홈택스에서 조회한 유사매매사례로 상속세 신고했는데, 4년 뒤 경정 고지가 왔습니다 (조심 2026소1415)

아파트를 상속받았는데, 어떤 거래를 시가로 보느냐가 세금을 가릅니다

부모님이 남긴 재산이 아파트 한 채인 경우, 상속세 신고에서 가장 먼저 부딪히는 문제는 그 아파트를 얼마로 평가할 것인가입니다. 상속세는 상속개시일 현재의 시가를 기준으로 매기는데, 정작 상속받은 그 아파트는 팔린 적이 없으니 직접적인 거래가액이 없습니다. 그래서 법은 같은 단지의 비슷한 아파트가 평가기간 안에 거래된 사실이 있으면 그 거래가액을 시가로 보도록 하고 있습니다. 이것이 흔히 말하는 유사매매사례가액입니다.

문제는 대단지 아파트라면 평가기간 안에 비슷한 거래가 한두 건이 아니라는 데 있습니다. 어떤 거래를 고르느냐에 따라 신고할 재산가액이 달라지고, 상속세도 달라집니다. 법은 이런 경우를 대비해 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 고르라는 기준을 두었습니다. 말은 간단해 보이지만, 실무에서 이 한 줄 때문에 신고가 뒤집히는 일이 자주 벌어집니다. 이번에 소개하는 결정례가 바로 그런 사건입니다.

이 사건의 납세자는 국세청 홈택스에서 제공하는 유사매매 공동주택자료를 조회해 신고했고, 세무서도 신고 내용을 그대로 인정했습니다. 그런데 그 뒤 상급 관청의 감사에서 다른 아파트가 더 유사한 재산이라는 지적이 나왔고, 결국 몇 년이 지나 상속세와 납부지연가산세를 함께 고지받았습니다. 납세자는 신의성실 원칙 위반이라고 다투었지만 심판청구는 기각되었습니다.

사건 경과, 시인결정을 받고도 3년 뒤에 뒤집혔습니다

청구인은 2021년 6월 27일 부친의 사망으로 서울에 있는 아파트 한 채를 상속받았습니다. 상속세 신고기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월이므로 2021년 12월 31일까지였습니다. 청구인은 신고를 준비하면서 2021년 11월에 국세청 홈택스에 접속해 상속받은 아파트와 유사한 공동주택의 매매사례 자료를 조회했습니다. 그 자료에는 같은 단지 안에서 거래된 아파트들의 전용면적, 층, 거래가액, 그리고 공동주택가격과 그 고시일자가 표시되어 있었습니다.

청구인은 이 자료에서 상속 아파트와 공동주택가격이 동일하게 표시된 아파트 한 채(이하 비교대상 A)를 찾아냈습니다. A의 2021년 1월 13일 계약분 거래가액을 상속재산가액으로 삼아 2021년 12월 15일에 상속세를 신고하고 납부했습니다. 세 아파트의 전용면적은 모두 125.4제곱미터로 같은 단지, 같은 평형이었습니다.

세무서는 2022년 9월 28일 청구인의 신고 내용을 검토한 뒤 신고한 대로 시인결정을 했습니다. 납세자 입장에서는 이 시점에서 상속세 문제가 끝났다고 생각하기 쉽습니다. 그런데 2024년 2월 13일부터 3월 4일까지 서울지방국세청이 해당 세무서에 대한 종합감사를 실시했고, 여기서 문제가 지적되었습니다. 감사청은 같은 단지의 또 다른 아파트(이하 비교대상 B)의 2021년 4월 29일 공시된 공동주택가격이 상속 아파트와 가장 차이가 작으므로, B의 2021년 1월 계약분 거래가액을 상속재산가액으로 보아야 한다고 판단했습니다.

