동탄 아파트 증여 세무사, 동탄역 롯데캐슬 84㎡를 20억으로 가정하면 전체 증여는 증여세가 약 6억이고 전세 7억을 끼운 부담부증여는 약 3억 3천만이지만 넘어가는 순재산 대비 세금 비율은 거의 같고 부모 양도세와 보증금 상환 책임이 따라옵니다

이 글은 공개된 부동산 가격자료와 가상의 가족관계를 바탕으로 만든 사례형 시뮬레이션입니다. 특정 고객의 사건이 아니며, 금액은 모두 단순 가정 예시입니다. 동탄 아파트 증여 세무사 상담에서 가장 자주 나오는 질문, 곧 '다 줄까요, 절반만 줄까요, 전세를 끼워서 줄까요'를 한 단지, 한 가족의 숫자로 나란히 놓아 보려는 것입니다. 결론부터 말씀드리면 이 글이 보여 드리려는 것은 증여세가 가장 낮은 안이 곧 최선은 아니라는 점입니다.

동탄역 롯데캐슬 84㎡를 자녀에게 넘기면 어떤 가정에서 출발하나요?

사례의 집은 화성시 동탄구에 있는 동탄역 롯데캐슬 전용 84㎡ 한 채입니다. 2026년 상반기 언론 보도를 보면 이 단지 같은 면적은 2월 19억 원, 4월 19억 4,000만 원, 5월 20억 원대에 거래되었고 6월에는 22억 원대 거래도 보도되었습니다. 전세는 봄에 6억 원대에서 8억 원대 계약이 보도되었습니다. 이 범위 안에서 증여가액 20억 원, 전세보증금 7억 원으로 가정했습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 직접 조회한 값이 아니라 보도된 거래 범위 안에서 가정한 금액이므로, 실제 증여를 앞두고는 반드시 다시 확인해야 합니다.

주는 사람은 60대 후반 부부입니다. 2021년 분양으로 취득했고(취득가액 4억 8,000만 원 가정, 보도된 분양가 범위 안), 3년간 직접 살다가 전세를 놓았으며, 다른 주택은 없는 1세대 1주택입니다. 금융자산은 약 8억 원으로 가정합니다. 받는 사람은 30대 자녀 한 명으로, 무주택이고 부모와 세대를 달리하며 최근 10년 안에 부모나 조부모에게 증여받은 것이 없습니다.

여기부터는 개별 판단입니다. 실제 증여가액은 증여일 전 6개월부터 후 3개월 사이에 같은 단지에서 어떤 거래가 있었는지에 따라 정해지고, 부모의 주택 수와 거주 이력은 가족마다 다릅니다.

전체 증여, 지분 증여, 부담부증여의 세금은 각각 얼마인가요?

증여세는 상속세 및 증여세법에 따라 증여재산가액에서 수증자가 인수한 채무를 빼고(제47조), 성인 자녀 공제 5,000만 원을 뺀 뒤(제53조), 10%에서 50%까지의 누진세율을 적용합니다(제56조). 기한 안에 신고하면 산출세액의 3%를 공제합니다(제69조).

A안 전체 증여는 부모가 전세 만기에 보증금 7억 원을 직접 돌려주기로 하고 집 전체를 넘기는 방법입니다. 과세표준은 20억에서 5,000만 원을 뺀 19억 5,000만 원, 세율 40%에 누진공제 1억 6,000만 원을 적용하면 산출세액 6억 2,000만 원, 신고세액공제 1,860만 원을 빼면 납부할 증여세는 6억 140만 원입니다.

B안 2분의 1 지분 증여는 10억 원어치만 넘기는 방법입니다. 과세표준 9억 5,000만 원에 30%를 곱하고 6,000만 원을 빼면 2억 2,500만 원, 공제 후 2억 1,825만 원입니다. C안 부담부증여는 자녀가 보증금 7억 원을 인수하는 방법으로, 과세가액이 13억 원으로 줄어 과세표준 12억 5,000만 원, 산출세액 3억 4,000만 원, 공제 후 3억 2,980만 원이 됩니다.

