부모님과 공동 임대사업, 안 나눠 준 임대료가 사전증여로 과세됩니다 (조심 2025소4369)

부모님 소유 토지에 자녀 명의로 건물을 올려 함께 임대사업을 하는 경우는 생각보다 흔합니다. 토지는 부모 명의, 건물은 자녀 명의로 두고 사업자등록은 공동사업으로 하며, 지분은 건물 가치와 토지 가치를 감안해 정하는 방식입니다. 문제는 그 다음입니다. 사업자등록과 종합소득세 신고는 지분대로 하는데, 실제 임대료 입금은 자녀 계좌 한 곳으로 받고 부모님 몫을 따로 이체하지 않는 일이 반복됩니다. 부모님이 생활비가 필요 없거나 건강이 나빠져 금전 관리를 하지 못하게 되면 이 상태가 몇 년, 심하면 십 년 넘게 이어집니다.

당사자들은 이것을 가족 안에서의 자연스러운 정리라고 생각합니다. 그러나 세무조사관의 눈에는 다르게 보입니다. 지분에 따라 부모님이 받아야 할 임대료를 자녀가 계속 보유하고 사용했다면, 그 실질은 부모가 자녀에게 재산을 무상으로 이전한 것으로 읽힙니다. 상속이 개시되면 세무서는 상속개시일 전 10년간의 금융거래를 전부 조회하므로, 이 미정산 상태는 거의 예외 없이 드러납니다. 이번에 소개하는 조세심판원 조심 2025소4369 사건이 바로 그 전형입니다.

사건 경과, 21년간 이어진 부자 공동 임대사업

청구인은 아버지 소유의 토지 위에 2003년 1월 지상 5층 건물을 준공하고, 같은 해 2월 자신의 이름으로 소유권보존등기를 했습니다. 토지는 아버지, 건물은 아들 명의가 된 것입니다. 이후 부자는 하나의 상호로 사업자등록을 하고 2003년부터 2024년까지 약 21년간 임대사업을 공동사업으로 영위했습니다. 지분은 아들 70%, 아버지 30%로 확인됐습니다. 종합소득세도 이 비율대로 각각 신고해 왔습니다.

2024년 2월 아버지가 사망해 상속이 개시됐고, 청구인은 같은 해 8월 상속세를 신고·납부했습니다. 그런데 관할 세무서는 2025년 3월부터 5월까지 상속세 조사를 실시했습니다. 조사 과정에서 세무서는 공동사업 지분에 따라 아들이 아버지에게 지급해야 했던 2014년부터 2024년까지의 임대료가 정산되지 않았다는 사실을 확인했습니다. 세무서는 이 미정산 금액을 아버지가 아들에게 사전증여한 것으로 보아 상속세 과세가액에 가산했고, 다른 신고누락액까지 합쳐 2025년 8월 상속인들에게 상속세를 결정·고지했습니다.

여기서 끝이 아니었습니다. 상속세 조사를 한 세무서는 이 미정산 임대료에 대해 증여세도 과세하도록 결정결의서를 다른 세무서에 통보했고, 통보를 받은 세무서는 2017년 말부터 2024년 상속개시일까지의 증여분에 대해 증여세 8건을 각각 결정·고지했습니다. 연도별로 그해 정산되지 않은 임대료를 그 연도 말에 증여받은 것으로 본 것입니다. 청구인은 2025년 9월 이의신청을 거쳐 같은 해 10월 심판청구를 제기했습니다.

청구인 주장, 십여 년 전에 임대료를 미리 드렸다

청구인의 주장은 두 축이었습니다. 첫째, 국세기본법상 증여세 무신고의 경우 부과제척기간이 15년이므로 자신에게는 15년의 기간이 적용되어야 한다는 것이었습니다. 실제로 청구인은 미정산 임대료에 대해 증여세 과세표준을 신고한 적이 없었습니다.