감사청의 처분지시에 따라 세무서는 2025년 11월 10일 청구인에게 상속세를 경정 고지했습니다. 여기에는 납부지연가산세도 포함되었습니다. 청구인은 이에 불복해 2026년 2월 6일 심판청구를 제기했고, 조세심판원은 2026년 6월 11일 기각 결정을 내렸습니다. 상속개시일로부터 5년, 시인결정으로부터 3년이 지난 시점에 세금이 다시 나온 셈입니다.

청구인 주장, 국세청이 제공한 자료를 믿었을 뿐입니다

청구인의 주장은 크게 두 갈래였습니다. 첫째는 신뢰보호(신의성실) 원칙 위반입니다. 청구인은 신고 당시 국세청 홈택스에서 조회된 자료를 근거로 삼았고, 그 자료에는 상속 아파트와 비교대상 A의 공동주택가격이 동일하게 표시되어 있었습니다. 그래서 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 단서에 따라 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택으로 A를 선정했다는 것입니다. 게다가 세무서가 신고 내용을 시인결정까지 했으니, 뒤늦게 다른 자료를 들고 와 과세하는 것은 부당하다고 했습니다.

청구인이 짚은 자료의 차이는 구체적입니다. 2021년에 조회한 자료에는 매매계약일 현재 공시되어 있던 공동주택가격이 기재되어 있었습니다. 즉 2021년 1월 계약분에는 2020년 4월 29일 고시가격이, 그 이후 계약분에는 2021년 4월 29일 고시가격이 섞여 표시되어 있었던 것입니다. 반면 감사청이 2024년에 본 자료는 전부 2021년 4월 29일 고시가격으로 정리되어 있었습니다. 같은 아파트를 두고도 어느 시점의 공시가격으로 비교하느냐에 따라 가장 유사한 재산이 A에서 B로 바뀌었습니다.

실제로 2020년 4월 29일 기준으로는 A의 공동주택가격이 상속 아파트와 완전히 같았습니다. 그런데 2021년 4월 29일 고시에서 A의 공동주택가격은 크게 올랐고 상속 아파트는 상대적으로 덜 올랐습니다. 반대로 B는 2020년 기준으로는 차이가 있었지만 2021년 기준으로는 상속 아파트와 매우 비슷해졌습니다. 공시가격이 급등했던 시기에 벌어진 전형적인 역전 현상입니다.

둘째는 납부지연가산세 부과가 부당하다는 주장입니다. 청구인은 당시 홈택스 자료에도, 국토교통부 실거래가 공개시스템에도 거래된 아파트의 동과 호수가 표시되지 않았다고 했습니다. 층과 면적만 나와 있으니 각 거래 물건의 2021년 4월 29일 공시가격을 알아내려면 등기부등본을 180건 넘게 직접 떼어 확인해야 했고, 사실상 불가능했다는 것입니다. 또 홈택스의 유사매매 공동주택자료는 조회 연도와 전년도까지만 열람이 가능해서, 감사가 이루어진 2024년에는 2021년 당시의 자료를 아예 다시 볼 수도 없었다고 했습니다.

과세관청 반박, 기준은 평가기준일에 공시되어 있던 가격입니다

처분청의 논리는 간명합니다. 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호는 공동주택가격을 말할 때 새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다고 정의하고 있습니다. 즉 비교의 기준이 되는 공동주택가격은 매매계약일 기준이 아니라 평가기준일 당시에 공시되어 있는 가격이라는 것입니다. 이 사건의 평가기준일은 상속개시일인 2021년 6월 27일이고, 그 시점에 공시되어 있던 가격은 2021년 4월 29일 고시가격입니다. 따라서 그 가격으로 비교하면 B가 가장 유사한 재산이 됩니다.

처분청은 이와 같은 해석을 확인한 판결로 서울행정법원 2022년 2월 8일 선고 2021구합63181 판결을 제시했습니다. 시행규칙상 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택이란 평가기준일 당시에 공시되어 있는 공동주택가격을 기준으로 판단해야 한다는 취지입니다. 처분청은 이것이 새로운 해석이 아니고 종전 예규와도 일관된다는 점, 즉 해석이 도중에 변경된 사안이 아니라는 점을 강조했습니다.