C안에는 세금이 하나 더 붙습니다. 소득세법은 부담부증여에서 수증자가 부담하는 채무액만큼을 부모의 양도로 봅니다(제88조 제1호 후단). 시행령 계산식대로 양도가액은 채무액 7억 원, 취득가액은 4억 8,000만 원에 20분의 7을 곱한 1억 6,800만 원이라 양도차익은 5억 3,200만 원입니다. 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다고 가정해도 집값 20억 원이 12억 원을 넘으므로 초과분 비율인 40%, 곧 2억 1,280만 원이 과세 대상입니다. 보유 5년 20%와 거주 3년 12%를 합친 장기보유특별공제 32%, 기본공제 250만 원을 빼면 과세표준은 약 1억 4,220만 원, 산출세액 약 3,433만 원에 지방소득세를 더해 약 3,776만 원입니다. 취득세 등 필요경비는 반영하지 않은 단순 계산입니다.

표만 보면 C안이 A안보다 2억 3,000만 원 넘게 적습니다. 그런데 C안에서 자녀가 실제로 받은 재산은 20억이 아니라 13억입니다. 넘어가는 순재산 대비 세금 비율은 두 안이 거의 같습니다. C안에서 부모 손에 남은 7억 원은 사라진 것이 아니라 장래 상속재산으로 남습니다. B안도 마찬가지로 절반만 넘긴 것이고, 남은 지분을 10년 안에 다시 증여하면 앞선 증여와 합산되어(제47조 제2항) 결국 A안과 같은 세율 구간으로 돌아옵니다. 여기부터는 개별 판단입니다. 남는 재산을 언제, 어떤 방식으로 넘길지에 따라 세 안의 순위가 바뀝니다.

조정대상지역이 된 동탄에서 증여 취득세는 3.5%인가요, 12%인가요?

화성시 동탄구는 2026년 7월 1일 조정대상지역으로 지정되었습니다. 지방세법 제13조의2 제2항은 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억 원 이상 주택을 증여로 취득하면 12% 세율을 적용하도록 하고, 단서에서 1세대 1주택자가 가진 주택을 배우자나 직계존비속이 받는 경우를 제외합니다. 시행령 제28조의6도 같은 내용입니다. 결국 받는 자녀가 무주택인지보다 주는 부모가 1세대 1주택자인지에 따라 세율이 갈립니다. 이 사례의 부모는 1주택이므로 3.5%가 적용되고, 20억 원 기준 본세는 7,000만 원입니다. 부모가 한 채를 더 가졌다면 본세만 2억 4,000만 원으로 바뀝니다.

과세표준도 공시가격이 아닙니다. 지방세법 제10조의2는 무상취득의 취득당시가액을 매매사례가액, 감정가액 같은 시가인정액으로 정하고 있습니다. 지방교육세는 따로 붙고, 부가 세목의 적용 범위는 면적과 감면 여부에 따라 달라지므로 이 글의 숫자는 취득세 본세 기준으로 한정합니다. C안에서 채무 부분을 유상취득으로 볼 수 있는지는 자녀의 소득 증명과 2026년에 바뀐 직계 간 거래 규정이 함께 걸리는 문제여서, 이 글은 전부 무상취득으로 본 금액만 적었습니다. 이 부분은 신고 시점에 과세관청 확인이 필요한 개별 판단입니다.

부담부증여로 넘긴 전세보증금은 나중에 누가 확인하나요?

