1세대1주택 비과세 세무 칼럼
양도·상속·증여, 전문 세무사가 직접 씁니다.
비과세 받으려 조카에게 넘긴 집, 매매대금이 되돌아오면 가장매매로 봅니다 (조심 2025중4386)
1세대 1주택 비과세를 받으려고 양도 직전 다른 주택을 조카에게 판 사례입니다. 계약금과 잔금이 하루 만에 딸 계좌를 거쳐 매수인 측으로 되돌아간 흐름이 확인되면서 가장매매로 인정되어 비과세가 부인되고 40% 부정 무신고가산세까지 유지됐습니다. 특수관계인 간 주택 매매에서 무엇이 결론을 가르는지 정리했습니다.
신규주택에 실제로 살았는데 전입신고를 안 했다면, 일시적 2주택 비과세가 취소됩니다 (조심 2026부0369)
조정대상지역 종전주택을 팔면서 일시적 2주택 비과세로 0원 신고했으나, 신규주택에 세대 전원이 전입신고를 하지 않아 3년 뒤 가산세까지 포함해 경정고지된 사건입니다. 관리비·차량등록·입주확인서로 실거주를 입증해도 전입신고라는 형식요건이 빠지면 특례가 배제된다는 점, 근무상 형편과 취학 예외의 범위가 얼마나 좁은지를 정리했습니다.
내 가족 법인에 집을 팔았다가 되샀더니, 1세대1주택 비과세가 취소됐습니다 (조심 2024부5988)
부부가 100% 가족 법인에 거주주택을 팔고 전세로 눌러앉은 뒤, 다른 주택을 1세대1주택 비과세로 팔고 약 두 달 만에 그 집을 되샀습니다. 등기와 취득세, 재산세, 감정평가, 이사회 의사록까지 갖췄지만 조세심판원은 가장행위로 보고 비과세를 배제한 처분을 그대로 인정했습니다. 무엇이 결론을 갈랐는지 짚습니다.
공부상 업무시설인 오피스텔, 집 팔 때 주택 수에 잡혀 1세대 1주택 비과세가 취소됐습니다 (조심 2026구1255)
부부 공동명의 오피스텔을 상가임대업 사업용 자산으로 신고해 왔지만, 심판원은 전입신고된 임차인과 전세권·주택임차권 설정 이력을 근거로 일부 호실이 주거용으로 쓰였다고 보아 주택으로 판단했습니다. 그 결과 살던 집 양도에 대한 1세대 1주택 비과세가 부인되었습니다. 오피스텔을 보유한 1주택자가 집을 팔기 전 반드시 확인해야 할 기준을 정리했습니다.
어머니에게 재건축 입주권을 증여받았는데, 보유기간을 준공일부터 다시 세라고 합니다 (조심 2026구1568)
관리처분계획인가일 이후에 증여받은 것은 '주택'이 아니라 '조합원입주권'이어서, 신축주택의 취득시기는 증여일이 아니라 사용승인일(준공일)로 계산됩니다. 이 사건 청구인은 증여 후 6년이 지나 팔았지만 준공 후 1년 2개월 만의 양도로 처리되어 1세대 1주택 비과세는 물론 단기양도 중과세율까지 적용됐고, 심판청구는 기각됐습니다.
업무용이라 믿었던 오피스텔이 주택으로 잡혀 1세대1주택 비과세가 취소됐습니다 (조심 2024중5647)
배우자 명의 오피스텔을 처남에게 작업실로 쓰게 했는데, 세무조사에서 주택으로 판정되어 22년 보유한 아파트의 1세대 1주택 비과세가 부인됐습니다. 입주자 신고, 관리비 내역, 생필품 배송기록, 주택임대사업자 등록이 결정적이었습니다. 오피스텔을 보유한 상태에서 주택을 팔기 전 무엇을 점검해야 하는지 정리했습니다.
근린생활시설로 등록된 2층을 주택으로 썼다면, 다가구주택 비과세가 깨집니다 (조심 2025전4430)
공부상 주택은 3개층이었지만 근린생활시설로 등록된 2층을 실제 주거용으로 사용한 사실이 확인되어, 다가구주택 요건인 '주택으로 쓰는 층수 3개층 이하'를 충족하지 못한다고 본 사례입니다. 세무서가 한 차례 조사에서 신고를 시인하고 종결했더라도 상급관청 감사로 과세가 뒤집힐 수 있다는 점, 옥탑·증축 부분의 면적이 층수 산입 여부를 가른다는 점을 함께 정리했습니다.
해외 체류가 길어진 사이 국내 집을 팔았는데 1세대 1주택 비과세가 부인됐습니다 (조심 2026소1090)
국내에 사업자등록과 4대보험, 대출 상환 내역이 있어도 최근 5년 국내 체류가 68일뿐이고 주민등록부에 국외 거주로 등록돼 있으면 비거주자로 판정될 수 있습니다. 이 사건은 1세대 1주택 비과세가 배제된 데다 취득 계약서를 찾지 못해 환산취득가액까지 적용됐고, 심판청구는 기각됐습니다. 해외 체류 중 국내 주택을 정리하려는 분이 미리 확인해야 할 증빙을 정리했습니다.
국세청 예규 믿고 집 팔았는데 잔금 전에 해석이 바뀌었습니다, 비과세 못 받나요 (조심 2026중1615)
주택 2채와 분양권 1개를 보유한 상태에서 종전 국세청 예규를 믿고 매도계약을 체결했지만, 중도금까지 받은 뒤 기획재정부의 상반된 새 예규가 나오면서 비과세가 부정된 사건입니다. 심판원은 예규는 개별 납세자에 대한 공적 견해표명이 아니고 공표 기간도 8개월에 불과해 관행으로 볼 수 없다며 기각했습니다. 양도세 판단 기준일이 왜 잔금일인지, 계약 전에 무엇을 확인해야 하는지 정리했습니다.