또 하나 결정적인 반박은 홈택스 자료 자체에 붙어 있던 주의사항 문구입니다. 그 자료에는 과세관청이 상속세와 증여세를 처리할 때 다른 평가액으로 결정될 수 있다는 안내, 그리고 2019년 3월 20일 이후 공동주택 상속분과 증여분부터는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택이 있는지 반드시 추가로 확인해야 한다는 안내가 기재되어 있었습니다. 처분청은 이 문구가 있는 이상 납세자가 가장 유사한 매매사례를 찾기 위해 스스로 주의를 기울여야 했다고 보았습니다.

심판원 판단 하나, 홈택스 참고자료는 공적인 견해표명이 아닙니다

심판원은 먼저 신뢰보호 원칙의 성립 요건을 짚었습니다. 인용된 판례는 대법원 2001년 11월 27일 선고 99두10131 판결입니다. 이 판결에 따르면 조세법률관계에서 신뢰보호 원칙이 적용되려면 네 가지가 모두 필요합니다. ①. 과세관청이 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해표명을 했을 것. ②. 납세자가 그 견해표명을 정당하다고 신뢰한 데에 귀책사유가 없을 것. ③. 납세자가 그 견해표명을 신뢰하고 무엇인가 행위를 했을 것. ④. 과세관청이 견해표명에 반하는 처분을 해서 납세자의 이익이 침해되었을 것.

심판원은 이 사건이 세 지점에서 요건을 갖추지 못했다고 보았습니다. 첫째, 홈택스에서 조회되는 유사매매 공동주택자료는 납세자가 스스로 유사한 매매사례를 찾을 수 있도록 도와주는 참고자료일 뿐이고, 그 자료에서 특정 아파트가 상속 아파트와 유사한 재산이라고 안내한 사실도 없다고 했습니다. 어떤 거래가액을 유사매매사례가액으로 적용해야 하는지에 관해 과세관청이 공적으로 견해를 밝힌 사실이 나타나지 않는다는 것입니다.

둘째, 납세자에게 귀책사유가 있다고 보았습니다. 시행규칙이 이미 공동주택가격의 의미를 새로운 가격이 고시되기 전에는 직전 가격을 말한다고 규정하고 있으므로, 평가기준일이 2021년 6월 27일인 이 사건에서는 2021년 4월 29일 고시가격을 기준으로 가장 유사한 재산을 골라야 했다는 것입니다. 그런데 청구인은 2020년 4월 29일 고시가격을 기준으로 비교했으니 애초에 규정을 잘못 적용한 잘못이 있다고 판단했습니다.

셋째, 이번 처분은 감사청의 업무감사 결과에 따라 세무서가 세법 적용의 판단착오를 바로잡은 것에 불과하므로, 과세관청이 스스로 밝힌 견해에 반하는 처분에 해당하지 않는다고 보았습니다. 특히 신고 시인결정에 대해서는, 단순히 사실관계를 확인해 신고 내용을 수리한 행위에 지나지 않으므로 시인결정을 했더라도 이후 세무조사 등으로 오류를 바로잡는 것은 허용된다고 명시했습니다. 이 부분이 이 결정례에서 실무적으로 가장 무거운 대목입니다.

심판원 판단 둘, 법령의 부지나 오인은 가산세 감면 사유가 아닙니다

두 번째 쟁점은 납부지연가산세를 감면할 정당한 사유가 있는지였습니다. 심판원은 대법원 2006년 10월 26일 선고 2005두3714 판결을 인용해, 세법상 가산세는 납세자가 정당한 이유 없이 신고와 납세의무를 위반한 경우에 부과되는 행정상 제재이므로 납세자의 고의나 과실은 고려되지 않고, 법령의 부지 또는 오인은 정당한 사유에 해당하지 않는다고 정리했습니다.

