부동산 무상사용, 부모 집에 공짜로 살아도 증여세가 나올 수 있습니다 — 13억의 경계선과 5년의 시계
"부모님 명의 아파트에 저희 부부가 들어가 살려고 하는데, 세금 문제가 있나요?" 재산 상담에서 아주 자주 받는 질문입니다. 답은 '어떻게 사느냐'에 따라 갈립니다. 부모님과 함께 살면 원칙적으로 문제가 없지만, 부모님 집에 자녀만 공짜로 살면 — 세법은 그 '공짜 사용'을 이익의 증여로 봅니다. 부동산 무상사용에 따른 이익의 증여(상속세 및 증여세법 제37조, 시행령 제27조)입니다. 다만 모든 무상 거주에 세금이 붙는 것은 아니고, 5년치 사용이익이 1억 원을 넘는지가 문턱입니다. 부동산가액으로 환산하면 약 13억 2천만 원이 실무 경계선이고, 여기에 많은 분들이 모르는 시계가 하나 더 있습니다 — 5년이 지나면 다시 계산한다는 것. 순서대로 정리합니다.
어떤 경우에 증여로 보나요 — 기본 구조
상속세 및 증여세법 제37조는 타인의 부동산을 무상으로 사용하여 이익을 얻은 경우 그 이익 상당액을 증여재산가액으로 봅니다. 대표적인 장면이 둘입니다. 부모 소유 아파트에 자녀가 (부모 없이) 무상으로 거주하는 경우, 그리고 부모 소유 상가·건물을 자녀가 무상으로 사용해 사업을 하는 경우. 증여시기는 무상사용을 개시한 날입니다.
중요한 예외가 있습니다. 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그 부수토지는 처음부터 적용 대상에서 제외됩니다. 즉 부모 집에 부모와 자녀가 같이 사는 일반적인 동거·부양의 모습에는 이 규정으로 과세하지 않습니다. 문제가 되는 것은 소유자는 따로 살고 자녀 세대만 들어가 사는 구조입니다.
하나 더 — 법문은 '특수관계인의 부동산'이 아니라 '타인의 부동산'이라고 정하고 있습니다. 즉 부모·자녀 사이만의 규정이 아니라 형제, 친척, 지인 부동산의 무상사용도 사정권에 있습니다. 다만 특수관계가 없는 사람 사이에는 거래 관행상 정당한 사유가 있으면 과세에서 제외될 수 있어, 실무의 중심은 역시 가족 간 무상사용입니다.
| 장면 | 제37조 적용 | 비고 |
|---|---|---|
| 부모 집에 부모와 함께 거주 | 적용 제외 | 소유자와 동거하는 주택·부수토지 |
| 부모 집에 자녀만 무상 거주 | 검토 대상 | 증여시기 = 무상사용 개시일 |
| 부모 상가·건물을 자녀가 무상 사용 | 검토 대상 | 사업장 무상 사용 포함 |
| 타인(비특수관계) 부동산 무상사용 | 검토 대상 | 관행상 정당한 사유 있으면 제외 가능 |
※ 상속세 및 증여세법 제37조, 같은 법 시행령 제27조(2026년 현재 기준).
한 문장으로 같이 살면 부양, 따로 들어가 살면 사용이익. 소유자와의 동거 여부가 첫 번째 갈림길입니다.
얼마부터 과세되나요 — 1억 문턱과 13.2억의 경계선
모든 무상사용에 세금이 붙는 것은 아닙니다. 시행령 제27조 제4항은 무상사용이익이 1억 원 미만이면 과세에서 제외한다고 정합니다. 그런데 이 1억은 '연간'이 아니라 5년치 사용이익을 현재가치로 합산한 금액입니다.
계산 구조는 이렇습니다. 부동산가액에 연 2%의 무상사용이익률을 곱해 한 해의 사용이익을 구하고, 앞으로 5년간의 이익을 연 10% 할인율로 현재가치화해 더합니다. 부동산가액이 5년간 같다고 단순화하면 부동산가액 × 약 7.5816%가 5년치 무상사용이익이 됩니다.
