증여받은 아파트를 4년 뒤에 돌려줬는데, 낸 증여세는 환급이 안 됩니다 (조심 2026소0930)

증여를 취소하면 증여세도 되돌아온다고 생각하기 쉽습니다

가족 사이의 증여는 계약서 한 장과 등기 한 번으로 끝나는 것처럼 보입니다. 그래서 사정이 바뀌면 다시 돌려놓으면 된다고 생각하는 분이 많습니다. 자녀가 대출을 받으려다 뜻대로 되지 않았을 때, 형제 사이에 재산 배분을 다시 하기로 했을 때, 부모의 노후 자금 계획이 바뀌었을 때, 부부가 이혼하거나 자녀의 사업이 어려워졌을 때 "증여를 없던 일로 하자"는 합의가 이루어집니다. 등기부에 합의해제를 원인으로 소유권이 원래 주인에게 돌아가면, 겉으로 보기에는 아무 일도 없었던 상태로 복귀한 것처럼 보입니다.

그런데 세법은 이 지점에서 민법과 다르게 움직입니다. 민법상 계약이 합의해제되면 원칙적으로 계약은 소급해서 효력을 잃습니다. 반면 세법은 이미 성립한 납세의무를 사후 합의만으로 손쉽게 없앨 수 없도록 기한이라는 문턱을 세워 두었습니다. 이 문턱을 넘어선 뒤에 재산을 돌려주면, 재산은 돌아가도 세금은 돌아오지 않습니다. 오늘 볼 조세심판원 결정은 바로 그 문턱이 얼마나 냉정하게 작동하는지를 보여 줍니다.

사건 경과, 4년의 시간이 흐른 뒤의 반환

청구인은 2021년 12월 15일 아버지와 증여계약을 맺고, 같은 달 21일 경기도 소재 아파트 지분 2분의 1의 소유권을 이전받았습니다. 부모가 보유하던 주택 지분의 절반을 자녀에게 넘긴, 흔히 볼 수 있는 형태의 증여입니다. 청구인은 성실하게 신고 절차도 밟았습니다. 이듬해인 2022년 1월 4일 증여재산가액을 산정해 증여세를 신고하고 세액도 납부했습니다. 신고 자체에는 아무런 문제가 없었습니다.

시간이 흘러 2025년 11월 18일, 청구인과 아버지는 이 증여계약을 합의해제하기로 했습니다. 다음 날인 11월 19일 등기부에는 합의해제를 원인으로 하는 소유권 이전이 기록되었고, 아파트 지분은 다시 아버지 명의로 돌아갔습니다. 증여일로부터 약 3년 11개월, 거의 4년이 지난 시점이었습니다.

청구인은 재산이 원래대로 돌아갔으니 세금도 원래대로 돌아가야 한다고 보았습니다. 반환 등기 여드레 뒤인 2025년 11월 27일, 이미 납부한 증여세를 돌려 달라는 경정청구를 제기했습니다. 그러나 처분청은 2025년 12월 22일 이를 거부했습니다. 증여재산이 증여세 신고기한이 지난 뒤에 반환되었다는 것이 이유였습니다. 청구인은 12월 29일 조세심판원에 심판청구를 제기했고, 심판원은 2026년 6월 23일 청구를 기각했습니다.

청구인의 주장, 증여가 없어졌으니 세금도 없어져야 한다

청구인의 논리는 간명하고 상식적입니다. 2021년 12월에 있었던 증여가 2025년 11월의 합의해제로 인해 증여가 없는 상태가 되었으니, 그 증여를 전제로 납부한 증여세도 근거를 잃었다는 것입니다. 등기부상으로도 소유권은 아버지에게 완전히 복귀했고, 청구인의 손에는 아무것도 남아 있지 않습니다. 재산을 받은 사실이 사라졌는데 그 재산을 받았다는 이유로 낸 세금만 국가에 남아 있는 것은 부당하다는 주장입니다.

이런 주장은 세무 상담 현장에서도 매우 자주 나옵니다. 특히 부모 자식 사이의 증여는 매매처럼 대가를 주고받은 것이 아니기 때문에, 당사자들은 언제든 되돌릴 수 있는 가족 내부의 정리 정도로 인식하는 경우가 많습니다. 문제는 세법이 그 인식을 그대로 받아 주지 않는다는 데 있습니다. 세금은 증여계약이 이행되어 재산이 이전된 그 시점에 이미 성립하고, 그 뒤의 사정 변경은 법이 정한 좁은 통로로만 반영됩니다.