청구인이 가장 강하게 주장한 부분, 즉 동과 호수가 공개되지 않아 각 거래 물건의 최신 공시가격을 확인할 수 없었다는 주장도 받아들여지지 않았습니다. 심판원은 홈택스 자료에 매매사례 아파트들의 층, 공동주택가격, 고시일자가 표시되어 있으므로, 해당 층에 있는 같은 면적 아파트들의 공시가격을 조회해 후보를 좁힌 다음 평가기준일 시점의 공시가격을 확인하는 것이 불가능해 보이지 않는다고 판단했습니다. 확인이 번거롭다는 사정만으로 가산세를 면할 수는 없다는 취지입니다.

또 심판원은 납부지연가산세의 성격 자체를 언급했습니다. 이 가산세는 세금을 제때 내지 않은 기간 동안 납세자가 사실상 누린 금융 혜택, 즉 이자 상당액을 국가에 납부하게 하는 의미도 있다는 것입니다. 제재의 측면만 보는 것이 아니라 이자 정산의 측면도 있으니, 결과적으로 세금이 늘어난 이상 그 기간에 대한 이자 부담을 지는 것이 부당하지 않다는 논리입니다. 상속개시일이 2021년이고 고지가 2025년이라면 이자 성격의 가산세 기간이 상당히 길어질 수밖에 없습니다.

항목별 판단 결과

결론적으로 청구인이 제기한 모든 주장이 받아들여지지 않았고 심판청구는 기각되었습니다. 신고 당시 참고했던 자료의 표시 방식이 혼란을 준 측면은 있지만, 심판원은 법령이 정한 기준 시점을 따르지 않은 책임은 납세자에게 있다고 본 것입니다.

실무 포인트, 아파트 상속·증여 신고 전에 확인할 것들

첫째, 공동주택가격의 비교 시점을 반드시 평가기준일로 맞추십시오. 이 사건의 승패는 오로지 이 한 가지에서 갈렸습니다. 유사재산 후보를 고를 때 각 아파트의 공시가격을 그 아파트가 거래된 날 기준으로 비교하면 안 됩니다. 상속개시일 또는 증여일 시점에 공시되어 있던 가격으로 비교해야 합니다. 공동주택가격은 통상 매년 4월 말에 새로 고시되므로, 상속개시일이 1월에서 4월 말 사이면 직전 연도 가격이, 4월 말 이후면 그해 새 가격이 기준이 됩니다. 공시가격 변동이 큰 해에는 이 한 달 차이로 가장 유사한 재산이 바뀝니다.

둘째, 유사재산 후보를 한 건만 찾고 끝내지 마십시오. 시행규칙은 같은 단지 안에 있을 것, 전용면적 차이가 5퍼센트 이내일 것, 공동주택가격 차이가 5퍼센트 이내일 것이라는 세 요건을 모두 갖춘 주택 중에서 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 고르라고 합니다. 요건을 갖춘 거래가 여러 건이면 그 전부를 표로 정리해 차이를 계산해야 합니다. 대단지라면 수십 건이 나올 수 있습니다. 홈택스 자료의 주의사항에도 차이가 가장 작은 주택이 있는지 추가로 확인하라고 적혀 있습니다.

셋째, 홈택스 조회 화면을 근거로 삼겠다는 생각은 위험합니다. 심판원은 그 자료가 참고자료일 뿐 공적 견해표명이 아니라고 명시했습니다. 화면을 캡처해 보관하는 것은 여전히 의미가 있지만, 그것이 면책 근거가 되지는 않습니다. 세법 해석에 대해 과세관청의 공식 입장을 확보하려면 서면질의나 사전답변 같은 제도를 활용해야 합니다.

넷째, 신고를 시인해 주었다는 사실을 안심의 근거로 삼지 마십시오. 이 사건이 가장 뼈아픈 지점이 여기입니다. 세무서의 시인결정은 신고 내용을 수리한 행위에 지나지 않고, 국세 부과제척기간 안에는 감사 지적이나 조사로 언제든 경정될 수 있습니다. 상속세와 증여세의 부과제척기간은 일반적인 세목보다 길기 때문에, 몇 년이 지난 뒤 고지서가 오는 일이 실제로 발생합니다. 그 사이에 쌓인 납부지연가산세는 시간이 지날수록 커집니다.