이 식을 거꾸로 풀면 실무 경계선이 나옵니다. 무상사용이익이 1억 원이 되는 부동산가액은 약 13억 1,900만 원 — 그래서 약 13억 2천만 원 전후부터 증여세 검토 대상이라고 기억하면 편합니다. 그리고 반드시 알아야 할 구조 하나. 1억을 빼고 남는 부분에 과세하는 것이 아닙니다. 계산된 이익이 1억 미만이면 전부 제외되지만, 1억 이상이면 계산된 이익 전체가 증여재산가액이 됩니다. 문턱을 넘는 순간 0에서 1억 5천으로 점프하는, 공제가 아닌 문턱입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 연간 사용이익률 | 부동산가액의 연 2% |
| 평가 기간 | 5년치 이익을 연 10% 할인율로 현재가치화 |
| 단순화 공식 | 부동산가액 × 약 7.5816% = 5년치 무상사용이익 |
| 과세 문턱 | 이익 1억 원 미만 → 전부 제외 / 1억 이상 → 전체가 증여재산가액 |
| 실무 경계선 | 부동산가액 약 13억 1,900만 원(이익 1억 도달점) |
※ 시행령 제27조 기준. 1억 원은 공제가 아니라 문턱이므로, 넘으면 계산된 이익 전액이 과세 대상입니다.
'1억 공제'가 아닙니다 이익 9,900만 원이면 세금 0, 이익 1억 100만 원이면 1억 100만 원 전체가 증여재산가액. 경계 부근의 부동산이라면 평가액 산정이 결과를 통째로 바꿉니다.
숫자로 보면 — 가액별 무상사용이익
부동산가액별로 5년치 무상사용이익(가액 × 7.5816%)을 계산해 보면 경계선이 선명해집니다. 12억 아파트는 약 9,098만 원으로 1억에 못 미쳐 과세 제외, 15억이면 약 1억 1,372만 원으로 문턱을 넘어 그 전액이 증여재산가액이 됩니다. 20억이면 약 1억 5,163만 원입니다.
여기서 '부동산가액'은 상증법상 평가액입니다. 아파트라면 유사매매사례가액 등 시가가 우선 적용되므로, 공시가격이 아니라 실거래 수준의 가액으로 계산된다고 보는 것이 안전합니다. 경계 부근(12~14억대)의 아파트라면 평가 방법에 따라 과세 여부 자체가 갈릴 수 있는 구간입니다.
증여로 과세되는 경우 수증자(사용자)는 증여세 신고(증여받은 달의 말일부터 3개월 이내) 의무가 생기고, 성인 자녀의 증여재산공제(10년간 5천만 원)와 10년 내 다른 증여의 합산도 함께 계산됩니다. 무상거주 이익만 있는 것이 아니라 과거 증여가 있었다면 합산으로 세율 구간이 올라갈 수 있습니다.
| 부동산가액 | 5년치 무상사용이익(×7.5816%) | 판정 |
|---|---|---|
| 10억 원 | 약 7,582만 원 | 1억 미만 — 과세 제외 |
| 12억 원 | 약 9,098만 원 | 1억 미만 — 과세 제외 |
| 13.2억 원 | 약 1억 원 | 경계선 |
| 15억 원 | 약 1억 1,372만 원 | 전액 증여재산가액 |
| 20억 원 | 약 1억 5,163만 원 | 전액 증여재산가액 |
| 30억 원 | 약 2억 2,745만 원 | 전액 증여재산가액 |
※ 가액이 5년간 동일하다고 단순화한 계산입니다. 실제 평가액·기간에 따라 달라질 수 있습니다.
가장 놓치는 포인트 — 5년마다 다시 계산합니다
이 규정에서 실무적으로 가장 중요한 시계가 있습니다. 부동산 무상사용기간은 5년 단위로 보고, 5년을 넘겨 계속 무상사용하면 최초 사용일부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 무상사용을 개시한 것으로 간주합니다. 즉 한 번 계산으로 끝나는 것이 아니라, 계속 사는 한 5년마다 그 시점의 부동산가액으로 다시 계산합니다.
예를 들어 2026년 8월 12일에 무상거주를 시작했다면 첫 계산 기간은 2026.8.12.~2031.8.11.이고, 계속 거주하면 2031년 8월 12일에 새로운 5년이 다시 시작됩니다. 입주할 때 집값이 12억이라 이익이 1억 미만(약 9,098만 원)이어서 세금이 없었더라도 — 5년 뒤 집값이 16억이 되어 있으면 그 시점 기준 이익이 약 1억 2,131만 원으로 문턱을 넘어 증여세가 새로 과세될 수 있습니다.
그래서 '입주 시점에 검토 끝'이 아닙니다. 경계선 아래에서 시작한 무상거주도 집값 상승과 함께 5년 뒤 과세권 안으로 들어올 수 있다는 것 — 장기 무상거주를 계획한다면 5년 주기의 재평가 일정까지 달력에 넣어 두어야 합니다. 반대로 중간에 유상 임대차로 전환하거나 거주를 종료하면 그 이후 기간은 정리되므로(기간에 따른 경정 청구 등 검토 여지), 시점 설계의 여지도 있습니다.
