 아무리 절박해도 판단 기준은 국가의 환가 가능성입니다. 신청서를 쓰기 전에 스스로 "내가 이 땅을 부동산 시장에 내놓으면 얼마 만에 팔릴까"를 먼저 물어보는 것이 정확합니다. 팔기 어려운 땅일수록 물납으로 넘기고 싶어지지만, 바로 그 이유로 거절됩니다.

2. 등기부만 보지 말고 지적도와 도로 접면을 함께 보아야 합니다. 이 사건의 결정적 패인은 등기부에 없는 사실, 즉 토지의 모양과 도로 접면 위치였습니다. 가로로 긴 부정형 토지의 한쪽 좁은 면만 도로에 붙어 있었고, 송전선이 그 형태를 수직으로 가로질렀습니다. 이런 형태에서 중간 필지를 떼어내면 나머지 하나는 필연적으로 맹지가 됩니다. 분할 물납을 검토할 때는 반드시 지적도에 분할선과 도로 접면, 지상권 통과 위치를 함께 그려보고, 분할 후 각 필지가 독립적으로 진입 가능한지 확인해야 합니다.

3. 분할은 만능이 아닙니다. 시행령 제70조 제7항을 먼저 읽으십시오. 분할 또는 분할을 전제로 한 물납 신청은 신청 재산의 가액이 분할 전보다 감소하지 않는 경우에만 허가할 수 있습니다. 흠결 부분만 잘라내는 방식은 이 조항 때문에 대개 막힙니다. 흠결 없는 부분이 독립적으로 온전한 가치를 유지할 수 있는 형태여야 실효가 있습니다.

4. 토지이용계획확인원의 규제 항목을 매각제한 기준과 대조해 보십시오. 상수원보호구역, 수변구역, 상수원 수질보전 특별대책지역, 소하천구역 같은 지정 사항은 토지이용계획확인원에 나옵니다. 캠코의 국유재산 처분기준과 상수원관리지역 매각제한 기준은 이런 구역의 국유지 매각을 제한합니다. 즉 이런 규제가 있는 토지는 애초에 물납 적격성이 매우 낮습니다. 신청 전에 확인하면 불필요한 시간 소모와 납부 지연에 따른 부담을 줄일 수 있습니다.

5. 변경명령 통지를 받았을 때가 진짜 갈림길입니다. 처분청이 변경명령을 보내는 것은 "다른 재산으로 바꿔라"는 신호입니다. 여기서 같은 토지를 쪼개서 다시 내는 선택과 아예 다른 상속 부동산으로 바꾸는 선택은 결과가 크게 달라집니다. 이 사건은 전자를 택했고, 심판원은 실질이 같다고 보았습니다. 다른 상속재산 중 도로에 접하고 규제가 없는 필지가 있는지, 공유가 아닌 단독소유 필지가 있는지를 그 시점에 다시 점검해야 합니다.

6. 물납이 막힐 것에 대비한 플랜B를 동시에 준비하십시오. 물납 심사가 진행되고 불허 통지, 이의신청, 심판청구까지 이어지는 동안 상속세 납부 문제는 그대로 남습니다. 이 사건도 사망일이 2024년 9월인데 심판 결정은 2026년 5월입니다. 그 사이 연부연납이나 담보 제공을 통한 분납 구조, 일부 재산의 매각 계획을 병행해 검토하는 것이 안전합니다. 물납 하나만 믿고 기다리다 가산 부담이 커지는 사례가 실제로 많습니다.

7. 유리한 선례를 인용할 때는 사실관계의 동일성을 먼저 확인하십시오. 이 사건 청구인이 든 "맹지만으로 부적당하다고 볼 수 없다"는 선례는 그 자체로 틀린 법리가 아닙니다. 문제는 이 사건에는 그 선례에 없던 요소, 즉 스스로의 분할로 맹지를 만들었다는 점과 상수원보호구역이라는 매각제한 사유가 함께 있었다는 것입니다. 선례를 인용하려면 왜 우리 사안이 그 선례와 같은지를 증빙으로 설명해야 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 상속세 물납은 원하면 누구나 신청할 수 있나요?

아닙니다. 상속재산 중 부동산과 유가증권 가액이 상속재산가액의 절반을 넘고, 납부세액이 2천만원을 넘으며, 납부세액이 상속받은 금융재산 가액을 초과해야 합니다. 이 세 요건을 모두 갖춘 뒤에도 관리·처분이 적당한 재산인지 별도로 심사받습니다.

Q. 송전선이 지나가는 땅은 물납이 안 되는 건가요?

송전선 자체보다 지상권 등 재산권이 설정되어 있는지가 문제입니다. 시행령은 지상권·지역권·전세권·저당권 등이 설정된 부동산을 관리·처분 부적당 사유로 들고 있습니다. 이 사건에서도 한국전력공사의 지상권 설정이 최초 불허의 직접 사유였습니다. 설정 여부와 범위는 등기부와 지적도로 확인해야 합니다.