다섯째, 유사매매사례가액 리스크를 근본적으로 줄이는 방법을 검토하십시오. 상증세법 시행령 제49조 제2항 단서는 해당 재산 자체의 매매 등 가액이 있는 경우에는 유사재산의 가액을 적용하지 않는다고 정하고 있습니다. 즉 상속받은 그 아파트 자체에 대해 요건을 갖춘 감정평가액 등이 확보되어 있으면, 같은 단지 다른 집의 거래가액이 나중에 튀어나와 신고가 뒤집히는 위험을 줄일 수 있습니다. 다만 감정평가는 비용이 들고, 감정기관 수와 평가 시점 등 요건이 정해져 있으며, 오히려 평가액이 높아져 세부담이 커질 수도 있으므로 반드시 사전에 유리불리를 비교해야 합니다.

여섯째, 가산세의 종류를 구분해서 대응하십시오. 상속·증여재산 평가액 차이로 세금이 늘어난 경우 과소신고가산세는 국세기본법에서 적용을 배제하는 규정을 두고 있지만, 납부지연가산세는 사정이 다릅니다. 법에 일부 예외가 있으나 적용 범위가 좁고, 이 사건에서도 결국 부과가 유지되었습니다. 평가 문제로 다툴 여지가 있는 재산이라면 신고 단계에서 보수적으로 평가하고 차액을 자금 계획에 반영하는 편이 결과적으로 유리할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 홈택스에서 조회한 유사매매사례가액대로 신고하면 안전한가요?

안전을 보장하지 않습니다. 이 결정례에서 심판원은 홈택스의 유사매매 공동주택자료를 납세자의 검토를 돕는 참고자료로 보았고, 과세관청의 공적인 견해표명으로 인정하지 않았습니다. 자료에도 과세관청 처리 시 다른 평가액으로 결정될 수 있다는 주의사항이 붙어 있습니다. 결국 요건을 갖춘 거래 전체를 놓고 가장 유사한 재산이 무엇인지 스스로 검증해야 합니다.

Q. 세무서가 신고를 시인했는데도 나중에 세금이 더 나올 수 있나요?

가능합니다. 심판원은 신고 시인결정을 사실관계 확인에 따른 신고내용 수리행위로 보아, 이후 조사나 감사로 오류를 바로잡는 것이 허용된다고 판단했습니다. 이 사건에서도 시인결정 약 3년 뒤에 상급 관청 감사 지적으로 경정 고지가 이루어졌습니다.

Q. 같은 단지에 비슷한 거래가 여러 건 있으면 제일 낮은 가격을 골라도 되나요?

안 됩니다. 선택 기준은 가격의 높낮이가 아니라 공동주택가격 차이입니다. 면적 요건과 공시가격 요건을 모두 충족하는 주택이 둘 이상이면 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택의 거래가액을 적용해야 합니다. 낮은 가격을 임의로 고르면 이 사건처럼 뒤집힐 수 있습니다.

Q. 거래된 아파트의 동과 호수를 몰라 공시가격을 확인할 수 없다면 어떻게 하나요?

심판원은 층과 전용면적 정보로 후보를 좁힌 뒤 해당 층 같은 면적 세대들의 공시가격을 조회해 확인하는 것이 불가능하지 않다고 보았습니다. 확인이 번거롭다는 사정은 가산세를 면제할 정당한 사유로 인정되지 않았습니다. 대단지라면 신고 단계에서 시간과 인력을 들여 후보 목록 전체를 검증해야 합니다.