둘째, 핵심 주장입니다. 청구인은 2009년부터 2012년까지 아버지 계좌로 상당한 금액을 이체했고, 이는 향후 발생할 쟁점부동산 임대료를 미리 지급한 선지급 임대료라고 주장했습니다. 즉 2014년 이후의 아버지 몫 임대료는 이미 그때 앞당겨 지급했으므로, 세무서가 사전증여로 본 금액에서 그 선지급액을 공제한 뒤 사전증여재산을 다시 계산해야 한다는 것입니다. 청구인은 이를 뒷받침하기 위해 송금 내역과 금융거래내역을 제출했습니다. 무신고 제척기간 15년을 앞세운 것도, 10년보다 앞선 시기의 자금 흐름까지 함께 놓고 정산해 달라는 취지였습니다.

과세관청 반박, 상계를 인정할 객관적 증빙이 없다

과세관청의 반박은 매우 구체적이었습니다. 먼저 쟁점의 성격 자체를 정리했습니다. 이 사건은 증여세 무신고 제척기간 15년이 쟁점이 아니라, 상속개시 10년보다 앞선 시점에 아들이 아버지에게 보낸 돈을 선급임대료로 보아 미정산 임대료와 상계할 수 있는지를 다투는 사안이라는 것입니다.

이어 과세 근거를 설명했습니다. 상속세 과세가액을 산정할 때는 상증세법 제13조에 따라 상속인에게는 10년 이내, 상속인 외의 자에게는 5년 이내 증여재산을 가산하므로, 세무서는 상속개시일 전 10년간 피상속인의 금융거래내역을 조회해 공동 임대사업 소득이 아버지에게 입금된 내역을 검토했습니다. 그 결과 아들이 아버지에게 송금한 내역은 2016년 9월의 1건만 확인됐습니다. 세무서는 아들이 아버지에게 지급해야 할 임대료 총액에서 아들이 대납한 것으로 확인되는 아버지의 종합소득세와 2016년 9월 이체액을 공제한 나머지를 미지급 임대료로 보아 사전증여재산으로 결정했습니다. 증빙으로 확인되는 부분은 빼 주었다는 뜻입니다.

선지급 임대료 주장에 대해서는 다음과 같은 사정을 들었습니다. 임대료 정산내역이 확인되지 않고, 2012년 이후로는 임대료를 지급한 내역이 사실상 확인되지 않아 거래의 형태나 실질 면에서 선급 임대료로 보기 어렵다는 것입니다. 또한 피상속인은 상속개시일 4~5년 전부터 의식이 없는 상태였으므로 청구인이 현금으로 임대료를 지급할 수 있는 상황도 아니었고, 공동사업을 시작한 2003년부터 2012년 사이 소득금액 배분에 관한 추가 자료를 제출한 사실도 없다고 지적했습니다. 마지막으로 직계존비속 간 자금거래는 증여로 추정되는데, 임대료 선지급에 관한 약정서나 상호 합의된 정산서 같은 객관적 증빙이 제출되지 않았다고 정리했습니다.

심판원 판단, 청구주장을 받아들이기 어렵다

조세심판원은 심판청구를 기각했습니다. 판단의 근거는 크게 세 가지로 정리됩니다.

첫째, 상증세법 제13조는 상속개시일로부터 10년 동안 상속인에게 사전증여한 금액을 상속재산에 합산하도록 규정하고 있으므로, 증여세 무신고 부과제척기간 15년을 적용해 15년간의 증여분을 상속세 과세가액에 합산하기는 어렵다고 보았습니다. 청구인이 기대한 대로 기간을 15년으로 늘려 오래전 자금 흐름까지 통째로 다시 계산하는 방식은 법 구조상 성립하지 않는다는 것입니다.

둘째, 청구인이 주장하는 금액이 실제로 선지급 임대료로 지급된 것인지 자체가 불명확하다고 판단했습니다. 송금 내역과 금융거래내역만으로는 그 돈의 성격이 임대료 선지급이라는 점이 입증되지 않는다는 취지입니다. 계좌 이체 기록은 돈이 옮겨 갔다는 사실만 증명하고, 왜 옮겨 갔는지는 증명하지 못합니다. 이 차이가 이 사건의 결론을 갈랐습니다.

