세대생략 상속 세무사, 동탄역시범한화꿈에그린 84㎡를 18억으로 가정해 손주에게 통째로 유증하면 할증 30%보다 상속공제 한도가 먼저 깎여 상속세가 3억 7천만에서 6억 5천만으로 늘고 유증을 지분 절반으로 줄이면 4억 초반에 그칩니다

동탄 아파트를 손주에게 유증하면 상속세는 어떻게 계산되나요?

이 글은 공개된 부동산 가격자료와 가상의 가족관계를 바탕으로 만든 사례형 시뮬레이션입니다. 동탄역시범한화꿈에그린 전용 84㎡는 2026년 상반기 공개된 실거래가가 17억 중후반에서 18억 초반 사이에 형성돼 있어, 여기서는 18억 원으로 가정했습니다. 화성 동탄에 사는 70대 후반 아버지가 돌아가셨고, 상속인은 배우자와 장남·장녀 두 자녀입니다. 그런데 유언장에는 아파트를 장남의 성년 자녀, 즉 손주 한 명에게 준다고 적혀 있습니다. 자녀 세대를 건너뛰어 손주가 받는 이런 형태를 세대생략 상속이라고 부르며, 세대생략 상속 세무사 상담에서 가장 먼저 확인하는 것은 할증 30%가 아니라 상속공제 한도입니다.

재산은 아파트 18억 외에 예금 8억, 상장주식 1억으로 합계 27억이고, 아파트 담보대출 2억과 장례비 1천만 원이 있습니다. 사전증여는 없는 것으로 가정하되, 실제 상담에서는 상속인에게 10년, 손주처럼 상속인이 아닌 사람에게 5년 안에 준 돈이 있는지 반드시 확인합니다. 배우자는 예금 중 4억 원을 실제로 받고, 나머지 금융재산은 자녀들이 나누며, 담보대출은 상속인이 승계한다고 놓았습니다.

상속세 및 증여세법 제2조는 유증을 상속의 범위에 넣고, 유증을 받은 사람을 수유자라고 부릅니다. 손주는 자녀가 살아 있는 한 민법상 상속인이 아니므로 이 사례에서 손주는 상속인이 아닌 수유자가 됩니다. 이 한 가지 지위 차이가 공제 한도, 할증, 사전증여 합산기간, 취득세율까지 네 군데에서 결과를 바꿉니다. 여기부터는 개별 판단입니다. 손주가 받는 재산이 배우자와 자녀의 유류분을 침해하는지는 유언장과 분할 협의를 같이 놓고 봐야 합니다.

유증 없이 상속하면 세금은 얼마이고, 손주에게 전부 유증하면 왜 두 배 가까이 되나요?

먼저 유언이 없었다고 가정한 기준안(A)입니다. 상속재산 27억에서 채무 2억과 장례비 1천만 원을 빼면 과세가액은 24억 9천만 원입니다. 배우자가 실제 받는 4억 원은 5억 원에 못 미치므로 상속세 및 증여세법 제19조 제4항에 따라 배우자상속공제는 5억 원, 일괄공제 5억 원, 순금융재산 7억 원(금융재산 9억 − 금융채무 2억)의 20%인 금융재산상속공제 1억 4천만 원을 더하면 공제 합계는 11억 4천만 원입니다. 과세표준 13억 5천만 원에 40% 세율과 누진공제 1억 6천만 원을 적용하면 산출세액 3억 8천만 원, 신고세액공제 3%를 빼면 3억 6,860만 원입니다.

이제 유언장대로 아파트 18억을 손주에게 유증한 안(B)입니다. 상속세 및 증여세법 제24조는 배우자공제·일괄공제·금융재산공제 등 상속공제의 합계를 과세가액에서 선순위 상속인이 아닌 자에게 유증한 재산을 뺀 금액까지만 허용합니다. 24억 9천만 원에서 18억을 빼면 6억 9천만 원이 상한이므로, 공제 11억 4천만 원 중 4억 5천만 원이 사라집니다. 과세표준은 18억, 산출세액은 5억 6천만 원이 됩니다. 여기에 제27조의 세대생략 할증이 붙습니다. 산출세액에 손주가 받은 재산이 상속재산에서 차지하는 비율(18억/27억)을 곱한 금액의 30%, 즉 1억 1,200만 원입니다. 합계 6억 7,200만 원에서 신고세액공제 3%를 빼면 6억 5,184만 원이 됩니다.