처분청의 반박, 법이 정한 기한은 세 구간으로 나뉜다

처분청은 「상속세 및 증여세법」 제4조 제4항을 근거로 들었습니다. 이 조항은 증여재산의 반환을 시점에 따라 전혀 다르게 취급합니다.

첫째, 수증자가 증여받은 재산(금전은 제외)을 당사자 간 합의에 따라 증여세 과세표준 신고기한까지 증여자에게 반환하면 처음부터 증여가 없었던 것으로 봅니다. 다만 반환하기 전에 과세관청이 이미 과세표준과 세액을 결정한 경우는 제외됩니다. 둘째, 신고기한이 지난 후 3개월 이내에 반환하거나 증여자에게 다시 증여하는 경우에는, 그 반환이나 재증여에 대해서는 증여세를 부과하지 않습니다. 다시 말해 당초 증여에 대한 세금은 그대로 남고, 되돌리는 행위에 대해서만 추가 과세를 하지 않는다는 뜻입니다. 셋째, 그 기간마저 지난 뒤에 반환하면 당초 증여와 반환 모두가 각각의 증여로 취급됩니다.

처분청은 이 구조를 들어 증여받은 날로부터 약 6개월이 지난 뒤에 증여자에게 반환하거나 증여자가 아닌 제3자에게 넘긴 경우에는 당초 증여와 반환 모두에 증여세가 과세된다고 설명했습니다. 이 사건 증여일은 2021년 12월 21일이므로, 신고기한은 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월인 2022년 3월 말이었고, 추가로 3개월이 붙는 두 번째 구간도 2022년 상반기에 끝났습니다. 청구인의 반환은 그로부터 3년 넘게 지난 뒤였습니다.

심판원의 판단, 소급 소멸은 신고기한 내 반환에만 허용된다

조세심판원은 등기사항전부증명서를 통해 사실관계를 확인했습니다. 청구인이 2021년 12월 15일 증여계약을 원인으로 같은 달 21일 지분을 취득한 사실, 그리고 2025년 11월 18일 합의해제를 원인으로 다음 날 소유권을 원래 증여자에게 반환한 사실이 모두 등기부에 남아 있었습니다. 즉 합의해제가 실제로 있었다는 점 자체는 다툼이 없었습니다. 청구인이 재산을 계속 붙들고 있으면서 환급만 요구한 것이 아니라, 진짜로 돌려주고 나서 환급을 구한 사안입니다.

그럼에도 심판원의 결론은 기각이었습니다. 심판원은 상증세법 제4조 제4항이 증여세 신고기한 이내에 반환한 경우에 한하여 당초 증여세가 소급적으로 소멸한다고 규정하고 있음을 확인한 뒤, 청구인은 그 기한을 경과하여 반환했으므로 처분청이 환급 경정청구를 거부한 것에 잘못이 없다고 판단했습니다. 재결요지도 같은 취지입니다. 증여일 이후 약 4년이 지난 시점에 증여재산을 반환했다고 해서 당초 납부한 증여세를 환급할 수는 없다는 것입니다.

여기서 중요한 것은 심판원이 합의해제의 진정성이나 동기를 따지지 않았다는 점입니다. 왜 4년 뒤에 돌려주게 되었는지, 그 사이 어떤 사정이 있었는지는 판단의 대상이 되지 않았습니다. 법이 정한 기한이 지났다는 사실 하나로 결론이 났습니다. 이런 유형의 규정은 납세자의 사정을 개별적으로 살피는 대신 획일적 기준으로 처리하도록 설계되어 있어서, 안타까운 사정이 있어도 예외를 인정받기 어렵습니다.

반환 시점에 따라 결과가 어떻게 달라지는가

같은 아파트 지분을 같은 아버지에게 돌려주더라도, 언제 돌려주느냐에 따라 세금은 완전히 달라집니다. 아래 표는 상증세법 제4조 제4항이 정한 구간을 정리한 것입니다. 이 사건 청구인은 세 번째 구간에 해당합니다.