셋째, 과세관청이 임대료 총액에서 아들이 대납한 아버지의 종합소득세와 확인된 이체액을 공제한 금액만 사전증여재산으로 결정한 것이 확인된다는 점을 들었습니다. 즉 과세관청이 무조건 전액을 증여로 본 것이 아니라 객관적으로 확인되는 부분은 이미 차감했다는 점을 심판원이 긍정적으로 평가한 것입니다. 결국 증빙이 있는 항목은 반영됐고, 증빙이 없는 주장만 배척된 구조입니다.

왜 15년 주장이 통하지 않았는가, 제척기간과 합산기간은 다른 제도다

많은 분이 헷갈리는 지점이라 따로 짚습니다. 부과제척기간은 국가가 세금을 부과할 수 있는 기간의 한계입니다. 증여세를 신고하지 않았다면 국가가 오랜 기간 뒤에도 과세할 수 있다는 의미이지, 납세자에게 유리하게 계산 기간을 늘려 주는 제도가 아닙니다.

반면 사전증여재산 합산기간은 상속세 과세가액을 계산할 때 과거 증여를 얼마나 끌어와 더할 것인지를 정한 규정입니다. 상속인은 10년, 상속인이 아닌 사람은 5년입니다. 이 사건 청구인은 제척기간 15년을 근거로 합산기간도 15년으로 보아 자신이 과거에 보낸 돈까지 함께 정산해 달라고 했지만, 두 제도는 목적과 적용 국면이 전혀 다릅니다. 심판원이 15년을 적용해 합산하기는 어렵다고 못 박은 이유입니다. 참고로 10년이 지난 증여는 상속세 과세가액에 합산되지 않지만, 그 증여 자체에 대한 증여세 과세 가능성은 제척기간 안에서 별개로 남습니다.

항목별 판단 결과

실무 포인트, 결론을 가른 것은 서류 한 장의 존재였다

이 사건에서 청구인의 주장이 논리적으로 완전히 불가능한 이야기는 아닙니다. 실제로 미리 돈을 드리고 나중에 임대료로 상계하는 거래가 세상에 없는 것도 아닙니다. 그런데도 기각된 이유는 그 거래를 뒷받침하는 동시대 서류가 하나도 없었기 때문입니다. 아래 다섯 가지가 실무에서 반드시 기억할 지점입니다.

포인트 ①. 계좌 이체는 사실만 증명하고 성격은 증명하지 못한다.
송금 내역과 금융거래내역을 제출했지만 심판원은 그 돈이 선지급 임대료인지 불명확하다고 했습니다. 가족 간 자금은 애초에 증여로 추정되는 영역이므로, 다른 성격이라고 주장하려면 약정서, 정산서, 차용증, 세금계산서, 장부상 선급금 계상 같은 별도 자료가 필요합니다. 이체 메모에 목적을 적어 두는 것만으로도 나중에 도움이 됩니다.

포인트 ②. 시간의 공백이 주장을 죽인다.
2009년부터 2012년까지 돈을 보냈다는데 2013년 이후에는 정산 흔적이 사실상 없었습니다. 만약 정말 선지급이었다면 매년 그 선지급금이 얼마씩 소멸됐는지 남는 기록이 있어야 합니다. 거래의 연속성이 없으면 아무리 앞선 시점의 송금이 크더라도 뒤의 미정산을 덮어 주지 못합니다.

포인트 ③. 증빙이 있는 항목은 실제로 차감된다.
이 사건에서 아들이 아버지의 종합소득세를 대납한 부분과 2016년의 이체 1건은 임대료 총액에서 공제됐습니다. 과세관청이 아무 근거 없이 전액을 증여로 밀어붙인 것이 아니라는 뜻입니다. 반대로 말하면, 영수증과 계좌 흔적을 남긴 만큼은 과세가액이 줄어듭니다. 부모님 세금이나 건물 관련 비용을 대신 냈다면 어느 계좌에서 어떤 명목으로 냈는지 확인 가능하게 관리해야 합니다.