두 안의 차이 2억 8천만 원 가운데 할증은 1억 1천만 원 남짓이고, 나머지 약 1억 8천만 원은 공제 4억 5천만 원이 40% 구간에서 사라진 결과입니다. 손주 유증에서는 할증보다 공제 한도가 먼저 움직입니다. 할증만 각오하고 유언장을 그대로 신고하면 예상보다 훨씬 큰 금액을 마주하게 되는 이유입니다. 여기부터는 개별 판단입니다. 배우자가 실제 받는 금액을 늘리면 배우자공제가 커질 수 있지만, 그 한도 산식에서도 상속인이 아닌 수유자가 받은 재산은 차감되므로 유증 규모와 배우자 몫을 같이 설계해야 합니다.

손주 유증 규모를 줄이면 공제가 돌아오나요, 아니면 자녀가 받은 뒤 넘기는 편이 나은가요?

제24조 한도는 '과세가액 − 유증 재산'이므로, 유증 재산이 '과세가액 − 공제 합계'보다 작으면 공제는 전혀 깎이지 않습니다. 이 값은 유증이 없었다면 나왔을 과세표준과 정확히 같습니다. 이 사례에서는 13억 5천만 원입니다. 그래서 아파트 지분 절반인 9억 원만 손주에게 유증하는 안(B')을 놓으면 공제 11억 4천만 원이 그대로 살아 과세표준 13억 5천만 원, 산출세액 3억 8천만 원이고, 여기에 할증 3,800만 원(3억 8천만 × 9/27 × 30%)만 더해집니다. 신고세액공제를 반영한 납부세액은 4억 546만 원으로, 기준안보다 3,700만 원가량 많은 비용으로 손주가 지금 9억 원 상당의 지분을 받는 구조입니다.

자녀가 먼저 상속받고 손주에게 증여하는 안(C)은 어떨까요. 장남이 아파트를 상속받으면 1차 상속세는 기준안과 같은 3억 6,860만 원이고, 그 뒤 18억 원을 손주에게 증여하면 성년 직계비속 증여재산공제 5천만 원을 뺀 과세표준 17억 5천만 원에 40% 세율을 적용해 산출세액 5억 4천만 원, 신고세액공제 후 5억 2,380만 원이 추가됩니다. 증여에도 자녀를 건너뛰는 할증이 붙지 않는 이유는 증여자가 아버지(장남)이기 때문입니다. 합계는 8억 9,240만 원이고 취득세는 별도입니다. 동탄은 2026년 7월부터 조정대상지역이어서 시가표준액 3억 원 이상 주택의 증여 취득세는 원칙 12%이지만, 1세대 1주택자가 직계비속에게 주는 경우는 제외 규정이 있어 장남의 주택 수에 따라 3.5%와 12% 사이에서 갈립니다.

자녀가 상속받고 훗날 손주가 2차 상속으로 받는 안(D)은 시점과 재산 규모에 따라 결과가 크게 움직입니다. 장남에게 본인 금융재산 5억 원이 따로 있고, 아파트 가격이 그대로이며, 승계한 대출 2억 원이 남아 있다고 단순 가정하면 2차 상속의 과세가액은 20억 9천만 원, 배우자공제 5억·일괄공제 5억·금융재산공제 6천만 원을 빼면 과세표준 10억 3천만 원, 산출세액 2억 5,200만 원입니다. 10년이 지난 뒤라면 공제 없이 2억 4,444만 원을 내고, 1차와 합계는 6억 1,304만 원이 됩니다. 반면 1차 상속 후 5년 이내에 2차 상속이 일어나면 상속세 및 증여세법 제30조 단기재상속 세액공제가 적용됩니다. 전의 산출세액 3억 8천만 원에 재상속되는 아파트 비율(18/27)과 5년 이내 공제율 60%를 곱한 1억 5,200만 원이 공제돼 2차 납부세액은 9,700만 원, 합계 4억 6,560만 원입니다. 공제율은 1년 이내 100%에서 매년 10%포인트씩 줄어 10년 이내 10%입니다.