표를 보면 두 번째 구간의 의미가 뚜렷해집니다. 신고기한을 조금 넘겼더라도 3개월 안에 돌려주면 적어도 세금을 두 번 내지는 않습니다. 반대로 그 시기까지 놓치면 되돌리는 행위 자체가 새로운 증여로 취급될 수 있습니다. 아버지가 자녀에게 준 지분을 자녀가 다시 아버지에게 넘긴 것은, 세법의 눈으로 보면 자녀가 아버지에게 증여한 것과 형태가 같기 때문입니다.

항목별 판단 결과

이 사건에서 심판원이 각 쟁점을 어떻게 정리했는지 항목별로 보면 다음과 같습니다.

정리하면, 사실관계에서는 청구인의 말이 전부 인정되었지만 법률효과에서 전부 막힌 사안입니다. 증거가 부족해서 진 사건이 아니라 시간이 지나서 진 사건이라는 점이 이 결정의 성격을 잘 보여 줍니다.

왜 법은 신고기한을 기준으로 삼았을까

이 규정의 취지는 두 가지로 이해할 수 있습니다. 하나는 납세자의 실수를 바로잡을 최소한의 기회를 주는 것입니다. 증여를 해 놓고 보니 세부담이 예상보다 크거나, 계약 내용을 잘못 이해했거나, 가족 사이에 의사가 정확히 맞지 않았던 경우가 있습니다. 아직 세금을 신고하기 전이라면 되돌릴 수 있게 해 주는 것이 합리적입니다. 그래서 신고기한이라는 시점을 기준으로 삼았습니다.

다른 하나는 납세의무의 자의적 조작을 막는 것입니다. 만약 시점 제한 없이 언제든 합의해제로 증여세를 되돌릴 수 있다면, 일단 증여해서 재산을 옮겨 두었다가 세무조사가 시작되거나 세금이 부담스러워지면 되돌리는 식의 운용이 가능해집니다. 부동산 가격이 오르면 증여를 유지하고 내리면 취소하는 선택도 가능해집니다. 세법은 이런 사후 선택권을 허용하지 않기 위해 문을 좁게 열어 두었습니다. 또한 반환하기 전에 이미 과세관청이 과세표준과 세액을 결정한 경우를 제외한 것도 같은 맥락입니다. 과세관청의 조사가 시작된 뒤에 되돌려서 없던 일로 만드는 것을 차단하려는 장치입니다.

금전은 왜 반환 규정에서 빠져 있을까

상증세법 제4조 제4항은 반환의 대상에서 금전을 명시적으로 제외하고 있습니다. 현금은 부동산이나 주식과 달리 특정성이 없기 때문입니다. 부동산은 등기부에 이전과 반환이 그대로 기록되지만, 계좌 사이를 오간 돈은 어느 돈이 어느 돈인지 구별되지 않습니다. 부모가 자녀에게 목돈을 보내고 자녀가 얼마 뒤 비슷한 금액을 부모에게 보냈다면, 그것이 증여의 반환인지 별개의 자금 거래인지 외형만으로는 판단할 수 없습니다.

그래서 실무에서는 현금 증여는 되돌리기가 훨씬 어렵다고 봐야 합니다. 자녀 계좌로 큰돈을 보냈다가 문제가 될 것 같아 다시 회수하는 경우, 그 회수 자체가 반환으로 인정되지 않을 수 있고 상황에 따라 자녀가 부모에게 증여한 것으로 볼 여지도 생깁니다. 현금을 움직일 때는 부동산보다 더 앞선 단계에서 검토가 필요합니다. 계좌 이체 한 번이 되돌릴 수 없는 사실이 되어 남습니다.

실무 포인트, 이 사건이 남긴 다섯 가지 교훈

포인트 ①. 증여의 되돌림에는 사실상 3개월과 6개월이라는 두 개의 시계가 있다.
증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월이 첫 번째 시계입니다. 이 안에 등기까지 마쳐 반환하면 처음부터 증여가 없었던 것으로 봅니다. 여기서 다시 3개월, 즉 통상 증여 후 약 6개월이 두 번째 시계입니다. 이 구간에 반환하면 당초 증여세는 남지만 반환에 대한 추가 과세는 피할 수 있습니다. 증여를 되돌릴지 고민이 시작되었다면 그 순간부터 달력을 먼저 확인해야 합니다.