Q. 문제 있는 부분만 분할해서 신청하면 되지 않나요?

가능한 경우도 있지만 이 사건처럼 막히는 경우가 많습니다. 시행령은 분할을 전제로 한 물납 신청은 신청 재산의 가액이 분할 전보다 감소하지 않을 때만 허가할 수 있다고 정하고 있습니다. 분할 결과 남은 필지가 맹지가 되거나 형태가 나빠지면 가치가 떨어진 것으로 평가될 수 있습니다.

Q. 맹지는 무조건 물납이 거절되나요?

그렇게 단정할 수는 없습니다. 맹지라는 사정만으로 관리·처분이 부적당하다고 보기 어렵다는 취지의 심판례도 있습니다. 다만 이 사건처럼 맹지가 신청인의 분할로 새로 발생했고, 여기에 상수원보호구역 같은 매각제한 사유가 겹치면 종합적으로 부적당하다고 판단될 수 있습니다.

Q. 물납이 불허되면 세금은 어떻게 되나요?

납부 의무는 그대로 남습니다. 불허 통지에 불복해 이의신청과 심판청구를 하는 동안에도 시간은 흐릅니다. 따라서 물납 신청과 함께 연부연납 등 다른 납부 방법, 일부 재산의 처분 계획을 미리 함께 검토해 두는 것이 현실적입니다. 구체적인 선택은 상속재산 구성과 납부세액을 함께 보고 판단해야 합니다.

자가진단 체크리스트

• 상속재산 중 부동산과 유가증권 가액이 전체 상속재산가액의 2분의 1을 넘는지 계산해 보았습니까.
• 상속세 납부세액이 2천만원을 초과하고, 상속받은 금융재산 가액보다 큰지 확인했습니까.
• 물납하려는 토지의 등기부에 지상권·지역권·전세권·저당권 등 설정 내역이 있는지 확인했습니까.
• 해당 토지가 도로에 접하고 있습니까. 접면의 위치와 폭을 지적도로 확인했습니까.
• 분할을 검토한다면, 분할 후 각 필지가 독립적으로 도로에 접하는지 도면에 그려 보았습니까.
• 토지이용계획확인원에 상수원보호구역, 수변구역, 소하천구역 등 규제 항목이 있는지 보았습니까.
• 토지 위에 무허가 건물이나 묘지가 있는지, 지상건물 소유자가 다른지 확인했습니까.
• 소유권이 공유로 되어 있지 않은지, 공동상속으로 지분이 나뉘어 있지 않은지 점검했습니까.
• 변경명령 통지를 받았다면, 같은 토지를 쪼개는 대신 다른 상속 부동산으로 바꾸는 방안을 비교했습니까.
• 물납이 불허될 경우를 대비한 연부연담 등 대체 납부 계획을 함께 준비했습니까.

정리

이 사건이 주는 메시지는 분명합니다. 물납은 납세자의 편의를 위한 제도이지만, 그 판단 기준은 납세자의 사정이 아니라 국가가 그 재산을 받아 관리하고 처분할 수 있는지입니다. 심판원은 물납이 현금납부 원칙에 대한 예외적 제도임을 다시 확인하면서, 지상권 필지를 떼어내는 분할이 오히려 남은 토지를 맹지로 만들어 당초보다 불리해졌다는 점, 그리고 상수원보호구역이라는 매각제한 사유가 실제 현장확인으로 뒷받침되었다는 점을 들어 청구를 기각했습니다.

실무적으로는 신청 이전 단계의 준비가 승패를 결정합니다. 등기부의 권리 설정, 지적도의 도로 접면과 형태, 토지이용계획확인원의 규제 항목, 이 세 가지 서류를 함께 놓고 이 땅을 국가가 팔 수 있겠는가를 냉정하게 판단해야 합니다. 그리고 물납이 어려운 재산이라면, 연부연납이나 일부 재산의 처분을 포함한 다른 납부 전략으로 방향을 빨리 틀어야 지연에 따른 부담을 줄일 수 있습니다.

상속재산 대부분이 규제 지역 토지이거나 도로가 없는 땅이어서 납부 방법이 막막하다면, 신고 기한 전에 재산 구성과 납부 시나리오를 함께 정리해 보시기를 권합니다. 위너세무회계는 경기 수원 영통에서 상속·증여·양도 사안을 다루며, 나승리 대표세무사가 직접 상담합니다.

출처 · 조세심판원 조심 2026부1342 (2026.05.14. 의결) · 국가법령정보센터 공공데이터 기반
관련 법령 · 「상증세법」 제73조, 「같은 법 시행령」 제70조, 제71조

본 글은 공개된 조세심판원 결정례를 일반적인 정보 제공 목적으로 정리한 것입니다. 결정문의 금액은 원문에서 비공개 처리되어 있어 구체적인 액수는 기재하지 않았습니다. 개별 사안은 사실관계와 증빙에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 구체적인 판단은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글은 상담 결과나 절세 효과를 보장하지 않습니다. (세무 광고)