★5년의 시계 무상사용 5년 경과 → 다음 날 새로 개시한 것으로 간주 → 그 시점 가액으로 재계산. 입주 때 13.2억 아래였다는 사실은 5년 뒤를 보장해 주지 않습니다.
실무 정리 — 상황별 판단과 대안
정리하면 이렇게 기억하면 됩니다. ① 부모와 같이 산다 → 원칙적으로 제외. ② 부모 집에 자녀만 산다 → 무상사용이익 검토. ③ 부동산가액 약 13.2억 이하 → 통상 이익 1억 미만이라 과세 가능성 낮음. ④ 약 13.2억 초과 → 증여세 검토 대상. ⑤ 계속 거주 → 5년마다 재계산.
과세가 걱정되는 경계 사안이라면 대안은 유상 사용입니다. 시가 수준의 임대료(또는 그에 준하는 대가)를 실제로 지급하고 기록을 남기면 무상사용이 아니게 됩니다. 다만 형식만 갖춘 소액 임대료는 저가 사용 문제로 다시 다투어질 수 있으므로, 금액 설계는 개별 확인이 필요합니다. 부모 입장에서는 받은 임대료의 소득세 문제가 함께 생기니 양쪽을 놓고 비교해야 합니다.
참고로 부동산을 직접 사용하는 것이 아니라 부모 부동산을 담보로 제공받아 돈을 빌리는 경우에도 별도의 증여 규정이 있고, 이때는 무상담보이익 연 1천만 원이 기준금액입니다. '부동산을 쓰는' 것과 '부동산의 신용을 쓰는' 것 모두 세법의 사정권에 있다는 뜻입니다. 그리고 무상거주는 자녀의 자금출처 소명과도 연결됩니다 — 전세보증금 없이 사는 이유가 무상사용이라면, 그 자체가 이 규정의 검토 대상이 되는 구조입니다.
검토 순서 요약 동거 여부 확인 → 부동산 평가액(시가) 확인 → 7.5816% 계산 → 1억 문턱 판정 → 5년 주기 달력 등록. 경계 사안은 유상 전환·시점 설계까지 함께 검토합니다.
무상거주 검토, 이렇게 진행합니다
저희가 부동산 무상사용 상담을 받으면 먼저 거주 구조부터 확인합니다. 소유자와의 동거 여부, 실제 거주 세대, 사용 개시 시점 — 여기서 제37조 적용 여부의 절반이 정해집니다. 다음으로 대상 부동산의 상증법상 평가액(아파트는 유사매매사례가액 우선)을 확인해 7.5816% 계산으로 1억 문턱 판정을 합니다. 경계 부근이라면 평가 방법의 선택지까지 함께 봅니다.
문턱을 넘는 사안은 증여세 신고(말일+3개월)와 10년 내 증여 합산까지 계산해 세액을 확정하고, 필요하면 유상 임대차 전환의 손익(부모의 임대소득세 vs 자녀의 증여세)을 비교해 드립니다. 이미 수년째 무상거주 중인 사안은 5년 재계산 시점과 과거분 신고 누락 여부를 점검합니다 — 무신고 증여의 제척기간은 15년으로 깁니다.
부동산 평가가 쟁점이면 감정평가사와, 임대차계약 정비는 법무사와 한자리에서 진행합니다. 연 200건이 넘는 상담과 100건이 넘는 신고를 신고 사고 없이 처리해 온 경험으로, 검토는 대표세무사가 직접 합니다. 입주 전에 오시면 고를 수 있는 선택지가 가장 많습니다.
| 상담에서 하는 것 | 내용 |
|---|---|
| 구조 확인 | 동거 여부·사용 개시일 → 제37조 적용 판정 |
| 평가·문턱 계산 | 시가 평가 → ×7.5816% → 1억 문턱 판정 |
| 세액 확정 | 증여 합산(10년)·신고 기한(말일+3개월) 관리 |
| 대안 비교 | 유상 전환 손익(임대소득세 vs 증여세) 시뮬레이션 |
| 장기 관리 | 5년 재계산 달력 + 과거분 누락 점검(제척 15년) |
※ 상담 항목 예시이며 사안에 따라 범위가 달라집니다.
자주 묻는 질문
Q. 부모님 집에 부모님과 같이 사는 것도 증여세 문제가 되나요?
아닙니다. 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그 부수토지는 제37조 적용 대상에서 처음부터 제외됩니다. 문제가 되는 것은 소유자는 따로 살고 자녀 세대만 무상으로 들어가 사는 구조입니다.
Q. 얼마짜리 집부터 증여세가 나오나요?
5년치 무상사용이익(부동산가액 × 약 7.5816%)이 1억 원 이상이면 과세 대상입니다. 역산하면 부동산가액 약 13억 2천만 원 전후가 실무 경계선입니다. 다만 아파트는 유사매매사례가액 등 시가로 평가되므로, 경계 부근이라면 평가액 확인이 먼저입니다.