포인트 ④. 부모님의 건강 상태가 주장의 신빙성을 좌우한다.
과세관청은 피상속인이 상속개시 4~5년 전부터 의식이 없었으므로 현금으로 임대료를 주고받을 상황이 아니었다고 지적했습니다. 부모님이 판단능력을 상실한 뒤의 자금 흐름은 부모님의 의사에 따른 거래로 인정받기가 대단히 어렵습니다. 부모님이 건강할 때 정산 방식을 문서로 남겨 두는 것이 사실상 유일한 방어책입니다.

포인트 ⑤. 공동사업 미정산은 증여세와 상속세에 동시에 걸린다.
이 사건에서는 연도별로 증여세가 8건 고지되고, 같은 금액이 상속세 과세가액에 사전증여재산으로 가산됐습니다. 이중과세처럼 보이지만 제도상으로는 합산된 사전증여재산에 대해 이미 낸 증여세를 상속세에서 정산하는 구조입니다. 다만 무신고 상태에서 조사로 적발되면 가산세 부담이 별도로 생기고, 여러 해분이 한꺼번에 확정되어 세율 구간도 올라갈 수 있습니다. 매년 정산해 두는 것과 십 년을 모아 한 번에 맞는 것은 결과가 크게 다릅니다.

덧붙여, 부모님 토지에 자녀 명의 건물을 올리는 구조 자체도 별도의 검토가 필요한 영역입니다. 이 사건 결정문에서는 그 부분이 쟁점으로 다루어지지 않았지만, 토지와 건물의 소유자가 다르고 지분과 실제 수익 배분이 어긋나면 여러 각도에서 세무상 문제가 생길 수 있습니다. 건물을 신축하기 전 단계에서 명의와 지분, 정산 방법을 함께 설계하는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

Q. 부모님과 공동 임대사업을 하는데 임대료를 제 계좌로 다 받아 쓰고 있습니다. 문제가 되나요?

공동사업 지분에 따라 부모님께 귀속되어야 할 임대료를 자녀가 계속 보유하고 사용한다면, 실질적으로 무상 이전으로 볼 여지가 생깁니다. 종합소득세는 지분대로 신고하면서 현금은 자녀가 전부 쓰고 있다면 이 불일치가 그대로 기록으로 남습니다. 상속이 개시되면 세무서가 상속개시 전 10년간 금융거래를 조회하므로 확인될 가능성이 매우 높습니다.

Q. 예전에 부모님께 목돈을 드린 적이 있는데 나중에 임대료와 상계하면 되지 않나요?

이론상 가능한 구성이지만, 이 사건처럼 선지급 약정서나 정산서가 없으면 인정받기 어렵습니다. 계좌 이체 기록만으로는 그 돈의 성격을 증명할 수 없습니다. 상계를 예정한 거래라면 지급 당시에 목적과 정산 방법을 문서로 남기고, 매년 얼마가 소멸됐는지 장부에 반영해 두어야 합니다.

Q. 증여세를 신고하지 않으면 15년이 적용된다고 들었습니다. 그러면 10년 넘은 증여도 상속세에 합산되나요?

다릅니다. 제척기간은 국가가 과세할 수 있는 기간이고, 상속세 과세가액에 사전증여재산을 더하는 기간은 상속인 10년, 상속인 외의 자 5년입니다. 이 사건 심판원도 무신고 제척기간 15년을 적용해 15년간 증여분을 합산하기는 어렵다고 판단했습니다. 다만 10년이 지난 증여도 증여세 자체는 제척기간 내에서 과세될 수 있습니다.

Q. 부모님 종합소득세를 제가 대신 냈습니다. 이런 것도 반영되나요?

이 사건에서는 아들이 대납한 아버지의 종합소득세와 확인된 이체액이 임대료 총액에서 공제되어 사전증여재산 계산에 반영됐습니다. 즉 객관적으로 확인되는 지급은 실제로 차감됩니다. 다만 현금으로 드렸다거나 생활비로 썼다는 식의 주장은 확인이 어려워 반영되지 않을 수 있으니, 계좌를 통해 명목이 남게 처리하는 것이 좋습니다.