포인트 ②. 기준은 합의한 날이 아니라 실제로 넘어간 날일 가능성이 높다.
이 사건에서 심판원은 등기사항전부증명서를 근거로 삼았습니다. 당사자끼리 해제 합의서를 먼저 써 두었어도 소유권이 실제로 넘어간 시점이 늦으면 그 기록이 남습니다. 마음먹은 시점과 등기 시점 사이에는 서류 준비와 접수에 시간이 걸립니다. 기한을 아슬아슬하게 맞추려다 며칠 차이로 구간이 달라질 수 있으므로, 반환을 결정했다면 등기 완료까지의 일정을 역산해서 잡아야 합니다.

포인트 ③. 성실하게 신고했다는 사정은 환급 사유가 되지 않는다.
이 사건 청구인은 증여 직후 신고와 납부를 모두 마친 성실 납세자였습니다. 그럼에도 환급은 인정되지 않았습니다. 세법에서 성실한 태도는 가산세를 줄이는 데는 도움이 되지만, 법정 기한이 걸린 요건 자체를 완화해 주지는 않습니다. 신고를 잘했으니 사후에 사정을 봐줄 것이라는 기대는 접어 두는 편이 안전합니다.

포인트 ④. 되돌리는 행위가 새로운 과세를 부를 수 있다는 점을 잊지 말 것.
많은 분이 최악의 결과를 낸 세금을 못 돌려받는 것까지로만 생각합니다. 그러나 기한을 크게 넘긴 반환은 반대 방향의 증여로 평가될 수 있습니다. 이 사건에서는 반환분에 대한 별도 과세 여부가 쟁점으로 다뤄지지 않았지만, 처분청 의견에는 당초 증여와 반환 모두에 증여세가 과세된다는 설명이 분명히 담겨 있습니다. 되돌리기 전에 되돌린 뒤의 과세까지 계산해 보아야 합니다.

포인트 ⑤. 증여세 외의 세목과 비용은 별도로 따져야 한다.
부동산 증여에는 증여세만 따라오는 것이 아닙니다. 취득 단계의 지방세, 등기 비용 등 여러 부담이 발생하고, 반환할 때도 다시 소유권 이전에 따르는 절차와 비용이 생깁니다. 이런 항목들은 증여세와 규율 체계가 달라 각각 확인이 필요합니다. 되돌리면 원상복구된다는 생각보다는, 한 번 움직일 때마다 비용이 쌓인다는 전제로 접근하는 것이 현실적입니다.

자주 묻는 질문

Q. 증여세 신고기한 안에 부동산을 돌려주면 이미 낸 세금을 돌려받을 수 있나요?

A. 상증세법 제4조 제4항은 수증자가 증여재산을 당사자 간 합의에 따라 증여세 과세표준 신고기한까지 증여자에게 반환하면 처음부터 증여가 없었던 것으로 본다고 정하고 있습니다. 다만 반환하기 전에 과세관청이 과세표준과 세액을 결정한 경우는 제외됩니다. 실제 처리 방식과 필요한 서류는 개별 사안마다 다르므로 반환 절차를 밟기 전에 확인하시는 것이 좋습니다.

Q. 신고기한을 살짝 넘겼습니다. 그래도 방법이 있나요?

A. 신고기한이 지난 후 3개월 이내에 증여자에게 반환하거나 다시 증여하는 경우에는 그 반환이나 재증여에 대해서는 증여세를 부과하지 않습니다. 당초 증여에 대한 증여세는 그대로 남지만, 최소한 같은 재산에 두 번 과세되는 상황은 피할 수 있는 구간입니다. 이 시기를 넘기면 선택지가 급격히 줄어듭니다.

Q. 가족 사이의 합의해제인데도 새로운 증여로 볼 수 있나요?

A. 처분청 의견에 따르면 증여받은 날로부터 일정 기간이 지난 뒤 당초 증여자에게 반환하거나 증여자가 아닌 다른 사람에게 넘긴 경우에는 당초 증여와 반환 모두에 대하여 증여세가 과세됩니다. 가족 사이라는 사정 자체가 과세를 면제해 주지는 않습니다.