상속세 및 증여세법 제47조 제3항은 직계존비속 사이의 부담부증여에서 수증자가 채무를 인수했더라도 인수하지 않은 것으로 추정합니다. 임대차계약서처럼 객관적으로 증명되는 경우에만 채무로 인정됩니다. 전세보증금은 계약서와 확정일자, 보증금 입금 내역으로 입증하기 쉬운 편이지만, 신고가 끝이 아닙니다. 만기에 누구 돈으로 보증금을 돌려줬는지가 남습니다. 자녀가 새 세입자의 보증금이나 자기 소득으로 갚았다면 문제가 없지만, 부모가 대신 돌려주면 그 시점에 다시 증여가 됩니다.

자녀의 장래 양도세도 함께 봐야 합니다. 증여받은 부분의 취득가액은 증여 당시 평가액이 되지만, 증여받은 날부터 10년 안에 팔면 소득세법 제97조의2의 이월과세로 부모의 취득가액을 기준으로 양도차익을 계산할 수 있습니다. 이 사례처럼 부모의 취득가액이 4억 원대라면 차이가 큽니다. 다만 이월과세에는 적용하지 않는 예외가 조문에 따로 있어, 매도 계획이 있다면 증여 전에 따로 계산해야 합니다. 여기부터는 개별 판단입니다. 자녀가 그 집에 들어가 살 것인지, 몇 년 뒤 팔 것인지에 따라 답이 달라집니다.

검토 없이 전체 증여했을 때와 비교한 뒤 고를 때는 무엇이 다른가요?

검토 없이 A안으로 등기부터 넘기면 자녀는 증여세와 취득세로 약 6억 7,000만 원을 마련해야 합니다. 자녀에게 그 돈이 없어 부모가 대신 내면 그 금액도 증여재산에 더해집니다. 부모에게는 보증금 7억 원을 돌려줄 책임이 그대로 남습니다. 동탄 아파트 증여 세무사가 세 안을 먼저 비교할 때 확인하는 것은 세 가지로 정리됩니다. 첫째, 등기일 기준으로 부모가 1세대 1주택인지. 둘째, 채무만큼 생기는 부모의 양도세가 비과세 범위 안인지. 셋째, 인수한 채무를 자녀가 스스로 갚을 수 있는지입니다.

이 가족이 C안을 고른다면 그것은 세금을 줄인 안이 아니라 위험을 줄인 안에 가깝습니다. 당장 내야 할 현금이 줄고, 부모는 노후 자금 7억 원을 지키며, 자녀는 감당할 수 있는 범위의 재산만 받습니다. 반대로 자녀가 만기에 7억 원을 마련할 길이 없다면 C안은 고르면 안 되는 안입니다. 네 번째 선택지인 '지금은 증여하지 않고 보유'도 있습니다. 이 경우 세금은 상속 시점으로 미뤄지고, 그때의 집값과 공제에 따라 달라지므로 이 글에서는 숫자를 적지 않습니다. 증여 후 10년 안에 상속이 일어나면 증여재산이 상속세 과세가액에 다시 더해진다는 점(제13조)도 부모 연령을 고려할 때 함께 따져야 합니다.

평가도 한 단락 짚어 둡니다. 아파트 증여가액은 해당 집에 거래가 없으면 같은 단지의 면적과 공시가격이 비슷한 집의 매매가액, 곧 유사매매사례가액이 시가로 쓰입니다. 평가기간은 증여일 전 6개월부터 후 3개월까지이고, 이 단지처럼 몇 달 사이 19억에서 22억 원대까지 움직인 곳은 증여일을 언제로 잡느냐에 따라 과세가액이 억 단위로 달라질 수 있습니다. 거래 사례가 엇갈릴 때는 감정평가를 받아 가액을 정하는 방법도 검토하지만, 모든 사건에 필요한 것은 아닙니다. 평가액을 낮게 잡으라는 뜻이 아니라, 법이 정한 순서대로 근거 있는 가액을 정하라는 뜻입니다.