Q. 평가액 차이로 세금이 늘어나면 가산세는 전혀 없나요?

가산세의 종류를 나눠 봐야 합니다. 상속·증여재산 평가 문제로 과세표준이 늘어난 경우 과소신고가산세는 적용을 배제하는 규정이 있지만, 미납 기간의 이자 성격을 갖는 납부지연가산세는 별개입니다. 이 사건에서도 납부지연가산세가 부과되었고 심판원은 이를 정당하다고 보았습니다.

자가진단 체크리스트

• 상속받거나 증여받은 아파트의 평가기준일이 공동주택가격 고시일(통상 4월 말) 전인지 후인지 확인했습니까?
• 유사재산 후보를 고를 때 평가기준일에 공시되어 있던 가격으로 비교했습니까? 거래일 기준으로 비교하지 않았습니까?
• 같은 단지, 전용면적 차이 5퍼센트 이내, 공시가격 차이 5퍼센트 이내 요건을 모두 갖춘 거래를 빠짐없이 목록화했습니까?
• 그 목록에서 공시가격 차이가 가장 작은 주택을 골랐는지, 단순히 낮은 거래가액을 고르지 않았는지 재확인했습니까?
• 평가기간 안에 나중에 체결된 거래가 추가로 나타날 가능성을 감안해 신고일까지의 거래를 다시 조회했습니까?
• 세무서가 신고를 시인했다는 사실만으로 종결되었다고 생각하고 있지는 않습니까?
• 평가 다툼 여지가 큰 재산이라면 감정평가 활용 등 대안을 사전에 비교했습니까?
• 경정 고지를 받은 경우 불복 기한(고지받은 날부터 90일)을 확인했습니까?

정리

이 사건은 납세자가 세금을 숨기거나 재산을 축소한 사안이 아닙니다. 국세청이 제공하는 자료를 성실하게 조회해 신고했고 세무서도 그대로 인정했습니다. 그런데도 결과적으로 상속세와 납부지연가산세를 추가로 부담하게 되었습니다. 원인은 단 하나, 공동주택가격을 비교하는 기준 시점을 잘못 잡은 것이었습니다. 세법에서 기준일 하나가 얼마나 큰 결과 차이를 만드는지 보여주는 사례입니다.

아파트 상속세와 증여세 신고는 겉보기에 단순합니다. 같은 단지 거래가액을 찾아 적으면 끝나는 것처럼 보입니다. 그러나 실제로는 평가기간의 범위, 계약일 기준 판단, 공시가격의 기준 시점, 요건 충족 주택이 둘 이상일 때의 선택 규칙이 겹겹이 쌓여 있습니다. 여기에 신고 후 수년이 지나 경정될 수 있다는 점, 그 사이 이자 성격의 가산세가 쌓인다는 점까지 고려하면 신고 단계에서의 검증이 사후 불복보다 훨씬 값싸다는 결론에 이릅니다.

위너세무회계는 경기 수원 영통에서 상속세, 증여세, 양도소득세 문제를 다룹니다. 아파트 평가액 산정, 유사매매사례가액 검증, 감정평가 활용 여부 비교, 이미 받은 경정 고지에 대한 대응 방향까지 사실관계와 증빙을 놓고 함께 검토해 드립니다. 신고 기한이 남아 있다면 지금이 가장 유리한 시점입니다.

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출처 · 조세심판원 조심 2026소1415 (2026.6.11. 의결) · 국가법령정보센터 공공데이터 기반
관련 법령 · 「상속세 및 증여세법」 제60조, 「같은 법 시행령」 제49조, 「같은 법 시행규칙」 제15조 제3항, 「국세기본법」 제15조·제47조의3·제47조의4·제48조 등

본 글은 공개된 조세심판원 결정례를 일반적인 정보 제공 목적으로 정리한 것입니다. 결정문의 금액은 원문에서 비공개 처리되어 있어 구체적인 액수는 기재하지 않았습니다. 개별 사안은 사실관계와 증빙에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 구체적인 판단은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글은 상담 결과나 절세 효과를 보장하지 않습니다. (세무 광고)