Q. 현금으로 받은 증여를 다시 돌려주면 어떻게 되나요?

A. 상증세법 제4조 제4항은 반환의 대상에서 금전을 제외하고 있습니다. 따라서 현금은 신고기한 내에 돌려주었다 하더라도 부동산과 같은 방식으로 처리되지 않으며, 오히려 별도의 자금 이동으로 평가될 여지가 있습니다. 현금 증여는 실행 전 단계의 검토가 특히 중요합니다.

Q. 부동산 시세가 떨어졌는데 증여를 취소하면 세금을 줄일 수 있을까요?

A. 증여세는 증여 당시의 평가액을 기준으로 산정되며, 이후 가격이 하락했다는 사정만으로 이미 성립한 납세의무가 달라지지는 않습니다. 반환 규정은 가격 변동에 따른 사후 선택을 허용하기 위한 제도가 아닙니다. 증여 시점의 평가와 세부담을 미리 계산해 두는 것이 유일한 대비책에 가깝습니다.

자가진단 체크리스트

• 증여 등기일이 언제인지, 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월이 되는 날이 며칠인지 달력에 표시해 두었는가.
• 증여를 되돌릴 가능성이 조금이라도 있다면, 신고기한이 지나기 전에 결정을 내릴 수 있는 상황인가.
• 반환하기로 했다면 합의서 작성일이 아니라 소유권 이전 등기 완료일까지의 일정을 역산해 두었는가.
• 반환 대상이 부동산인지 현금인지 확인했는가. 현금이라면 반환 규정 적용에서 제외된다는 점을 알고 있는가.
• 과세관청으로부터 과세표준과 세액을 결정받은 사실이 있는지 확인했는가.
• 되돌린 뒤에 반대 방향의 증여로 과세될 가능성과 그 세액을 계산해 보았는가.
• 증여세 외에 취득 단계의 세금과 등기 비용 등 부수 비용을 함께 따져 보았는가.
• 애초에 증여를 실행하기 전, 가족 전체의 재산 이전 계획과 세부담을 한 번에 시뮬레이션해 보았는가.

정리

이 사건의 청구인은 거짓말을 하지도, 서류를 숨기지도 않았습니다. 증여를 받고 성실히 신고했고, 사정이 바뀌자 재산을 실제로 아버지에게 되돌려 주었으며, 등기부에도 그 사실이 그대로 남아 있습니다. 그럼에도 심판청구는 기각되었습니다. 이유는 단 하나, 반환이 증여세 신고기한을 지나서 이루어졌다는 것입니다. 사실관계 다툼이 아니라 시점 다툼이었고, 시점 다툼에서는 사정을 설명할 여지가 거의 없습니다.

증여는 실행하는 순간 되돌리기 어려워지는 거래입니다. 특히 부동산 지분 증여처럼 등기가 수반되는 거래는 며칠 사이의 판단이 몇 년 뒤의 세금을 결정합니다. 자녀에게 집 지분을 넘길지 고민 중이거나, 이미 넘겼는데 되돌리는 것을 검토하고 있다면 가장 먼저 확인해야 할 것은 날짜입니다. 그리고 되돌림이 가능한 구간이라면 지체 없이 절차를 진행하고, 이미 지난 구간이라면 반환 자체가 새로운 과세를 부를 수 있다는 점을 전제로 다른 방법을 찾아야 합니다.

위너세무회계는 경기 수원 영통에서 상속세, 증여세, 양도소득세 상담을 진행하고 있습니다. 증여 실행 전 세부담 검토, 증여 후 반환 가능성 판단, 경정청구 및 불복 절차 검토가 필요하시다면 사안의 날짜와 등기 서류를 준비해 문의해 주시기 바랍니다.

출처 · 조세심판원 조심 2026소0930 (2026.6.23. 의결) · 국가법령정보센터 공공데이터 기반
관련 법령 · 「상속세 및 증여세법」 제4조

본 글은 공개된 조세심판원 결정례를 일반적인 정보 제공 목적으로 정리한 것입니다. 결정문의 금액은 원문에서 비공개 처리되어 있어 구체적인 액수는 기재하지 않았습니다. 개별 사안은 사실관계와 증빙에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 구체적인 판단은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글은 상담 결과나 절세 효과를 보장하지 않습니다. (세무 광고)