Q. 이미 조사 통지를 받았습니다. 지금이라도 할 수 있는 일이 있나요?

있습니다. 조사 단계에서 어떤 자료를 어떤 순서로 제시하는지에 따라 과세 범위가 달라집니다. 이 사건에서도 대납 세금과 확인된 이체는 조사 단계에서 반영됐습니다. 임대차계약서, 통장 원본, 관리비와 수선비 지출 내역, 부모님 병원비와 요양비 지급 자료, 부모님 채무 대신 변제한 기록 등을 시기별로 정리해 지분 정산 관계를 재구성하는 작업이 핵심입니다. 다만 결과를 보장할 수는 없으므로 전문가와 함께 사실관계를 먼저 확정하는 것이 순서입니다.

자가진단 체크리스트

• 부모님과 공동사업자로 등록해 임대사업을 하고 있는데, 임대료 전액을 자녀 계좌로만 받고 있다.
• 종합소득세는 지분대로 신고했지만, 부모님 몫의 임대료를 실제로 이체한 기록이 거의 없다.
• 부모님 토지에 자녀 명의로 건물을 올렸고, 지분 산정 근거를 문서로 남기지 않았다.
• 과거에 부모님께 목돈을 드린 적이 있으나 약정서나 정산서 없이 계좌 이체만 있다.
• 부모님 세금, 병원비, 관리비를 대신 냈는데 현금으로 처리해 흔적이 남아 있지 않다.
• 부모님이 건강을 잃은 뒤에도 정산 없이 몇 년째 임대료를 자녀가 관리하고 있다.
• 상속세 신고 때 공동사업 정산 관계를 검토하지 않고 부동산과 예금만 계산했다.

두 개 이상 해당한다면, 상속이 개시될 때 사전증여 쟁점이 불거질 가능성이 높은 구조입니다. 상속개시 전이라면 정산 방식을 문서화하고 실제 이체를 시작하는 것만으로도 상황이 크게 달라집니다.

정리

가족 간 공동사업은 신뢰로 굴러갑니다. 그러나 세무조사는 신뢰가 아니라 기록을 봅니다. 이 사건 청구인은 21년간 아버지와 함께 임대사업을 했고, 오래전에 임대료를 미리 드렸다고 주장했지만 그 주장을 뒷받침할 약정서도 정산서도 없었습니다. 반면 대납한 세금과 계좌로 확인된 이체 1건은 그대로 인정되어 과세가액에서 빠졌습니다. 같은 사건 안에서 증빙이 있는 부분과 없는 부분의 운명이 정반대로 갈렸다는 점이 이 결정의 가장 실용적인 교훈입니다.

부모님과 공동으로 부동산 임대사업을 하고 있다면, 지금 통장을 열어 최근 몇 년간 부모님 지분 몫이 실제로 이체됐는지 확인해 보시기 바랍니다. 정산이 밀려 있다면 늦지 않게 방식을 정리하고, 지급과 상계의 근거를 문서로 남기는 작업부터 시작해야 합니다. 이미 조사가 시작되었거나 고지서를 받았다면, 사실관계와 증빙을 시기별로 재구성해 대응 가능성을 검토할 필요가 있습니다.

출처 · 조세심판원 조심 2025소4369 (2026.6.2. 의결) · 국가법령정보센터 공공데이터 기반
관련 법령 · 「상속세 및 증여세법」 제4조, 제13조

본 글은 공개된 조세심판원 결정례를 일반적인 정보 제공 목적으로 정리한 것입니다. 결정문의 금액은 원문에서 비공개 처리되어 있어 구체적인 액수는 기재하지 않았습니다. 개별 사안은 사실관계와 증빙에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 구체적인 판단은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글은 상담 결과나 절세 효과를 보장하지 않습니다. (세무 광고)