상생임대주택 특례, 비과세 거주기간 예외요건

상생임대주택 특례로 거주 2년 없이 비과세 받는 방법과 올해 말 일몰 변수

조정대상지역에서 취득한 집은 2년을 실제로 살아야 1세대 1주택 비과세가 완성됩니다. 그런데 직장과 학군, 자금 사정 때문에 그 집에 들어가지 못하고 전세를 준 집주인이 적지 않습니다. 이들에게 열려 있는 사실상 유일한 우회로가 상생임대주택 특례입니다. 임대료 인상을 5% 이내로 억제한 임대인에게 거주요건을 면제해 주는 제도 — 세입자의 주거 안정과 집주인의 비과세가 교환되는 구조입니다.

무엇을 면제해 주나

요건을 갖춘 상생임대주택은 1세대 1주택 비과세의 2년 거주요건과 장기보유특별공제 거주요건을 실제 거주 없이 인정받습니다. 다만 면제되는 것은 거주요건뿐입니다. 2년 보유, 양도가액 12억 기준, 세대 기준 1주택 판정 같은 나머지 요건은 그대로 갖춰야 하므로, 특례 하나로 모든 것이 해결된다고 오해해서는 안 됩니다.

요건 — 두 개의 계약과 5%의 약속

구조의 핵심은 두 개의 계약이 이어져야 한다는 점입니다. 먼저 주택을 취득한 뒤 체결한 직전 임대차계약을 1년 6개월 이상 유지해야 하고, 그다음 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 올린 상생 임대차계약을 체결해 2년 이상 임대해야 합니다. 내가 사기 전에 전 주인이 맺어 둔 계약은 직전 계약으로 인정되지 않는 것이 원칙이라는 점, 전세를 월세로 전환할 때는 전월세 전환율을 반영해 5%를 계산해야 한다는 점이 실무에서 자주 걸리는 대목입니다. 상생임대주택 판정은 결국 계약서 두 장을 나란히 놓고 하는 작업입니다.

올해 말 일몰 — 지금이 판단의 골든타임

주의할 변수는 기한입니다. 상생임대주택 특례는 올해 말(2026년 12월 31일) 일몰 예정이며, 정부는 세법 개정 과정에서 연장 여부를 검토하고 있습니다. 실거주 중심의 정책 기조와 전월세 안정 효과 사이에서 연장이 확정되지 않은 상태이므로, 특례를 활용할 계획이라면 기한 내 계약 체결을 서두르는 편이 안전합니다. 갱신 시기가 애매하다면 기한 안으로 앞당길 수 있는지부터 확인해 보세요.

증빙과 실수 방지

마지막으로 증빙입니다. 임대차계약서, 확정일자, 실제 임대료 수취 내역을 처음부터 모아 두어야 나중에 다툼이 없습니다. 임차인이 바뀌는 경우 요건이 이어지는지 끊기는지도 사안마다 판정이 갈립니다. 전세 준 집의 매도 계획이 있다면, 다음 갱신 계약을 맺기 전에 상생임대주택 요건을 맞출 수 있는지부터 검토하는 것이 순서입니다. 계약서 두 장이면 상생임대주택 해당 여부를 확인할 수 있습니다.

상담 문의 — 대표세무사 나승리 | TEL 031-546-8146 | 카카오톡 dbg059 | 경기도 수원시 영통구 하동 1016-1, 2210~2211호

본 콘텐츠는 세무 광고이며, 계산 예시는 이해를 돕기 위한 각색 예시입니다. 비과세 요건·중과세율·조정대상지역 지정 현황·특례 일몰 여부 등은 개정 및 개별 사실관계에 따라 수시로 달라질 수 있으므로, 실제 적용 전 반드시 시점 기준으로 확인하시기 바랍니다.