Q. 1억을 넘으면 넘는 부분만 과세되나요?
아닙니다. 1억 원은 공제가 아니라 문턱입니다. 계산된 이익이 1억 미만이면 전부 제외되지만, 1억 이상이면 계산된 이익 전체가 증여재산가액이 됩니다. 예컨대 20억 부동산이면 약 1억 5,163만 원 전액이 과세 대상입니다.
Q. 입주할 때는 집값이 낮아서 세금이 없었는데, 계속 살면 어떻게 되나요?
무상사용기간은 5년 단위로 봅니다. 5년을 넘겨 계속 사용하면 5년이 되는 날의 다음 날 새로 무상사용을 시작한 것으로 보아 그 시점의 부동산가액으로 다시 계산합니다. 입주 때 12억이라 과세되지 않았어도 5년 뒤 16억이 되어 있으면 그때 문턱을 넘어 과세될 수 있습니다.
Q. 증여세를 피하려면 어떻게 해야 하나요?
시가 수준의 임대료를 실제로 지급하고 기록을 남기는 유상 임대차로 바꾸면 무상사용이 아니게 됩니다. 다만 명목뿐인 소액 임대료는 다시 다투어질 수 있고, 부모의 임대소득세가 새로 생기므로 양쪽 세금을 비교해 설계해야 합니다. 개별 사안은 반드시 확인이 필요합니다.
Q. 부모님 부동산을 담보로 대출을 받는 것도 문제가 되나요?
별도의 규정이 있습니다. 타인의 부동산을 담보로 제공받아 자금을 빌린 경우의 무상담보이익은 연 1천만 원이 기준금액입니다. 부동산을 직접 쓰는 것뿐 아니라 부동산의 신용을 쓰는 것도 증여 규정의 사정권에 있습니다.
무상거주 자가진단 7문항
- 부동산 소유자와 함께 거주하는지, 자녀 세대만 사는지 확인했다
- 대상 부동산의 시가 수준 평가액(유사매매사례가액)을 확인했다
- 평가액 × 7.5816%로 5년치 사용이익을 계산해 봤다
- 이익이 1억 문턱을 넘는지(공제가 아님) 판정했다
- 무상사용 개시일과 5년 재계산 시점을 달력에 적어 두었다
- 10년 내 다른 증여와의 합산을 확인했다
- 경계 사안이라면 유상 임대차 전환의 손익을 비교해 봤다
세 개 이상 비어 있다면 입주(또는 계속 거주) 전에 검토가 필요합니다. 특히 2·5번 — 평가액과 5년의 시계 — 가 이 규정에서 가장 자주 놓치는 지점입니다.
정리하면
부동산 무상사용 이익의 증여는 한 줄로 이렇게 요약됩니다 — 타인 부동산을 공짜로 사용 → 5년치 사용이익의 현재가치가 1억 이상이면 증여세 → 5년 지나면 다시 평가. 부모와 함께 살면 제외되고, 자녀만 살면 검토 대상이며, 실무 경계선은 부동산가액 약 13억 2천만 원입니다. 1억은 공제가 아니라 문턱이라는 것, 그리고 5년마다 그 시점 가액으로 재계산된다는 것 — 이 두 가지가 핵심입니다.
부모님 집 입주를 앞두고 있거나 이미 수년째 무상거주 중이라면, 평가액 확인과 5년 시계 점검부터 해 보시길 권합니다. 본문의 요율·기준(연 2%, 10% 할인, 1억, 담보 1천만 원)은 게시 시점의 법령 기준이며, 개별 사안은 반드시 확인이 필요합니다.
상담 문의 : 010-9265-1008 · 카카오톡 dbg059 · 경기도 수원시 영통구 하동
본 칼럼은 일반적인 세무 정보를 제공하기 위한 세무 광고이며, 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 부동산 무상사용이익의 증여(상속세 및 증여세법 제37조, 시행령 제27조)의 적용 여부와 계산은 거주 구조·부동산 평가액·사용 기간 등 개별 사실관계에 따라 달라지며 결과를 보장하지 않습니다. 무상사용이익률(연 2%)·할인율(10%)·기준금액(1억 원, 담보 1천만 원)은 게시 시점의 법령 기준으로, 개정될 수 있으므로 적용 시점에 확인하시기 바랍니다. 비특수관계인 간 거래의 정당한 사유, 유상 전환 시의 적정 대가 수준 등은 사안별 판단이 필요합니다. 소개한 사례는 각색한 예시이며, 소개한 실적은 자체 실적 기준입니다.