표만 보면 기준안이 가장 싸지만, 그 안에서는 손주에게 아무것도 가지 않습니다. 손주가 받는 규모와 시점이 다르므로 세금이 가장 적은 안이 곧 최선은 아닙니다. 유증의 진짜 장점은 따로 있습니다. 손주 몫은 자녀 세대의 재산 목록에서 빠집니다. 자녀가 상속받은 아파트가 자녀 명의로 있는 동안 값이 오르면 2차 상속세는 오른 값으로 다시 계산되지만, 손주가 이미 받은 지분은 그 상승분까지 손주의 것입니다. 반대로 아파트 값이 내리거나 장남이 그사이 처분해 쓸 계획이라면 유증의 이점은 줄어듭니다. 여기부터는 개별 판단입니다. 장남의 나이와 건강, 본인 재산, 아파트의 향후 가격 전망에 따라 B'와 D의 순위가 바뀝니다.

손주 유증에서 세무사가 발견한 핵심 쟁점 세 가지는 무엇인가요?

첫째, 유류분입니다. 민법 제1112조에 따르면 배우자와 직계비속의 유류분은 법정상속분의 2분의 1입니다. 순재산 25억 원 기준으로 배우자는 약 5억 3,600만 원, 자녀는 각각 약 3억 5,700만 원이 유류분인데, 아파트 전체를 손주에게 유증하면 배우자와 두 자녀가 받는 금융재산이 이 선에 못 미칩니다. 민법 제1115조는 유증으로 유류분에 부족이 생기면 그 가액의 지급을 청구할 수 있다고 정하고 있고, 유류분 제도는 2026년 3월 민법 개정으로 손질됐으므로 유언 작성과 집행 단계에서 법무 전문가의 확인이 필요합니다. 반환이 이루어지면 세무상 귀속도 달라지므로 신고 전에 정리하는 편이 안전합니다.

둘째, 취득세입니다. 지방세법 제7조 제7항은 취득세에서 '상속'에 포함되는 유증을 상속인에 대한 유증과 포괄유증으로 한정하고 있습니다. 손주처럼 상속인이 아닌 사람이 특정 아파트를 유증받으면 상속 세율 2.8%가 아니라 상속 외 무상취득 세율 3.5%가 적용될 여지가 크고, 과세표준도 공시가격이 아닌 시가인정액이 될 수 있습니다. 조정대상지역의 3억 원 이상 주택 무상취득에는 12% 중과 규정이 있지만, 지방세법 시행령 제28조의6은 1세대 1주택자가 소유한 주택을 직계비속이 무상취득하는 경우를 중과에서 제외합니다. 세대생략이라는 이유로 취득세에 별도 할증이 붙지는 않습니다. 다만 유증의 형태(특정유증·포괄유증)와 피상속인의 주택 수에 따라 결론이 달라지므로 등기 전에 반드시 확인해야 합니다.

셋째, 상속 이후의 양도세입니다. 소득세법 시행령 제163조 제9항에 따라 손주가 유증받은 아파트의 취득가액은 상속 당시 평가액 18억 원입니다. 아파트는 유사매매사례가액으로 평가되는 것이 보통이고, 평가기간 안의 거래가 들쭉날쭉하면 감정평가로 가액을 고정하는 선택지도 있습니다. 평가액이 높아지면 상속세와 할증이 함께 늘지만 손주가 훗날 팔 때 양도차익은 줄어듭니다. 손주가 그 집에 실제로 살 계획인지, 몇 년 안에 팔 계획인지에 따라 상속세와 양도세를 합쳐서 봐야 유리한 평가 전략이 정해집니다. 동탄은 조정대상지역이라 취득 시점부터 1세대 1주택 비과세에 2년 거주 요건이 붙고, 손주가 이미 주택을 갖고 있다면 주택 수 판단도 따라옵니다.

단톡방에서는 어떤 이야기가 오가나요? (각색 예시)

아래 대화는 공개된 부동산 가격자료와 가상의 가족관계를 바탕으로 만든 사례형 시뮬레이션을 바탕으로 각색한 것입니다. 장남이 유언장 사진을 올리며 '아파트는 손주 몫이니 저희는 예금만 나누면 되죠, 할증 30%는 각오했습니다'라고 묻습니다. 대표세무사는 할증보다 먼저 볼 것이 있다고 답합니다. 상속인이 아닌 손주에게 유증한 재산은 상속공제 한도에서 빠지므로, 과세가액 24억 9천만 원에서 18억 원을 뺀 6억 9천만 원까지만 공제가 되고, 배우자공제와 일괄공제, 금융재산공제를 합친 11억 4천만 원 가운데 4억 5천만 원이 사라진다는 설명입니다. 세금으로 약 1억 8천만 원 차이가 나고 거기에 할증 1억 1천만 원이 더해져, 유증이 없었다면 3억 7천만 원 수준이던 세금이 6억 5천만 원 가까이 된다는 계산을 표로 보여줍니다.