상담에서는 어떤 이야기가 오가나요? (각색 예시)

각색한 대화 한 장면입니다. 부모가 '전세를 끼워서 주면 세금이 준다던데 맞느냐'고 묻자 세무사는 증여세는 줄 수 있지만 보증금만큼은 부모가 판 것으로 보아 양도세를 따로 계산한다고 답합니다. 자녀가 '만기에 부모님이 보증금 반환을 도와주시면 어떻게 되느냐'고 묻자, 그 시점에 새 증여가 되고 상환 자금의 출처가 계좌에 남아야 한다고 설명합니다. 대화의 끝은 한쪽만 계산하지 말고 전체, 지분, 부담부를 같은 가액으로 놓고 비교하자는 것입니다.

자주 묻는 질문

자가진단: 증여 등기 전에 확인할 7가지

• 부모 세대가 증여 등기일 기준으로 1세대 1주택인지 확인했다
• 같은 단지, 같은 면적의 최근 6개월 거래가를 확인했다
• 자녀가 최근 10년 안에 부모와 조부모에게 받은 증여를 모두 정리했다
• 전세 만기일과 보증금 반환 재원을 누가 마련할지 정했다
• 증여세와 취득세를 낼 자녀 명의 자금이 있는지 확인했다
• 자녀가 10년 안에 이 집을 팔 가능성을 따져 봤다
• 증여 후 남는 재산의 장래 상속세까지 함께 계산해 봤다

왜 동탄 아파트 증여는 세무사에게 비교부터 맡겨야 하나요?

앞에서 본 것처럼 한 번의 증여에 증여세, 취득세, 부모의 양도세, 자녀의 장래 양도세가 한꺼번에 걸립니다. 각각 다른 법, 다른 신고기한, 다른 관청입니다. 부담부증여라면 증여세와 양도세를 모두 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 신고해야 합니다. 동탄 아파트 증여 세무사에게 맡기는 이유는 신고서를 대신 써 주기 때문이 아니라, 등기 전에 이 네 가지를 한 표에 올려놓을 수 있기 때문입니다.

저희 사무소는 먼저 사전 시뮬레이션을 합니다. 전체 증여, 지분 증여, 부담부증여를 같은 가액으로 계산하고, 세금 합계와 함께 누가 언제 얼마를 내야 하는지 자금 흐름을 같이 보여 드립니다. 평가가 다툼이 될 수 있거나 등기 절차가 필요한 단계에서는 감정평가사·법무사 올인원 팀이 함께 움직입니다. 감정평가나 법무 서비스가 모든 사건에 필요한 것은 아니어서, 필요한 경우에만 연결합니다.

1주택 판정, 채무 입증 서류, 양도차익 계산처럼 결과를 바꾸는 대목은 대표세무사가 직접 검토합니다. 개업 4년차 사무소로서 규모를 내세우기보다 한 건을 끝까지 직접 보는 방식을 지키고 있습니다. 이미 증여나 부담부증여 신고를 마친 분이라면 공제 누락이나 양도차익 계산 오류가 없었는지 경정청구 검토도 가능합니다. 동탄 아파트 증여 세무사 상담을 준비하신다면 가족관계, 부동산 목록, 대출과 보증금, 최근 10년 증여 여부만 정리해 오셔도 충분합니다. 대략적인 재산 구성만으로 1차 상담이 가능합니다.

본 글은 일반적인 세무 정보이며 개별 상황에 대한 세무 자문을 대체하지 않습니다. 본문 사례는 공개된 부동산 가격자료와 가상의 가족관계를 바탕으로 만든 사례형 시뮬레이션이고 대화는 각색 예시이며, 계산은 단순 가정 예시로 결과를 보장하지 않습니다. 세율과 공제, 조정대상지역 지정, 취득세 규정은 바뀔 수 있으므로 신고 시점 기준 확인이 필요합니다. 이 글은 법이 정한 범위 안에서 증여 방식을 비교하는 내용이며, 가액을 낮추거나 채무를 꾸미는 방법을 권하는 것이 아닙니다.