장남이 유언을 이제 와서 바꿀 수는 없지 않느냐고 묻자, 이미 상속이 개시된 뒤라면 손주가 유증을 일부 포기하거나 유류분 조정으로 실제 귀속을 바꾸는 길을 법무사와 함께 검토해야 하고, 생전이라면 유증 규모를 '유증 없을 때의 과세표준' 안으로 맞추는 설계가 핵심이라는 답이 이어집니다. 세대생략 상속 세무사의 역할은 할증률을 외우는 것이 아니라 공제 한도, 유류분, 취득세, 손주의 향후 양도세를 한 장에 놓고 가족이 결정할 수 있게 하는 것입니다.

자주 묻는 질문

자가진단: 유언장을 그대로 신고하기 전에 확인할 7가지

• 유언장에 상속인이 아닌 손주·며느리·사위에게 주는 재산이 있다
• 손주에게 가는 재산이 전체 상속재산의 절반을 넘는다
• 배우자가 실제로 받는 재산이 5억 원 안팎이거나 아직 정하지 않았다
• 아파트 담보대출이나 임대보증금 같은 채무를 누가 승계하는지 정하지 않았다
• 최근 5년 안에 손주에게, 10년 안에 자녀에게 준 돈이 있다
• 유언이 자필증서라 가정법원 검인 절차가 남아 있다
• 손주가 받은 아파트를 몇 년 안에 팔 가능성이 있다

왜 손주 유증은 신고 전에 전문가가 검토해야 하나요?

1부에서 본 것처럼 유언장 한 줄이 공제 한도, 할증, 유류분, 취득세, 양도세를 한꺼번에 움직입니다. 저희 사무소는 상담 첫 단계에서 유증 없음, 전체 유증, 지분 유증, 상속 후 증여, 2차 상속을 같은 표에 올리는 사전 시뮬레이션을 먼저 합니다. 공제 한도가 깎이기 시작하는 금액이 얼마인지, 그 선 안에서 손주에게 얼마를 보낼 수 있는지를 숫자로 확인한 뒤에 가족이 결정하도록 돕습니다.

아파트 평가와 등기는 세무사 혼자 풀 수 없습니다. 감정평가사가 유사매매사례가액과 감정가액을 비교해 평가 방향을 제시하고, 법무사가 유언 검인, 유증 등기, 유류분 조정과 협의분할 서류를 함께 봅니다. 세무사·감정평가사·법무사 원팀이 재산 파악, 평가, 세금 계산, 분할, 등기를 한 번에 검토하므로 유증 포기나 분할 변경이 세금에 어떻게 반영되는지 바로 확인할 수 있습니다. 모든 사건에 감정평가와 법무 절차가 필요한 것은 아니며, 필요한 사건에만 붙입니다.

세대생략 상속 세무사 업무에서 실수가 잦은 지점은 제24조 한도 계산과 배우자상속재산 분할기한입니다. 개업 4년차 대표세무사가 직접 공제 한도와 할증 비율, 배우자가 실제 받는 재산의 등기 시점까지 확인하고 신고합니다. 신고 뒤에도 유류분 반환이나 분할 변경으로 귀속이 바뀌면 수정신고와 경정청구 가능 여부를 함께 검토합니다.

마지막으로 손주가 받은 아파트를 언제 어떻게 처분할지까지 넣어 상속세와 양도세를 합산한 결과로 평가 전략을 정합니다. 지금 세금이 조금 더 나오더라도 손주가 팔 때의 양도세가 더 크게 줄어드는 경우가 있고, 그 반대도 있습니다. 세대생략 상속 세무사 상담에서는 할증률 30%라는 숫자보다 이 합산표를 먼저 보여드립니다. 정확한 자료가 없어도 가족관계와 대략적인 재산 구성만으로 1차 상담이 가능합니다.

본 글은 일반적인 세무 정보이며 개별 상황에 대한 세무 자문을 대체하지 않습니다. 본문 사례와 대화는 공개된 부동산 가격자료와 가상의 가족관계를 바탕으로 만든 사례형 시뮬레이션이며 실제 고객 사건이 아니고, 모든 수치는 단순 가정 예시로 결과를 보장하지 않습니다. 아파트 가액·공제·세율·조정대상지역 지정과 취득세 해석은 신고 시점 기준 확인이 필요하며, 유언·유류분·등기 문제는 법무 전문가 상담을 병행해야 합니다.